物業(yè)管理前期介入某社區物業(yè)建設的必要性和作用
本論文是關(guān)于物業(yè)管理前期介入社區物業(yè)建設的必要性和作用，希望可以幫助到需要寫(xiě)著(zhù)一論文的同學(xué)!
摘要：本文緊密結合某社區已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問(wèn)題，分析、論述了物業(yè)管理前期介入某社區物業(yè)建設的必要性和重要作用，并提出了新的觀(guān)點(diǎn)和建議。
關(guān)鍵詞 ：物業(yè);物業(yè)管理;前期介入;質(zhì)量控制;接管驗收
1.引言
隨著(zhù)人們生活水平的不斷提高，業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求越來(lái)越高，則某社區在物業(yè)管理及物業(yè)使用方面暴露出的問(wèn)題和矛盾也越來(lái)越多。為了減少或避免在物業(yè)建成后出現諸多功能缺陷和質(zhì)量問(wèn)題，給日后的物業(yè)管理帶來(lái)較大的經(jīng)濟成本和許多矛盾及糾紛，就需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極的提前介入物業(yè)建設項目中，從物業(yè)建設的規劃、設計開(kāi)始，站在業(yè)主及有利于物業(yè)管理要求的角度進(jìn)行主動(dòng)控制和管理，不僅能更有效的保證物業(yè)建設的質(zhì)量，而且是提高物業(yè)管理水平的有效手段。
2.某社區已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問(wèn)題
某社區是一個(gè)居住7600多戶(hù)，35000多人的大社區，則做好物管理工作是非常重要的。承擔該社區的物業(yè)管理企業(yè)是由某集團公司的房管處改制而成，其職工觀(guān)念落后，物業(yè)管理遺留問(wèn)題多，解決難度大，截止目前還采用的是傳統的物業(yè)管理模式，經(jīng)營(yíng)機制落后，與現代物業(yè)管理企業(yè)相比，已不適應，差距較大。該社區現有住宅樓及公共設施，一般是建成經(jīng)竣工驗收后，移交給物業(yè)管理部門(mén)向職工分配入住和負責管理，在此之前的建設各階段，物業(yè)公司從未參與。所以，存在很多難以解決的問(wèn)題�，F僅列舉幾個(gè)典型事例作以說(shuō)明：①甲街坊2007年建成的5棟高層樓，電梯廳設計在整棟樓的中間，四周均為居室，形成封閉狀，無(wú)窗戶(hù)通風(fēng)采光，如果停電或照明燈壞，電梯廳一片漆黑，居民上下樓進(jìn)入電梯廳十分恐懼;并且需一天內24小時(shí)照明，燈具和電能消耗量很大，維護費用高;更糟糕的是，樓內一旦發(fā)生火災，一層至頂層(26層)相當于一個(gè)高煙囪，不僅不利于有毒煙氣的排出，更有助于煙火的燃燒，對人的危害極大。糾其原因：設計思想錯誤，雖然每層多增加一戶(hù)銷(xiāo)售收入的眼前利益，但給業(yè)主及后期物業(yè)管理增加巨大的維護和管理成本。②甲街坊地下配電室，每當下雨天氣，配電室上方的頂板及配電柜底下的電纜線(xiàn)溝槽就大量滲漏水，造成嚴重供電安全隱患，每次需要耗用大量人工緊急排水處理。其主要原因：是地下配電室防水隱蔽工程施工質(zhì)量太差造成。③甲街坊近年來(lái)建成7棟高層樓，8棟多層樓，若大的一個(gè)街坊，設計決策毫無(wú)瞻前性，即無(wú)自行車(chē)摩托車(chē)棚，也無(wú)地上地下汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)，業(yè)主入住不久意見(jiàn)很大，日常住宅樓周?chē)M(mǎn)了各種車(chē)輛，小孩和老人一點(diǎn)活動(dòng)空間都沒(méi)有了，全被車(chē)輛擠占，目前已達到超飽和的狀態(tài)。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，居民購車(chē)將越來(lái)越多，則停車(chē)問(wèn)題更加嚴重，致使物業(yè)管理十分困難。④乙街坊2011年底建成四棟高層樓，竣工后向物業(yè)移交時(shí)，送來(lái)一大堆二百多把的鑰匙交給物業(yè)，物業(yè)接管后，當水電等設施出現故障進(jìn)行維修時(shí)，維修人員不僅對水電管線(xiàn)的走向布局、電氣開(kāi)關(guān)、配電箱柜及供水閥門(mén)等所控制的路徑很難搞得清楚，而且就連那把鑰匙開(kāi)那個(gè)設備間的門(mén)也是一塌糊涂，致使物業(yè)維修工作十分被動(dòng)和困難。這顯然是物業(yè)公司沒(méi)有積極主動(dòng)的提前參與物業(yè)設備安裝、驗收及技術(shù)交底所致。因篇幅有限，還有很多問(wèn)題不便列舉。
通過(guò)以上幾個(gè)實(shí)際問(wèn)題的分析可知，某社區之所以在物業(yè)建成業(yè)主入住后暴露出諸多質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患，糾其原因，主要還是當時(shí)規劃設計失誤、建筑施工質(zhì)量差、監督管理不嚴所致。那么，如何在以后的物業(yè)建設中避免和解決這些問(wèn)題呢?一個(gè)比較有效的辦法，就是要改革目前的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)人員，積極的提前介入物業(yè)建設項目，參與物業(yè)建設各階段的監督管理，是解決某社區出現以上類(lèi)似問(wèn)題的非常有效的手段和重要措施。
3.物業(yè)管理前期介入的概念及必要性
3.1、物業(yè)管理前期介入的概念
物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位(或產(chǎn)權人)的邀請或委托，從業(yè)主使用功能的角度和物業(yè)管理的角度出發(fā)，對物業(yè)的規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管、銷(xiāo)售和租賃階段，就提出建設性意見(jiàn)，協(xié)助物業(yè)開(kāi)發(fā)單位把好規劃設計關(guān)、建設配套關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保項目設計和工程質(zhì)量，使物業(yè)投入使用后最大限度的滿(mǎn)足業(yè)主與使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理的要求。是一個(gè)長(cháng)效服務(wù)的概念。
3.2、物業(yè)管理前期介入某社區物業(yè)建設的必要性
3.2.1.因傳統的物業(yè)管理方式滯后于物業(yè)建設，需要物業(yè)管理的提前介入。
傳統的物業(yè)管理方式，幾乎都是物業(yè)建成后交付使用時(shí)才確定(或移交給)物業(yè)管理單位，使物業(yè)管理遠遠滯后于物業(yè)建設，這容易導致物業(yè)建成后產(chǎn)生許多無(wú)法補救的質(zhì)量問(wèn)題及遺留的責任問(wèn)題�，F實(shí)中，開(kāi)發(fā)商或施工單位愉工減料、甩尾巴的情況時(shí)有發(fā)生，而業(yè)主還都是分散的、未來(lái)的潛在業(yè)主，對物業(yè)建設無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監管。為了維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，較好地履行建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的責任，實(shí)現物業(yè)前期建設與后期管理的有效銜接，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風(fēng)險，則有必要物業(yè)管理早期介入。
3.2.2.物業(yè)設計人員，不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，需要物業(yè)管理的前期介入，
因為物業(yè)設計人員不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規劃設計階段，設計人員往往只從設計技術(shù)、結構安全、建造工藝等角度考慮問(wèn)題。其在制定設計方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理實(shí)際操作中可能出現的問(wèn)題，也很少從業(yè)主長(cháng)期使用的角度全面細致的考慮問(wèn)題。因此，容易造成物業(yè)建成后出現設計上的缺陷和漏洞。所以，物業(yè)管理前期介入，憑借專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理優(yōu)勢及豐富經(jīng)驗，可及時(shí)發(fā)現和減少物業(yè)建設中的細節問(wèn)題。
3.2.3.物業(yè)設計與物業(yè)建成的不同步，物業(yè)管理有必要前期介入。
由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長(cháng)時(shí)間間隔，建筑、設施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高有可能使已設計的方案落伍。而物業(yè)管理前期介入人員，對物業(yè)后期使用可能出現的問(wèn)題有十分清楚的了解和長(cháng)期積累的豐富經(jīng)驗，站在物業(yè)經(jīng)營(yíng)者與維護者的角度，參與設計方案的討論和評審，容易發(fā)現設施、設備的配套及所用材料有不適之處，并及時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，防止原設計方案落后、過(guò)時(shí)，使物業(yè)的功能設計與業(yè)主不斷提高的需求相適應。
3.2.4.保障現代物業(yè)建造質(zhì)量的難度與業(yè)主對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)需求的不斷提高的矛盾，需要物業(yè)管理的早期介入來(lái)平衡和解決。
由于現代化的物業(yè)建筑具有設計復雜、高新技術(shù)含量高、建造難度大、周期長(cháng)的特點(diǎn)越來(lái)越突出;另一方面，業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求將越來(lái)越高，這就自然形成了保障物業(yè)建造質(zhì)量的難度與業(yè)主對物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求不斷提高的矛盾。那么，如何解決和平衡這一矛盾?如果讓專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)早期介入物業(yè)建設，站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度，參與物業(yè)建設各階段的監督管理，提出建設性意見(jiàn)，進(jìn)行主動(dòng)控制。這即體現了業(yè)主的利益，又幫助了開(kāi)發(fā)商保障物業(yè)建造質(zhì)量，提高了自身信譽(yù)。是平衡和解決這一矛盾的非常好的辦法。
由前述得知，既然物業(yè)管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意義?則作以下簡(jiǎn)要論述：
4.物業(yè)管理前期介入的作用和意義
4.1.有利于提高工程質(zhì)量，降低物業(yè)管理成本。
由于多種原因，物業(yè)建成交付使用后，往往難免會(huì )出現諸多這樣那樣的質(zhì)量問(wèn)題，致使物業(yè)管理企業(yè)日后要耗費大量的人、財、物進(jìn)行修理。因此，物業(yè)管理的前期介入，其本質(zhì)就是從有利于日后物業(yè)管理和保障物業(yè)使用功能及質(zhì)量的目的出發(fā)，參與物業(yè)建設各階段的監理過(guò)程，減少或消除物業(yè)建成后出現功能缺陷及質(zhì)量問(wèn)題;在物業(yè)建設的各階段，嚴把質(zhì)量關(guān)，是一個(gè)全面質(zhì)量管理的概念。所以，物業(yè)管理的前期介入，即保證和提高了物業(yè)工程質(zhì)量，也降低物業(yè)后期管理成本。
4.2.有利于及時(shí)發(fā)現和化解物業(yè)建設中的潛在問(wèn)題和各方的矛盾。
物業(yè)管理者是站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度考慮問(wèn)題，參與物業(yè)建設各階段，對于所發(fā)現的問(wèn)題，及時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)。即維護了業(yè)主的利益，也有利于開(kāi)發(fā)商創(chuàng )建優(yōu)良工程，對于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)均帶來(lái)好處，是一個(gè)體現物業(yè)建設各方利益、化解各方矛盾的過(guò)程，有利于提前解決物業(yè)建設中的潛在問(wèn)題，實(shí)現互惠互利，共同發(fā)展。
4.3.有利于對擬接管物業(yè)的全面了解，是做好物業(yè)管理工作的重要環(huán)節和有效手段。
通過(guò)物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理企業(yè)能夠對物業(yè)的建筑結構、管線(xiàn)的布置走向、設備設施選型安裝、園區綠化、消防安防、物業(yè)建設各部分所用的材料以及隱蔽工程等的實(shí)際狀況有一個(gè)全面、深入、細致地了解;對于圖紙變更情況更加熟知。則有利于物業(yè)管理企業(yè)做到胸中有數，方便行動(dòng)。為做好后期的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。
5.結束語(yǔ)
綜上所述可知，物業(yè)管理前期介入，對物業(yè)建成后出現的諸多難以解決的問(wèn)題，變“事后補救”為“事前預防”顯得尤為重要。所以，對于如前所述某社區已建成物業(yè)存在的質(zhì)量、安全問(wèn)題，應引起相關(guān)管理部門(mén)和責任人深刻的認識和重視。希望在某社區以后的物業(yè)建設中，應充分認識物業(yè)管理前期介入的重要性，積極改革落后的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員提前介入物業(yè)建設，參與各階段的監理。將一定會(huì )避免或減少某社區如前所述類(lèi)似問(wèn)題的發(fā)生，為廣大業(yè)主提供功能更完善，質(zhì)量更高的物業(yè)產(chǎn)品。
參考文獻：
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