城市化進(jìn)程中物業(yè)管理論文
目前，社會(huì )正在慢慢城市化，城市化對物業(yè)管理有什么影響呢，讓我們來(lái)看看這篇論文吧。
一、城市化進(jìn)程中住宅小區物業(yè)管理現狀
(一)“建管不分”情況仍大量存在
按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規定，住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，《物業(yè)管理條例》第三十二條規定:“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。”然而，到目前為止，在前期物業(yè)管理中，開(kāi)發(fā)商包攬建成后的物業(yè)管理業(yè)務(wù)即所謂的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”已成為不爭的事實(shí)，由于“建管不分”的客觀(guān)存在，業(yè)主將對開(kāi)發(fā)商的不滿(mǎn)直接轉移到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，從而引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難等諸多問(wèn)題。根據中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )在2008年所做的行業(yè)調查顯示，開(kāi)發(fā)單位利用“建管不分”掩蓋前期遺留問(wèn)題的占被調查企業(yè)總數的52.50%，認為利用“建管不分”轉嫁新建項目矛盾的占41.96%，認為利用“建管不分”壓低物業(yè)項目交接成本的占18.78%，反映新建項目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出的占51.85%。這一系列數字充分表明當前物業(yè)管理糾紛的主要導火索之一就是“建管不分”現象的普遍存在。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺少服務(wù)意識和責任感
2007年10月，《物業(yè)管理條例》結合《中華人民共和國物權法》作出相應修改，其中一項就是將“物業(yè)管理企業(yè)”調整為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，進(jìn)一步強調物業(yè)服務(wù)企業(yè)應以服務(wù)為本位，管理只是服務(wù)的手段。但從當前物業(yè)管理實(shí)踐來(lái)看，仍然有許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)能及時(shí)更新觀(guān)念，始終把自己作為管理者的角色，缺少應有的服務(wù)意識和責任感，提供的物業(yè)服務(wù)往往無(wú)法達到業(yè)主的期望，引發(fā)業(yè)主的不滿(mǎn)，最終以業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)棄管收場(chǎng)。而伴隨著(zhù)棄管小區長(cháng)期缺少專(zhuān)人的管理和維護，陸續出現屋頂滲漏、上下水及供熱管道腐蝕、相關(guān)線(xiàn)路破損、環(huán)境衛生雜亂無(wú)章、安全隱患增多等一系列問(wèn)題，使得業(yè)主的居住環(huán)境越來(lái)越差，同時(shí)也極大影響了城市的整體形象，阻礙了城市化進(jìn)程。
(三)物業(yè)服務(wù)費收繳工作難
對于大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費收繳難已經(jīng)成為企業(yè)面臨的主要難題之一。根據《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，而大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)很少定期向業(yè)主公布收支情況，不按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費、捆綁收費情況非常普遍。業(yè)主提出異議并拒絕交納物業(yè)服務(wù)費時(shí)，經(jīng)常遭遇物業(yè)服務(wù)企業(yè)斷水、斷電、停止供暖等威脅。當然，物業(yè)費收繳困難的另一方面也由于多數業(yè)主缺少對物業(yè)管理的正確認識，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)稍有不滿(mǎn)就拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，拖延交納的現象也比較普遍。而業(yè)主一旦拒絕或拖欠繳納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過(guò)降低服務(wù)標準來(lái)維持日常運行，引發(fā)業(yè)主更大的不滿(mǎn)進(jìn)而形成惡性循環(huán)。
(四)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)偏低
物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動(dòng)力及部隊復轉軍人等，對于緩解農村剩余勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)的轉移和產(chǎn)業(yè)結構調整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻。但正是由于物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)解決大量就業(yè)人員的特點(diǎn)，導致了物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)門(mén)檻低、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，員工在日常履行職務(wù)的過(guò)程中往往處理問(wèn)題不及時(shí)、采取的方法不得當，甚至態(tài)度惡劣，從而引發(fā)新的物業(yè)管理糾紛。另外，由于物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員工作強度大、待遇低，缺少應有的尊重，導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工隊伍缺少穩定性，出現了人才難尋難留的“兩難”局面，不利于為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)而專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。
(五)社會(huì )各界缺少對物業(yè)管理行業(yè)應有的關(guān)注
物業(yè)管理行業(yè)對于維護社區安定，解決大量人員就業(yè)，實(shí)現房屋的保值和增值都發(fā)揮著(zhù)重大作用，然而物業(yè)管理行業(yè)卻未獲得與其規模相適應的地位。我國各城市住宅小區都普遍存在著(zhù)業(yè)主私搭亂建、任意拆改承重墻、擅自接改管線(xiàn)等違規裝修行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身沒(méi)有行政處罰權，在履行了告知、制止的義務(wù)后業(yè)主仍違規施工的，只能由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處罰，而顯然在這類(lèi)問(wèn)題的處理上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)缺乏必要的高效監管，也沒(méi)有給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)應有的支持，一方面仍有大量業(yè)主違規裝修，嚴重影響了住宅小區的整體性和房屋的安全性;另一方面，相鄰業(yè)主面對投訴其他業(yè)主違規裝修的情況沒(méi)能得到有效解決，也認為是物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作不力所致，加深了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誤解;同時(shí)，《物業(yè)管理條例》明確指出，保修期內房屋及共用部位、共用設備設施出現質(zhì)量問(wèn)題由建設單位承擔保修責任，但由于業(yè)主缺少對物業(yè)管理的正確認識，往往將諸如屋頂滲漏、墻皮脫落、公共配套設施不齊全等開(kāi)發(fā)商造成的歷史遺留問(wèn)題，一并將責任歸咎到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)提供維修就拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔不必要的責任，增大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度;另外，各新聞媒體對于物業(yè)管理行業(yè)的正面報道很少，普遍認為業(yè)主是弱勢群體，一旦業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間出現糾紛，在沒(méi)有進(jìn)行深入調查的情況下就作出傾向性的報道，將各種糾紛產(chǎn)生的原因直指物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)造成很大的負面影響，不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成長(cháng)和發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)正在成長(cháng)中，需要不斷適應市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的步伐，固然物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在很多問(wèn)題，但是社會(huì )各界也應該充分肯定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在加速城市化進(jìn)程、改善人們生活居住環(huán)境當中的重要地位，高度重視物業(yè)管理在人們日常生活中發(fā)揮的重要作用，給予物業(yè)管理行業(yè)應由的關(guān)注和扶持，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好環(huán)境。
二、針對城市化進(jìn)程中住宅小區物業(yè)管理現狀提出的合理化建議
(一)嚴格執行前期物業(yè)管理招投標制度
要從源頭上避免開(kāi)發(fā)商將各種歷史遺留問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)、侵犯業(yè)主的合法權益，就必須嚴格執行前期物業(yè)管理招投標制度，徹底改變“建管不分”的局面，真正實(shí)現“建管分離”。物業(yè)管理中引入招投標是物業(yè)管理市場(chǎng)化的一種表現，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了公平競爭的機會(huì )，政府行政主管部門(mén)應督促開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明確雙方之間責任的劃分，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與公平競爭獲得項目，通過(guò)競爭促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而逐步實(shí)現全行業(yè)物業(yè)服務(wù)水平的提高，形成市場(chǎng)化的合理價(jià)格體系，減少物業(yè)管理糾紛的出現。
(二)規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)運作行為
政府行政主管部門(mén)應進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)運作行為，嚴把市場(chǎng)準入關(guān)，嚴肅處理沒(méi)有資質(zhì)等級和超越資質(zhì)等級承接項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，及時(shí)對服務(wù)不規范、社會(huì )形象差的企業(yè)進(jìn)行整頓;積極引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹(shù)立正確的市場(chǎng)意識和競爭意識，為物業(yè)管理活動(dòng)提供“公開(kāi)、公平、公正”的市場(chǎng)競爭環(huán)境，力爭讓那些服務(wù)質(zhì)量高、品牌形象好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)競爭的方式獲得項目，進(jìn)一步帶動(dòng)更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改善服務(wù)，提高競爭力，行成良好的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序;同時(shí)還要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的管理，建立有效的人員錄用、考核機制，不斷改進(jìn)工作人員服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度，為物業(yè)管理從業(yè)人員提供培訓和交流的機會(huì )，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，全面提升企業(yè)形象。
(三)充分發(fā)揮業(yè)主自治作用
2007年10月正式生效的《物權法》明確提出了建筑物區分所有權的概念，為業(yè)主參與物業(yè)管理區域的自治管理提供了法律依據，業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權，專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但從當前物業(yè)管理實(shí)踐來(lái)看，業(yè)主并不清楚自己的權利，當權益受到侵害的時(shí)候也很少能找到適當的途徑來(lái)維權，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變共用部位用途、利用共用部位經(jīng)營(yíng)等侵權行為也無(wú)能為力。政府行政主管部門(mén)應指導住宅小區在條件具備的情況下成立業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，讓業(yè)主參與到物業(yè)管理活動(dòng)中，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，共同維護小區的安定團結。
(四)對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)
根據中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )在2008年開(kāi)展的全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益情況不容樂(lè )觀(guān)。仍有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)，保本或微利企業(yè)也占有很大的比重，這勢必導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難留住高層次專(zhuān)業(yè)人才，無(wú)法保證從業(yè)人員隊伍的穩定性，也不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，一方面，應對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，杜絕物價(jià)持續上漲、物業(yè)費永恒不變的現象。在行政主管部門(mén)的協(xié)調下，組織小區業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)與收費標準展開(kāi)積極探討，依據實(shí)際市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)處理相關(guān)問(wèn)題，真正將市場(chǎng)機制引入到物業(yè)管理活動(dòng)中來(lái);另一方面，國家相關(guān)主管部門(mén)應鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政策許可的范圍內開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)服務(wù)，并對物業(yè)管理行業(yè)給予一定的扶持和稅收優(yōu)惠政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負擔，穩定好物業(yè)管理從業(yè)人員隊伍。
(五)高度重視物業(yè)管理在現代城市化發(fā)展中的地位
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí)，還承擔著(zhù)物業(yè)區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內容帶有公共管理性質(zhì)的職能，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區內開(kāi)展宣傳教育、安全防火、治安防范、環(huán)境衛生、園區綠化、房屋維修養護等工作，有效填補了政府對公共環(huán)境和公共設施以外的社區生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了城市管理功能。尤其是在城市快速發(fā)展的今天，更要高度重視物業(yè)管理在現代城市化發(fā)展中的重要地位，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理的過(guò)程中充分發(fā)揮公共管理職能，幫助業(yè)主在日程生活中養成良好的生活習慣，樹(shù)立節能環(huán)保的理念，在小區內開(kāi)展垃圾分類(lèi)、中水循環(huán)利用等節能環(huán)保措施，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高城市建設和城市管理專(zhuān)業(yè)化中的重大作用。
三、結語(yǔ)
物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅承擔著(zhù)物業(yè)管理區域內房屋及其設備設施的維修養護和日常管理工作，同時(shí)由于其所具有的準公共管理性質(zhì)的職能，還肩負著(zhù)更多的社會(huì )責任，解決了大量下崗人員的就業(yè)問(wèn)題，并協(xié)調著(zhù)與供水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司、街道辦事處等多個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系，在為業(yè)主提供良好居住環(huán)境實(shí)現房屋保值和增值的同時(shí)，極大地促進(jìn)了城市管理水平的提高，在加快城市化進(jìn)程中發(fā)揮著(zhù)積極作用。特別是隨著(zhù)城市居民對居住環(huán)境和生活質(zhì)量要求的不斷提高，要求物業(yè)服務(wù)內容也隨之做出相應的調整，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好基礎性服務(wù)的前提下，不斷開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，拓寬新的服務(wù)領(lǐng)域，提供滿(mǎn)足不同業(yè)主需求的個(gè)性化服務(wù)，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和改善服務(wù)態(tài)度，有效減少物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)城市住宅小區和諧物業(yè)管理局面的有序形成。
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