物業(yè)管理糾紛的主成因論文
物業(yè)管理糾紛的主成因論文【1】
摘要：隨著(zhù)房地產(chǎn)在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理也得到了巨大的發(fā)展和推廣，成為眾多大中城市必不可少的市場(chǎng)主體，但同時(shí)也暴露出許多問(wèn)題。
本文就結合專(zhuān)業(yè)所學(xué)知識，從物業(yè)管理自身特點(diǎn)、涉及的關(guān)系主體，事物發(fā)展規律性，法律法規等方面，對物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主成因進(jìn)行分析，以便能更好地針對性地采取措施，從而減少物業(yè)管理領(lǐng)域內的不和諧因素，在物業(yè)管理服務(wù)中進(jìn)一步推進(jìn)和諧社會(huì )的構建。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;物業(yè)管理糾紛;主成因
物業(yè)管理近幾年隨著(zhù)房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)成為眾多大城市必不可少的市場(chǎng)主體，在中小城市推廣迅速，給居民生活帶來(lái)了極大的便利，極大地促進(jìn)了社會(huì )和諧。
然而物業(yè)管理的發(fā)展路途與眾多新興事物的一樣，充滿(mǎn)矛盾和障礙。
我們不難發(fā)現，近年來(lái)物業(yè)管理糾紛也是層出不窮。
據央視國際網(wǎng)上調查發(fā)現，業(yè)主對物業(yè)管理不滿(mǎn)意的比例高達80%，物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢。
物業(yè)管理涉及到千家萬(wàn)戶(hù)，這一類(lèi)糾紛如果處理不當，很容易引起連鎖反應，導致矛盾激化。
這種現象的產(chǎn)生有著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展的自然性，又有著(zhù)很多社會(huì )因素、利益因素、市場(chǎng)因素等復雜的原因在里面。
這也是本文所要講述的。
一、事物發(fā)展的規律性
每一個(gè)事物都有著(zhù)從產(chǎn)生到發(fā)展到繁榮再到滅亡的生命周期規律。
用哲學(xué)的話(huà)來(lái)說(shuō)矛盾貫徹了事物存在的任何時(shí)候，相對的尤其在發(fā)展期的矛盾是最激烈最頻繁的。
這也是物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主要原因，它有著(zhù)物業(yè)管理發(fā)展中的必然性。
對于物業(yè)管理一個(gè)新興行業(yè)來(lái)講，21世紀的今天伴隨著(zhù)房地產(chǎn)的興旺繁榮，正是物業(yè)管理蒸蒸日上，蒙求重大發(fā)展和突破的契機。
在進(jìn)步途中斗爭和沖突是肯定會(huì )有的，對于這一點(diǎn)我們要有清醒的認知。
物業(yè)管理是經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，它承載著(zhù)城市的進(jìn)步和社會(huì )的和諧，不要因為物業(yè)糾紛的.種種案例而對物業(yè)管理失去信心。
這些矛盾和糾紛在任何一種事物的發(fā)展過(guò)程中都會(huì )存在，只是多少的問(wèn)題，只是問(wèn)題嚴重程度的問(wèn)題，而當中的很多問(wèn)題憑人為的力量是可以解決的。
二、物業(yè)管理本身的特點(diǎn)
1。服務(wù)性
物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，屬服務(wù)行業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)，是突出“服務(wù)”二字，服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性，離開(kāi)服務(wù)，物業(yè)管理就失去了自身存在的意義。
也正是這種特點(diǎn)，使物業(yè)管理建立在與業(yè)主的關(guān)系，本應該是平等的，但在事實(shí)中很多時(shí)候卻不是，在一些物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主的那種近似輕蔑的態(tài)度，給人留下深刻的印象。
一些業(yè)主的潛意識的觀(guān)念，并沒(méi)有完全接受物業(yè)管理介入其生活，當然這也與一些物業(yè)企業(yè)在服務(wù)方面做得到不到位有很大關(guān)系。
2。利益主體關(guān)系多元性
物業(yè)管理主體多元化，其管理的對象是物，服務(wù)的對象確是人。
不管是業(yè)主、還是業(yè)主委員會(huì )、開(kāi)發(fā)商、甚至是政府、新聞媒體等。
物業(yè)管理量大、面廣，涉及到的物業(yè)管理主體之間的利益關(guān)系越多，需要處理的事情就越多，那么糾紛產(chǎn)生的可能也就越大了。
三、物業(yè)管理立法體力尚未完善，法律法規建設相對落后
我國目前尚未有一部由最高國家權力機關(guān)制定的專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理法律。
而現行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規范主要是國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》、建設部的規章及地方性法規、規章，立法體系效力位階較低，在很多方面規定也比較籠統，操作性也不強。
例如大多相關(guān)法規都規定了業(yè)主的一系列權利，但如何保障這些權利，義務(wù)相對人不履行相應義務(wù)又應承擔何種責任，卻缺乏具有可操作性的詳細規定。
物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是復雜的，多方面的。
除了上述的三大主因之外，還有很多因素促使它的發(fā)生及上升。
具體成因表現為：
1。前期介入過(guò)期中與開(kāi)發(fā)商監管溝通不利易導致后期關(guān)于責任糾紛的發(fā)生
在房地產(chǎn)興建過(guò)程中，作為接管的物業(yè)公司應該特別注意前期介入之一過(guò)程。
在前期介入時(shí)期，物業(yè)管理方應從雙方利益出發(fā)，提出合理建議，杜絕后期不要的麻煩和矛盾。
不然，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權利、義務(wù)關(guān)系沒(méi)有協(xié)調好，便會(huì )導致物業(yè)管理混亂。
入住的消費者碰到的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰(shuí)也不負責任，這給消費者帶來(lái)了很大不便，糾紛也就容易出現，這種建管不分的管理體制易導致開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的矛盾轉化為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾。
2。物業(yè)管理企業(yè)管理不夠規范，服務(wù)意識不夠
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，但是在不少糾紛案例中會(huì )發(fā)現，很多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度都很不滿(mǎn)意，本來(lái)挺小的事，業(yè)主只是看不慣其處理態(tài)度，而把事情鬧大。
而相當的物業(yè)管理企業(yè)并不注重人員這方面的培養，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。
部分物業(yè)管理企業(yè)考慮到成本的問(wèn)題，對招收人員缺乏專(zhuān)業(yè)系統的崗前培訓，服務(wù)意識沒(méi)有灌輸到位，所以服務(wù)的惡劣，其容易與業(yè)主產(chǎn)生沖突和不和，從而導致糾紛的產(chǎn)生。
3。關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)內容的糾紛
物業(yè)管理公司與業(yè)主之間本來(lái)應該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供無(wú)形的商品服務(wù)，但由于當前缺少相應的法律約束，沒(méi)能很好的約束物業(yè)公司與業(yè)主，有的物業(yè)管理企業(yè)便在觀(guān)念上點(diǎn)到這種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，相反也有的業(yè)主處處以“主人”自居，把物業(yè)管理企業(yè)看成是“奴隸”，沒(méi)能很好的對待這種平等商業(yè)關(guān)系，另外有的業(yè)主也顛倒這種關(guān)系，什么事情都找物業(yè)，要求一些額外服務(wù)，不少業(yè)主認為“我的事情無(wú)論和物業(yè)有沒(méi)有關(guān)系都要求物業(yè)解決”這種糾紛近來(lái)也不斷出現。
4。業(yè)主維護自身利益意識欠缺，業(yè)主委員會(huì )有待發(fā)展
業(yè)主委員會(huì )是代表業(yè)主利益的組織機構，在一定情形下通過(guò)業(yè)主委員會(huì )可以直接維護業(yè)主的合法權益。
但是，實(shí)際上在我國的絕大多數小區是不存在的業(yè)主委員會(huì )，在中小城市幾乎就沒(méi)有。
有些小區即使設立了業(yè)主委員會(huì )，因業(yè)主委員會(huì )的權利行使不規范，業(yè)主委員會(huì )也很難發(fā)揮其應有的作用。
甚至有些業(yè)主委員會(huì )委員濫用了職權，利用職權為自己謀私利，反而損害了業(yè)主的利益。
業(yè)主的合法權益沒(méi)有得到維護，業(yè)主不能很好地跟物業(yè)公司交流，物業(yè)糾紛擺上臺面的幾率也就高了。
5。業(yè)主素質(zhì)不一，物業(yè)區域內各色人口流動(dòng)大，不易管理
小區是不同的家庭和個(gè)人由于某些聯(lián)系和原因而聚集在一起形成的生活地域。
有的業(yè)主做出一些不文明的行為，從而不利于物業(yè)人員的管理和協(xié)調，比如私達亂建、亂扔垃圾、制造噪音等。
物業(yè)管理人員對這些行為進(jìn)行干預時(shí)就很容易產(chǎn)生糾紛。
在高檔寫(xiě)字樓和商廈物業(yè)管理中，每天人口流動(dòng)大，目的不一，物業(yè)管理實(shí)施難度增加，糾紛也很容易產(chǎn)生。
6。業(yè)主對物業(yè)管理認識還不夠，正確的消費觀(guān)念沒(méi)有完全樹(shù)立
由于物業(yè)管理在我國起步晚，只是在近年來(lái)才發(fā)展迅速，所以真正能了解物業(yè)這個(gè)行業(yè)的人不多。
在我國現今，在社會(huì )地位中，物業(yè)行業(yè)處于比較低的位最，這也讓很多人對于從事物業(yè)這個(gè)行業(yè)熱情不高，甚至于帶有瞧不起的意味。
一提起物業(yè)，很多人就只能想到保安，清潔，認為一點(diǎn)技術(shù)含量都沒(méi)有。
在廣大業(yè)主中，這種觀(guān)念也是不少人持有的，他們對物業(yè)消費不能理解，認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應該無(wú)條件服從業(yè)主的意愿，有的認為物業(yè)管理的介入是是對其生活的指手畫(huà)腳，拒繳費用。
這些都反映出部分業(yè)主的對物業(yè)正確的消費觀(guān)念還沒(méi)有真正樹(shù)立起來(lái)，在每年的物業(yè)管理糾紛案件中，收費方面的糾紛總是占了挺大的比重，除去真的是物業(yè)公司收費不合理的部分，也能側面反映部分業(yè)主對物業(yè)消費的不滿(mǎn)。
7。與其他專(zhuān)業(yè)單位產(chǎn)生責權問(wèn)題
在物業(yè)管理模式中，有兩種管理方式。
一種是物業(yè)管理公司直接管理;另一種是物業(yè)管理公司將某些方面的工作委托于一些專(zhuān)業(yè)公司，比如保潔公司、裝修公司等。
第二種模式，雖然是物業(yè)管理進(jìn)行的更容易，但同時(shí)當問(wèn)題出現時(shí)，也容易產(chǎn)生責任不清、推諉的問(wèn)題。
在一些糾紛案例中，就有有關(guān)的專(zhuān)業(yè)單位怠于履行本身的職責，對自己的本職工作被動(dòng)應付，處理不及時(shí)甚至不處理，而這些問(wèn)題物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身無(wú)法解決，久拖不決，業(yè)主找上物業(yè)要說(shuō)法，這樣就導致了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間產(chǎn)生糾紛。
綜上所訴，導致物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因是來(lái)自各方面的，有不可避免的也有可以避免的。
事出必有因，只有找到源頭，對癥下藥，才能根本地解決問(wèn)題，物業(yè)糾紛才能得到防范、控制及減少。
當然，這僅憑物業(yè)企業(yè)的努力是不行的，它需要全社會(huì )的重視、配合、認知、和參與，最后才能取得較好的成效和結果。
參考文獻：
[1]趙彩艷：關(guān)于物業(yè)管理糾紛的思考[J]，法制與社會(huì )，2008;（01）
我國物業(yè)管理糾紛的成因及其對策論文【2】
摘 要：近年來(lái)，頻繁發(fā)生的物業(yè)管理糾紛已經(jīng)對和諧社區建設和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)了負面影響，因此需要對物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因進(jìn)行系統分析，從而找出解決當前物業(yè)糾紛的可行性辦法，使物業(yè)管理走向標準化、規范化、制度化，為建立良好的人居環(huán)境，構建和諧社會(huì )打下基礎。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;糾紛
隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也因此進(jìn)入了發(fā)展機遇期，但是由于相關(guān)法規尚未健全、物業(yè)服務(wù)水準整體不高、部分業(yè)主缺乏公德意識等，導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區的建設，因此妥善解決物業(yè)管理糾紛對落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)具有極大的現實(shí)意義。
一、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因
�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題
在現有的物業(yè)糾紛中，有很大一部分是由于開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題造成的。
房屋質(zhì)量一直是人們買(mǎi)房時(shí)關(guān)心和關(guān)注的一個(gè)大問(wèn)題，房子質(zhì)量好，品質(zhì)有保證，人們才會(huì )放心的購買(mǎi)，但是有些開(kāi)發(fā)商在初期建設時(shí)期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質(zhì)量得不到保證，在業(yè)主交房入住以后，房屋質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)始逐步出現，房子漏雨、水管漏水等問(wèn)題開(kāi)始出現，而在這個(gè)時(shí)候，業(yè)主為了維護自身的利益，由于錯誤的認識，業(yè)主往往容易將矛頭對向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于是糾紛不可避免了。
開(kāi)發(fā)商擅自改變建設規劃或規劃不合理也是引發(fā)糾紛的一個(gè)主要原因，諸如房地產(chǎn)公司在規劃初期，未能考慮未來(lái)業(yè)主的停車(chē)需求，停車(chē)位設置無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主的需求，車(chē)位配給率低，也會(huì )為日后的物業(yè)管理帶來(lái)很多不必要的麻煩，容易引發(fā)新的糾紛。
此外，開(kāi)發(fā)商在售樓期間越權承諾或承諾無(wú)法兌現也是造成糾紛的一個(gè)主要原因。
一些開(kāi)發(fā)商為了獲得更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，口頭承諾為業(yè)主免除日后的物業(yè)服務(wù)費、延長(cháng)物業(yè)保修期等，但是當房屋銷(xiāo)售結束后卻拒不兌現當初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。
�。ǘ� 政策法規不健全
隨著(zhù)《物權法》的頒布和新《物業(yè)管理條例》的實(shí)施，我國物業(yè)管理的發(fā)展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業(yè)管理法律關(guān)系的復雜性和社會(huì )經(jīng)濟的迅速發(fā)展，與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規仍不完善，對物業(yè)管理主體的責、權、利還缺乏清晰的規定，法律條文不夠細化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務(wù)的處理容易產(chǎn)生分歧。
特別是一些法規形成年代久遠，部分條文已與時(shí)代脫節，已無(wú)法適應經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展和時(shí)代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規范，使得物業(yè)管理有關(guān)法規可以發(fā)揮的效力大打折扣，這必然容易引發(fā)物業(yè)管理糾紛。
此外，在物業(yè)管理糾紛的處理過(guò)程中，由于相關(guān)政策的缺失或不健全，往往會(huì )遇到多方面的困難與問(wèn)題，一些政策涉及的部門(mén)較多，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理糾紛無(wú)法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發(fā)一些不必要的矛盾，使得政策對糾紛的作用效力無(wú)法有效發(fā)揮。
（三）物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水平不到位
物業(yè)管理行業(yè)準入門(mén)檻比較低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅沒(méi)有管理能力和經(jīng)驗，多采用低價(jià)策略占領(lǐng)市場(chǎng)，低價(jià)往往是以犧牲服務(wù)質(zhì)量為代價(jià)的，必然會(huì )引發(fā)業(yè)主的不滿(mǎn)，于是投訴不斷。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏正確的服務(wù)理念，注重管理而弱化服務(wù)，以管理者自居，無(wú)法找準自身定位，部分素質(zhì)低下的物業(yè)管理人員不僅缺乏法律知識和服務(wù)意識，而且缺乏職業(yè)道德，與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏優(yōu)良的企業(yè)文化和從業(yè)人員行為規范，員工素質(zhì)良莠不齊，服務(wù)意識淡薄，缺乏對物業(yè)管理行業(yè)內在規律的認識和把握，思想上也跟不上行業(yè)的`發(fā)展，工作中缺乏主動(dòng)性，責任心不強，服務(wù)態(tài)度缺乏禮儀規范，容易造成業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的不融洽。
因此，服務(wù)水平供需間的不平衡，就容易產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。
�。ㄋ模┎糠謽I(yè)主缺乏契約精神及公德意識
部分涉及業(yè)主團體自治事務(wù)的當事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當行使或濫用自己的權利，人為地在業(yè)主團體內部制造派別引起糾紛。
有些糾紛當事人素質(zhì)低下，缺乏基本的法律知識，民主法制觀(guān)念淡薄，侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內的道路和附屬設施，并違章私搭亂建，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認真履行，甚至侵犯對方合法權益，從而引起糾紛;甚至有些業(yè)主參與小區公共管理的意識不強，主觀(guān)上缺乏公德，個(gè)人的素質(zhì)較低，在遇到問(wèn)題時(shí)先想到個(gè)人的利益等，缺乏自律意識，過(guò)多強調自身的權益，忽視自身應承擔的義務(wù)，缺乏責任感和團結意識，也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的一個(gè)主要原因[2]。
二、合理解決物業(yè)管理糾紛的建議
�。ㄒ唬⿵娀殕T培訓，提高員工素質(zhì)
優(yōu)秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應注重對員工的培訓工作，強化專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，遇到糾紛時(shí)能夠采用適當的應對策略。
通過(guò)采用定期培訓，定期考核的方式，強化其專(zhuān)業(yè)技能;通過(guò)開(kāi)展不定期的專(zhuān)題培訓，設定不同的糾紛場(chǎng)景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場(chǎng)上理解糾紛形成的原因，進(jìn)而為妥善解決糾紛打下基礎;此外還要開(kāi)展各類(lèi)禮儀規范的培訓，使員工的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)水準、服務(wù)規范都能得到有效的提高，物業(yè)管理糾紛中，很多都是因為物業(yè)服務(wù)人員不能注意自身的態(tài)度引起的，因此，注重規范各類(lèi)禮儀的培訓是提高員工素質(zhì)的關(guān)鍵，也是合理解決物業(yè)管理糾紛的基礎。
�。ǘ┘訌娬O管，切實(shí)履行合同
政府部門(mén)應當積極發(fā)揮自身職能，強化對行業(yè)的監管和指導，明確相關(guān)糾紛的管理部門(mén)，避免推諉扯皮，設置專(zhuān)門(mén)的機構，負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的監管，設置完善的資格準入體系，對那些業(yè)主意見(jiàn)大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或撤銷(xiāo)其企業(yè)資質(zhì)，實(shí)行末位淘汰，保證那些服務(wù)優(yōu)良、管理過(guò)硬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠有更大的發(fā)展空間，促進(jìn)良好行業(yè)風(fēng)氣的形成。
政府職能部門(mén)對業(yè)主的投訴要及時(shí)的響應，制止違規行為的發(fā)生，責令違規企業(yè)限期整改。
同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要強化自身監督，細化工作內容，完善工作流程，切實(shí)履行合同，避免由于服務(wù)水平無(wú)法達到合同規定的標準而引發(fā)的各類(lèi)糾紛。
特別是在收費問(wèn)題上，及時(shí)公示，完善收費條款，避免由于自身財務(wù)管理混亂而產(chǎn)生的糾紛。
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