工業(yè)園區物業(yè)管理模式
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對加速市場(chǎng)經(jīng)濟的進(jìn)程，實(shí)現住宅商品化起著(zhù)積極的推動(dòng)作用。下面是小編為大家整理的工業(yè)園區物業(yè)管理模式相關(guān)內容，文章僅供大家借鑒參考！
摘要：本文從物業(yè)管理權利與實(shí)施主體角度對物業(yè)管理模式概念做了劃分界定，歸納了常見(jiàn)的工業(yè)園區物業(yè)管理模式，分析比較了各種模式的內涵及利弊；圖解細分了委托管理模式的主要類(lèi)型：全權委托統一管理模式、代理監管模式、并行委托管理模式；揭示了一個(gè)典型的工業(yè)園區物業(yè)管理模式選擇實(shí)例。旨在促進(jìn)業(yè)界認清、優(yōu)化物業(yè)管理模式，促成工業(yè)園區物業(yè)管理效率的提高。
關(guān)鍵詞：工業(yè)園，物業(yè)管理，模式
中圖分類(lèi)號：F290
文獻標識碼：B
文章編號：1001—9138—（2012）06—0045—52
工業(yè)園區主要有兩種類(lèi)型：多用戶(hù)工業(yè)園區與單用戶(hù)工業(yè)園區。多用戶(hù)工業(yè)園區通常是地方政府或投資集團規模開(kāi)發(fā)，然后分區域、分單元出租出售給眾多公司或企業(yè)使用。單用戶(hù)工業(yè)園區往往由一家大型企業(yè)或企業(yè)集團獨立開(kāi)發(fā)，全部或大部分供內部使用，兩者的物業(yè)服務(wù)需求總體上有一對多（一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司）對眾多的園區用戶(hù)企業(yè)）與一對一（物業(yè)服務(wù)只針對單一業(yè)主單位）的明顯不同。無(wú)論哪種工業(yè)園區，選擇合適的物業(yè)管理模式，對提高工業(yè)園區的服務(wù)效率，保障園區的正常、高效運營(yíng)均十分必要。
1、工業(yè)園區物業(yè)管理模式的界定與劃分
“模式”一般是指某種事物或工作的標準形式，是別人也可以“照此辦理”解決同類(lèi)問(wèn)題的（系列）方法、方案。討論工業(yè)園區物業(yè)管理模式，需要先對一些概念進(jìn)行厘清與界定。一種是從權利、實(shí)施（責任）主體角度界定區分管理模式。從這個(gè)角度，工業(yè)園區物業(yè)管理的主要模式主要有3大類(lèi)：自建自管、合作管理、委托管理。這其中，建設單位（業(yè)主單位）有時(shí)為了使管理服務(wù)工作更有保障或更有品牌影響，還會(huì )聘請國內或境外的知名企業(yè)作為顧問(wèn)單位從旁協(xié)助，稱(chēng)之為顧問(wèn)管理模式：另一種物業(yè)管理模式劃分是從管理服務(wù)所呈現的方式或采取的手段角度，如封閉式管理、開(kāi)放式管理模式，智能網(wǎng)絡(luò )化管理模式、酒店式管理模式、管家式物業(yè)管理模式、一站式管理模式等：還有一種是從物業(yè)服務(wù)費計取方式不同劃分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他還有從業(yè)務(wù)盈利來(lái)源、組織性質(zhì)與治理方式等多種角度劃分的物業(yè)管理模式。本文重點(diǎn)是從物業(yè)管理權利主體、業(yè)務(wù)實(shí)施（責任）主體角度論述物業(yè)管理模式，從這種意義上，物業(yè)管理參與方的不同組合就構成物業(yè)管理的不同模式，本文重點(diǎn)討論的是委托管理模式的不同細分形式。另外，為了避免把問(wèn)題引向過(guò)于復雜，本文沒(méi)有從物業(yè)管理服務(wù)主體是否與物業(yè)經(jīng)營(yíng)主體分離的角度區分物業(yè)管理模式。
2、各種主要模式的內涵及利弊分析
2.1自建自管、合作管理、委托管理模式
2.1.1自建自管
自建自管，即由建設單位（業(yè)主單位）直接管理自己投資建造的物業(yè)，其中又有成立子公司、項目部或管理中心（后期按法律要求也必須轉成獨立法人資格的公司）的不同形式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，上下級溝通便利，上級單位能直接指揮下屬部門(mén)或公司，具體管理服務(wù)單位能直接按上級意圖進(jìn)行物業(yè)管理運作，上級意圖能較好得到貫徹：同時(shí)，管理服務(wù)需要的各種資源更容易得到建設單位支持，工作計劃也更容易被批準實(shí)施：建設單位不會(huì )受制于專(zhuān)業(yè)公司，能節約必須用于支付給專(zhuān)業(yè)公司的酬金或利潤。但其缺點(diǎn)是：自己的隊伍可能水平不夠，管理服務(wù)效果差、成本高：建設單位及其下屬單位需要承擔全部管理責任與風(fēng)險；企業(yè)內部人事關(guān)系復雜，從業(yè)人員容易攀比主業(yè)人員的工資待遇，協(xié)調管理難度大，不容易追究管理責任，也不利于企業(yè)專(zhuān)注于主營(yíng)業(yè)務(wù)。這種模式要求建設單位有較強的物業(yè)管理經(jīng)驗，儲備有足夠的專(zhuān)業(yè)管理人才。一般的工業(yè)園區都不具備自管條件。
2.1.2合作管理
合作管理是指建設單位（業(yè)主單位）與專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司合作進(jìn)行項目的物業(yè)管理。合作的常見(jiàn)形式是雙方共同出資、出人成立項目管理公司，并且通常由建設單位派出一般的管理人員與操作人員，專(zhuān)業(yè)公司派出骨干專(zhuān)業(yè)管理人員，共同承擔項目管理服務(wù)任務(wù)。管理服務(wù)過(guò)程中，專(zhuān)業(yè)公司對建設單位的人員進(jìn)行“傳幫帶"和培訓，后期建設單位會(huì )隨著(zhù)經(jīng)驗的積累逐步獨立。這種模式適合于建設單位有富余人員需要安置，也愿意介入物業(yè)管理行業(yè)的情況。該種管理模式的優(yōu)點(diǎn)是，能將雙方資源配合使用，對建設單位來(lái)說(shuō)，即能分流一部分員工，又能鍛煉隊伍、培養人才、積累經(jīng)驗。對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，可以更為便利地取得管理項目，拓展業(yè)務(wù)范圍。缺點(diǎn)是，不同的企業(yè)，文化不同，工作習慣要求不同，員工間溝通協(xié)調渠道不暢，容易出現利益紛爭、責任不明的情況。
2.1.3委托管理
委托管理是指建設單位委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司或機電、保潔、綠化等專(zhuān)業(yè)公司從事項目管理，包括全權委托（物業(yè)公司包攬整體管理服務(wù)事務(wù)，可以再分包）、委托代理監管（不同的工作委托不同的專(zhuān)業(yè)公司承擔，專(zhuān)業(yè)公司的選擇與監管由建設單位負責）、并行委托（部分主要的物業(yè)管理工作，如房屋管理、設備設施管理、秩序維護、車(chē)場(chǎng)管理、保潔綠化管理、客戶(hù)服務(wù)等委托給物業(yè)公司（部分項目物業(yè)公司可以再分包），核心業(yè)務(wù)如專(zhuān)用設備的維修維護委托給專(zhuān)業(yè)公司）等主要形式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，委托方可以專(zhuān)注于主營(yíng)業(yè)務(wù)，廣泛選擇社會(huì )上優(yōu)秀的物業(yè)公司或專(zhuān)業(yè)公司承擔項目管理服務(wù)事項，充分發(fā)揮社會(huì )化專(zhuān)業(yè)分工的優(yōu)勢，權責分明，管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)性強、適用范圍大、效率高，風(fēng)險主要由專(zhuān)業(yè)公司承擔，監管也相對容易。其缺點(diǎn)是，需要為專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)另行支付費用，另外，建設單位可能受制于專(zhuān)業(yè)公司的信息封鎖，難以了解項目運作的真實(shí)成本和情況，合同到期后更換服務(wù)商容易出現交接問(wèn)題等。
2.2封閉式與開(kāi)放式管理模式
2.2.1封閉式管理
封閉式管理的特點(diǎn)是整個(gè)物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專(zhuān)門(mén)保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專(zhuān)用通行憑證，外來(lái)人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續后方可入內。這種方式適用于政府機關(guān)、部隊等一些要害部門(mén)或別墅、高級寫(xiě)字樓、高檔工業(yè)園區等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人對安全有特別要求的物業(yè)管理。其優(yōu)點(diǎn)是保安嚴密，安全、秩序有保障，業(yè)主、使用人放心。其缺點(diǎn)是安全方面用人較多，人工成本占比大，有時(shí)會(huì )給業(yè)主、使用人、來(lái)訪(fǎng)者造成不便，產(chǎn)生受限、不尊重感，導致糾紛。
2.2.2開(kāi)放式管理
開(kāi)放式管理模式，不僅業(yè)主、使用人無(wú)需辦理專(zhuān)用通行證件進(jìn)出物業(yè)，且外來(lái)人員只要著(zhù)裝整潔、行為正常也可自由進(jìn)出。這種方式適合于一些公共商業(yè)樓宇、沒(méi)有圍合條件的住宅小區、工業(yè)園區、大學(xué)園區等。實(shí)行完全開(kāi)放式物業(yè)管理的物業(yè)不多，一些公共商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間也采用封閉式管理，以確保業(yè)主、使用人的財產(chǎn)安全。與封閉式管理相比，開(kāi)放式管理不會(huì )影響人流進(jìn)出速度，給人以自由親和感，也不需占用大量人力，但容易導致秩序失控，引發(fā)安全事故。
2.3包干制與酬金制管理模式
2.3.1包干制模式
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。包干制由于費用包干，會(huì )激發(fā)物業(yè)公司的節約意識，節約得越多，剩余的利潤越多。但正因為如此，可能產(chǎn)生物業(yè)公司在合同期內該修不修、能省則省的問(wèn)題，導致部分設施設備得不到及時(shí)保養，小毛病積累成大問(wèn)題，小修變成大修（大修可以動(dòng)用專(zhuān)項維修資金或備用金），甚至釀成事故�？朔霓k法是制定細化的合同與工作要求，并且有嚴密的監管、控制體系。
2.3.2酬金制模式
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。與包干制不同，實(shí)行酬金制的物業(yè)公司不會(huì )有過(guò)于節省的沖動(dòng)，但可能反過(guò)來(lái)亂造計劃，大手大腳花錢(qián)。因為工作千得越多，花錢(qián)越多，酬金越多（酬金往往按總支出的一定比例給付）。解決的辦法是，限定物業(yè)公司要嚴格按實(shí)際需要制定開(kāi)支計劃，并應當向業(yè)主及時(shí)公布資金使用情況和年度預決算，接受業(yè)主的檢查監督，還可實(shí)行固定酬金合同，遏制服務(wù)企業(yè)花錢(qián)的沖動(dòng)。
不管是包干制還是酬金制，若合同雙方誠信守約，實(shí)施效果差別不大。但有兩個(gè)方面區別明顯：
一是按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規定，包干制模式下物業(yè)服務(wù)收費要向國家交稅，酬金制情況下物業(yè)服務(wù)開(kāi)支不用向國家交營(yíng)業(yè)稅等稅項；
二是包干制形式下法規沒(méi)有規定物業(yè)公司要向業(yè)主方公布成本開(kāi)支，酬金制模式下法規明確規定服務(wù)企業(yè)每年不少于一次要向業(yè)主方公布服務(wù)支出情況。
因此，目前大多數服務(wù)企業(yè)都選擇包干制合同（酬金制是否真能免稅，實(shí)施過(guò)程中還要稅務(wù)部門(mén)認可）。
3、委托管理模式的細分與選擇
科學(xué)的管理模式是質(zhì)量與效率的保證，如何選擇應由業(yè)主方根據物業(yè)規模、自身能力、物業(yè)公司資質(zhì)、資源情況，專(zhuān)業(yè)公司資質(zhì)情況，管理服務(wù)需求情況等因素，從實(shí)現物業(yè)管理服務(wù)效率與效益最大化角度綜合考慮。委托專(zhuān)業(yè)公司管理物業(yè)是現代社會(huì )分工的必然產(chǎn)物，是國內外物業(yè)管理的主流趨勢，也是多數工業(yè)園區物業(yè)管理模式的·必然選擇。根據工業(yè)園區具體規模、組成項目和管理服務(wù)業(yè)務(wù)的不同，委托管理模式還可進(jìn)一步細分為如下類(lèi)型。
3.1全權委托統一管理模式
這種模式業(yè)主將工業(yè)園區全部物業(yè)管理事務(wù)統一委托給一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司負責，由物業(yè)公司直接管理所有項目或將部分管理服務(wù)項目再分包給專(zhuān)業(yè)公司，物業(yè)公司直接監管專(zhuān)業(yè)公司，如圖1所示。
這種模式是由業(yè)主方與物業(yè)公司簽訂總包合同，要求物業(yè)公司綜合管理服務(wù)能力很強，并熟悉如何選聘監管專(zhuān)業(yè)分包商。需要說(shuō)明的是，并不是一個(gè)分包商僅對應一個(gè)項目，可能是一個(gè)項目群。這種模式適用于園區物業(yè)管理事務(wù)不太復雜，業(yè)主方對物業(yè)管理事務(wù)不熟或無(wú)暇顧及的情形。
3.2代理監管模式
即業(yè)主委托授權物業(yè)公司代表業(yè)主分包所有項目，選擇分包商并監督其工作，委托管理服務(wù)合同由業(yè)主直接與專(zhuān)業(yè)分包商簽訂。物業(yè)公司只負責監管，不設操作層，是純粹的管理型公司，其扮演的是物業(yè)服務(wù)代理商、集成商、監管者的腳色。這在境外是一種主要做法，但國內受限于物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)公司的能力與專(zhuān)業(yè)性，實(shí)際應用例子不多。此種情況如圖2所示。
3.3并行委托管理模式
即業(yè)主將主要物業(yè)管理服務(wù)項目交由物業(yè)公司實(shí)施統一的專(zhuān)業(yè)化管理（部分項目物業(yè)公司可再分包），將一些重要的、物業(yè)公司不擅長(cháng)的項目交由專(zhuān)業(yè)化公司承擔，業(yè)主直接監管。此種情況如圖3所示。
4、委托管理模式應用案例
以下是我們?yōu)槟惩ㄐ趴偛抗I(yè)園區設計的委托物業(yè)管理模式。該園區物業(yè)有很多專(zhuān)業(yè)通信設施設備，食堂餐飲提供與管理也納入園區管理工作。由于物業(yè)公司對食堂餐飲和特定的通信設施的管理與監管均不擅長(cháng)，業(yè)主方在長(cháng)期的實(shí)戰中已經(jīng)積累了對通信代維公司的選聘監管經(jīng)驗，所以在該園區物業(yè)管理模式選擇中，我們優(yōu)選了并行委托管理模式，其實(shí)際管理模式如圖4所示。
在這一具體管理案例中，園區業(yè)主方選聘一家一級資質(zhì)物業(yè)公司實(shí)施大部分項目的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)本體小修、常規設施設備維護、一般性客戶(hù)服務(wù)（服務(wù)受理、投訴受理、樓層接待、會(huì )務(wù)服務(wù)、來(lái)訪(fǎng)接待等）、秩序維護、公寓服務(wù)等大園區范圍的主要物業(yè)服務(wù)由一級資質(zhì)物業(yè)公司下設服務(wù)中心直接實(shí)施。部分專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)項目（如房屋大修、電梯維養、消防設施檢修、部分設備大修、保潔、綠化、郵件收發(fā)、商品代購、洗衣等）由物業(yè)公司發(fā)包給專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，物業(yè)公司指導服務(wù)中心監管。非物業(yè)公司擅長(cháng)項目（通信及相關(guān)動(dòng)力設備維護、餐飲服務(wù)等）由業(yè)主直接發(fā)包給專(zhuān)業(yè)公司，直接監管，物業(yè)公司配合。因為通信及相關(guān)動(dòng)力設備關(guān)系到網(wǎng)絡(luò )安全，影響面大，物業(yè)公司不擅長(cháng)管理，業(yè)主積累有長(cháng)期監管、合作經(jīng)驗，直接發(fā)包監管效果更好。
食堂餐飲提供與管理的專(zhuān)業(yè)性一般物業(yè)公司不具備，專(zhuān)業(yè)餐飲公司才能確保管理服務(wù)品質(zhì)。圖4中物業(yè)管理委員會(huì )由業(yè)主方代表、園區普通用戶(hù)代表、物業(yè)公司及服務(wù)中心代表共同組成，目的是及時(shí)溝通洽商物業(yè)管理服務(wù)事宜，及時(shí)提出物業(yè)管理服務(wù)工作改進(jìn)意見(jiàn)與建議，監督管理服務(wù)方提供合格的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)督促業(yè)主方提供必要的工作支持與配合。
5、結語(yǔ)
物業(yè)管理模式涉及物業(yè)服務(wù)參與方的組合形式、服務(wù)實(shí)施方式及對應的程序與合同安排，形式上是物業(yè)管理任務(wù)的發(fā)包分派方式，本質(zhì)上是物業(yè)管理具體操作權及相關(guān)責任的轉移（同時(shí)也意味著(zhù)風(fēng)險的轉移），是在當前階段（社會(huì )分工、業(yè)主與專(zhuān)業(yè)企業(yè)技術(shù)水平、資質(zhì)狀況、物業(yè)規模與服務(wù)復雜程度、法律規制背景下）為提高物業(yè)管理服務(wù)效率選擇的專(zhuān)業(yè)分工與合作形式。優(yōu)化物業(yè)管理模式，不僅利于物業(yè)自身的增值保值，同時(shí)可以提高物業(yè)整體運營(yíng)效益（為業(yè)主和客戶(hù)同時(shí)創(chuàng )造價(jià)值）。本文所討論的委托管理模式多數情況下也適用于當前的大型公共項目和大型商業(yè)項目的物業(yè)管理。
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基金項目：
本文為廣州市屬高校社科項目（08B076）研究成果。
作者簡(jiǎn)介：
陳德豪，廣州大學(xué)商學(xué)院工程管理系教授、碩士生導師，主要從事房地產(chǎn)、物業(yè)管理研究。
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