物業(yè)管理可持續發(fā)展的困境與出路
摘 要 全國房地產(chǎn)迅速發(fā)展，房?jì)r(jià)不斷攀升，造就物業(yè)的升值，物業(yè)的管理顯得尤為重要。物業(yè)管理的作用是協(xié)助業(yè)主打理物業(yè)周?chē)h(huán)境，特別是安全情況。隨著(zhù)物業(yè)管理不斷在全國范圍內展開(kāi)，行業(yè)發(fā)展迅速，喻為朝陽(yáng)行業(yè)的同時(shí)問(wèn)題也相當突出，主要是物業(yè)管理企業(yè)與企業(yè)之間的不正當競爭，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的不和諧，員工對物業(yè)管理、業(yè)主兩者之間的沖突等等。作為一個(gè)新的管理模式，如何走出這個(gè)困境，讓行業(yè)可持續發(fā)展呢?本文針對困境的出路對策進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 可持續發(fā)展 管理方法;
一、前言
物業(yè)這個(gè)概念是二十世紀八十年代由香港傳入我國內地的，作為一個(gè)新興的行業(yè)，面臨適應本土實(shí)際情況的矛盾和問(wèn)題。如何去克服呢?隨著(zhù)我國物權法、新勞動(dòng)合同法的頒布、實(shí)施，相關(guān)物業(yè)企業(yè)都應該做出相應的調整，更好地規范和完善行業(yè)規則。物業(yè)管理企業(yè)需要對行業(yè)進(jìn)行重新認識并合理定位，謀求行業(yè)新思維新出路。
二、管理市場(chǎng)不成熟
物業(yè)管理如同雨后春筍，蓬勃發(fā)展，但由于各種類(lèi)型的物業(yè)管理公司在經(jīng)費、人員構成和經(jīng)營(yíng)管理方式的水平參差不齊，每一個(gè)公司給予業(yè)主的印象和服務(wù)都不一樣。有些物業(yè)管理公司與業(yè)主產(chǎn)生嚴重糾紛，導致雙方關(guān)系緊張。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)定義在服務(wù)型、保本微利上，這是行業(yè)的特點(diǎn)，但興辦企業(yè)是需要以利潤最大化作為經(jīng)營(yíng)目標的，才符合經(jīng)濟運行的規律。作為一個(gè)物業(yè)管理類(lèi)型的企業(yè)，營(yíng)業(yè)范圍就是管理物業(yè)，當物業(yè)是固定的時(shí)候，如何管理才能夠達到最大化呢?目前，很多物業(yè)管理企業(yè)普遍認為，用最少的人，做最少的事，收最多的錢(qián)，就是物業(yè)管理企業(yè)運行的策略。如此便造成了整個(gè)物業(yè)管理的環(huán)境惡劣，糾紛不斷，也是行業(yè)的兩個(gè)特點(diǎn)所決定的。在國家對物業(yè)管理的調控中，收費標準原則是保本微利，如此便造成了收費標準低，很多企業(yè)不得不采取亂收費的現象進(jìn)行創(chuàng )收，企業(yè)不能缺乏資金，經(jīng)濟效益低下，如果不如此操作，哪個(gè)企業(yè)愿意做物業(yè)管理?企業(yè)也無(wú)法正常運作，正是在這種情形下，物業(yè)管理不重視規范化管理，行業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不良，企業(yè)運作難以為繼。物業(yè)管理企業(yè)如何接受?chē)艺咧萍s，業(yè)主服務(wù)要求和內部成本費用之間求得生存呢?
三、管理手段落后
我國物業(yè)管理公司類(lèi)型非常多，歸根到底還是屬于一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，也就是靠人的數量支撐服務(wù)的行業(yè)，基本服務(wù)內容包括安全保衛、環(huán)境衛生和公共設備設施維修保養等層次。管理手段非常粗糙，零散不歸一，甚至未能把這些服務(wù)內容日�；�，隨性隨意地進(jìn)行，引起業(yè)主的強烈不滿(mǎn)。在這種手工操作、管理技術(shù)落后、技術(shù)含量低的背景下，如何才能夠得到解決呢?其實(shí)，物業(yè)管理服務(wù)人員需要具有建筑學(xué)、心理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、社會(huì )科學(xué)、統計學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)和營(yíng)銷(xiāo)學(xué)等知識，當前的物業(yè)管理水平如果僅僅停留在雇請幾個(gè)“保安”、“清潔阿姨”認識上，隨著(zhù)人們生活水平日益提高，需求不斷多樣化，這種管理手段就顯得相當落后。
四、權限不明確
物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所選舉的業(yè)主委員會(huì )負責，全體業(yè)主達成的統一意見(jiàn)，把管理權交付專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司實(shí)現統一的物業(yè)管理。目的是讓居住以及相應設施、設備和小區環(huán)境的正常使用，一直以來(lái)，這種權利和義務(wù)在運作方式上并沒(méi)有明確。此時(shí)存在兩種情況，首先是業(yè)主委員會(huì )無(wú)權選擇物業(yè)管理企業(yè)，因為物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建或前期附帶的，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)替身，目的是為銷(xiāo)售商品房充當面子，管住業(yè)主，并不是全心為業(yè)主服務(wù)的。第二種情況是物業(yè)管理形同擺設，遇到問(wèn)題是業(yè)主無(wú)法找到管理服務(wù)人員反映，或者搪塞了之，業(yè)主委員會(huì )的維權監督和協(xié)調的作用都蕩然無(wú)存。
權利和義務(wù)的不清晰，是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)糾紛的另一原因。必須物業(yè)管理企業(yè)負責部分，需要在業(yè)主授權之前清晰告之，形成一種知情權，避免授權之后，權利和義務(wù)收到質(zhì)疑。物業(yè)管理費用所包括的服務(wù)內容必須明確，譬如物業(yè)外墻的清洗，是否屬于物業(yè)管理的服務(wù)范圍，必須弄清楚。
五、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展
以上存在的問(wèn)題，也就是物業(yè)管理所面臨的困境，如何走出這個(gè)困局呢?面對如今的物業(yè)管理條例、物權法，企業(yè)如何調整呢?筆者認為必須轉變管理理念，物業(yè)管理從業(yè)主的角度出發(fā)，始終以服務(wù)業(yè)主為本，如果離開(kāi)這個(gè)宗旨，物業(yè)管理便沒(méi)有了存在的必要與價(jià)值。所以在這個(gè)服務(wù)的過(guò)程中必須走專(zhuān)業(yè)化路線(xiàn)。如何做到專(zhuān)業(yè)化呢?
1、建立科學(xué)的人力資源管理機制，加大專(zhuān)業(yè)人才的培訓力度，吸引和留住人才。
2、企業(yè)人員應該帶有積極主動(dòng)性和創(chuàng )造精神，帶著(zhù)一種高標準高要求的原則去服務(wù)業(yè)主。
3、知識性管理方式，做到人才專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、競爭市場(chǎng)化。
一個(gè)好的管理人員和物業(yè)管理員工，他首先是一個(gè)壞業(yè)主。只有用挑剔的眼光和角度去管理這個(gè)物業(yè)，才能夠做出高水平的服務(wù)水準。如果不以壞業(yè)主的角度去看待整個(gè)物業(yè)的管理，那么就會(huì )錯過(guò)很多可以做好服務(wù)的地方。從細節著(zhù)手，用專(zhuān)業(yè)的手段解決，這才是物業(yè)管理的出路。
六、法制化發(fā)展
物業(yè)管理是對業(yè)主進(jìn)行自治的權利，是一項產(chǎn)權人對財產(chǎn)進(jìn)行處置的權力，不能規定業(yè)主必須通過(guò)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。因此，必須不斷完善不動(dòng)產(chǎn)權的登記制度，對業(yè)主特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記。明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權屬于業(yè)主的，必須真正做到依法管理，依法服務(wù)。
七、集團化發(fā)展
微利性的行業(yè)必須要靠自身的不斷壯大才能夠走上發(fā)展的道路，擺脫小公司小管理的小健全模式�，F代企業(yè)對資金要求更高，對于沒(méi)有達到注冊門(mén)檻的，應該清除在行業(yè)之外，物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)重新洗牌，優(yōu)勝劣汰，把一些小、散的物業(yè)管理企業(yè)剔除，最終實(shí)現強強聯(lián)合的物業(yè)管理企業(yè)集團。
集團化發(fā)展是一個(gè)企業(yè)的理想發(fā)展方向，從業(yè)主的角度來(lái)講，他們根本不會(huì )在乎這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)是否大牌子，他們在乎的只是服務(wù)水平、質(zhì)量，當大部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了集團化發(fā)展之后，業(yè)主同樣有可能選擇小企業(yè)。理由如下：
1、害怕店大欺客，面對大物業(yè)管理集團企業(yè)的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì )的維權和監督顯然是一個(gè)問(wèn)題難題，就算是面對更換的時(shí)候同樣會(huì )遇到各種刁難，是否物業(yè)管理走上集團化以后就萬(wàn)事大吉了呢?
2、管理理念優(yōu)先，業(yè)主會(huì )選擇小企業(yè)，是因為他們具有以人為本、科學(xué)發(fā)展的管理理念，他們只有一個(gè)重心“為業(yè)主服務(wù)”，業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主本身所在的物業(yè)可控范圍更大，也相對可以得到更高的服務(wù)質(zhì)量，所以集團化發(fā)展只是針對微利性的行業(yè)發(fā)展規律而言，并不是唯一的出路方式。
八、以人為本發(fā)展
為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)整潔、文明、安全、便利的環(huán)境是物業(yè)管理的基本標準，以人為本的科學(xué)發(fā)展觀(guān)永遠是物業(yè)管理可持續發(fā)展的根本。“以人為本”是要求物業(yè)管理的過(guò)程中把人情味放在首要的位置，在每一個(gè)管理細節中去體現，才能夠讓業(yè)主有“美好家園”的感覺(jué)，而不是冰冷、硬性的管理模式，物業(yè)管理是在營(yíng)造一個(gè)家，而不是一個(gè)工廠(chǎng)，兩者有著(zhù)根本的區別。注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，如此才能夠提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。任何物業(yè)管理服務(wù)超越單純清潔、看門(mén)值班，為小區營(yíng)造一個(gè)高品位的生活氣息，引導一種全新的生活方式，推行零缺陷的服務(wù)理念，就算雙方面對困難，都必須一切以業(yè)主的意愿為先，尊重業(yè)主，落實(shí)以人為本，能夠做到這一點(diǎn)才是物業(yè)管理可持續發(fā)展的關(guān)鍵所在。
參考文獻：
[1]惠國輝.我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題及對策思考.民營(yíng)科技.2008(08).
[2]熊燕.試論住宅小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對策.時(shí)代金融.2008.05.25.
【物業(yè)管理可持續發(fā)展的困境與出路】相關(guān)文章：
面對困境作文02-16
困境兒童幫扶方案12-23
走出困境話(huà)題作文10-10
思路和出路高考作文11-26
走出困境作文（精選50篇）06-24
堅強讓我走出困境作文12-01
綠色可持續發(fā)展的英語(yǔ)作文10-30
《思路決定出路》心得體會(huì )10-19