經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式推行研究論文
1推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式
1.1傳統物業(yè)管理的主要模式
我國目前的物業(yè)管理主要有三種模式：
1)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理模式.工作內容多是綜合性、全方位，按業(yè)主的具體需要提供服務(wù)，融管理于服務(wù)過(guò)程；經(jīng)費來(lái)源主要包括物業(yè)管理費及物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；工作對象主要面向高端物業(yè)，如寫(xiě)字樓、公寓、賓館、別墅等.
2)專(zhuān)業(yè)與行政結合模式.多為開(kāi)發(fā)商的物業(yè)企業(yè)采用模式，工作對象以普通民宅為主；工作目標為業(yè)主提供安全的居住環(huán)境，并為物業(yè)開(kāi)發(fā)提供支持.這類(lèi)物業(yè)企業(yè)管理費一般難以達到收支平衡，需要通過(guò)其它相關(guān)經(jīng)營(yíng)，或借助開(kāi)發(fā)商扶持來(lái)維持運營(yíng).
3)典型傳統管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部門(mén)或企事業(yè)單位自管.目前從總體上看，第一種模式尚處于起步階段，但發(fā)展迅速，后兩種模式仍占主要地位，但是，三種管理模式與物業(yè)規范化、市場(chǎng)化管理要求相比還有很大差距.
1.2經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式基本特征
伴隨經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和人們生活方式的改變，以及物業(yè)管理的不斷完善，現代物業(yè)管理已大大超出了傳統的管理煤氣水電、打掃清潔衛生、確保治安安全等工作內容.現代信息技術(shù)的運用、消費理念的更新、生活品質(zhì)的提高對物業(yè)的服務(wù)內容和品質(zhì)提出了更高的要求.同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境的快速變化、管理成本和人工費用的提高、市場(chǎng)競爭的加劇，以及物業(yè)管理企業(yè)內部的管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、品牌理念上的相互競爭，要求企業(yè)從市場(chǎng)定位到管理與經(jīng)營(yíng)、從服務(wù)理念到服務(wù)模式，都應與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng )新和調整，以適應業(yè)主及整個(gè)行業(yè)的現實(shí)需要.為此，需要物業(yè)管理企業(yè)順應市場(chǎng)需求、更新經(jīng)營(yíng)理念、探索創(chuàng )新發(fā)展、拓展延伸物業(yè)的內涵品質(zhì)和創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)管理模式，從而提升物業(yè)管理價(jià)值水平，逐漸實(shí)現由傳統物業(yè)管理模式向經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的轉變，以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)行業(yè)的穩步發(fā)展.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，是以市場(chǎng)和需求為導向，將現代科學(xué)管理方式和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)手段融為一體，通過(guò)創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化資源組合，創(chuàng )造高品質(zhì)、高水準的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現物業(yè)保值增值，最終達到實(shí)現物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展的目的.它以自身涉及的整個(gè)領(lǐng)域為工作對象，通過(guò)優(yōu)化資源和轉化技術(shù)，在管理服務(wù)、創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)、品牌發(fā)展、資本運作等方面高度融合發(fā)展，以實(shí)現其充分市場(chǎng)化的核心發(fā)展取向.與傳統的物業(yè)管理模式相比，它主要表現出四個(gè)方面的特點(diǎn)：
1)將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)結合起來(lái)，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商設計并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)性方案.在保證業(yè)主權益的基礎上，依照相關(guān)法律法規，通過(guò)開(kāi)辦諸如家政服務(wù)、物業(yè)估價(jià)、租賃代理、商業(yè)服務(wù)、信息咨詢(xún)、小區智能化等業(yè)務(wù)，創(chuàng )造新的價(jià)值空間，在為業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)中企業(yè)實(shí)現盈利.這些活動(dòng)主要表現在物業(yè)管理服務(wù)中的流通環(huán)節和管理環(huán)節各個(gè)方面.
2)將物業(yè)管理活動(dòng)從對管轄物業(yè)的一般性維護、碎片性管理提升為對其全過(guò)程、全生命周期的系統服務(wù)、整體營(yíng)銷(xiāo)及綜合管理，統籌規劃，系統安排，從而為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商或客戶(hù)提供全面、高品質(zhì)的服務(wù).
3)將現有企業(yè)內部物業(yè)管理部門(mén)按照專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化要求，不斷細化其專(zhuān)業(yè)化與社會(huì )化分工，優(yōu)化管理活動(dòng)，提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，有效降低經(jīng)營(yíng)與管理成本.
4)依托兼并重組、改組、出售等資本運作方式，將物業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化組合配置，同時(shí)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理、系統化運作、規�；�(jīng)營(yíng)、內涵式擴張，實(shí)現企業(yè)資本擴張與經(jīng)營(yíng)效率的倍增.
1.3推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的現實(shí)性
經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式通過(guò)整合資本、信息、技術(shù)和人才，并使其迅速向優(yōu)勢企業(yè)集中，從而使物業(yè)管理企業(yè)形成規�；�、集團化經(jīng)營(yíng)，增強企業(yè)競爭力.推行這一物業(yè)管理模式，對于引領(lǐng)我國現階段物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展具有重要的現實(shí)意義.首先，21世紀是我國物業(yè)管理行業(yè)不斷提升服務(wù)理念、完善管理質(zhì)量、逐漸走向成熟的重要階段.在這一進(jìn)程中，質(zhì)量及品牌理念的角逐與競爭、消費觀(guān)念更新與市場(chǎng)需求變化、管理與服務(wù)方式變革及高新技術(shù)應用，要求物業(yè)在服務(wù)觀(guān)念與服務(wù)方式、經(jīng)營(yíng)理念及市場(chǎng)定位等方面進(jìn)行變革，主動(dòng)去適應市場(chǎng)需要，從傳統物業(yè)管理提升到經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是必選之路.其次，作為現代城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)伴隨我國經(jīng)濟改革市場(chǎng)化進(jìn)程加快，其競爭日益加劇，推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，正是促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)快速走向市場(chǎng)化、規�；�、產(chǎn)業(yè)化、集團化和規范化發(fā)展的重要手段.它有效地突破了物業(yè)管理行業(yè)相對于房地產(chǎn)行業(yè)的從屬定位，改變依賴(lài)后者的傳統格局，由單一產(chǎn)業(yè)結構逐步向多元產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展，增強其市場(chǎng)競爭活力.第三，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為實(shí)現資源吸引和技術(shù)轉化優(yōu)化組合的創(chuàng )新性方式，改變了物業(yè)管理企業(yè)過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)企業(yè)的格局，使它不再是房地產(chǎn)行業(yè)的簡(jiǎn)單的“末端”行業(yè)，促進(jìn)它從單一、低端的產(chǎn)業(yè)結構逐步向多元、高端化的產(chǎn)業(yè)結構轉型，從而一改物業(yè)管理行業(yè)低收入、低形象的“微利行業(yè)”特征，可極大地提高物業(yè)管理在新時(shí)代的社會(huì )地位，更有益于物業(yè)管理行業(yè)的轉型升級和人才培養.
2經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行路徑
結合現階段我國物業(yè)管理發(fā)展的現狀及未來(lái)趨勢，在我國全面推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式可從以下幾個(gè)方面著(zhù)手.物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)融合發(fā)展以服務(wù)為宗旨、管理為基礎、經(jīng)營(yíng)為手段，參與為業(yè)主選擇投資和經(jīng)營(yíng)項目，拓展物業(yè)整體功能，規劃物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，挖掘物業(yè)管理增效和物業(yè)保值增值潛力，擴大物業(yè)管理企業(yè)贏(yíng)利空間.充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢根據物業(yè)管理企業(yè)自身優(yōu)勢，大力發(fā)展物業(yè)管理的基礎性服務(wù)項目，如物業(yè)機電設備、高層樓宇電梯、消防設施、智能化系統的檢修、保養和維護，物業(yè)管理應用軟件開(kāi)發(fā)等技術(shù)服務(wù)項目，使物業(yè)管理從簡(jiǎn)單維護和勞動(dòng)密集向技術(shù)維護型和知識密集轉變.充分發(fā)揮資本運作與經(jīng)營(yíng)注重企業(yè)的資本運作，充分整合企業(yè)資源.通過(guò)資產(chǎn)重組、混合兼并，將品牌運作與企業(yè)市場(chǎng)拓展、規�；l(fā)展聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現強強聯(lián)合，共享各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)的資源，如資金、品牌、技術(shù)等.基于資源共享和優(yōu)勢互補的目的，通過(guò)資本運作紐帶，有效利用先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢、規模優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，謀求合資或合作經(jīng)營(yíng)，或通過(guò)兼并、重組、收購等方式，輸入先進(jìn)的管理理念和管理模式，優(yōu)化組合物業(yè)管理資源，實(shí)現企業(yè)低成本市場(chǎng)擴張.融營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)理念于物業(yè)管理全程，實(shí)現物業(yè)保值增值把傳統的物業(yè)管理重新融入營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)理念，不僅重視物業(yè)管理委托期的責任，而且關(guān)注物業(yè)作為長(cháng)壽命商品的遠期利益經(jīng)營(yíng)，使業(yè)主享有更全面、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù).其核心是將營(yíng)銷(xiāo)的策略和思想深刻地融入到現有的物業(yè)管理全過(guò)程，實(shí)現經(jīng)營(yíng)和管理的合力運行，達到使物業(yè)保值、增值的目的.實(shí)施由沿海發(fā)達地區向內地發(fā)展地區延伸的跨區域發(fā)展策略從我國區域經(jīng)濟發(fā)展水平、知名物業(yè)企業(yè)品牌現狀以及物業(yè)企業(yè)發(fā)展規模上看，單一物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)覆蓋面相對較小，各地區物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡.由于沿海發(fā)達經(jīng)濟地區物業(yè)的先行發(fā)展，其管理水平和實(shí)力較內地更好.實(shí)施由沿海發(fā)達地區向內地發(fā)展地區延伸，推行跨區域經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式策略，則有利于發(fā)掘物業(yè)管理市場(chǎng)潛力，推動(dòng)我國物業(yè)管理行業(yè)水平的整體平衡發(fā)展.發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢在行業(yè)市場(chǎng)化競爭中的作用隨著(zhù)城市信息化、多功能化發(fā)展水平越來(lái)越高，城市功能越來(lái)越細分，向物業(yè)提出了實(shí)現專(zhuān)業(yè)化管理的必然要求.
在物業(yè)管理企業(yè)內部各職能部門(mén)引入競爭機制，促其逐步實(shí)現管理的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化，從而分工更細化，營(yíng)運成本降低，服務(wù)質(zhì)量提高；同時(shí)，利用專(zhuān)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，組建專(zhuān)業(yè)化公司參與市場(chǎng)競爭，實(shí)現物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)擴張.隨著(zhù)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化，可有效地組織和保障市場(chǎng)化、創(chuàng )新性的物業(yè)管理工作的開(kāi)展，不斷提高業(yè)主的滿(mǎn)意度和信任感，逐步樹(shù)立物業(yè)管理在人們心目中的良好形象，增強物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競爭力.加強物業(yè)管理人才培養實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需要綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強、具有良好開(kāi)拓意識和前瞻性的專(zhuān)業(yè)人員和管理人才.然而，我國目前受過(guò)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教育或培訓的從業(yè)人員少之又少，尤其缺乏受過(guò)專(zhuān)業(yè)教育的高級管理人才.物業(yè)管理從業(yè)人員能力整體上不能與物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要相匹配，制約了行業(yè)的健康發(fā)展.因此，培養一支專(zhuān)業(yè)能力強、服務(wù)水平高的從業(yè)人員隊伍是推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的必備前提條件.目前，武漢大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)等高校率先開(kāi)設了物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)，為培養物業(yè)高級管理人才和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理提供了人才教育保障.發(fā)展數字化社區隨著(zhù)信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”開(kāi)始不斷融入社區的開(kāi)發(fā)與建設，社區的“數字化”“智能化”越來(lái)越普遍.“數字化社區”或“智能化社區”為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)提供了物質(zhì)載體和技術(shù)支撐，也成為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的重要內容之一.物業(yè)公司要順應時(shí)代發(fā)展趨勢，充分利用信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在社區內構建集社區管理、服務(wù)、資本運作于一體的數字化多功能綜合平臺.依托平臺和多樣化的用戶(hù)終端，打造以小區為核心的一定范圍內的社會(huì )經(jīng)濟生活圈.在此基礎上，進(jìn)一步與“數字化城市”融合，使社區的物業(yè)服務(wù)平臺與政府的政務(wù)服務(wù)平臺實(shí)現對接互通，從而形成更為廣闊的社會(huì )區域網(wǎng)絡(luò ).
在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)能夠把握“數字化社區”或“智能化社區”帶來(lái)的市場(chǎng)契機，充分利用信息技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理，將發(fā)展數字化社區作為企業(yè)創(chuàng )新物業(yè)管理的贏(yíng)利模式，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)步和提升服務(wù)品質(zhì).創(chuàng )造與培養物業(yè)企業(yè)核心競爭力物業(yè)企業(yè)的核心競爭力是開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的重要基礎.如何創(chuàng )造性地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，拓展市場(chǎng)，在與其他企業(yè)的激烈競爭中脫穎而出，培養物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力，是開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的當務(wù)之急.在推行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理模式過(guò)程中，應當充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟杠桿作用，通過(guò)兼并優(yōu)化重組、控股出售等資本運營(yíng)方式對各物業(yè)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而打造出信譽(yù)高、形象好、專(zhuān)業(yè)化程度高、現代服務(wù)理念強的品牌企業(yè)，從而全面提升企業(yè)的核心競爭力.物業(yè)管理提供了不動(dòng)資產(chǎn)的保值增值服務(wù)，目前在我國仍處于產(chǎn)業(yè)鏈條的低端，與我國為龐大不動(dòng)資產(chǎn)提供優(yōu)質(zhì)的保值增值管理服務(wù)的現實(shí)需要不相適應.隨著(zhù)物業(yè)管理服務(wù)成本越來(lái)越高，企業(yè)生存空間被不斷壓縮，物業(yè)管理必須實(shí)行自身突破與變革，開(kāi)拓新的經(jīng)營(yíng)管理模式，因此，推行和發(fā)展經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理勢在必行.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理，在人才培養、企業(yè)責任、專(zhuān)業(yè)化管理、核心競爭力、創(chuàng )新理念、兼并重組等方面，可以實(shí)現當代物業(yè)管理的整體轉型升級.
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