我國欠發(fā)達城市物業(yè)管理存在問(wèn)題
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摘要:物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)取得了快速的發(fā)展,但是在發(fā)展過(guò)程中也遇到諸多的困難和壓力,暴露出很多問(wèn)題和矛盾。這些問(wèn)題和矛盾在欠發(fā)達城市表現的尤為突出,如何在房地產(chǎn)快速發(fā)展的欠發(fā)達城市盡快提高物業(yè)管理水平,是物業(yè)管理行業(yè)急待解決的問(wèn)題。本文以廣東省河源市為例,對欠發(fā)達城市物業(yè)管理存在問(wèn)題進(jìn)行歸類(lèi)整理并提出解決對策。
關(guān)鍵詞:欠發(fā)達城市;河源市;物業(yè)管理
1河源物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的狀況
物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè),伴隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。河源市作為一個(gè)發(fā)展中的城市,物業(yè)管理自1997年萌芽以來(lái),2000年開(kāi)始啟動(dòng)物業(yè)管理工作,已經(jīng)歷了十多年的成長(cháng)歷程,物業(yè)管理在河源發(fā)展得也相當快,自2002年成立第一家物業(yè)管理有限公司――誠標物業(yè)管理有限公司,至今河源本地有資質(zhì)的物業(yè)管理公司共38家。其中有在河源本地成立的有規模較大的物業(yè)公司,如河源華達物業(yè)管理有限公司;也有從外地進(jìn)駐河源的高資質(zhì)的物業(yè)管理公司,如河源雅居樂(lè )物業(yè)管理公司。但是,物業(yè)管理行業(yè)在河源快速發(fā)展的過(guò)程中,也遇到諸多的困難和壓力,暴露出很多問(wèn)題和矛盾。
2河源物業(yè)管理行業(yè)存在問(wèn)題
2.1 建管不分,開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題,為物業(yè)服務(wù)造成隱患雖然國家物業(yè)管理條例明確規定物業(yè)管理企業(yè)必須通過(guò)招投標獲得物業(yè)管理項目,但是河源市的物業(yè)管理相對于廣東珠三角來(lái)說(shuō)起步晚,其物業(yè)管理狀況相當于珠三角物業(yè)管理剛剛起步時(shí)的水平。目前,河源物業(yè)有70%的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司衍生出來(lái)的,是“爸爸和兒子”的父子關(guān)系。開(kāi)發(fā)商在物業(yè)建設過(guò)程中,為了最大限度地獲取利潤,在房屋建設質(zhì)量、公攤面積計算、配套設施建設、房屋維修基金預留等問(wèn)題上頻頻違約,埋下了糾紛的禍根。
2.2物業(yè)管理收費不規范,收費難、收費率低物業(yè)管理收費問(wèn)題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)。由于河源市物業(yè)管理市場(chǎng)尚未發(fā)育完善,相當一部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)還不規范,為了追求利潤,不按照合同約定提供相應服務(wù),亂收費、重復收費現象嚴重,收費與服務(wù)不相符。河源市政府為了規范物業(yè)管理收費問(wèn)題,對普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)費的收取作了政府指導價(jià),但是經(jīng)調查河源市70%的物業(yè)管理企業(yè)都未按照政府的指導價(jià)來(lái)收取物業(yè)管理費。經(jīng)過(guò)調查,普遍反應物業(yè)管理費的收取相當困難,主要原因有:①人們思想觀(guān)念未能轉變,部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處,他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解,產(chǎn)生抵觸情緒;②物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差,業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意;③物業(yè)管理法規不健全,對物業(yè)管理收費標準、有關(guān)收費細節未能明確規定,易引發(fā)爭議;四是部分業(yè)主把對開(kāi)發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。
2.3 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才缺乏、服務(wù)水平低、制約行業(yè)發(fā)展和全國大多數城市一樣,河源的物業(yè)管理行業(yè)也存在著(zhù)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才缺乏、服務(wù)水平低的現象。究其原因一方面是由行業(yè)的性質(zhì)決定的,物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、屬于勞動(dòng)密集型行業(yè),專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理人員少(如表1示)。另一方面是物業(yè)公司是微利行業(yè),對員工進(jìn)行必要性的培訓也變得不現實(shí),從業(yè)人員的工資待遇跟不上社會(huì )發(fā)展的水平(如表2示)。從業(yè)者的勞動(dòng)價(jià)值得不到體現,從業(yè)人員不斷流失。其三,物業(yè)管理高層管理人員對物業(yè)管理人力資源存在不全面的認識。人才不足及對人才片面認識的觀(guān)念已經(jīng)嚴重制約了河源物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
2.4 物業(yè)管理企業(yè)規模小、競爭力弱、抗風(fēng)險能力低目前河源市的物業(yè)公司中有資質(zhì)的有38家,其中物業(yè)管理企業(yè)中一級資質(zhì)3家,占7%;二級資質(zhì)5家,占13%;三級資質(zhì)20家,占53%;其他未取得資質(zhì)的企業(yè)10家,占27%。其中一二級資質(zhì)都是外來(lái)進(jìn)駐河源的物業(yè)管理企業(yè),三級資質(zhì)都是本土性的物業(yè)管理企業(yè);一、二級資質(zhì)中除了寶晨物業(yè)是綜合性的物業(yè)管理企業(yè)外,其余兩家外來(lái)企業(yè)在河源都是單一性的自建自管住宅小區型物業(yè)企業(yè)。以上數據說(shuō)明,現階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規模較小,多數企業(yè)無(wú)法取得規模效益,整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期,整體抗風(fēng)險能力差。在調查中還發(fā)現:有些物業(yè)管理公司管理的面積也就是1萬(wàn)多平方米、管理處里管理人員既是領(lǐng)導也是員工,加上幾個(gè)保安和清潔工就組成了一家物業(yè)管理公司。這些物業(yè)公司規模小、經(jīng)營(yíng)狀況差,很多是處于虧損或剛達到收支平衡狀態(tài)的。
2.5 業(yè)主對物業(yè)管理的認識不高由于河源市物業(yè)管理起步較晚,受傳統公房管理模式和當地業(yè)主“自?huà)唛T(mén)前雪”觀(guān)念的影響,一方面部分業(yè)主的物業(yè)管理消費觀(guān)念尚未形成,部分小區的業(yè)主對已經(jīng)商品化的房屋缺乏保養意識,另一方面部分業(yè)主認為現在小區實(shí)行物業(yè)管理和之前的管理并沒(méi)有多大的改變;另外,在調查中發(fā)現正在實(shí)行物業(yè)管理的小區中竟然有許多業(yè)主根本不知道自己所住的小區有物業(yè)管理,也不知道物業(yè)管理是干什么的。
2.6 業(yè)主委員會(huì )成立難,已成立的業(yè)委會(huì )并未在物業(yè)管理中發(fā)揮應有的作用業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生,并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記,在物業(yè)管理活動(dòng)中維護業(yè)主合法權益的自治性組織。它和物業(yè)管理公司之間是平等的契約關(guān)系。但是,就實(shí)地調研的結果來(lái)看,河源市成立業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)不到30%,無(wú)論是業(yè)主本身還是物業(yè)公司都表示要依法成立業(yè)主委員會(huì )相當的難。影響業(yè)主委員會(huì )難成立的因素眾多:業(yè)主法律意識不強、業(yè)主之間的矛盾難于調和、經(jīng)費缺乏、小區入住率較低、政府無(wú)強制成立業(yè)主委員會(huì )的權利等。盡管有些小區成立了業(yè)主委員會(huì ),但在目前的實(shí)際運作中,業(yè)主委員會(huì )的維權、監督和協(xié)調的作用并沒(méi)有體現出來(lái)。其一,業(yè)主委員會(huì )的維權意識差。其二,業(yè)主委員會(huì )缺乏監督機制。其三,業(yè)主委員會(huì )組成復雜,利益難協(xié)調。其四,業(yè)主委員會(huì )法律地位不明確。這些因素都導致業(yè)委會(huì )并不能在物業(yè)管理中發(fā)揮最大的效用。
3解決欠發(fā)達城市物業(yè)管理存在問(wèn)題的對策研究
解決欠發(fā)達城市物業(yè)管理存在的問(wèn)題,必須具體問(wèn)題具體分析,如河源市,要在借鑒珠三角先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗的同時(shí),走出自己的道路。
3.1 發(fā)揮政府職能機關(guān)的作用,促使物業(yè)管理問(wèn)題的解決
3.1.1 做好物業(yè)管理的必要宣傳工作房地產(chǎn)商品與一般商品不同,業(yè)主普遍對建筑物區分所有權性質(zhì)不了解,不知道如何行使權利,對物業(yè)管理關(guān)系和業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)也認識不清。加上國家近幾年關(guān)于物業(yè)管理方面的法律法規不斷地進(jìn)行修改完善、針對物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)主對物業(yè)管理的了解程度,做好必要的物業(yè)管理宣傳工作,讓廣大市民加深對物業(yè)管理的了解。
3.1.2 促使物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離目前,在物業(yè)管理中存在的許多問(wèn)題都與建設單位和物業(yè)管理企業(yè)之間的不正當關(guān)系密切相關(guān),有必要促使物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離,使物業(yè)管理企業(yè)真正實(shí)現“自主經(jīng)營(yíng)、獨立核算、自負盈虧”,其基本方法就是實(shí)行招標制度。
3.1.3 加強物業(yè)管理的行業(yè)管理,提升物業(yè)管理水平首先應加強對物業(yè)管理企業(yè)的資格管理。其次加強物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)和審計工作,對物業(yè)管理費收支使用情況進(jìn)行必要監督。在責任落實(shí)方面,應嚴格查處各種違反物業(yè)管理法律法規的行為。
3.2 加強宣傳,提高全民物業(yè)管理消費意識政府主管部門(mén)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)應通力合作,進(jìn)一步加強物業(yè)管理的宣傳力度,形成物業(yè)管理的立體宣傳網(wǎng)絡(luò ),使公眾對這新興行業(yè)有正確的、更高層次上的認識,令每一位消費者及社會(huì )各方人士都積極地參與。以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為是否規范。一個(gè)重要而有效的途徑就是利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內容進(jìn)行大規模的宣傳。通過(guò)媒體的正面引導,使社會(huì )各方面充分認識到物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù),可以帶來(lái)巨大的社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益,營(yíng)造一個(gè)全社會(huì )了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍,為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會(huì )環(huán)境。
3.3 提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),實(shí)現管理手段現代化
3.3.1 加強物業(yè)管理從業(yè)人員的再教育企業(yè)應積極鼓勵員工進(jìn)行自我提升的學(xué)習,結合當前國家農民工免費培訓的政策,鼓勵員工考取物業(yè)管理從業(yè)資格證,有條件的到相應的大專(zhuān)院校進(jìn)行深造,取得相應的學(xué)歷。提高物業(yè)管理人員的知識結構和專(zhuān)業(yè)知識水平。同時(shí),加強內部培訓,學(xué)習新的政策法規,掌握新的辦公手段,實(shí)現員工管理服務(wù)水平的大幅提高。
3.3.2 積極引進(jìn)各類(lèi)具有專(zhuān)業(yè)知識和專(zhuān)業(yè)技能的人才物業(yè)管理行業(yè)從總體上說(shuō),尚屬于新興行業(yè),各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才比較缺乏,因此,管理者要改變過(guò)去陳舊的觀(guān)念,要從企業(yè)的長(cháng)遠建設出發(fā),積極引進(jìn)大專(zhuān)院校畢業(yè)的人員,把他們放在工作實(shí)踐中進(jìn)行鍛煉,進(jìn)一步豐富其實(shí)踐經(jīng)驗。要給他們創(chuàng )造良好的工作環(huán)境,適時(shí)的將他們提拔到領(lǐng)導崗位,委以重任。這樣才能留住人,用好人,發(fā)揮他們的優(yōu)勢,從根本上提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。
3.4 提高業(yè)主的參與能力,充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的作用
3.4.1 政府相關(guān)部門(mén)加強對業(yè)主大會(huì )工作的監督指導物業(yè)管理行政主管部門(mén)要切實(shí)履行對組建業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的指導責任,促進(jìn)業(yè)主自治管理機制的形成。要通過(guò)規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,依法維護自身合法權益,同時(shí),要監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
3.4.2 建立業(yè)主委員會(huì )責、權、利的協(xié)調機制及獎勵機制為保證業(yè)主委員會(huì )主任工作的公平性、專(zhuān)業(yè)性、及時(shí)性,應該建立業(yè)主委員會(huì )主任的公開(kāi)選舉制。只要能正確及時(shí)地行使業(yè)主委員會(huì )的權利、履行業(yè)主委員會(huì )的義務(wù),承擔業(yè)主委員會(huì )應盡的責任,具備一定的專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主,就可以競聘為業(yè)主委員會(huì )主任,當選的業(yè)主委員會(huì )主任應與業(yè)主大會(huì )簽定聘用協(xié)議。為切實(shí)保障業(yè)主委員會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵機制和約束機制。
參考文獻:
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