關(guān)于物業(yè)管理公司財務(wù)管理問(wèn)題分析的論文
一、物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理在企業(yè)體系中的重要地位
財務(wù)管理是對企業(yè)資金流向的綜合性管理,其涉及企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)體系之中。物業(yè)管理企業(yè)資金的各項活動(dòng)都離不開(kāi)財務(wù)管理,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一環(huán)節都離不開(kāi)財務(wù)的反映和調控。公司的經(jīng)濟核算、財務(wù)監督,更是企業(yè)內部管理的中樞。財務(wù)管理對企業(yè)各個(gè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域都具有重要的影響。一般來(lái)說(shuō),物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的目標是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)。因此,物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中具有十分重要的戰略地位。
二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的一些問(wèn)題
(一)物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導者重業(yè)務(wù)而忽視財務(wù)管理
物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導者多是從物業(yè)企業(yè)的基層工作者中晉升到目前的領(lǐng)導崗位上來(lái)的,或至少長(cháng)期奮斗在企業(yè)業(yè)務(wù)第一線(xiàn),他們具有豐富的實(shí)踐工作經(jīng)驗,重視企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理和業(yè)務(wù)拓展,在他們的潛意識里面往往認為業(yè)務(wù)是決定企業(yè)生存與發(fā)展的根本動(dòng)力,缺乏現代理財觀(guān)和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)戰略,對財務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過(guò)程中的作用沒(méi)有足夠的認識,因而不重視財務(wù)管理工作。
(二)物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)較
低物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)普遍較低,這主要有以下三點(diǎn)原因所致:一是物業(yè)企業(yè)由于是微利甚至是虧損企業(yè),不能吸引人才;二是由于物業(yè)企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè),一些企業(yè)特別是中小企業(yè)的領(lǐng)導者認為財務(wù)人員只要會(huì )簡(jiǎn)單的收支、記賬即可,不需要太高的業(yè)務(wù)技能;三是部分物業(yè)企業(yè)在選拔任用財務(wù)人員時(shí)并非選賢任能,公平競爭,而是任人唯親,安排一些不具備相應會(huì )計技術(shù)資格的所謂“聽(tīng)話(huà)”財務(wù)人員擔任會(huì )計機構負責人,迎合領(lǐng)導的意圖做賬。比如,筆者接觸到的物業(yè)企業(yè),財務(wù)負責人不了解業(yè)務(wù)的來(lái)龍去脈,只是一味地簡(jiǎn)單記賬,將本屬于資本性的支出記入日常的收益性支出;有的集團企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)企業(yè)成本費用在各分、子公司間列支混亂,導致公司間的收入、支出不相匹配等財務(wù)處理不規范現象。不規范的財務(wù)處理對于正確評估企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益、反應企業(yè)實(shí)際的財務(wù)支出狀況等都具有不利的影響。通常來(lái)說(shuō),企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量與財務(wù)負責人職業(yè)素質(zhì)的高低具有直接關(guān)系,高素質(zhì)的財務(wù)負責人會(huì )帶動(dòng)高效的財務(wù)團隊。
(三)財務(wù)工作缺乏細化管理和日常監督
物業(yè)企業(yè)特別是中型以上的物業(yè)企業(yè)所核算管理的小區往往是多個(gè),而財務(wù)對于收入的核算只核算到某個(gè)小區,而對于具體到每個(gè)小區的每棟樓、每個(gè)業(yè)主的費用收繳情況完全依賴(lài)于各個(gè)小區的手工臺賬。由于對企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)物業(yè)小區缺少細化管理和日常監督,為一些物業(yè)小區的負責人違規操作現象給以可乘之機,比如有的企業(yè)對小區負責人的績(jì)效考核只注重經(jīng)營(yíng)收入而疏于對代收代付款項的考核,于是出現了一些小區的負責人指使收費員將收到的代收代付的款項開(kāi)成物業(yè)管理費的票據現象,增加小區負責人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì),但記入企業(yè)往來(lái)款項的代收代付賬目卻出現了嚴重虧損。
三、應對物業(yè)公司財務(wù)管理問(wèn)題的對策建議
(一)提升企業(yè)內部相關(guān)領(lǐng)導的責任意識
企業(yè)應定期舉行管理培訓,加強領(lǐng)導及員工對于財務(wù)管理重要性的認知,設置完善的財務(wù)機構,加強會(huì )計、財務(wù)工作人員的決策參與力度,重視財務(wù)人員提出的各項建議,尤其是集團企業(yè),財務(wù)人員在企業(yè)決策的前期介入對于企業(yè)收入、支出的合理分配是至關(guān)重要的。
(二)建立、健全物業(yè)公司內部財務(wù)管理制度,并使之得到持續有效地貫徹執行
物業(yè)管理企業(yè)應根據國家統一規定,結合自身的經(jīng)營(yíng)宗旨和內部管理要求,制定規范企業(yè)內部財務(wù)活動(dòng)的《財務(wù)管理辦法》。同時(shí),還要不斷細化完善這項制度,配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法,如《收費管理辦法》、《小區臺賬管理辦法》等等;對小區管理者的業(yè)績(jì)考核,既要包括對經(jīng)營(yíng)收支的考核也要對代收代付等款項的收支平衡進(jìn)行考評,制定切實(shí)可行的獎懲措施;對小區臺賬、上交的各種財務(wù)資料進(jìn)行日常核對;對小區的收入進(jìn)行定期與不定期的監督檢查。詳細、科學(xué)的財務(wù)管理制度是企業(yè)實(shí)現系統、全面、有效財務(wù)管理的基礎,物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套完善、科學(xué)的財務(wù)管理體系,才能規范企業(yè)自身的財務(wù)經(jīng)營(yíng)行為,加強企業(yè)自身的財務(wù)約束,保證物業(yè)企業(yè)的健康有序發(fā)展。有了健全的財務(wù)制度筆者認為關(guān)鍵還在于持之以恒地貫徹執行。有章可循、有法可依是財務(wù)管理執行的基礎,如果財務(wù)制定只停留在理論構建階段,不進(jìn)行實(shí)際的貫徹執行,對企業(yè)來(lái)講,也就失去了它存在的意義。
(三)提高會(huì )計人員素質(zhì),規范和健全企業(yè)會(huì )計核算的基礎工作
規范化的財務(wù)、會(huì )計核算是保證企業(yè)財務(wù)合理正常運行的基礎,其也是指導管理者作出正確財務(wù)決策的先決條件。因此,提升財務(wù)會(huì )計人員的職業(yè)技能與素質(zhì)是保證財務(wù)工作正常進(jìn)行的基礎�？刹扇〉拇胧┯�:保證會(huì )計人員每年完成財政部規定的會(huì )計繼續教育學(xué)習,定期或不定期的對會(huì )計人員進(jìn)行培訓,使有關(guān)人員了解和吃透國家有關(guān)財政政策和法規,更好地執行國家有關(guān)的會(huì )計制度;健全會(huì )計機構,按業(yè)務(wù)的需要配置會(huì )計人員,會(huì )計人員上崗必須符合國家規定的要求;按新制度規定正確設置和使用會(huì )計科目,填制和審核會(huì )計憑證、登記賬簿、編制財務(wù)報告,及時(shí)提供合法、真實(shí)、準確、完整的會(huì )計信息;依照財經(jīng)法規和財務(wù)制度進(jìn)行會(huì )計核算,實(shí)行會(huì )計監督。
(四)細化物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作,加強對所管轄的各物業(yè)小區的日常財務(wù)監督
北京市住建委出臺政策,規定自2011年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)要定期公示物業(yè)服務(wù)項目收支情況。這給物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作提出了更高的要求。財務(wù)人員必須將會(huì )計核算進(jìn)一步細化,將收支按所管轄的物業(yè)小區分類(lèi)核算,特別是成本、費用支出的核算,需要平時(shí)的日積月累。如果日常的支出沒(méi)有分清是哪個(gè)物業(yè)小區的,那么待到下年年初統計各小區物業(yè)服務(wù)收支情況時(shí),財務(wù)工作是非常被動(dòng)的。為了規范和加強對所轄物業(yè)小區的日常財務(wù)監督,財務(wù)人員要定期與不定期的對物業(yè)小區的收入臺賬進(jìn)行檢查和監督,與會(huì )計賬簿進(jìn)行核對。另外在企業(yè)經(jīng)濟效益及人員素質(zhì)允許的情況下,引進(jìn)物業(yè)收費管理軟件,實(shí)行信息網(wǎng)絡(luò )化辦公。這樣有利于企業(yè)管理者和財務(wù)人員對各個(gè)物業(yè)小區的實(shí)時(shí)監控。
四、結論
做好物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理工作,不能僅靠財務(wù)人員的一己之力,需要各級領(lǐng)導和所屬單位的各個(gè)部門(mén)全員參與,抓基礎,促創(chuàng )新,讓財務(wù)管理工作助推物業(yè)企業(yè)管理向著(zhù)專(zhuān)業(yè)化、系統化、智能化發(fā)展。
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