住宅物業(yè)管理規范化與改革實(shí)踐論文
目前，棗莊市共有物業(yè)企業(yè)210家，其中一級4家、二級16家、三級及三級暫定190家，從業(yè)人員1.5萬(wàn)余人。近3年來(lái)，全市住宅小區物業(yè)管理覆蓋率由40%提高到50%，已經(jīng)建立了前期物業(yè)管理招投標制度、住宅專(zhuān)項維修資金制度、住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度、物業(yè)合同備案制度、業(yè)主委員會(huì )備案制度等管理制度。針對住宅小區物業(yè)管理普遍存在的問(wèn)題，棗莊市積極開(kāi)展調研工作，梳理問(wèn)題并研究解決辦法，探索推動(dòng)建立以“契約精神”為基礎的物業(yè)服務(wù)管理體系。
一、理順關(guān)系，加強管理
嚴格劃清開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )的關(guān)系，推動(dòng)建立以“契約精神”為基礎的物業(yè)服務(wù)管理體系。嚴格執行承接查驗和綜合驗收。建議由市物業(yè)主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司組成強有力的承接查驗評審小組，對物業(yè)公共部位、公共設施等進(jìn)行規范性查驗交接，作為綜合驗收的重要參考，并對驗收結果進(jìn)行公示，將公示期告知業(yè)主。對未能通過(guò)綜合驗收的項目，責令限期整改，整改未能完成的追究相關(guān)責任人責任。對已入住戶(hù)數比例達到百分之三十的新建住宅小區，由街道物業(yè)辦組織，重新進(jìn)行招投標，并與全體業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由物業(yè)主管部門(mén)制定出臺業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員指導辦法，積極推進(jìn)具備成立條件小區的業(yè)主委員會(huì )建設。
二、細化規定，措施落地
關(guān)于電梯維保問(wèn)題。制定出臺《棗莊市電梯安全監督管理辦法》，由市質(zhì)監局負責具體執行，明確電梯生產(chǎn)企業(yè)、使用單位責任。住宅小區內的電梯，由業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)公司委托維保企業(yè)進(jìn)行定期維保；重大電梯故障維修可動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金，并啟用應急使用程序。關(guān)于停車(chē)管理問(wèn)題。制定出臺《棗莊市住宅小區機動(dòng)車(chē)停車(chē)管理辦法》，由市住建局負責具體執行，規范住宅小區停車(chē)秩序。對開(kāi)發(fā)商擅自規定本小區車(chē)位、車(chē)庫只售不租的行為，一經(jīng)核實(shí)，由物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得。對上房后6個(gè)月內未出售車(chē)位，采取措施強制出租。關(guān)于二次加壓供水問(wèn)題。按照《山東省城鎮居民二次供水管理規定》要求，對新建小區嚴格執行專(zhuān)營(yíng)公司自建自營(yíng)，由專(zhuān)營(yíng)公司承擔供水責任；對老舊小區及現有小區中供水設施不符合要求的，由市供水主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)盡快制定二次供水設施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專(zhuān)營(yíng)公司管理運營(yíng)。關(guān)于消防設施維保問(wèn)題。制定出臺《棗莊市住宅小區建筑消防設施管理辦法》，明確消防設施維保內容、收費標準和責任歸屬。對未通過(guò)消防驗收的住宅小區，追究相關(guān)責任人責任，實(shí)行事故追責制；對需要整改的小區，由消防主管部門(mén)核算整改預算，并進(jìn)行公示，由業(yè)主大會(huì )制定方案，業(yè)主委員會(huì )負責執行或由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)公司具體執行。
三、明確責任，狠抓成效
《棗莊市物業(yè)管理辦法》對推進(jìn)綜合執法進(jìn)小區，按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負責”的原則，制定小區物業(yè)管理所涉及的公安、衛生、建設、環(huán)保、規劃、園林、城管、人防、物價(jià)、質(zhì)監、房管等11個(gè)部門(mén)以及街道責任清單，明確具體責任人，并在小區內設立公示牌，對各個(gè)部門(mén)的執法事項、責任人和監督電話(huà)進(jìn)行公示。著(zhù)力強化監管，確保工作到位，問(wèn)題及時(shí)解決�！稐椙f市物業(yè)管理辦法》規定，市物業(yè)主管部門(mén)負責物業(yè)工作的標準制定、考核及對跨區域物業(yè)公司的協(xié)調管理，物業(yè)工作監管責任落實(shí)到區（市）政府，由街道具體處理轄區內物業(yè)管理事務(wù)。要建立物業(yè)公示制度，對物業(yè)服務(wù)內容、收費標準、收支狀況及非物業(yè)收費情況進(jìn)行定期公示，由物業(yè)部門(mén)監督執行，對未能按規定執行的物業(yè)企業(yè)通報批評，直至取消物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。物業(yè)主管部門(mén)和民政部門(mén)制定的《棗莊市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，要求由街道辦事處牽頭，街道辦事處物業(yè)辦主任擔任首屆業(yè)主大會(huì )籌備組組長(cháng)，指導組織屬地業(yè)主大會(huì )成立工作。對不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或街道辦事處指導后仍不能成立的，在半年內由街道辦事處組建物業(yè)管理委員會(huì )，街道物業(yè)管理主要負責人或社區書(shū)記兼任主任、業(yè)主代表為副主任，代行業(yè)主委員會(huì )職責。2015年，棗莊市新修訂了住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法，出臺了新的物業(yè)服務(wù)收費標準和車(chē)位租賃收費標準。各區（市）相繼出臺了加強物業(yè)管理工作意見(jiàn)。其中，滕州市建立了在社區居委會(huì )黨支部領(lǐng)導下的居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式；薛城區在各個(gè)街道辦事處設立了物業(yè)管理辦公室，并正式開(kāi)展了物業(yè)管理工作；市中區建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案管理考核制度，創(chuàng )新了“四位一體”物業(yè)管理模式和“4+X”聯(lián)席會(huì )議制度，均有效地推動(dòng)了物業(yè)管理工作。2013年和2014年，棗莊市連續兩年把物業(yè)管理示范小區創(chuàng )建活動(dòng)作為百件惠民實(shí)事，投資3100余萬(wàn)元，創(chuàng )建了56個(gè)市級物業(yè)管理示范小區，較好地發(fā)揮了典型示范帶動(dòng)作用。2015年開(kāi)展了住宅物業(yè)星級評定工作，開(kāi)展了物業(yè)行業(yè)“六個(gè)十佳”、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)專(zhuān)項整治等一系列活動(dòng)，積極規范物業(yè)服務(wù)行業(yè)，形成了創(chuàng )先爭優(yōu)的良好氛圍。
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