解析物業(yè)服務(wù)合同履行問(wèn)題
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摘要：近年來(lái)，日益增多的物業(yè)服務(wù)糾紛案件給全國各地法院都帶來(lái)了不小的審判壓力。究其原因，不僅僅在于物業(yè)服務(wù)糾紛案件類(lèi)型多樣、所涉及的法律關(guān)系復雜、案件帶有群體性特征導致處理難度較大;更為突出的還在于，法官對此類(lèi)新興案件較為陌生，加之法律法規不健全，相關(guān)政策規定又因帶有體制轉軌的因素明顯滯后，既有的一些法律規定又比較原則，審判時(shí)缺少明確具體的條文規范，造成了司法實(shí)踐中的諸多困難。[1]在這樣的背景下，最高人民法院于2009年5月出臺了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律問(wèn)題的解釋》[以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物業(yè)服務(wù)解釋》]，對《物權法》以及《物業(yè)管理條例》中有關(guān)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題的抽象性、原則性條文進(jìn)行了司法解釋?zhuān)η鬄閷徟袑?shí)踐提供明確具體和統一的裁判標準�？v觀(guān)該《物業(yè)服務(wù)解釋》，其主要對物業(yè)服務(wù)合同的效力問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)合同的履行及違約責任問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)合同終止的法律適用問(wèn)題以及該解釋的適用范圍和時(shí)間效力等問(wèn)題作出了具體規定，其中許多規定從實(shí)務(wù)的角度來(lái)看都不乏亮點(diǎn)。[2]應當說(shuō)，該解釋的出臺為今后司法實(shí)踐工作可操作性的提高奠定了基礎。但為了正確理解與適用該解釋?zhuān)瑥睦碚摰慕嵌葘ξ飿I(yè)服務(wù)糾紛所涉及的重要問(wèn)題進(jìn)行深入分析，仍屬必要。正是基于這樣的考慮，本文擬透過(guò)《物業(yè)服務(wù)解釋》的相關(guān)規定，結合司法實(shí)踐，對物業(yè)服務(wù)糾紛案件中最為核心的物業(yè)服務(wù)合同的履行以及與之密切相關(guān)的問(wèn)題作重點(diǎn)探討，希望對正確理解與適用該司法解釋相關(guān)條款有所助益。
一、業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位及其義務(wù)認定
[一]業(yè)主的合同主體地位
物業(yè)服務(wù)合同的主體認定問(wèn)題，是司法實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同糾紛審理的一大難題。物業(yè)服務(wù)合同可分為前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同。根據我國《物業(yè)管理條例》第21條的規定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”因此，前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂。又根據我國《物業(yè)管理條例》第15條的規定：“業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”因此，對于普通物業(yè)服務(wù)合同來(lái)說(shuō)，則是由業(yè)委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的�？梢钥吹�，在合同簽訂的形式上，無(wú)論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是普通物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主均不是直接的合同簽訂者。在實(shí)踐中，這恰恰是業(yè)主經(jīng)常據此而拒絕接受合同約束的重要理由，他們認為自己并非物業(yè)服務(wù)合同的當事人。
必須明確的是，《物業(yè)管理條例》第25條規定：“建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。”根據該條款，建設單位同物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，包含了雙方轉讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意，因此，前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主之所以產(chǎn)生拘束力，根據在于建設單位與業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的概括承受。[3]對于普通物業(yè)服務(wù)合同，《物權法》第76條、《物業(yè)管理條例》第11條都規定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)乃是業(yè)主共同決定的事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會(huì )建立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，業(yè)主委員會(huì )按照授權與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同，則是業(yè)主自治權行使的結果。[4] 所以，盡管形式上來(lái)看業(yè)主未參與物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，但究其實(shí)質(zhì)，不管從現行的立法規定還是從法理上來(lái)說(shuō)，業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)合同中與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對的實(shí)際權利的享有者和義務(wù)的承擔者。
《物業(yè)服務(wù)解釋》對此作出了明確解釋?zhuān)涞?條規定：“業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”由此，該條款明確規定了業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位。
[二]業(yè)主應承擔的主要合同義務(wù)
1.交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)
物業(yè)服務(wù)合同是一種新型合同，理論與實(shí)務(wù)界對其性質(zhì)難免有不同的認識，觀(guān)點(diǎn)主要有委托合同說(shuō)、服務(wù)合同說(shuō)、混合合同說(shuō)、獨立合同說(shuō)等等。通說(shuō)主張應當借鑒委托合同的制度機理處理物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)爭議，筆者對此較為贊同，因為不管是其法律關(guān)系的形成，還是物業(yè)服務(wù)合同的特征，與委托合同都有較高的相似度。從業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系來(lái)看，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的委托人;從物業(yè)服務(wù)合同的內容來(lái)看，業(yè)主是支付報酬、接受服務(wù)的一方。業(yè)主有權利請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的內容提供相應的服務(wù)，與此相對應，業(yè)主的主要合同義務(wù)即是交納相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費用。
當然，物業(yè)服務(wù)費用的內涵決不簡(jiǎn)單地只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傭金。物業(yè)服務(wù)費可分為公共性服務(wù)費[為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供公用衛生清潔、公共設施維修保養和保安、綠化等公共性服務(wù)而收取的費用]、公眾代辦性服務(wù)費[為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供代收代繳水電費、煤氣費、有線(xiàn)電視費、電話(huà)費等公眾代辦性的服務(wù)而收到的費用]和特約服務(wù)費[為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供特約服務(wù)而收取的費用]。[5]也有學(xué)者主張將物業(yè)服務(wù)費區分為兩類(lèi)，一類(lèi)是用于區分建筑物的基本維護、修繕、整治工作與日常管理及其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所支出的費用，即通常語(yǔ)境下的物業(yè)服務(wù)費;另一類(lèi)是專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共同設施設備的維修的更新、改造的費用，稱(chēng)為專(zhuān)項維修資金。[6]在日常生活中，廣大業(yè)主往往認為物業(yè)費僅限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傭金，業(yè)主拒交、欠交物業(yè)服務(wù)費也成為司法實(shí)踐中引發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛的重要原因之一�！段飿I(yè)服務(wù)解釋》第6條作出了針對性規定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據該條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)書(shū)面催交后，業(yè)主無(wú)正當理由仍拒交、欠交物業(yè)費的，可以起訴業(yè)主并得到人民法院的支持。這不僅對物業(yè)服務(wù)企業(yè)迅速高效收繳物業(yè)費用提供了法律支持，同樣也對業(yè)主積極履行交納物業(yè)服務(wù)費的合同義務(wù)將起到督促和警示的作用。
2.協(xié)助義務(wù)
在物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)維護、保養、保修的過(guò)程中，業(yè)主應當給予協(xié)助，該協(xié)助義務(wù)不僅包括積極層面的主動(dòng)提供必要的便利，還包括消極層面的不得阻礙、妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)及管理工作。針對業(yè)主的該項義務(wù)，《物業(yè)服務(wù)解釋》第4條賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應的訴權：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規、管理規約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。”根據該條規定，業(yè)主違反協(xié)助義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以行使訴權，要求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應的民事責任。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)范圍認定
[一]物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要合同義務(wù)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)的提供者，其義務(wù)范圍的認定乃是物業(yè)服務(wù)合同內容的重點(diǎn)。概括地說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主的委托，應當依照合同的約定提供相應的物業(yè)服務(wù)。根據《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條第1款的規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”因此，就物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的內容而言，可高度概括為維修、養護、管理、維護四方面。在筆者看來(lái)，該四方面又可區分為兩個(gè)層次：第一個(gè)層次指向“對物的管理”，指的是對建筑物、基地、附屬設施、相關(guān)場(chǎng)地等共有部分進(jìn)行維護、保養和修理;第二個(gè)層次則指向“對人的管理”，是對區分所有權人群居生活關(guān)系所進(jìn)行的管理，[7]包括維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生，也包括維持和諧有序的公共秩序。例如，當部分業(yè)主不當行使專(zhuān)有權，對其他業(yè)主構成妨害，或者侵害業(yè)主的共同利益時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)對其進(jìn)行提示和制止。
[二]物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔義務(wù)的擴充
值得注意的問(wèn)題是，《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條的規定依據合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔義務(wù)的依據范圍。[8]合同默示條款理論 [Implied Terms]源自于英美法系。所謂默示條款，即是當事人并未寫(xiě)入合同中，甚至從未協(xié)商過(guò)，但基于當事人的行為，或基于合同的明示條款，或基于法律、交易習慣及行業(yè)規則的規定，理應存在的合同條款。[9]一般說(shuō)來(lái)，考察合同當事人的權利義務(wù)范圍，需要對當事人雙方所訂立合同的明示條款[Express Terms]，即雙方達成合意并寫(xiě)明在合同中的相關(guān)事項作相應的解釋。但明示條款并不能完全涵蓋所有的合同內容，而且某些合同糾紛僅僅依照明示條款有可能無(wú)法得以解決。當依照合同的明示條款無(wú)法合理解決合同糾紛時(shí)，英美法系國家法院主張必須充分利用普通法的靈活機制，將默示條款納入合同之中，從一定意義上來(lái)說(shuō)，默示條款的廣泛運用并作為修正合同的工具實(shí)際上是對意思自治原則所作的某種程度的否定;從另一層意義上來(lái)講，默示條款又是意思自治原則與法院行為相調和的中介。[10]因此，英國法系合同默示條款所承載的功能，在于明示條款對合同相關(guān)權利義務(wù)有未盡之處、阻礙合同履行及糾紛處理之時(shí)，得允許法官依照法律規定、相關(guān)習慣規則、明示條款等對合同內容進(jìn)行推定進(jìn)而作出裁判。而在大陸法系，盡管沒(méi)有默示條款之說(shuō)，但在遭遇合同明示條款有所欠缺之時(shí)，合同目的的實(shí)現是依賴(lài)于合同的解釋原理以及合同漏洞的補充來(lái)完成的。如我國《合同法》第61條規定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報酬、履行地點(diǎn)等內容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。”合同有關(guān)條款及交易習慣均可作為合同約定欠缺或約定不明時(shí)的參照。另外，我國《合同法》第60條還規定了合同的附隨義務(wù)：“當事人應當遵循誠實(shí)信用原則，根據合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”這是依據誠實(shí)信用原則對合同當事人的義務(wù)范圍所進(jìn)行的擴張。[11]從方法論的角度來(lái)說(shuō)，默示條款理論亦是一種合同漏洞的補充方法，兩大法系對此問(wèn)題的應對雖然方法各異但目的相同，可謂殊途同歸。當然，合理借鑒默示條款理論對我國合同法的理論與實(shí)踐都具有重要意義，《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條的規定便是很好的說(shuō)明。
根據《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條第1款的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔義務(wù)的依據范圍不僅包括合同約定，還包括法律、法規的規定以及相關(guān)行業(yè)規范的規定。特別需要指出的是第3條第2款規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。”據此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾以及服務(wù)細則也將作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔義務(wù)的依據。其原因在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及其制定的服務(wù)細則，在業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘過(guò)程中，對業(yè)主的最終決定有重大影響。服務(wù)承諾及服務(wù)細則，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種“單方允諾”，[12]也作為其與業(yè)主訂約的基礎，必然也必須對其行為產(chǎn)生約束力，這對業(yè)主權利的保障非常重要。
[三]物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的理解與認定
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的財產(chǎn)及人身是否應承擔安全保障義務(wù)?如需承擔，其限度范圍應當如何認定?這也是司法實(shí)踐中較為常見(jiàn)且理論上存在爭議的問(wèn)題。2008 年公布的《物業(yè)服務(wù)解釋》的征求意見(jiàn)稿中曾設有關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的條文，其第八條規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區域內發(fā)生人身?yè)p害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。”而在正式出臺的《物業(yè)服務(wù)解釋》中則未見(jiàn)該條款，有專(zhuān)家因此認為最高法院對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)持否定態(tài)度，并且主張不能將物業(yè)服務(wù)企業(yè)列為承擔安全保障義務(wù)的主體，要求其承擔安全保障義務(wù)既無(wú)法律依據，也無(wú)法理基礎。[13]
應該說(shuō)，在有關(guān)安全保障義務(wù)的基本理論、法律構造及其成文法規范均尚不明朗的情況下，確實(shí)不宜匆忙就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)作出明確的規定。但這并不必然意味著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有任何安全保障義務(wù)之承擔。理論上講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)于特定情形下承擔安全保障義務(wù)，在法律適用上仍存有解釋的空間。
1.司法解釋
最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》[以下簡(jiǎn)稱(chēng)《人身?yè)p害賠償解釋》]第6條規定：“從事住宿、餐飲、娛樂(lè )等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì )活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”這是我國法院借鑒德國法上的交往安全義務(wù)理論[14]對安全保障義務(wù)所作出的直接規定。根據該條規定，承擔安全保障義務(wù)的主體為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者和其他社會(huì )活動(dòng)的組織者，但并不僅僅限于條文所列舉的從事住宿、餐飲、娛樂(lè )的經(jīng)營(yíng)者和活動(dòng)組織者。隨著(zhù)對安全保障義務(wù)理論研究的深化，司法實(shí)踐對安全保障義務(wù)的適用早已不再局限于條文列舉的經(jīng)營(yíng)者，諸如銀行、機場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等也已囊括其中。如“室內被害案”中，法院認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)未正常使用保安監控系統及未嚴格執行對外來(lái)人員的登記制度，違反了安全保障義務(wù)，應對原告的死亡在其能夠防止或制止損害的范圍內承擔相應的賠償責任。[15]從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，其所從事的也是一種服務(wù)性行業(yè)，當然屬于經(jīng)營(yíng)者的范疇;更為重要的，從法理上來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合成為安全保障義務(wù)承擔者的法理依據，如危險控制理論的要求、收益與風(fēng)險相一致原理的要求、節約社會(huì )總成本的要求等等。[16]事實(shí)上，判斷是否承擔安全保障義務(wù)的標準并不在于承擔者是否具有哪種 “經(jīng)營(yíng)者”的身份，而是在于其是否具有“對危險源的控制力”。[17]作為對物業(yè)服務(wù)區域進(jìn)行實(shí)際管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對區域內危險源的控制力顯然要高于業(yè)主。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一定情形下承擔相應的安全保障義務(wù)不僅符合人們日常的生活經(jīng)驗，也有相應的法理基礎。
2.合同的約定或合同附隨義務(wù)
通常來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主都會(huì )在服務(wù)合同中對安全保障義務(wù)加以約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì )為此配有專(zhuān)門(mén)的保安人員、建立相關(guān)安保機制、安裝必要的電子監控系統、對區域邊境的圍護設施加以完善，物業(yè)服務(wù)區域內的安全保障工作是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施日常管理的一項重要內容。在合同對安全保障義務(wù)作出明確約定的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反此義務(wù)而對業(yè)主的財產(chǎn)或人身造成損害的，將承擔相應的違約責任。這種損害不僅包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有或管理下的物對業(yè)主造成的損害 [18];也包括因第三人的侵權行為對業(yè)主造成的損害。[19]
其次，根據《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條第2款的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方承諾與服務(wù)細則也納入到合同內容中，因此，如果在其單方承諾或服務(wù)細則中有涉及到安全保障義務(wù)的服務(wù)承諾，也將作為合同義務(wù)加以履行。
另外，附隨義務(wù)除了為輔助實(shí)現債權人之給付利益外，還有避免侵害債權人之人身或財產(chǎn)上利益的功能，此類(lèi)義務(wù)，德國學(xué)者統稱(chēng)為Schutzflicht[保護義務(wù)]，論其性質(zhì)，實(shí)與侵權行為法上之交易安全義務(wù)[Verkehrssicherungspflicht]同其性質(zhì)。[20]依據物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及合同的目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主及服務(wù)區域內的安全承擔保護義務(wù)屬于合同附隨義務(wù)的范圍。因此，即使合同中沒(méi)有對安全保障義務(wù)作出約定或約定不明確，但根據《合同法》第60條的規定，基于誠信原則衍生出的合同附隨義務(wù)也是安全保障義務(wù)的法源之一。
由上可知，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安全保障義務(wù)，造成業(yè)主合法權益受到損害的，既可因侵權而承擔侵權責任，也可因違約而承擔違約責任。此時(shí)將發(fā)生請求權的競合，根據《合同法》第120條的規定，當事人可以選擇依《合同法》提起違約之訴，也可以選擇依侵權法規范提起侵權之訴。
3.安全保障義務(wù)的限度
必須指出的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)并非可以隨意解釋和適用，不當界定和濫用會(huì )導致安全保障義務(wù)無(wú)邊界的擴張，這將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，不利于其整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，最終也可能反過(guò)來(lái)對廣大業(yè)主造成不利影響。例如，在令學(xué)界和法官都感到疑難的高空不明拋擲物致人損害的案件當中，就有法院以物業(yè)公司未盡安全保障義務(wù)為由而令其承擔一定的責任。[21]筆者認為如此裁判大可商榷。“高空拋物”與“高空墜物”雖然只有一字之差，但不同的案件事實(shí)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡的安全保障義務(wù)的內容及限度要求則相距甚遠。高空墜物案件，可能由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于管理而發(fā)生，而高空拋物致人損害，乃因第三人侵權行為而發(fā)生，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對高空拋物人進(jìn)行監督和防范，顯然不合理地提高了其注意義務(wù)的范圍，擴張了安全保障義務(wù)的限度。當然，合理與不合理的區分標準，無(wú)法一言概之，只能視個(gè)案的具體案情而分別裁判，但通常來(lái)說(shuō)，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保安人員及設施的配備、保安制度的建立、保安制度的落實(shí)方面做足了工作，則應判定其已盡到安全保障義務(wù)�？梢钥隙ǖ氖�，這種具體問(wèn)題具體分析而得到的標準依然無(wú)法脫離若干重要判斷因素的檢驗，如法律法規、法理學(xué)說(shuō)、公平正義價(jià)值觀(guān)甚至經(jīng)驗常識等等。
三、物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法裁判所涉及的利益衡量與法律解釋
[一]利益衡量：合同的履行與業(yè)主相關(guān)權利的沖突
1.沖突的產(chǎn)生在《物業(yè)服務(wù)解釋》頒布之前，物業(yè)服務(wù)合同通常被稱(chēng)為物業(yè)管理合同。就這一名稱(chēng)問(wèn)題，學(xué)界曾進(jìn)行過(guò)討論。有觀(guān)點(diǎn)認為，物業(yè)管理中的“管理”一詞具有行政隸屬的服從性意義，反映了傳統物業(yè)管理模式的特征，難以體現現代物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的平等服務(wù)關(guān)系本質(zhì)，宜用“人居服務(wù)”或“物業(yè)服務(wù)”的稱(chēng)謂取而代之。[22]多數學(xué)者對此較為贊同。受該觀(guān)點(diǎn)的影響，《物權法》將過(guò)去的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，《物業(yè)管理條例》隨之做出相應修改，也將“物業(yè)管理企業(yè)”統統改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。此次《物業(yè)服務(wù)解釋》開(kāi)宗明義，定位于“物業(yè)服務(wù)糾紛”，非常準確地界定了所要調整的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)糾紛，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間在履行物業(yè)服務(wù)合同中產(chǎn)生的糾紛，屬于債權糾紛。它不同于物業(yè)管理糾紛，后者是共同管理人[即業(yè)主]因對區分所有的建筑物的使用、收益、支配而發(fā)生的糾紛。[23]因此，業(yè)主擁有物業(yè)管理權，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。當然，不可否認的一點(diǎn)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，其對建筑物的共有部分擁有事實(shí)上的管理的權利，該種管理的權利乃基于企業(yè)的委托授權，在該語(yǔ)境之下，“管理指向的是物業(yè)管理企業(yè)與建筑物業(yè)之間的主客體關(guān)系”，[24]其既是一種權利，也是一種義務(wù)。在這一層面上來(lái)講，管理與服務(wù)具有相同的含義。
一般說(shuō)來(lái)，業(yè)主的物業(yè)管理權與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際擁有的管理權利，在內容上應該是一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理應當以業(yè)主授權的內容為基礎。但在特殊情形下，也會(huì )發(fā)生沖突。例如，業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，但合同的內容侵害部分業(yè)主的合法權益，這時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題就是，部分業(yè)主與其他業(yè)主的物業(yè)管理權發(fā)生沖突，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權利與部分業(yè)主的物業(yè)管理權發(fā)生沖突，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行該合同的相關(guān)約定將導致部分業(yè)主的合法權益受損。此時(shí)部分業(yè)主為保護自己的合法權益，可以依據《物權法》的規定行使撤銷(xiāo)權，但撤銷(xiāo)權的性質(zhì)、效力及行使等問(wèn)題尚待探討。
2.業(yè)主撤銷(xiāo)權的效力
筆者認為，就業(yè)主撤銷(xiāo)權設立的目的來(lái)看，是為了防止業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )濫用權利作出決定而損害業(yè)主的合法權益。但就業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同內容行使撤銷(xiāo)權，就不僅僅是業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )濫用權利的問(wèn)題，還往往涉及到業(yè)主之間的利益分配問(wèn)題。如在《物權法》頒布后的所謂首例業(yè)主撤銷(xiāo)案件中，多數業(yè)主[377戶(hù)]贊同在小區內新設一道圍墻，以防止外來(lái)車(chē)輛和人員隨意進(jìn)出小區，但少數業(yè)主[8戶(hù)]認為，該圍墻減少了他們實(shí)際使用的公共面積，侵害其合法權益。此時(shí)，判斷能否因部分業(yè)主行使撤銷(xiāo)權而將物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內容歸于無(wú)效的問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上轉化為對行使撤銷(xiāo)權的部分業(yè)主與其他業(yè)主之間的利益進(jìn)行衡量問(wèn)題。這屬于民法上的價(jià)值判斷。何者的利益需要優(yōu)先保護或者何者利益具有更高的價(jià)值位階，則需依賴(lài)于相關(guān)法理及利益衡量之方法加以確定。依據我國學(xué)者提出的民法價(jià)值判斷問(wèn)題的實(shí)體性論證規則，在沒(méi)有足夠充分且正當理由的情況下，不得主張限制民事主體的自由，[25]如果對部分業(yè)主權利的限制是基于更高價(jià)值位階利益的考慮，則限制的理由可謂足夠充分且正當：如基于物業(yè)管理區域內的公共利益而對少數業(yè)主權利進(jìn)行適當限制是合理的，則此時(shí)少數業(yè)主主張行使撤銷(xiāo)權就很難得到支持。相反，倘若被限制的部分業(yè)主的權利具有更高的價(jià)值位階，則對其自由不得加以限制，其撤銷(xiāo)權之主張便應該得到支持。因此，在某些特殊情形之下，業(yè)主撤銷(xiāo)權的效力亦不可一概而論，法院在裁判該類(lèi)案件時(shí)，需要于具體個(gè)案中合理運用利益衡量之方法，尤其是加強裁判文書(shū)的說(shuō)理部分，以理服人，保證判決的正當性和妥當性。
[二]法律解釋?zhuān)何飿I(yè)服務(wù)合同履行中業(yè)主抗辯的“正當理由”
1.問(wèn)題的提出
前已述及，業(yè)主拒交欠交物業(yè)服務(wù)費是司法實(shí)踐中的一大難題，《物業(yè)服務(wù)解釋》第6條對此作了針對性規定，根據該規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過(guò)書(shū)面催交程序，業(yè)主無(wú)正當理由仍拒交或欠交的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院提起訴訟，并可得到法院支持。這一規定無(wú)疑為物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交服務(wù)費用提供了有力的支持，但針對于具體的案件裁判而言，仍然涉及一個(gè)問(wèn)題，即所謂“正當理由”該如何認定，正當理由的判斷標準何在?這仍是審判實(shí)踐操作中需要明確的。
2.對“正當理由”的認定
其實(shí)，《物業(yè)服務(wù)解釋》中的相關(guān)條文，對正當理由問(wèn)題暗含了一定的說(shuō)明，如第5條規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規、部門(mén)規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”據此，“違規收費”即是業(yè)主抗辯的一項正當理由。第6條的后段，則從反面折射出正當理由的問(wèn)題，該段規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同履行義務(wù)后，業(yè)主以未享受或無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)進(jìn)行抗辯的，無(wú)法構成正當理由。就事實(shí)來(lái)看，業(yè)主欠費抗辯的理由主要來(lái)自?xún)煞矫�，其一為物業(yè)收費不合理;其二為物業(yè)未提供服務(wù)或服務(wù)不周。依據法律解釋方法中的體系解釋與目的解釋?zhuān)琜26]結合抗辯產(chǎn)生的事實(shí)原因，筆者認為，對正當理由的理解與判斷，可分為兩個(gè)層次：第一，違法或違約損害業(yè)主利益的，構成抗辯的正當理由。具體言之，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規、部門(mén)規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同的約定，損害業(yè)主利益的，可以作為業(yè)主抗辯的正當理由;第二，在不存在違法或明顯違約的情況下，對于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出的抗辯，需要以誠實(shí)信用原則為基礎，結合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標準與物業(yè)收費標準，對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評價(jià)，進(jìn)而確定業(yè)主抗辯之正當理由能否成立。
3.訴訟中的證明及糾紛解決機制
對業(yè)主而言，基于正當理由的抗辯權的行使固然為其保障自身合法權益提供了有力保護，但也應該看到，抗辯權的賦予同樣給業(yè)主濫用權利留下了機會(huì )。為防止業(yè)主濫用正當理由進(jìn)行抗辯，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，當業(yè)主基于正當理由行使抗辯權的，必須對其據以主張的正當理由進(jìn)行證明。即業(yè)主此時(shí)必須舉證證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違法違規違約之行為或證明其服務(wù)有不符合誠實(shí)信用要求之事實(shí)。否則，不僅業(yè)主的抗辯無(wú)效，其行為本身亦將承擔相應的法律后果。而對于司法實(shí)踐中越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)費糾紛案件，也必須建立相應的糾紛解決機制，進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的收費標準進(jìn)行監管，完善業(yè)主自治體系等等，只有這樣，欠費糾紛才有可能有效避免。
結語(yǔ)
廣廈千萬(wàn)，大庇天下。物業(yè)服務(wù)合同的履行與百姓生活休戚相關(guān)，與社會(huì )安定緊密聯(lián)系。就立法的層面，司法解釋的頒布為維護和保障合同當事人的利益提供了平臺，但從司法的角度來(lái)說(shuō)，審判實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同履行所涉及的問(wèn)題可謂紛繁復雜，不僅事實(shí)判斷與價(jià)值判斷縱橫交錯，裁判的統一性與個(gè)案的妥當性也或許未必合致，而錯判誤判的情況亦在所難免。在這樣的情勢下，深入研究既有判例，總結過(guò)往的經(jīng)驗教訓，就具體個(gè)案正確適用解釋條文、合理選擇并運用法律解釋及利益衡量之方法就顯得極為重要。因此，《物業(yè)服務(wù)解釋》的出臺固然將為今后的司法實(shí)踐工作提供較強的指引，但站在法律適用的立場(chǎng)之上，于法官而言，其工作依然任重道遠。
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