房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估價(jià)
房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估價(jià)
【摘要】 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的一種方式。
本文圍繞我國REITs產(chǎn)品發(fā)展情況進(jìn)行了討論，論述了房地產(chǎn)投資信托估價(jià)思路及估價(jià)方法的確定、房地產(chǎn)投資信托估價(jià)過(guò)程中應注意的要點(diǎn)以及產(chǎn)生的問(wèn)題及處理，最后提出了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對我國的重要意義。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)業(yè) 物業(yè)估價(jià)
一、房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)述
房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)，其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專(zhuān)門(mén)機構經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時(shí)通過(guò)將投資綜合收益按比例分配給投資者，從而使投資人獲取長(cháng)期穩定的投資收益的一種依托基金。
REITs具有專(zhuān)業(yè)化管理、變現性能力強、流動(dòng)性佳、投資風(fēng)險分散、收益能力穩定等特性。
目前美國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等國的交易所都已經(jīng)有REITs上市，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募，近年來(lái)這些國家都針對REITs制定專(zhuān)門(mén)的立法，推進(jìn)了REITs的發(fā)展。
與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國的開(kāi)放式基金與封閉式基金。
二、REITs產(chǎn)品的分類(lèi)
根據REITs的投資類(lèi)型不同，可以分為三大類(lèi)。
一是權益型：也稱(chēng)收益型REITs，屬于直接投資并擁有房地產(chǎn)，靠經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項目來(lái)獲得收入。
根據各自經(jīng)營(yíng)戰略的差異，權益型REITs的投資組合有著(zhù)很大不同，但主要經(jīng)營(yíng)購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)項目。
投資者的收益來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)項目的增值收益。
目前的正在運行的REITs主要以權益型為主。
二是抵押型：這類(lèi)REITs主要從事金融中介的角色，將所募集的資金用于向房地產(chǎn)項目持有人及經(jīng)營(yíng)者提供各種房地產(chǎn)抵押貸款。
其主要收入來(lái)自其發(fā)放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過(guò)發(fā)放參與抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。
三是混合型：這類(lèi)是伴隨著(zhù)抵押型REITs和權益型REITs的產(chǎn)生而發(fā)展起來(lái)的。
混合型REITs即可以投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)，也可以投資于房地產(chǎn)抵押貸款，是權益型和抵押型REITs的混合體。
因此，這類(lèi)房地產(chǎn)投資信托基金會(huì )投資一系列的資產(chǎn)，包括實(shí)物物業(yè)、按揭或其他有關(guān)的金融工具類(lèi)別。
三、我國REITs產(chǎn)品發(fā)展情況
從2008年底國務(wù)院決定上海、北京、天津三地作為REITs的試點(diǎn)城市后，REITs已經(jīng)在悄然試水。
目前REITs項目涉及兩種產(chǎn)品：一是抵押投資型REITs產(chǎn)品，二是權益投資型REITs產(chǎn)品。
抵押投資型的REITs，主要由央行和銀監會(huì )主管，參與方為有穩定租金收益的物業(yè)業(yè)主和信托公司。
業(yè)主將其持有的物業(yè)抵押給信托公司，信托公司將物業(yè)租金收入作為信托收益在銀行間市場(chǎng)發(fā)行產(chǎn)品，即融資方只是把物業(yè)收益權抵押擔保，而不需要出讓股權的融資方式，對于該類(lèi)型REITs而言，主要的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單易操作，銀行間有現成的機構客戶(hù)可以購買(mǎi)相應的產(chǎn)品。
另一種權益投資型的REITs，主要由券商或基金公司發(fā)起，證監會(huì )監控模式下運行，參與方為有穩定租金收益的物業(yè)業(yè)主、信托公司。
業(yè)主將物業(yè)過(guò)戶(hù)給信托公司，獲取現金或基金份額，信托公司再將其租金收益權發(fā)起設立基金并在證券交易市場(chǎng)發(fā)售、流通。
四、REITs物業(yè)估價(jià)
上海作為REITs試點(diǎn)城市近期已進(jìn)入實(shí)際操作階段，兩種REITs產(chǎn)品正在緊鑼密鼓地運行中，根據《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指導意見(jiàn)(試行)》，信托物業(yè)評估分為物業(yè)狀況評價(jià)、物業(yè)市場(chǎng)調研和物業(yè)價(jià)值評估，同一評估對象宜分別由不同的評估機構獨立完成。
筆者所在的上海東洲房地產(chǎn)估價(jià)有限公司作為物業(yè)價(jià)值評估機構參與了前期工作。
此次打包的信托物業(yè)有工業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)房地產(chǎn)，物業(yè)本身品質(zhì)較高、有穩定的租金收入、租戶(hù)的質(zhì)量及物業(yè)管理公司的素質(zhì)均比較優(yōu)質(zhì)，其中較多物業(yè)與國際知名品牌簽下了長(cháng)期租約。
上海東洲房地產(chǎn)估價(jià)有限公司作為參與配合前期工作的各方中介公司其中之一，與其他各個(gè)機構互相協(xié)作，主要負責信托物業(yè)價(jià)值評估的工作，本文針對該類(lèi)物業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評估中需要注意的一些問(wèn)題及關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行了討論。
1、房地產(chǎn)投資信托估價(jià)思路及估價(jià)方法的確定
信托物業(yè)房屋用途主要為工業(yè)、商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)，估價(jià)對象均為收益型物業(yè)，有較為穩定的租戶(hù)和租金收入，市場(chǎng)上與之類(lèi)似的同類(lèi)型物業(yè)也有較多的租賃實(shí)例，因此估價(jià)對象各類(lèi)型物業(yè)首選收益法進(jìn)行估價(jià)，市場(chǎng)上與之類(lèi)似的房地產(chǎn)整體出售的交易實(shí)例較多，也適宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。
分析認為，評估此類(lèi)物業(yè)多采用收益法與市場(chǎng)比較法綜合得出評估價(jià)值。
2、房地產(chǎn)投資信托估價(jià)過(guò)程中應注意的要點(diǎn)以及產(chǎn)生的問(wèn)題及處理
(1)收益法。
《評估指導意見(jiàn)》規定，采用收益法評估信托物業(yè)價(jià)值，未來(lái)收入確定：應當在評估報告中批露估價(jià)對象至少近3年的各年收入和運營(yíng)費用，并在估價(jià)對象至少近3年及類(lèi)似物業(yè)的收入和運營(yíng)費用水平的基礎上，合理預測估價(jià)對象未來(lái)5年以上的各年收入和運營(yíng)費用。
其中，出租型物業(yè)應當在評估報告中說(shuō)明估價(jià)對象至少近3年各年租金水平和租賃收入及其他收入，并在估價(jià)對象至少近3年及類(lèi)似物業(yè)租金水平的基礎上，合理預測估價(jià)對象未來(lái)5年以上各年的租賃收入及其他收入。
第一，關(guān)于實(shí)際租金與市場(chǎng)租金差異問(wèn)題的處理。
有實(shí)際租金的，租賃期內必須考慮實(shí)際租金，無(wú)實(shí)際租金的，按市場(chǎng)租金確定房地產(chǎn)租金收入。
通常信托物業(yè)數量較多，可按棟或產(chǎn)證為一單位個(gè)體進(jìn)行測算，依據評估目的，根據謹慎性原則，實(shí)際租金高于市場(chǎng)租金的，取市場(chǎng)租金作為租金收入進(jìn)行測算，實(shí)際租金低于市場(chǎng)租金的，按市場(chǎng)租金測算收益價(jià)值并扣除租賃期內實(shí)際租金與市場(chǎng)租金差異產(chǎn)生的租金損失求得房地產(chǎn)的收益價(jià)值。
第二，運營(yíng)費用的取值依據。
根據估價(jià)人員的市場(chǎng)調查，運營(yíng)費用可按市場(chǎng)提取法提取相應的參數;根據該信托物業(yè)過(guò)去3年的運營(yíng)費用使用一元回歸線(xiàn)性模型或多元線(xiàn)性回歸模型擬合預測收益期內的運營(yíng)費用;以上兩種方法由于資料取得性較困難，我們也可以采用同類(lèi)建筑物一般運營(yíng)費用結合經(jīng)驗求得。
第三，報酬率和資本化率確定。
根據《評估指導意見(jiàn)》，報酬率或資本化率宜采用市場(chǎng)提取法提取，如歷史資料較全，可在市場(chǎng)提取法提取的基礎上用插值法預測收益期內每年的報酬率或資本化率。
除此以外，安全利率加風(fēng)險法也可以作為資本化率確定的備選方法，安全利率，即無(wú)風(fēng)險的資本投資收益率，在我國一般選取的是一年期的定期存款利率，然后根據估價(jià)對象所處地區現在和未來(lái)的經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數狀況以及估價(jià)對象的用途，新舊程度等確定風(fēng)險調整值，用安全利率加風(fēng)險調整值的和作為該估價(jià)對象的資本化率。
這種方法比前種方法簡(jiǎn)潔明了，計算簡(jiǎn)便，在市場(chǎng)不活躍時(shí)有很強的適用性。
第四，收益年限的確定。
房地產(chǎn)收益年限以法定土地使用年限為收益年限，對于土地和建筑物合一的估價(jià)對象，當建筑物耐用年限長(cháng)于或等于土地使用權年限時(shí)，以土地使用權年限確定未來(lái)可獲收益的年限。
當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時(shí)，仍以土地使用權年限確定未來(lái)可獲收益的年限。
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