社區物業(yè)管理對策

　　畢業(yè)論文是教學(xué)科研過(guò)程的一個(gè)環(huán)節，也是學(xué)業(yè)成績(jì)考核和評定的一種重要方式。畢業(yè)論文的目的在于總結學(xué)生在校期間的學(xué)習成果，培養學(xué)生具有綜合地創(chuàng )造性地運用所學(xué)的全部專(zhuān)業(yè)知識和技能解決較為復雜問(wèn)題的能力并使他們受到科學(xué)研究的基本訓練。

　　一、強化社區黨組織服務(wù)功能，探索業(yè)主自治管理模式

　　南通市濠東社區星宇小區，是上世紀90年代建設的僅6幢住宅樓的老小區，規模小，成本高，收費率低，服務(wù)了6年的物業(yè)管理公司無(wú)法承擔虧損，提出“辭呈”，業(yè)主委員會(huì )順應業(yè)主的自主選擇，走上了自治之路。社區黨委配合業(yè)主大會(huì )按照“民主選舉，民主決策，民主管理，民主監督”的民主管理模式，充分發(fā)揮社區黨組織的領(lǐng)導核心作用，強化社區黨組織服務(wù)功能，指導、幫助和監督業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行自治管理。首先，完善業(yè)主委員會(huì )的組織機構，與原物業(yè)公司妥善辦理移交接管工作。建立16人的樓道業(yè)主代表，業(yè)主委員會(huì )委員從5人增加至7人，社區“蓮宇”黨支部書(shū)記理明被推選為業(yè)委會(huì )主任，他將黨組織的工作方式引進(jìn)業(yè)主自治組織，充分發(fā)揮黨員的先鋒模范帶頭作用，將支部黨員的“定責上崗”活動(dòng)落實(shí)到行動(dòng)中，把年紀較輕、有能力和自愿為大家服務(wù)的黨員作為志愿者，納入業(yè)主委員會(huì )和樓道組長(cháng)隊伍。其次，業(yè)主委員會(huì )合理定位，穩定大局。由于黨員和黨支部干部的加入，業(yè)主委員會(huì )成員的整體素質(zhì)大幅提高，業(yè)主委員會(huì )成員和黨員業(yè)主的義務(wù)勞動(dòng)使得小區管理成本下降，按照業(yè)主急需管理項目設置的管理費用比市場(chǎng)正常的物業(yè)管理費低，收費水平大幅降低。在此基礎上，業(yè)主委員會(huì )做好了進(jìn)一步的宣傳工作，得到實(shí)惠的業(yè)主繳費意識也進(jìn)一步加強，物業(yè)管理收費率達90%以上。目前，該小區業(yè)主委員會(huì )計劃通過(guò)業(yè)主大會(huì )討論，用節余資金建設安全防范設施，添置必要的器材，增加物業(yè)管理服務(wù)內容，從而逐步提高居住品質(zhì)。第三，社區黨委嚴格指導監督，幫助業(yè)主解決管理難題。社區黨委要求業(yè)主委員會(huì )的黨員委員和黨員業(yè)主將做好小區業(yè)主自治工作，作為為民辦實(shí)事工程，充分發(fā)揮黨員的表率作用，調動(dòng)全體業(yè)主積極性，做到全員參與，共同管理。與此同時(shí)，社區黨委將服務(wù)重點(diǎn)放在解決小區的疑難問(wèn)題上，比如，與小區毗鄰的一家外資企業(yè)的環(huán)境污染問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )通過(guò)社區黨委出面與企業(yè)黨組織進(jìn)行溝通，最終達成協(xié)議，化解了多年的糾紛獲得小區業(yè)主的擁護�！吧鐓^扶持、支部撐腰、行業(yè)指導、業(yè)主自治”是物業(yè)管理的一種探討模式，星宇小區業(yè)主的選擇具有一定的代表性，由于黨員的加入，社區黨委及時(shí)協(xié)調、適時(shí)監督，星宇小區的業(yè)主自治一路走來(lái)，正在構建和諧的居住環(huán)境。

　　二、啟動(dòng)大調解工作機制，創(chuàng )新社區物業(yè)管理

　　大調解工作是社區平安創(chuàng )建工作的重點(diǎn)內容，社區啟動(dòng)了區域大調解工作機制，即由公安、司法、規劃、物業(yè)公司、社區業(yè)主委員會(huì )共同參與成立調解委員會(huì )，對社區內建設、物業(yè)管理、鄰里糾紛等事項進(jìn)行協(xié)調，有效地維護了社區物業(yè)管理區域的平安穩定。同時(shí)，在社區開(kāi)展物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司“三位一體”工作模式的嘗試，創(chuàng )建了物業(yè)管理的新模式，得到業(yè)主認可。南通市濠景園社區有8個(gè)小區，為了落實(shí)《共建和諧住宅小區實(shí)施意見(jiàn)》，社區充分利用轄區企事業(yè)單位黨組織這一資源，創(chuàng )新機制，以“共駐、共建、共創(chuàng )”為指導思想，建立社區黨建聯(lián)席會(huì )，由社區黨支書(shū)記為主席，轄區單位黨組織負責及業(yè)主委員會(huì )中的黨員為成員，將社區內黨組織及物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )中的黨員緊密地凝聚在一起。充分發(fā)揮社區內黨組織的政治工作優(yōu)勢，開(kāi)展保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育及社會(huì )主義榮辱觀(guān)教育，用新理論破解新難題，用新舉措開(kāi)創(chuàng )新局面，充分釋放社區特別是物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )內黨員的活力和潛力。如社區方大花苑24樓603室不慎失火后，全社區黨員們帶頭掏錢(qián)捐款，在黨員集體感召下，周?chē)�群眾也積極響應，社區共建氛圍空前熱烈，黨員的號召力、凝聚力得到一次全面提升。隨著(zhù)物質(zhì)文明的進(jìn)步，精神文化的訴求越來(lái)越成為人們關(guān)注的重要方面。通過(guò)大調解工作機制，開(kāi)展了社區黨組織與業(yè)主委員會(huì )聯(lián)手打造文化社區的工作。如社區黨總支經(jīng)常組織轄區單位與小區業(yè)主共同進(jìn)行文化聯(lián)誼活動(dòng)，開(kāi)展“八十分”比賽、拔河比賽、乒乓球賽及讀書(shū)知識競賽等。2006年，社區黨總支組織了城山路一條街的軍民讀書(shū)知識競賽活動(dòng)，有駐區單位工會(huì )代表隊、物業(yè)管理公司代表隊、業(yè)主委員會(huì )代表隊、工商局代表隊及武警戰士代表隊參加，是一場(chǎng)別開(kāi)生面的文化聚餐，豐富了群眾的文化知識，提升了群眾的思想內涵，促進(jìn)了社區“三個(gè)文明”建設，為打造社區黨建新模式探出了行之有效的新路子。

　　三、社區黨委搭臺，業(yè)主委員會(huì )唱戲

　　社區黨委對社區人才的情況有較好的了解，這也就決定了社區黨委在牽頭組建業(yè)主委員會(huì )籌備組的時(shí)候，可以有的放矢，將社區退休干部、黨員、教師、法律工作者等推薦出來(lái)，特別是在籌備和選舉業(yè)主委員會(huì )的時(shí)候，他們全部公正無(wú)私，選舉出的業(yè)主委員會(huì )委員素質(zhì)高、能力強、干勁足。華迪小區占地4萬(wàn)平方米，是一個(gè)典型的小巧玲瓏的封閉式純商品房住宅小區，業(yè)主整體素質(zhì)較高，然而，開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管的特征也十分明顯，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一些后遺癥波及到物業(yè)管理環(huán)節，物業(yè)管理公司服務(wù)至2005年底“告退”。當時(shí)，業(yè)主委員會(huì )組織渙散，人心凌亂。關(guān)鍵時(shí)候，社區黨委伸出援助之手，多次與房管局會(huì )商解決的辦法，在行業(yè)主管部門(mén)的幫助與指導下，業(yè)主委員會(huì )重新組建起來(lái)，并利用社區資源組織業(yè)主代表，建立了業(yè)主代表大會(huì )議事制度，為業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作創(chuàng )建了一個(gè)施展的平臺。華迪小區業(yè)主委員會(huì )成立后，通過(guò)收繳臨時(shí)管理費用，自行管理小區4個(gè)月，在處理小區物業(yè)管理用房、維修資金等一系列問(wèn)題，以及與建設單位、前物業(yè)公司的利益糾紛時(shí)，也都十分妥當。經(jīng)4個(gè)月的理論與實(shí)踐的摸索，業(yè)主委員會(huì )找到了一套適合本區域的物業(yè)管理思路。之后，小區通過(guò)招標的方式順利選聘了一家中等規模的物業(yè)管理公司為小區提供管理服務(wù)。正是體會(huì )到?jīng)]有物業(yè)管理的艱辛、收費難的苦惱，在新的物業(yè)管理公司入駐后，業(yè)主委員會(huì )主動(dòng)協(xié)助物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)費用。2006年小區的物業(yè)管理費收繳率達到94%。今天，小區的環(huán)境優(yōu)美，秩序井然，業(yè)主也生活得和諧安逸。

　　四、居委會(huì )主任兼任業(yè)主委員會(huì )主任，業(yè)主自治、居民自治齊頭并進(jìn)

　　萬(wàn)象東園是1995年竣工入住的舊城改造小區，10年的時(shí)間推移，讓這個(gè)“舊貌換新顏”的改善型住宅區演變成半新半舊的“老小區”，小區的一些房子進(jìn)入了二手房市場(chǎng)交易，業(yè)主頻繁更換，原先的業(yè)主委員會(huì )已人員不齊，組織渙散，無(wú)法開(kāi)展工作。2005年3月，在社區、房管局牽頭和指導下，新一屆的業(yè)主委員會(huì )順利產(chǎn)生，經(jīng)過(guò)業(yè)主民意選舉，一名社區退休黨員、居民組長(cháng)當選業(yè)主委員會(huì )主任，現任社區居委會(huì )主任當選為業(yè)主委員會(huì )副主任。新一屆業(yè)主委員會(huì )因為有了居委會(huì )主任的兼任，工作的制度化、規范化得到提高，業(yè)主委員會(huì )的可信度和凝聚力也大大加強。萬(wàn)象東園業(yè)主委員會(huì )換屆后，成為了真正溝通業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁，改變了過(guò)去居民依靠政府部門(mén)對住宅區進(jìn)行管理的舊觀(guān)念，充分發(fā)揮業(yè)主和居民的自主意識與能動(dòng)性。業(yè)主委員會(huì )成立后，首先是建章立制，規范業(yè)主委員會(huì )的內部管理，實(shí)行輪流主持制，高效廉潔，民主管理;其次是溝通業(yè)主，做好業(yè)主利益的代言人，業(yè)主委員會(huì )不僅較好地協(xié)調了業(yè)主與物業(yè)公司之間的利益矛盾，還協(xié)助社區居委會(huì )解決一些社區糾紛;三是發(fā)揮社區黨委優(yōu)勢，成立黨員義務(wù)崗，將社區退休黨員組織起來(lái)，戴上“黨員義務(wù)崗”的紅袖套，每天輪流在小區值勤，配合物業(yè)公司和居委會(huì )抓管小區安全防范工作;四是開(kāi)展文化活動(dòng)，不僅豐富小區內部的文化生活，還在社區組織文娛活動(dòng)，為和諧家園增添了一道亮麗風(fēng)景。南通市黨建聯(lián)建共建和諧住宅小區的活動(dòng)剛剛起步，取得了一些成效。實(shí)踐證明，物業(yè)管理是一個(gè)龐大的社會(huì )系統工程，涉及到全體社會(huì )成員，需要政府、黨委、企業(yè)、業(yè)主等各方主體的整合與聯(lián)動(dòng)。中國這樣一個(gè)人口眾多，從計劃經(jīng)濟轉型的國家，物業(yè)管理完全推向市場(chǎng)，僅僅依靠行業(yè)的監督和指導，很難統領(lǐng)全局，必須依靠屬地政府，依靠社區基層組織，用成熟的黨建和社區管理模式，推進(jìn)對業(yè)主委員會(huì )的建設和監管，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體的作用，通過(guò)全社會(huì )的關(guān)注、支持和監督，形成一股綜合力量，全面、穩定、和諧地推進(jìn)。

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