城市物業(yè)管理的發(fā)展不足及對策論文
一、我國物業(yè)管理的發(fā)展現狀
伴隨著(zhù)城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展。住宅管理專(zhuān)業(yè)化進(jìn)一步普及的今天，我國物業(yè)管理也迎來(lái)空前規模。截止到2014年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)10.5萬(wàn)家、管理規模164.5億平方米、從業(yè)人員711萬(wàn)、年營(yíng)業(yè)收入3500億元，百強企業(yè)雖僅占行業(yè)企業(yè)總量的0.2%,但年營(yíng)業(yè)總收入850億元，占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總營(yíng)收的24.3%;管理面積32.18億平方米，占全國物業(yè)管理總面積的19.5%.
然而，不容忽視的是，我國物業(yè)管理中也存在著(zhù)大量的問(wèn)題。物業(yè)管理相關(guān)法律法規不健全，業(yè)主大會(huì )法律地位不明確，物業(yè)管理范圍界限模糊，物業(yè)管理行為不規范，導致物業(yè)管理服務(wù)糾紛層出不窮，嚴重影響社區穩定。
二、我國物業(yè)管理的立法現狀
我國目前并沒(méi)有一部調整城市物業(yè)管理法律規范的專(zhuān)門(mén)性法律，有關(guān)物業(yè)管理的規則多散見(jiàn)于行政法規、部門(mén)規章、地方性法規以及地方政府規章，物權法中也有所提及。
2003年6月8號國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，該《條例》的頒布標志著(zhù)我國的物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制化和規范化發(fā)展的新階段。
為了提高城市物業(yè)管理服務(wù)水平，規范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，2004年3月17日建設部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并于2007年11月26日更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2007年3月16日上午通過(guò)的《物權法》，也對物業(yè)管理的相關(guān)內容做了明確規定。經(jīng)國務(wù)院重新修訂的《物業(yè)管理條例》已于2007年10月1日正式實(shí)施，新《條例》對規范城市物業(yè)管理和維護業(yè)主合法權益做了進(jìn)一步的完善。
三、我國物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理立法方面的不足
《物權法》是一部基本法，對調整物業(yè)管理法律關(guān)系具有較高效力。但其對物業(yè)管理法律關(guān)系大多是原則性的規定，缺乏可操作的規范，這使得對物業(yè)管理的規范更多的依賴(lài)于行政法規、部門(mén)規章。為了配合國家相關(guān)法律的實(shí)施，各地方也積極制定地方法規和地方政府規章。由于我國幅員遼闊，各地區物業(yè)管理水平發(fā)展不一，再加上各地學(xué)者對物業(yè)管理的理解不同，導致我國地方物業(yè)管理規范千差萬(wàn)別，參差不齊。對物業(yè)管理模式的界定上，《物業(yè)管理條例》與《物權法》就出現了不一致�！段餀喾ā返诎耸粭l業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該條對物業(yè)管理模式做了明確規定。即業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理�？梢�(jiàn)，物權法至少規定了三種物業(yè)管理方式：業(yè)主自我管理方式業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。
而《物業(yè)管理條例》第二條，在對物業(yè)管理定義時(shí)，直接認定了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的唯一模式。
該條說(shuō)明，《物業(yè)管理條例》只適用于調整業(yè)主委托物管企業(yè)這一單一管理模式，而無(wú)法調整《物權法》規定的另外兩種管理模式。雖然，企業(yè)主導下的物業(yè)管理模式更具專(zhuān)業(yè)性和效率，但在城鄉結合地區，業(yè)主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍�！段飿I(yè)管理條例》的這一立法缺陷導致其他模式物業(yè)管理中的糾紛難以解決。
�。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)邊界不清
《物權法》第七十三條建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、物業(yè)服務(wù)用房和公用設施，屬于業(yè)主共有。該條對小區物業(yè)服務(wù)和公共場(chǎng)所、公用設施的產(chǎn)權進(jìn)行了界定。
物權法的這些規定，也都是原則性的規定，遇到實(shí)際操作時(shí)根本無(wú)法實(shí)施。從物業(yè)管理的實(shí)際狀況看，對公共場(chǎng)所、公用設施邊界的界定十分模糊。例如小區的水電供給設備是否為業(yè)主共有？水電設備的維修與維護到底由誰(shuí)承擔？現實(shí)是在現有物業(yè)管理模式下，城市物業(yè)服務(wù)中包含了大量的本應由政府提供的公共服務(wù)內容，有關(guān)政府部門(mén)以建筑區劃"紅線(xiàn)"為借口，規避了應當承擔的公共服務(wù)責任。物業(yè)管理的核心價(jià)值是保證保證建筑物及其設施的使用安全，延長(cháng)建筑物及其設施的其使用壽命，確保物業(yè)增值保值。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重心應放在物業(yè)公用設施的維修和維護上，而不是過(guò)多的承擔本應由政府承擔的水電供給，消防等政府壟斷的公共服務(wù)內容�，F實(shí)是物業(yè)企業(yè)成了萬(wàn)金油式的管家，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。
�。ㄈI(yè)主自治制度不完善
物業(yè)管理條例規定，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )作為權力機構，對關(guān)系業(yè)主利益的事項進(jìn)行決議。然而，對于業(yè)主大會(huì )的行為能力問(wèn)題，條例未做相應規定。業(yè)主大會(huì )不能以大會(huì )的名義對外實(shí)施法律行為，不能成為訴訟參與主體，其民事法律地位得不到認可，成為一個(gè)有名無(wú)實(shí)的權利機關(guān)。
《物業(yè)管理條例》第十五條規定"業(yè)主委員會(huì )負責執行業(yè)主大會(huì )的決定事項".該條實(shí)際上界定了業(yè)主委員會(huì )是執行機構。業(yè)主委員會(huì )有權代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，依據《合同法》業(yè)主委員會(huì )成為合同一方當事人，獨立承擔法律責任。目前司法操作實(shí)踐看，對于業(yè)主委員會(huì )是否存在訴訟主體資格的問(wèn)題仍有較大爭議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業(yè)委會(huì )作為原告的訴訟主體資格，但是，由于業(yè)委會(huì )難以單獨承擔責任，對于業(yè)委會(huì )能否作為被告的問(wèn)題，各地規定不一.
由于業(yè)委會(huì )沒(méi)有獨立的財產(chǎn)，所以它不能成為民事責任的主體，最終的責任有業(yè)主承擔。這就導致業(yè)委會(huì )享有民事權利卻不需要承擔民事義務(wù)，在一定程度上有可能使權利被濫用，損害業(yè)主的利益。
四、完善我國物業(yè)管理的對策建議
�。ㄒ唬┩晟葡嚓P(guān)立法
1.依據《物權法》修改《物業(yè)管理條例》
物權法第八十一條規定："對建設單位聘請的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換".該條款說(shuō)明業(yè)主可以選擇自主管理，可以選擇專(zhuān)門(mén)的物業(yè)企業(yè)管理，也可以選擇其他公司管理。對我國物業(yè)管理模式應是多樣化的，而不是《物業(yè)管理條例規定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國各地區物業(yè)發(fā)展水平不一，在城市化比較高的城鎮中心區，物管企業(yè)管理更具專(zhuān)業(yè)性，也更有效率。而在那些物業(yè)發(fā)展水平相對緩慢的城鄉結合地區，自主管理更具優(yōu)勢。這類(lèi)地區大多數居民是農村轉城鎮戶(hù)口，部分業(yè)主還沒(méi)有適應"購買(mǎi)服務(wù)"的消費模式，致使不交、拖交物業(yè)管理費的現象十分普遍。明確自主管理的合法性，對那些專(zhuān)業(yè)性不強的環(huán)衛、綠化允許居民自主管理，可以很好解決物管企業(yè)與業(yè)主的糾紛。因此，重構我國物業(yè)管理模式，修改《物業(yè)管理條例》顯得尤為重要。
2.盡快出臺《物業(yè)管理法》
目前，我國調整物業(yè)管理法律關(guān)系的規范立法層次都相對較低，相關(guān)規范散見(jiàn)于部門(mén)規章和行政法規。在物業(yè)管理發(fā)展迅速的背景下，出臺專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理法尤為必要。
應以現有的立法為基礎，吸收今年來(lái)從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規定，使其具有操作性.以立法的形式，固定業(yè)主的權利與義務(wù)，明確業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的法律地位，物管公司的責任和義務(wù)的等內容。明確界定物業(yè)管理的范圍，應當將是否由政府行政權壟斷作為判斷是否屬于物業(yè)管理范圍的主要依據。這樣一部專(zhuān)門(mén)調整物業(yè)管理的法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，而且使物管活動(dòng)有法可依，解決之前立法的相關(guān)沖突。
�。ǘ┟鞔_業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的法律地位
由于業(yè)主組織缺乏合法的民事主體地位，業(yè)主無(wú)法充分行使權利，承擔責任，自身的利益無(wú)法維護，物業(yè)管理服務(wù)水平也無(wú)法得到提升。有關(guān)業(yè)委會(huì )能否成為訴訟參與主體各地方爭論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì )是否具備民事訴訟主體請求一案的復函》中明確解釋?zhuān)焊鶕睹袷略V訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條之規定，金湖新村業(yè)主委員會(huì )符合"其他組織"條件，可以自己的名義提起訴訟.最高人民法院通過(guò)司法解釋形式規定業(yè)主委員會(huì )屬于民事訴訟法中規定的"其他組織",即可以自己的名義提起訴訟。缺乏明確民事法律主體資格的業(yè)主委員會(huì )無(wú)法獨立、有效的行使法律賦予其的權利，行使權利受阻時(shí)，缺乏有效的司法救濟。另外，因缺乏主體資格而不能成為被告，業(yè)主對業(yè)委會(huì )違法的決議，也難以通過(guò)訴訟方式撤銷(xiāo)。
另一方面，應設立業(yè)主共有資金。依據《物權法》第七十三條"建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有".在明確了業(yè)委會(huì )的法律地位后，可以將業(yè)主共有的財產(chǎn)登記在業(yè)委會(huì )的名下，公用部分的維護費用由業(yè)委會(huì )財產(chǎn)支付，公用部分的收益也歸屬于業(yè)委會(huì )，由全體業(yè)主共有。設立業(yè)主共有資金，可以進(jìn)一步理清在物業(yè)管理服務(wù)中各方的法律地位，保障業(yè)主對物業(yè)共用部分的收益權，實(shí)現業(yè)主大會(huì )對物業(yè)服務(wù)費用等業(yè)主共有資金的所有權、管理權，也便于業(yè)委會(huì )過(guò)錯而需承擔法律責任進(jìn)行支付。
�。ㄈ┙⑽飿I(yè)管理糾紛解決的調解機制
近年來(lái)，隨著(zhù)我區城市化建設的不斷推進(jìn)，物業(yè)糾紛數量逐年遞增。物業(yè)糾紛呈現出發(fā)生頻率高、發(fā)生量較大、案件標的小、問(wèn)題瑣碎糾纏、持續時(shí)間長(cháng)、容易引發(fā)群體性對抗等特征。物業(yè)糾紛如果全部依靠司法途徑解決，法院負擔大，程序復雜，造成司法資源的浪費。在構建社會(huì )主義和諧社會(huì )的倡導下，以調解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國部分地區也在積極探索人民調解物業(yè)糾紛工作機制，力爭將矛盾化解在初發(fā)之時(shí)。新疆自治區司法廳已起草了《自治區關(guān)于加強物業(yè)管理糾紛調解工作的意見(jiàn)（討論稿）》，在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個(gè)地州市開(kāi)展物業(yè)糾紛調解試點(diǎn)工作。物業(yè)糾紛調解機制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的'第一道防線(xiàn)'.引入第三方調解物業(yè)糾紛，將極大地減輕了當事人的負擔，解放了審判資源，促進(jìn)了問(wèn)題解決，維護了社會(huì )和諧，一舉多得，效果明顯。
�。ㄋ模┙⑽飿I(yè)管理"黑名單"制度
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾由來(lái)已久，從物業(yè)投訴的情況看，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)在服務(wù)質(zhì)量上。我國目前已在政府采購，食品安全等多領(lǐng)域建立了企業(yè)失信"黑名單"制度，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也亟待建立"黑名單"制度。將物業(yè)管理系統納入誠信評價(jià)體系，針對投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理處將其拉入物業(yè)管理系統"黑名單",取消其從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。物業(yè)管理"黑名單"制度有效震懾不合規的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓失信者寸步難行，對提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有很大幫助。
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