房地產(chǎn)估價(jià)報告
隨著(zhù)個(gè)人的素質(zhì)不斷提高，報告的適用范圍越來(lái)越廣泛，多數報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。一聽(tīng)到寫(xiě)報告馬上頭昏腦漲？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)估價(jià)報告，希望能夠幫助到大家。
近日，我省房地產(chǎn)（中介）專(zhuān)家委員會(huì )對《房地產(chǎn)估價(jià)報告評審表》評審細則進(jìn)行了規范，以更利于各估價(jià)機構完善房地產(chǎn)估價(jià)報告，也方便了各評審人員具體操作�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)報告評審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀學(xué)會(huì )的統一格式，但對房地產(chǎn)技術(shù)報告的評審僅只有在“數據來(lái)源與確定、參數選取與運用及計算過(guò)程”中提出了要求，也就是依據“數據來(lái)源依據充分或理由充足，參數選取客觀(guān)、合理，理論和現實(shí)上有說(shuō)服力，有必要的分析和過(guò)程，計算過(guò)程完整、嚴謹、正確”進(jìn)行評審。根據《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》第二十三條規定：估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價(jià)報告的估價(jià)依據、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、估價(jià)方法選用、參數選取、估價(jià)結果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。所以對房地產(chǎn)估價(jià)報告進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對其估價(jià)技術(shù)報告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價(jià)報告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應維持估價(jià)報告；估價(jià)報告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機構應當改正錯誤，重新出具估價(jià)報告。其實(shí)，作為一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報告，估價(jià)技術(shù)報告應是其最核心的部分，如果沒(méi)有比較明確的評審要求，對估價(jià)機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會(huì )有失公允，也會(huì )使估價(jià)機構難以發(fā)現自身技術(shù)報告的缺陷而不求改進(jìn)。
本人經(jīng)過(guò)多次參加全省范圍內的房地產(chǎn)估價(jià)報告的專(zhuān)家評審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過(guò)一些估價(jià)機構所完成估價(jià)報告，結合自身工作經(jīng)驗和相關(guān)資料，對房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告存在一些常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行綜述，以供同行參考。
一、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
《房地產(chǎn)估價(jià)規范》中對估價(jià)技術(shù)報告的要求是應詳細說(shuō)明估價(jià)技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應熟知、理解并正確運用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法、基準地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運用。但通過(guò)調查各估價(jià)機構所完成的報告，常見(jiàn)缺陷有：
�。�1）報告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描述不清，估價(jià)方法也無(wú)定義。從估價(jià)報告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問(wèn)題很關(guān)鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說(shuō)明和理由。不選用的，充分說(shuō)明理由，選用的，簡(jiǎn)述了道理。
�。�2）只使用了一種估價(jià)方法。盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規范》中有規定對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)際中我們大多數估價(jià)機構所出具的估價(jià)報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價(jià)對象特殊性和當地估價(jià)條件的限制。但現在很多銀行和拆遷管理部門(mén)都已明確提出，估價(jià)方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價(jià)報告中予以說(shuō)明并陳述理由。
�。�3）能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。市場(chǎng)比較法適用于同類(lèi)房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法�！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導意見(jiàn)》第十六條規定：拆遷估價(jià)一般應當采用市場(chǎng)比較法。
�。�4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)沒(méi)有選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價(jià)報告中對商鋪或門(mén)面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關(guān)當事人也會(huì )提出疑議。
�。�5）已明確的估價(jià)目的，適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規定。我們評審報告就應就估價(jià)方法是否與估價(jià)目的、估價(jià)對象適用，以確定估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是否正確。
�。�6）具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶(hù)在質(zhì)詢(xún)估價(jià)機構時(shí)經(jīng)常會(huì )問(wèn)到為什么沒(méi)有采用假設開(kāi)發(fā)法？這其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，無(wú)論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
�。�7）簡(jiǎn)單的采用成本法對任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價(jià)。在無(wú)市場(chǎng)依據或市場(chǎng)依據不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應市場(chǎng)的需要。
近日，筆著(zhù)評審過(guò)某估價(jià)機構完成的對一賓館的拆遷估價(jià)報告，該報告技術(shù)路線(xiàn)是對土地和建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評估，其中地價(jià)采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價(jià)值采用成本法和收益法評估�？此撇捎昧硕喾N評估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評估方法，且沒(méi)有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報告而言是不妥的。
二、市場(chǎng)比較法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
市場(chǎng)比較法是估價(jià)機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數的估價(jià)人員都能夠熟練運用。但并不是說(shuō)，每個(gè)人都能將該評估方法做得天衣無(wú)逢而無(wú)紕漏或瑕疵。盡管各估價(jià)機構所使用的市場(chǎng)比較法的格式都不會(huì )一致，但其要求或內涵應完全一樣的，所以估價(jià)人員應嚴格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結果真正符合市場(chǎng)價(jià)值。
�。�1）可比實(shí)例選擇不當或可比實(shí)例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實(shí)例的價(jià)格過(guò)高或者過(guò)低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過(guò)長(cháng)（不能超過(guò)1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》對此已有明確規定），房屋用途內涵不一致（如門(mén)面與商場(chǎng)鋪面比較），非同一區域內案例比較。
�。�2）修正系數的確定沒(méi)有充足的理由，修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側重點(diǎn)和權重應不同。
�。�3）單項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整幅度超過(guò)了20%，或者各項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調整幅度超過(guò)了30%。這種可能性主要是因為估價(jià)人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無(wú)意識讓估價(jià)結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。
�。�4）比較修正的方向錯誤。因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應予修正，但在實(shí)際計算中未修正。
�。�5）區域因素比較修正的內涵理解錯誤或區域因素與個(gè)別因素混淆不請。區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒(méi)有結合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異�？杀葘�(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況，應與評估對象的特點(diǎn)結合起來(lái)。區域因素與個(gè)別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》。
�。�7）比較修正項目有漏項�？杀葘�(shí)例的交易情況未說(shuō)明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數進(jìn)行調整，也可根據當地房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢作出判斷，給予調整；建立價(jià)格可比基礎時(shí)，價(jià)格內涵不一致，如報價(jià)與成交價(jià)格、樓盤(pán)均價(jià)與案例單價(jià)、含有房屋裝修的成交價(jià)值等明顯不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。
�。�8）間接比較與直接比較混淆不清。這個(gè)問(wèn)題比較隱蔽，一般非專(zhuān)業(yè)水準也很難看出來(lái)，所以估價(jià)人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導致結果偏差。
三、收益法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
收益法應該是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來(lái)說(shuō)，只要采用資本化率、收益年限等參數取值合理、凈收益計算無(wú)錯誤，評估過(guò)程是難以過(guò)多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。所以我們估價(jià)人員更應該慎重在使用收益法評估。
�。�1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價(jià)人員爭議比較多的一個(gè)參數，在拆遷評估過(guò)程經(jīng)常會(huì )遇到這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規范》也有明確規定：當建筑物耐用年限長(cháng)于或等于土地使用權年限時(shí)，一般直接根據土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時(shí)，可先根據建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現值，另一種方法是將未來(lái)可獲收益的年限設想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(xiāo)）。
�。�2）沒(méi)有以客觀(guān)收益和正常費用作為價(jià)格評估的依據。出租收益是否穩定，對于客觀(guān)收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化，要分析未來(lái)收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況�？陀^(guān)收益是與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益進(jìn)行比較，若與正�？陀^(guān)的情況不符，應進(jìn)行適當的調整修正，使其成為正�？陀^(guān)的，不能僅依據某一個(gè)案例的收入情況確定。
�。�3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀(guān)收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應與估價(jià)對象有可比性；計算毛收入時(shí)套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀(guān)租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒(méi)有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設備層、公共大堂等在計算時(shí)不能重復計算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價(jià)值。
�。�4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅而沒(méi)有計算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產(chǎn)轉讓的評估，租約期內總費用的扣除項目沒(méi)有按租賃合同的約定。根據租賃契約規定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。
�。�5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源，確定方法簡(jiǎn)單；安全利率選取不當，缺少必要的說(shuō)明（應選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價(jià)對象采用了相同的資本化率；把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟增長(cháng)率作為資本化率；未能區分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。
四、成本法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
一般來(lái)說(shuō)，由于成本法對舊房的估價(jià)更難一些，所以用它來(lái)對新房評估更合適。但實(shí)際中估價(jià)機構在對工業(yè)廠(chǎng)房、在建工程及非收益類(lèi)公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產(chǎn)評估時(shí)也多采用成本法，這樣計算過(guò)程更容易讓人理解和接受，當然其估價(jià)結果是否即為市場(chǎng)價(jià)值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡(jiǎn)單，但實(shí)際中成本法存在有許多問(wèn)題。
�。�1）成本應為社會(huì )平均成本,即客觀(guān)成本。我們評估過(guò)程中取費時(shí)采用的是項目實(shí)際發(fā)生額，應說(shuō)明是否符合當地現時(shí)社會(huì )一般成本（即要區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據市場(chǎng)供求分析來(lái)最終確定評估值（體現在經(jīng)濟折舊確定上）
�。�2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時(shí)缺管理費或正常利稅等。
�。�3）注意各種物業(yè)的價(jià)格構成有無(wú)說(shuō)明。評估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價(jià)格及其內涵（采用當地公布的重置價(jià)格還須進(jìn)行期日修正）。
�。�4）成本法計算貸款利息時(shí)計息期有錯。因為在一般情況下地價(jià)是開(kāi)始一次性投入的，也就是從一開(kāi)始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數應為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費用之和。
�。�5）開(kāi)發(fā)利潤計算時(shí)，不同的利潤率要對應不同的計算基數。開(kāi)發(fā)利潤應以上地取得費用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎，根據開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來(lái)求取。銷(xiāo)售利潤率對應的基數為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。
�。�6）銷(xiāo)售稅費的依據是銷(xiāo)售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當地政府有關(guān)規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進(jìn)行計算，如房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。
�。�7）折舊計算是否正確。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊，而我們多僅只采用直線(xiàn)法求取拆舊額，其實(shí)質(zhì)只是建筑物理值減損。無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價(jià)人員都應親臨估價(jià)對象現場(chǎng)，觀(guān)察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據建筑物的建成時(shí)間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。
五、假設開(kāi)發(fā)法常見(jiàn)問(wèn)題及分析
對在建工程評估采用假設開(kāi)發(fā)法是我們估價(jià)機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，如售租或和自營(yíng)等，估算結果應為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤和投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，而我們經(jīng)常發(fā)現有的估價(jià)報告對上述項目進(jìn)行計算時(shí)有的就混淆不清。
�。�1）注意項目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)還應根據市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià)，其未來(lái)的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。
�。�2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失。假設開(kāi)發(fā)法應計算的項目包括開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤和投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買(mǎi)方購買(mǎi)土地、在建工程時(shí)應上交的銳金，開(kāi)發(fā)利潤估算時(shí)要注意計算基數與利潤率的對應，評估毛地時(shí)還應扣除拆遷安置費。
�。�3）看靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法的注意事項。利息計算時(shí)，計算基數中漏項或多項。如：銷(xiāo)售稅費一般不計息）；動(dòng)態(tài)方法計算時(shí)樓價(jià)的求取中折現率的確定以及折現系數的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開(kāi)發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現。
六、結論
房地產(chǎn)估價(jià)報告是估價(jià)機構提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會(huì )出現質(zhì)量問(wèn)題一樣，任何估價(jià)機構都不能保證自己的估價(jià)報告不會(huì )存在質(zhì)量問(wèn)題，這很正常。
我們審核在各種評估方法計算中，報告關(guān)鍵看的還是市場(chǎng)調查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確，估價(jià)測算過(guò)程中采用的可比案例、各種原始數據，以及選擇的各種參數和系數是否確有依據，計算是否正確，估價(jià)結果是否合理，應該看報告撰寫(xiě)過(guò)程的需要，嚴格的按照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》等要求進(jìn)行操作。
如何保證估價(jià)報告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據進(jìn)行評估。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場(chǎng)價(jià)格，所以估價(jià)報告所用的案例必須是來(lái)自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項參數的確定要依據市場(chǎng)行情，盡量避免主觀(guān)決定；估價(jià)結果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。
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