物業(yè)大修基金管理

　　物業(yè)大修基金管理

　　【摘 要】文章針對目前物業(yè)大修基金管理中存在的問(wèn)題，提出了一些改革當前物業(yè)大修基金管理模式的建議，努力提高物業(yè)大修基金的管理效率。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)大修基金;管理問(wèn)題;新管理模式

　　一、物業(yè)大修基金的概述

　　物業(yè)大修基金，又被稱(chēng)之為住宅專(zhuān)項維修資金，物業(yè)維修基金或者物業(yè)儲備基金。

　　它是按照一定的法律規定，商品房業(yè)主們繳納的用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后大修、更新、改造的資金，可以說(shuō)是房屋的“養老金”。

　　其中的共用部位維修基金是主要用于物業(yè)共用部位大修、更新的資金，共用設施設備維修基金是專(zhuān)門(mén)用于共用設施設備大修的資金。

　　根據我國物權法的相關(guān)規定，物業(yè)大修基金是屬于物業(yè)區域內全體業(yè)主共有財產(chǎn)的一種專(zhuān)項基金，對于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業(yè)的保值增值等均有極其重要的意義。

　　在進(jìn)行管理的過(guò)程中，物業(yè)大修基金常常是專(zhuān)項籌集、獨立核算的基金，在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)上屬于專(zhuān)項代管基金，作為長(cháng)期的負債管理。

　　最近幾年來(lái)，由于物業(yè)大修基金的歸集規模呈現出越來(lái)越大的趨勢，使得其收取和使用都成為一個(gè)較為棘手的問(wèn)題，從而引起了對于物業(yè)大修基金管理的問(wèn)題。

　　二、物業(yè)大修基金管理現狀及存在的問(wèn)題

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得物業(yè)大修基金越來(lái)越受到多方面的關(guān)注，其安全和使用管理問(wèn)題日益成為一個(gè)較為突出和敏感的問(wèn)題。

　　按照物業(yè)大修基金相關(guān)規定，在業(yè)主委員會(huì )成立之前，維修基金主要為政府相關(guān)部門(mén)管理，而在業(yè)主委員會(huì )成立之后，維修基金要么就是1998年規定的物業(yè)管理企業(yè)代管，要么就是2008年規定的業(yè)主大會(huì )自行決定管理模式。

　　這些規定無(wú)論如何，都產(chǎn)生了一些問(wèn)題，主要表現在：(1)首先是物業(yè)大修基金的繳納問(wèn)題：按照相關(guān)規定，物業(yè)大修基金的繳納主體應該是業(yè)主，業(yè)主們應該共同承擔共用部位，設施設備等的維修、更新和改造的責任，并不應該是由開(kāi)發(fā)商承擔;物業(yè)大修基金從理論上來(lái)講，完全可以一次性收取，也可以隨物業(yè)管理費用按月收取，或者在實(shí)際維修，更新和改造的時(shí)候，再向業(yè)主隨時(shí)收取.

　　但是，我國目前法制建設并不健全，很多地方的物業(yè)大修基金拖欠現象嚴重，因而，我國物業(yè)大修基金盡可能的采用業(yè)主購房時(shí)一次性交納的方式來(lái)收取，一旦金額不足再續籌;就物業(yè)大修基金的金額，應該按照建安造價(jià)一定比例來(lái)收取。

　　(2)物業(yè)大修基金的管理問(wèn)題：由于物業(yè)大修基金的管理主體不一致，很多時(shí)候是開(kāi)發(fā)商強行收取的，這樣，在進(jìn)行實(shí)際管理的過(guò)程中，容易發(fā)生維修基金流失或被挪用的情況，很大程度上損害了業(yè)主的權益。

　　(3)物業(yè)大修基金的使用問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商往往把本應該物業(yè)公司承擔的費用轉嫁到物業(yè)大修基金當中去，使得業(yè)主承擔了不該承擔的責任。

　　總之，目前我國物業(yè)大修基金的管理問(wèn)題不在少數，主要就是相關(guān)法律制度不到位，維修基金保值、增值不善，業(yè)主自治機構履行職責不利，維修基金監管存在漏洞以及維修基金嚴重不足。

　　三、創(chuàng )新物業(yè)大修基金管理模式的具體措施

　　目前我國的物業(yè)大修基金管理主體主要有三種，即政府代管，物業(yè)管理企業(yè)代管以及業(yè)主委員會(huì )自管。

　　這三種管理模式，無(wú)論是從安全性來(lái)分析，還是從使用效率和監督等方面來(lái)分析，都有一定的局限性。

　　首先是政府代管模式，一般來(lái)說(shuō)，代管的單位或部門(mén)有公積金管理中心，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，房改部門(mén)，財政部門(mén)等。

　　雖然說(shuō)政府代管安全性更高，但是，容易出現資金被挪用的情況，而且由于政府代管模式審批程序較為繁瑣，導致了“維而不修”的狀況，還有維修基金不能被合理使用，并且監督不夠得力。

　　物業(yè)公司代管模式，其安全性得不到很好的保障，也有不合理使用甚至違規或損壞業(yè)主利益的操作，而物業(yè)公司代管模式又容易逃避政府和業(yè)主的監管。

　　至于業(yè)主委員會(huì )自管模式，由于業(yè)主委員會(huì )不是獨立的法人組織，而且無(wú)任何財產(chǎn)擔保，維修資金一旦出了問(wèn)題，不容易找到相關(guān)責任人來(lái)承擔責任。

　　針對以上這三種物業(yè)大修基金的代管模式，我們應該提出比它們更為科學(xué)、合理、安全便捷的代管模式。

　　具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)試行：(1)我國當前的物業(yè)大修基金相關(guān)法律制度等都不是太完善，還存在著(zhù)不少問(wèn)題，我們要有選擇性的借鑒國外先進(jìn)成功的經(jīng)驗和理論來(lái)不斷建立和完善物業(yè)維修基金法律制度體系，對于物業(yè)維修基金的繳納時(shí)間、主體、管理者、使用方式、監管方式以及法律責任等進(jìn)行進(jìn)一步的明確，還要不斷加強管理的透明化和監管力度。

　　(2)我國的業(yè)主委員會(huì )只是一個(gè)機構，不具備法人的地位，也就不承擔一定的法律責任，因而，針對這種狀況，我們應該結合我國的實(shí)際情況，適當的借鑒國外業(yè)主委員會(huì )作為獨立法人并具有法律地位的做法，明確業(yè)主委員會(huì )的財產(chǎn)權的主體地位，還要建立以業(yè)主自治管理為主的一系列物業(yè)維修基金的管理運作機制，著(zhù)力培育物業(yè)維修基金在業(yè)主自治管理下專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)運作機制。

　　(3)我們還要借鑒國外發(fā)達國家的經(jīng)驗，按照《信托法》的相關(guān)規定，使得維修基金成為把業(yè)主大會(huì )作為受益人的信托基金，建立并不斷完善物業(yè)維修基金信托管理模式，可以讓業(yè)主大會(huì )委托業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂信托合同，物業(yè)維修基金在銀行開(kāi)設專(zhuān)戶(hù)存儲，維修基金專(zhuān)戶(hù)存儲的銀行印鑒卡上加蓋三個(gè)公章，即物業(yè)管理公司財務(wù)專(zhuān)用章、物業(yè)管理公司法人私章和業(yè)主委員會(huì )公章。

　　物業(yè)管理公司在管理維修基金時(shí)必須恪守信托受托人的忠實(shí)義務(wù)和誠信義務(wù)，可以把閑置的維修基金從事風(fēng)險較小的投資活動(dòng)，也可以委托專(zhuān)業(yè)的投資機構進(jìn)行保值增值。

　　(4)政府應當加強對維修基金的監督管理，相關(guān)行政主管部門(mén)應當明確審批程序，重視社會(huì )專(zhuān)業(yè)機構的監督作用，建立和完善物業(yè)維修基金審批制度和定期審計制度維修基金在使用和管理上要有嚴格的審批制度和定期審計制度，采用由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )的共管模式，確保開(kāi)發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)，在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關(guān)業(yè)主書(shū)面簽名同意后方能實(shí)施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經(jīng)相當資質(zhì)的評估中介機構評估鑒定結論。

　　(5)要在法律上明確規定建設單位承擔保修期內的保修義務(wù)的方式、違約責任，先負擔保修義務(wù)，后規定維修基金。

　　當維修基金數額巨大時(shí)，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購買(mǎi)國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理，使得這些維修基金在操作的過(guò)程中，達到安全性高，風(fēng)險性為零;流動(dòng)性強，可隨時(shí)變現，方便資金的靈活使用，收益率較高等特征。

　　(6)我們也要認識到市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢，政府在物業(yè)管理領(lǐng)域應該放權、轉變職能和改變領(lǐng)導方式，逐步退出很多具體事項的管理，重視對于維修資金法規政策的起草、制定、修改和執行，盡可能的維護業(yè)主的合法權益，發(fā)展一個(gè)以業(yè)主為管理主體，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、銀行、中介機構等多方參與的管理模式，完善對維修資金的管理和監管，引導和幫助業(yè)主自主管理維修資金。

　　四、結語(yǔ)

　　綜上所述，我們要在微觀(guān)層面上盡快確立物業(yè)大修基金的各項具體制度，形成一套系統的專(zhuān)項維修資金交存的程序，加大對專(zhuān)項維修資金的宣傳力度，完善業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )制度，強化政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的管理和監督職能，發(fā)揮全社會(huì )的監管力量，加強對專(zhuān)項維修資金的審判和對違法犯罪的打擊力度，從而不斷加強對住宅專(zhuān)項維修資金的監管工作。

　　誠然，由于我國物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚，物業(yè)大修基金的管理問(wèn)題頗多也是情理之中的事情，我們要經(jīng)歷相當長(cháng)的時(shí)間，來(lái)不斷完善各項法律法規和體系，迅速制定出嚴謹完善、權威性高、操作性強的規范，切實(shí)保護千家萬(wàn)戶(hù)的利益，維護城市建筑的安全和社會(huì )的安定。

　　參考文獻

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