公共選擇在物業(yè)管理的運用綜述論文
內容摘要：隨著(zhù)我國的城市發(fā)展和社會(huì )體制變遷，城市社區物業(yè)管理問(wèn)題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區的物業(yè)管理問(wèn)題，認為通過(guò)社區居民自治組織來(lái)安排物業(yè)管理服務(wù)等社區公共物品的提供可以克服目前社區管理中的一些困難。本文還對如何發(fā)揮社區居民自治組織的作用提出建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理自治組織公共選擇理論
隨著(zhù)我國城市經(jīng)濟體制改革的不斷深化和社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區作為一種社會(huì )基層自治組織，其所具有獨特的社會(huì )功能逐漸顯現出來(lái)。改革舊的社區管理體制，建立適應社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的新型社區管理體制，使社區發(fā)揮出其特有的社會(huì )功能，成為我國城市發(fā)展的緊迫任務(wù)。但是在當前從單位制的居民社區到社會(huì )性的社區過(guò)渡時(shí)期，社區物業(yè)管理暴露出許多問(wèn)題。社區物業(yè)管理經(jīng)費籌措困難，社區公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過(guò)西方經(jīng)濟學(xué)中的公共選擇理論，對社區物業(yè)管理進(jìn)行研究。
當前城市社區物業(yè)管理中發(fā)展現狀及存在問(wèn)題
在我國進(jìn)行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區是以工作單位劃分的，社區物業(yè)管理也由單位后勤部門(mén)提供，這種管理實(shí)際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問(wèn)題，物業(yè)管理費用由單位解決，住戶(hù)不用自己付費，因此物業(yè)管理矛盾不多。
隨著(zhù)住房制度的改革，社區管理發(fā)生了巨大變化，由過(guò)去的企事業(yè)單位管理過(guò)渡為社會(huì )化的物業(yè)公司管理，物業(yè)管理的深層次問(wèn)題就必將出現。社區物業(yè)管理成為社區居民需要的公共物品，在費用籌集缺乏合理組織管理時(shí)，這一公共物品的供給往往無(wú)法到位。從費用供給來(lái)看，單位化社區時(shí)期是由單位直接提供社區物業(yè)管理費用，而社會(huì )化物業(yè)社區的物業(yè)管理費用要分攤到社區住戶(hù)，由住戶(hù)上繳，這就出現了上繳不到位的問(wèn)題，造成供給短缺。單位化社區時(shí)期社區住戶(hù)對物業(yè)管理費的感受是間接的，或者說(shuō)無(wú)需自己操心；而社會(huì )化物業(yè)社區的住戶(hù)對物業(yè)管理費用的感受是直接的，要從自己的財富中拿出一部分交給物業(yè)管理公司，心理上不適應，往往會(huì )出現拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經(jīng)濟條件確實(shí)困難，交不起水電費與物業(yè)管理費。有不少社區出現了因物業(yè)管理費不足而造成的社區生活垃圾無(wú)人清理、社區斷水斷電等現象，嚴重影響社區居民生活和城市社區建設，不利于社會(huì )安定。社區物業(yè)管理公司如何搞好各社區的物業(yè)服務(wù)，政府如何提供對貧困社區的支助，解決社區公共物品供給不足等問(wèn)題值得關(guān)注。
西方經(jīng)濟學(xué)的公共選擇理論
物業(yè)管理是對屬于不同產(chǎn)權的私人業(yè)主的共有財產(chǎn)和共有物品（住宅以及社區的各類(lèi)相關(guān)配套設施）進(jìn)行維護和管理。而籌措費用、管好環(huán)境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權威性。然而，物業(yè)管理公司是企業(yè)，必須借助政府法令和規章制度，借助基層政府和社區組織才能實(shí)現。本文借助西方經(jīng)濟學(xué)中公共選擇理論來(lái)對社區物業(yè)管理做一分析。
一種物品如果供給一個(gè)人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產(chǎn)出來(lái)，可以同時(shí)供一個(gè)以上的個(gè)人聯(lián)合消費，要排除其他人的消費是不可能的或成本很高，無(wú)論其他人對這種物品是否支付了費用。這便是公共物品消費的非排他性。公共物品的第二個(gè)特性是非競爭性。即一個(gè)人對某種物品的消費不減少或不影響其他人對這種物品的消費。公共物品不限于物質(zhì)產(chǎn)品（如花草、路燈、衛生、道路等），一些由社區物業(yè)管理公司提供的非物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)也是公共物品，如規章、鄰里關(guān)系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業(yè)管理公司過(guò)程本身，以及建立選擇、聘任、監督物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區居民可能都有享受良好物業(yè)環(huán)境的愿望，但往往不愿花費時(shí)間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產(chǎn)。
對于社區的居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區的受益居民共同分擔；而公共物品一旦提供出來(lái)，又無(wú)法排除那些沒(méi)有分擔成本的居民對其進(jìn)行消費。由于消費者無(wú)論對公共物品的供給是否支付了代價(jià)，他都可以從公共物品的消費中獲益，這個(gè)事實(shí)就提供了一種刺激，使消費者對公共物品的貢獻小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費者總是希望別人貢獻的足夠多，以便把公共物品生產(chǎn)出來(lái)，然后來(lái)免費享用。由于存在逃票乘車(chē)的可能性，所以任何個(gè)人都沒(méi)有動(dòng)力自愿為公共物品的供給付出代價(jià)。因此，個(gè)人具有逃票乘車(chē)動(dòng)機的直接結果就是：公共物品不能由要通過(guò)對其消費來(lái)獲益的私人主動(dòng)生產(chǎn)和供給。
公共選擇學(xué)派認為，從國家來(lái)講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會(huì )成員共同協(xié)議建立起來(lái)的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過(guò)市場(chǎng)過(guò)程有效率地提供出來(lái)，因此就需要通過(guò)集體選擇，來(lái)決定公共物品生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)以及為誰(shuí)生產(chǎn)的問(wèn)題，以及決定每個(gè)社會(huì )成員為公共物品的供給所必須承擔的份額問(wèn)題。
社區物業(yè)管理中公共選擇理論的應用
社區居民要享受到社區公共物品，就要建立對應于政府的社區管理組織，但是自治組織缺乏政府的強制權力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產(chǎn)生、運作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個(gè)問(wèn)題，物業(yè)社區的物業(yè)管理機構通過(guò)怎樣的程序，即如何產(chǎn)生？物業(yè)管理的收費標準怎么確定，即如何收費？物業(yè)管理應通過(guò)什么方式確定社區居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區居民的共同需求是什么，即物業(yè)管理應當干什么？
�。ㄒ唬┥鐓^物業(yè)管理機構的產(chǎn)生方式
社區管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對社區的關(guān)系不是上下級關(guān)系，而是主導、引導、監督和扶助的關(guān)系。當社區無(wú)法由自己的居民自發(fā)建立自治組織，缺乏活動(dòng)經(jīng)費時(shí)，基層政府需要引導和扶助社區居民建立自治組織，待其能正常運轉時(shí)退出。在新的物業(yè)社區，居民是逐漸加入社區的，這時(shí)居民自治組織的功能很多情況下是由物業(yè)開(kāi)發(fā)公司代理的，過(guò)去企事業(yè)單位的物業(yè)社區往往習慣于由原單位行政管理。當社區公共物品供給不能滿(mǎn)足居民需要又缺乏自治組織時(shí)，政府基層組織應協(xié)助居民建立自治組織來(lái)生產(chǎn)公共物品。我國在建立社區自治組織這一公共物品的提供應該是有優(yōu)勢的，關(guān)鍵是改變基層政府的思想觀(guān)念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區管理，政府應以立法的形式明確社區自治組織的法律地位，樹(shù)立其權威，明確其職責，規范其行為。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織不能代替其作用也不應當代替其作用，而是應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區居民營(yíng)造一個(gè)好的社會(huì )環(huán)境�，F實(shí)中這種思想沒(méi)能被很好認識，政府基層組織往往不能找準自己的位置，不是干涉過(guò)多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉變，是社區管理的問(wèn)題所在。
社區有了自己的自治組織后，由其選擇和監督社區物業(yè)管理公司或物業(yè)服務(wù)提供者應該不成問(wèn)題，社區的物業(yè)管理等公共產(chǎn)品的提供就具備了一個(gè)組織者，這是搞好社區管理的第一步。在以往的物業(yè)管理實(shí)踐中，一般引入社區管理委員會(huì )這樣的機構，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認為社區自治組織更能體現社會(huì )組織的意義，通過(guò)法律文件規范其運作，對政府管理城市更有普遍意義。
�。ǘ┪飿I(yè)管理的收費方式
按照社會(huì )福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來(lái)購買(mǎi)公共物品或為公共物的生產(chǎn)融通資金，這是政府的職能。與政府對應的社區自治組織擔負著(zhù)為社區購買(mǎi)和提供公共物品的職能，也需要籌措經(jīng)費融通資金，向居民征收物業(yè)管理費用。在實(shí)際運作中，這一職能往往由物業(yè)管理公司承擔，人們要么忽視了社區自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規范，運作程序和機制不健全，由此引發(fā)出許多矛盾。物業(yè)管理公司作為經(jīng)濟組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業(yè)管理公司提供怎樣的公共物品要由社區自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費用額，制定服務(wù)檔次，將單個(gè)居民的需求綜合為對公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費用負擔下，沒(méi)有人可以提供令所有人都滿(mǎn)意的公共物品。在公共物品為個(gè)人提供的收益與其支付能力差距過(guò)大時(shí)，要么居民不滿(mǎn)足，要么超越其需求，大家對物業(yè)管理運作的參與積極性就低，物業(yè)管理公司就難以有足夠經(jīng)費，導致大家更為不滿(mǎn)，形成惡性循環(huán)。社區自治組織要根據大部分居民的經(jīng)濟條件和對公共物品的需求檔次來(lái)決定物業(yè)管理的收費標準，向物業(yè)管理公司購買(mǎi)相應的服務(wù)。在缺乏購買(mǎi)最基本公共物品的社區，應由政府提供物業(yè)管理經(jīng)費，以保障居民的生活。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理選擇問(wèn)題
盡可能正確地估計居民對公共物品的實(shí)際需求，將單個(gè)居民的需求變?yōu)檎麄�(gè)物業(yè)社區公共物品的需求是重要的一項工作，也是最難的一項工作。
“社會(huì )”是個(gè)人的集合體，而每個(gè)人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問(wèn)題是確定“社會(huì )需要什么”，即通過(guò)某種方式對個(gè)人偏好進(jìn)行加總，然后再做出“社會(huì )”決策。公共物品的供給不是市場(chǎng)決策的結果，而是非市場(chǎng)決策的結果；個(gè)人對公共物品的偏好，不是通過(guò)價(jià)格機制傳遞給生產(chǎn)者，而是通過(guò)政治程序被轉換成集體行動(dòng)。減少社區居民的公共選擇的協(xié)調成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔的費用能在其認同的范圍內，不使獲益與費用出現較大偏差。社區居民自治組織是執行政治程序和加總的機構，應有正規程序和加總的方法，需要由政府法令來(lái)明確。一旦公共物品的選擇由社區自治組織合法做出，社區居民就應認可，不得以個(gè)人理由拒絕付費。
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理提供的內容
作為一個(gè)社區的住戶(hù)來(lái)說(shuō)，其需要是多方面，好的物業(yè)硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業(yè)設施管理、優(yōu)美的室外環(huán)境、良好的社區治安，是對物業(yè)管理最基本的需要，而作為社區的居民來(lái)說(shuō)，其關(guān)心的還有更廣泛的內容：社區的品味和檔次對成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質(zhì)量；社區娛樂(lè )和人際交往的需要；社區購物和生活的方便程度。
居民的各種生活需要有些是物業(yè)管理公司可以提供的，有些必須由社區居民自治組織來(lái)提供，如良好的人際關(guān)系、社區的精神文明建設等。物業(yè)管理公司可以提供物質(zhì)條件，文化內涵則要由全體居民通過(guò)社區居民自治組織來(lái)建設。
�。ㄎ澹┱獙ω毨鐓^進(jìn)行扶助
由于物業(yè)使用者不同層次的需求，顯而易見(jiàn)地會(huì )出現從最昂貴的到最廉價(jià)的不同檔次的社區。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業(yè)管理和社區環(huán)境建設將因這種平均主義的存在而一事無(wú)成。政府要承擔的將是對貧困住宅區、安居工程社區、租房區的扶持，這些社區物業(yè)管理最基本的費用應由政府承擔，為社區居民提供最基本的公共物品是政府應該負責的事項。
結論
搞好城市社區的物業(yè)管理必須重視居民的公共選擇問(wèn)題。社區的管理需要建立居民自治組織，作為社區全體居民的代表，行使組織協(xié)調、議事決策、管理教育、監督服務(wù)等功能，由其來(lái)代表社區居民選擇和購買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)等公共物品。通過(guò)規范的集體選擇程序，把居民個(gè)人的選擇轉化為社區居民的集體選擇，理順各種關(guān)系，使物業(yè)管理費用征收更加合理，盡可能實(shí)現社區居民福利最大化，同時(shí)為優(yōu)化政府的財政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區居民營(yíng)造一個(gè)好的社會(huì )環(huán)境。政府應以法令形式確定社區居民自治組織的合法地位與運行程序，樹(shù)立其權威，規范其運作。
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