城鄉一體化進(jìn)程中物業(yè)管理的出路
城鄉一體化是我國現代化和城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是黨十八大提出關(guān)于解決三農問(wèn)題的根本途徑，主要是指將城市和農村、城鎮居民和農村居民作為一個(gè)整體進(jìn)行建設，并依據相關(guān)的制度實(shí)現城鄉的平衡發(fā)展。城鄉一體化的進(jìn)行能夠拉近城市居民和農村居民的距離，特別是改善城鄉居民的居住環(huán)境。物業(yè)管理作為城鄉居民居住環(huán)境中的重要方面對城鄉居民的生活發(fā)揮著(zhù)重要的作用。但是我國城鄉居民的物業(yè)管理存在一些問(wèn)題，沒(méi)有很好的實(shí)現為城鄉居民服務(wù)。一我國物業(yè)管理的發(fā)展及其本質(zhì)
(一)我國物業(yè)管理的發(fā)展
物業(yè)管理是指業(yè)主對建筑物的共同擁有部分以及建筑區劃分內的所有場(chǎng)所、設施的管理，或者委托其他服務(wù)企業(yè)對共有建筑物、設施、場(chǎng)所以及設備管理的活動(dòng)。我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程基本經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一個(gè)階段是1981年到1994年年初的探索和起步階段。在這個(gè)階段我國在深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，對計劃經(jīng)濟下的傳統房產(chǎn)管理體制進(jìn)行改革，之后，將物業(yè)管理體制從沿海發(fā)展到內陸。第二個(gè)階段是1994年到1999年規范化的發(fā)展階段。在新中國成立之后頒布了第一個(gè)具有全國性的物業(yè)管理法規，實(shí)現了物業(yè)管理的社會(huì )化和專(zhuān)業(yè)化模式，并將物業(yè)管理統一由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，實(shí)現了物業(yè)管理的規范化發(fā)展道路。第三個(gè)階段是1999年至今快速發(fā)展和市場(chǎng)化的發(fā)展階段。我國建設部門(mén)于1999年在深圳召開(kāi)了全國性的物業(yè)管理會(huì )議，之后實(shí)現了物業(yè)管理規模的壯大，對物業(yè)管理各項配套設施進(jìn)行了完善。
(二)我國物業(yè)管理的本質(zhì)
物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了三十余年的發(fā)展，但是，一直以來(lái)物業(yè)主管部門(mén)主要是關(guān)注如何做好物業(yè)管理，很少有人對物業(yè)管理的內涵性質(zhì)進(jìn)行研究。普遍認為物業(yè)管理是指對住宅區的清潔以及建筑設備的維護，并盡可能的維護業(yè)主的個(gè)人利益，為居民提供安全、舒適的生活環(huán)境。但這種基于物業(yè)管理實(shí)際運作方面的定義很難將物業(yè)管理和家政服務(wù)區別開(kāi)來(lái)，也在很大程度上忽視了多元產(chǎn)權條件下業(yè)主關(guān)系的治理問(wèn)題，為物業(yè)管理的現實(shí)工作帶來(lái)了困惑。同時(shí)，居民也表示小區業(yè)主之間的關(guān)系和住宅區的產(chǎn)權之間存在聯(lián)系，物業(yè)管理應該將更多的注意投放在業(yè)主內部關(guān)系的治理方面，物業(yè)管理不僅僅是簡(jiǎn)單的環(huán)境管理，更應該是針對業(yè)主產(chǎn)權的管理，物業(yè)管理結構制度的安排對物業(yè)管理中產(chǎn)權費用和解決糾紛費用具有關(guān)鍵性的作用。住宅區的內部產(chǎn)權管理存在很大的困難，內部之間存在較多的矛盾糾紛，且物業(yè)管理中對共有產(chǎn)權的排他性界定不夠明確，使得一些不交取費用的業(yè)主也在享受清潔的環(huán)境。同時(shí)，內部產(chǎn)權管理缺乏嚴格的限制，使得很多業(yè)主為了自身利益在最大化面積的利用公共區域、最小化的參與公共日常維護。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理不僅是為了保障業(yè)主對物業(yè)的使用，而且更多的是用來(lái)降低排他性費用、解決內部糾紛費用，這也是物業(yè)管理的本質(zhì)性要求。
二城鄉一體化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問(wèn)題
物業(yè)管理的核心是服務(wù)，要求在業(yè)主需求得到滿(mǎn)足的前提下簽訂物業(yè)管理和業(yè)主之間的協(xié)定，但一些物業(yè)企業(yè)認為自己是管理者，沒(méi)有充分踐行自身的服務(wù)角色，逐漸淡化了物業(yè)管理的內容，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)起步較晚、從事其管理的人員不夠、人員結構復雜、物業(yè)管理水平不高，且無(wú)法正確處理好業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理者三者之間的關(guān)系，使得角色定位混亂，具體問(wèn)題體現在以下幾個(gè)方面。
(一)業(yè)主對物業(yè)管理認識偏激
城鄉一體化進(jìn)程使得城市和鄉村的居民居住都實(shí)行了物業(yè)管理，然而，一些鄉村轉移到城市以及一些生活習慣不好的居民，他們的生活習慣存在問(wèn)題，為居民區的物業(yè)管理帶來(lái)了麻煩。首先，物業(yè)管理實(shí)行之后，小區進(jìn)行了環(huán)境的綠化，但是一些居民為了貪圖便宜，在小區進(jìn)行隨意種植瓜果蔬菜，甚至鏟除掉了小區綠化帶，對小區物業(yè)管理帶來(lái)了負擔。其次，一些居民習慣將垃圾直接扔在小區，隨地扔垃圾的不好習慣對小區物業(yè)管理的綠化造成了負擔。再次，一些居民為了出行方便，會(huì )直接踩踏小區綠化地，嚴重破壞小區周?chē)姆忾]保護，不僅給小區帶來(lái)了安全隱患，也會(huì )給小區的周邊地區帶來(lái)安全問(wèn)題�，F階段的小區物業(yè)管理沒(méi)有明確小區的民用和商用住宅范圍，使得小區內部的商業(yè)管理存在問(wèn)題，最典型的是小區民用車(chē)庫被商用，這種現象會(huì )給小區帶來(lái)安全隱患。最后，受我國傳統住宅消費福利性模式思想的影響，很多業(yè)主認為物業(yè)管理應該是有償服務(wù)，他們無(wú)法接受自己花錢(qián)買(mǎi)房之后再花錢(qián)雇傭“管家”的消費方式，傳統福利性住房觀(guān)念根深蒂固，一旦讓他們花錢(qián)進(jìn)行物業(yè)管理，就會(huì )讓他們對物業(yè)管理提出更高的要求，甚至滋生少收費、多辦事的思想，在進(jìn)行自主房屋維修的同時(shí)，自覺(jué)忽略掉了小區內部的治安、消防、設施維護、環(huán)境保護等方面的公共問(wèn)題。
(二)物業(yè)管理法律法規不健全
物業(yè)管理是通過(guò)合約形成的一種民事商務(wù)行為，物業(yè)管理的業(yè)主、用戶(hù)、物業(yè)管理企業(yè)三方之間不存在實(shí)質(zhì)的行政約束力，而是通過(guò)各方之間的合約認可來(lái)聯(lián)結在一起，三方人員的權力和義務(wù)需要一定的物業(yè)管理法律法規來(lái)明確，不能超越規定進(jìn)行操作。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì )以及政府等方面的關(guān)系也需要一定的法律法規約束。但是，我國現階段物業(yè)管理的法律法規不夠完善、健全，有的地區甚至存在空白的法律法規，這樣無(wú)法實(shí)現權責明確的物業(yè)管理。另外，受傳統物業(yè)管理的影響，房屋管理局限于房屋的整修，管理對象主要限于公有的住房，對法律法規的需求性不大。從1994年物業(yè)管理興起以來(lái)，國家相繼頒布了一些有關(guān)物業(yè)管理的法律法規，但是其實(shí)施進(jìn)度遠遠要晚于其頒布的時(shí)間，可見(jiàn)物業(yè)管理立法滯后于物業(yè)管理的發(fā)展。
(三)住宅小區物業(yè)管理企業(yè)自身
1.物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì )各種協(xié)作關(guān)系不夠規范。物業(yè)管理企業(yè)在具體的管理活動(dòng)中和社會(huì )之間有著(zhù)密切的聯(lián)系，企業(yè)和社會(huì )各要素之間的協(xié)調是物業(yè)管理的關(guān)鍵，一個(gè)小區物業(yè)的良好發(fā)展需要和園林、環(huán)衛、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門(mén)之間的配合。但是，隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，企業(yè)和社會(huì )之間的協(xié)調出現了一些問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)和街道、居委會(huì )、公安之間沒(méi)有處理好彼此的基金活動(dòng)、業(yè)務(wù)、行政關(guān)系。
2.物業(yè)費用收取困難。伴隨城鄉一體化的進(jìn)程，居民的經(jīng)濟收入存在較大的差異，且對物業(yè)管理收費認識不夠，很多居民無(wú)法理解社區建設、物業(yè)管理與自身利益的關(guān)系，特別是一些年級比較大的居民更是沒(méi)有物業(yè)管理的認識，甚至拒絕進(jìn)行物業(yè)管理繳費。另外，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和人們的預期目標存在差距，現階段的物業(yè)收費存在收費不規范、服務(wù)不到位以及維護不及時(shí)等方面的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)的運行模式和市場(chǎng)發(fā)展需要存在不適應的地方，且物業(yè)企業(yè)對市場(chǎng)的反映不夠，使得物業(yè)收費較為困難。
3.物業(yè)管理人才短缺�，F階段小區物業(yè)的管理人員大多是來(lái)自下崗工人以及一些農村的剩余勞動(dòng)力，在小區物業(yè)管理方面也主要是從事體力勞動(dòng)，大多是從事物業(yè)保安、環(huán)境清潔、環(huán)境綠化以及居民生活服務(wù)。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)管理人員缺少，在物業(yè)管理技術(shù)維護方面缺乏專(zhuān)業(yè)化的人才。
4.一些小區的獨立法人資格不明確�，F階段內的小區物業(yè)管理大多是行政配置而成的，主要有四種類(lèi)型。第一是計劃經(jīng)濟體制下遺留的房管重新組建;第二是在大型企業(yè)機構改革中通過(guò)后勤科室轉化而來(lái)的;第三是房地產(chǎn)為了解決售后服務(wù)開(kāi)發(fā)出來(lái)的;第四中是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。前三種物業(yè)管理存在很多管理上的問(wèn)題，這些企業(yè)中只有不到一半的企業(yè)基本保持了收支盈利。在日常管理中體現了種種矛盾。
5.物業(yè)管理存在區域性差距。區域之間的物業(yè)發(fā)展存在嚴重的差距，深圳物業(yè)管理達到了所有居民區的90%以上，物業(yè)管理的涵蓋范圍廣泛，涉及學(xué)校、村鎮、醫院等各個(gè)領(lǐng)域。上海物業(yè)管理的覆蓋率達到了80%以上，而一些華北地區的物業(yè)管理不到35%，華中地區的物業(yè)管理不足10%，只有西南地區近幾年的物業(yè)管理呈現不斷的上升趨勢。
三城鄉一體化中加強物業(yè)管理的具體路徑
(一)建立健全物業(yè)管理法律法規
我國是法治國家，因此物業(yè)管理也要真正意義上實(shí)現有法可依。要加強對物業(yè)管理法律法規的完善，規范整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，保證在物業(yè)管理中遇到問(wèn)題后的妥善解決，充分保證物業(yè)和業(yè)主之間的利益實(shí)現，從而促進(jìn)物業(yè)管理的規范化發(fā)展，實(shí)現社會(huì )的和諧發(fā)展。
(二)完善物業(yè)管理的機制
通過(guò)對物業(yè)管理機制的晚上加強各個(gè)物業(yè)企業(yè)之間的良性競爭。首先，要加強完善物業(yè)管理的權力和義務(wù)機制，實(shí)現物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對自身權力以及義務(wù)的明確，從而實(shí)現二者的協(xié)調發(fā)展。其次，建立共創(chuàng )文明城市的機制。加強業(yè)主和住戶(hù)對構建良好生活環(huán)境住宅區的意識。再次，創(chuàng )新物業(yè)管理機制。通過(guò)對現有管理機制的完善，來(lái)提升各個(gè)地區的物業(yè)競爭力，從而促進(jìn)各個(gè)地區物業(yè)的建設，提升我國物業(yè)建設的核心競爭力。
(三)增強業(yè)主的物業(yè)管理意識
物業(yè)和業(yè)主之間存在最直接的關(guān)聯(lián)，因此，解決物業(yè)管理問(wèn)題要增強業(yè)主的物業(yè)管理意識。首先，可以通過(guò)加強業(yè)主和住戶(hù)之間的交流來(lái)實(shí)現小區的物業(yè)管理，在讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理重要性的基礎上，實(shí)現物業(yè)管理工作的有效進(jìn)行。其次，物業(yè)要向業(yè)主積極宣傳物業(yè)管理的法律規定，并以定期召開(kāi)交流會(huì )的形式，加強各個(gè)業(yè)主之間的思想交流，對物業(yè)管理出現的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)解決。
(四)嚴格規范開(kāi)發(fā)商的行為
隨著(zhù)企業(yè)改革的進(jìn)行，物業(yè)管理逐漸和開(kāi)發(fā)商之間失去聯(lián)系，開(kāi)發(fā)商對物業(yè)管理的不理睬，導致物業(yè)管理效率的低下。另外，一些開(kāi)發(fā)商在物業(yè)移交的時(shí)候，會(huì )更換掉小區原有的車(chē)庫、經(jīng)營(yíng)用房配置，會(huì )嚴重為小區物業(yè)管理增添負擔。因此，政府要積極介入，嚴格規范開(kāi)發(fā)商的行為，在物業(yè)移交的時(shí)候，將車(chē)庫、經(jīng)營(yíng)用房等物業(yè)移交給小區的業(yè)主委員會(huì )暫時(shí)經(jīng)營(yíng)，并將物業(yè)管理中取得的收入填充物業(yè)管理經(jīng)費，從而保證物業(yè)管理的良性發(fā)展。
(五)加強物業(yè)公司內部管理
物業(yè)管理是一種新型的服務(wù)業(yè)，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )之間是委托和被委托的關(guān)系，存在一種合同關(guān)系。物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)也是物業(yè)管理服務(wù)，因此，要加強物業(yè)公司的內部管理，提升物業(yè)管理質(zhì)量。首先，加強物業(yè)公司的內部成本核算，對有限的物業(yè)投資進(jìn)行精打細算，減少一些不必要的景觀(guān)裝飾開(kāi)銷(xiāo)，增強物業(yè)管理的實(shí)用功效。其次，要加強對物業(yè)管理人員的培訓，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。綜上所述，城鄉一體化進(jìn)程下的物業(yè)管理尚處于起步階段，且存在一些問(wèn)題，沒(méi)有形成完整的物業(yè)管理機制和體系，也缺乏必要的法律法規支持，城鄉人們對于物業(yè)管理的認識有待提高，這些在不同程度上制約了我國物業(yè)管理的發(fā)展。因此，有關(guān)人員要加強對物業(yè)管理的支持力度，特別市政府在政策和資金上的支持，同時(shí)，要實(shí)現有效的物業(yè)管理，加強機制的健全，促進(jìn)物業(yè)管理的標準化、生活化、科學(xué)化，從而更好的為城鄉人們服務(wù)。
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