我國物業(yè)管理行業(yè)保險機制的引入論文

　　摘 要：物業(yè)管理是一個(gè)高風(fēng)險行業(yè)，直接涉及較大范圍的人身和財產(chǎn)安全，而且可控性較低；與此同時(shí)，它又是一個(gè)微利行業(yè)，這和它所承擔的高風(fēng)險具有很大反差。而保險是指為了償付自然災害和意外事故帶來(lái)的經(jīng)濟損失，以充分的物質(zhì)準備來(lái)保障社會(huì )安定，建立專(zhuān)門(mén)用途的后備基金的一種經(jīng)濟活動(dòng)方式。因此，為了保障物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和人身財產(chǎn)的安全，有必要將有效轉移風(fēng)險的保險機制引入到物業(yè)管理行業(yè)中來(lái)。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；風(fēng)險；保險

　　1、我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的基本情況

　　作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支，我國的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，經(jīng)歷了起步、休眠、復蘇與發(fā)展三個(gè)階段。

　　本世紀20年代初到抗戰前夕，是中國房地產(chǎn)萌芽和初步發(fā)展階段。在此期間，在我國的上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市大量出現一些八九層高的建筑物。此時(shí)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)生了代理經(jīng)租、清潔衛生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性的專(zhuān)業(yè)公司。這些專(zhuān)業(yè)公司的管理形式與我們今天的物業(yè)管理公司的服務(wù)形式較為相似。

　　1949年新中國成立后，城市土地收歸國有實(shí)行無(wú)償劃撥使用，房產(chǎn)絕大部分轉為公有制，住宅建設基本上由政府包下來(lái)作為福利分配，房地產(chǎn)管理由政府設立的管理機構統一管理，政、企、事合一。這樣，房地產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素不作為商品進(jìn)入流通，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停止，物業(yè)管理相應也隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂而處于休眠狀態(tài)。

　　20世紀80年代后，隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)重新崛起并不斷加快其發(fā)展的步伐。在沿海開(kāi)放城市和一些特大城市，由于房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，同時(shí)出現了這些物業(yè)的管理問(wèn)題。此時(shí)，由深圳和廣州開(kāi)始，出現了借鑒香港經(jīng)驗、大膽探索、不斷創(chuàng )新的現代物業(yè)管理行業(yè)。1994年，建設部以33號令頒布建國以來(lái)我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)部門(mén)規章——《城市新建住宅小區管理辦法》，從而明確了這種新的管理體制。同年6月，深圳市人大常委會(huì )通過(guò)了我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)地方法規——《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》。上述這些法規和規定的實(shí)施，進(jìn)一步確定了物業(yè)管理在中國的地位，標志著(zhù)中國物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展進(jìn)人了新的時(shí)期。

　　2、我國物業(yè)管理行業(yè)引入保險機制的必要性

　　2.1 物業(yè)管理的特點(diǎn)所決定

　　物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，即有辦公樓、商場(chǎng)、廠(chǎng)房、花園別墅、高檔商品房、售后公房、舊住宅小區等；服務(wù)對象是人，既包括物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人，又包括在物業(yè)管理區域里的活動(dòng)對象。實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、契約化、規范化物業(yè)管理，除了房屋及公共設備的維修養護外，其他物業(yè)管理的內容在程度上或方式上，存在著(zhù)某些不同的社會(huì )職能，如安保、消防、保潔、綠化，任何組織和個(gè)人都會(huì )與物業(yè)管理產(chǎn)生各種聯(lián)系，并通過(guò)這種聯(lián)系形成人與人之間的社會(huì )關(guān)系，因此，物業(yè)管理的權利主體和義務(wù)主體非常廣泛。同時(shí)，在物業(yè)管理活動(dòng)中，潛藏著(zhù)一些不可預見(jiàn)的風(fēng)險，如外墻脫落擊傷行人或砸壞車(chē)輛、電梯困人造成第三者受傷、機動(dòng)車(chē)遭竊、老人摔跤等，現今物業(yè)建設的檔次越來(lái)越高，小區中各類(lèi)配套設施數量也越來(lái)越多，諸如空調、健身娛樂(lè )等，為小區的安全管理增加了難度，將會(huì )因為使用不當、疏忽等原因造成不必要的傷害，再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，在具體管理和服務(wù)過(guò)程中都難免出現失誤，難逃承擔賠償責任，因此需分擔風(fēng)險、分散意外損失。

　　2.2 保障物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要

　　物業(yè)管理是微利、高責任風(fēng)險行業(yè)，其經(jīng)濟實(shí)力十分有限，難以承擔經(jīng)濟索賠責任。引入保險機制有助于物業(yè)管理減輕經(jīng)濟責任糾紛的困擾，提高服務(wù)質(zhì)量和信譽(yù)，而業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權益受到侵害時(shí)，也能夠及時(shí)、有保障地得到賠償。

　　2.3 為解決業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾提供了一種機制

　　在賦予物業(yè)管理公司管理服務(wù)權利的同時(shí)，一份沉重的責任也隨之而來(lái)。目前因為意外事故造成業(yè)主同物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生糾紛的事例已占到相當大的比重，特別是業(yè)主的合法權益受到侵害，尤其是生命安全受到侵害時(shí)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)常為賠償責任分析大費周折。通過(guò)保險，可以減輕化解和轉移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，協(xié)調緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司之間出現的矛盾。

　　3、我國物業(yè)行業(yè)引入保險機制主要面臨的問(wèn)題

　　3.1 公民缺乏較強的保險意識

　　在我國，保險意識沒(méi)有深入人心，多數物業(yè)公司認為只要公司管理規范，就不會(huì )發(fā)生意外事件。物業(yè)管理公司對物業(yè)保險認知不足，以致發(fā)展多年的深市物業(yè)管理行業(yè)內至今都少有人過(guò)問(wèn)和購買(mǎi)物業(yè)保險，在日常管理和服務(wù)過(guò)程中發(fā)生了許多諸如機動(dòng)車(chē)輛被盜、高空拋物砸傷過(guò)路人、污水井蓋被盜掉進(jìn)小孩、電梯困人復發(fā)心臟病等經(jīng)濟索賠案件，管理公司常常作為第三者被推上法庭，出現和業(yè)主沒(méi)完沒(méi)了的糾紛。

　　3.2 法律環(huán)境不夠完善

　　物業(yè)管理責任保險是提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)時(shí)，因過(guò)失致使服務(wù)的消費者或第三者遭受財產(chǎn)損失或人身傷害而“依法”承擔的經(jīng)濟賠償責任。因此是否有法可依是判定保險責任的關(guān)鍵所在，也是該保險合同成立的重要基礎。我國《物業(yè)管理責任條例》對于保護消費者的權益發(fā)揮了積極的作用。但是并沒(méi)有具體的法規對物業(yè)管理公司應當承擔的經(jīng)濟賠償責任的認定進(jìn)行詳細的規定，加之實(shí)際執法中沒(méi)有足夠的案例可循，導致判定何種情況下物業(yè)管理公司應當承擔賠償責任，賠償到何種程度等都存在相當大的困難。

　　3.3 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不規范

　　物業(yè)責任保險在現階段缺乏有效的市場(chǎng)需求，該險種最早在2000年9月由中國人民保險公司推出，但直到2001年底，才在深圳簽了第一單。保險經(jīng)營(yíng)是以“大數法則”為基礎的，需要承保足夠的風(fēng)險單位來(lái)分散風(fēng)險。由于投保單位太少，保險公司面臨的風(fēng)險無(wú)法分散，還可能面臨著(zhù)“逆選擇”的風(fēng)險，不得不將費率定到比較高的水平或者干脆對于為數不多的投保人拒絕承保，形成惡性循環(huán)。保費收入有限、賠付率高，這樣的經(jīng)營(yíng)狀況使得保險公司的積極性也大打折扣。這種現狀離不開(kāi)我國物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟中的競爭因素。生活中許多物業(yè)管理企業(yè)的前身多是房管所基建單位的分支機構，也有些是安置下崗職工的勞服企業(yè)。這些造成了物業(yè)管理公司的管理水平低、效益差，造成物業(yè)管理責任保險發(fā)展緩慢。

　　3.4 可操作性有待提高

　　物業(yè)保險，應是整個(gè)社會(huì )保險中不可缺少的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)保險通過(guò)對物業(yè)管理區域由于自然災害和意外事故等造成的保險責任范圍的損失提供經(jīng)濟補償。一般物業(yè)管理保險分為：房屋財產(chǎn)險、物業(yè)管理責任險、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公共責任險、物業(yè)員工普通社會(huì )保險及其他保險�，F在保險公司推出的“物業(yè)管理責任險”名義上是專(zhuān)為物業(yè)管理公司定身而設的，按保險公司條文規定， 物業(yè)管理責任險主要承擔各類(lèi)物業(yè)管理公司因管理或從業(yè)管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應由投保該險的物業(yè)管理公司承擔的經(jīng)濟賠償責任。物業(yè)管理責任險是建立在物業(yè)管理公司已經(jīng)有賠償責任的前提下，再轉嫁給保險公司賠償，其保險費不能從物管費中支出，應該由物業(yè)管理公司自己獨立承擔。這款險本意是對物業(yè)管理公司因工作上的疏忽或過(guò)失造成他人損害應由保險公司來(lái)賠償，但這對物業(yè)管理行業(yè)可能是一個(gè)挑戰。有業(yè)主會(huì )認為，今后出了事就由物業(yè)管理公司來(lái)承擔責任，尤其是目前物業(yè)管理立法滯后，許多物業(yè)管理責任不能正確區分的情況下，容易將物業(yè)管理公司的有限責任擴大為無(wú)限責任。所以，現在許多保險意識強的物業(yè)管理公司，寧愿購買(mǎi)傳統意義的公共責任險，而不購買(mǎi)物業(yè)管理責任險。而公共責任險附加條款太復雜，在發(fā)生事故時(shí)，理賠又很難，讓人望而卻步。對此，可借鑒先進(jìn)國家的經(jīng)驗，盡可能細化保險條款，明確責任，盡可能地覆蓋發(fā)生事故的可能性，增強其操作性。

　　4、完善我國物業(yè)行業(yè)保險機制引入的相關(guān)建議

　　4.1 健全法規和制度

　　現行的相關(guān)法律、法規不健全，造成在責任上，業(yè)主、物管企業(yè)與保險公司較難區分，產(chǎn)生推磨現象。如車(chē)輛在小區內遭到損壞，在找不到肇事方的情況下，從物業(yè)管理條例到各政策法規，都沒(méi)有明確規定該由誰(shuí)來(lái)?yè)�責、賠償，如業(yè)主被寵物咬傷、道路不平老人摔傷、高空拋物傷人、污水井蓋被盜導致的事故等。小區水域的傷害事故一旦發(fā)生，物業(yè)管理公司常常作為被告被推上法庭。目前由于物業(yè)管理法規尚不完善，責任認定比較困難，業(yè)主損失往往很難得到賠償。因此，需要通過(guò)國家立法把購買(mǎi)物業(yè)保險事項和物業(yè)管理收費等進(jìn)行明示，以鼓勵物業(yè)管理公司特別是中小型公司購買(mǎi)物業(yè)保險。

　　4.2 引入強制保險制度，組織行業(yè)統保物業(yè)管理責任保險

　　在發(fā)達國家，為了保護消費者的權益，很多職業(yè)責任保險被作為法定強制保險，投保職業(yè)責任保險是專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構或人員執業(yè)的必要條件。在美國、日本、新加坡以及我國的香港、臺灣， 物業(yè)管理公司投保物業(yè)管理責任險是非常普遍的。在香港， 投保這一險種的費用占了整個(gè)物業(yè)管理費的20%至30%。從目前物業(yè)管理行業(yè)的情況來(lái)看，各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)無(wú)論是經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)內容還是管理水平等均具有較強的同質(zhì)性，其風(fēng)險狀況也呈現出很高的同質(zhì)性特征。因此，根據大多數法則，宜采用行業(yè)統保的方式開(kāi)辦物業(yè)管理責任保險。通過(guò)發(fā)布行業(yè)統保指導意見(jiàn)等管理規定，督促物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平、加強風(fēng)險控制與管理，提高抵御、承擔風(fēng)險的能力。進(jìn)一步通過(guò)制定相應的法律法規，明確物業(yè)管理公司應當承擔的經(jīng)濟賠償責任以及賠償程度的認定，使物業(yè)管理強制保險得到全面的執行，從而更好的抵御服務(wù)管理中的風(fēng)險。

　　4.3 物業(yè)公司主動(dòng)加強和保險公司合作

　　物業(yè)管理在創(chuàng )建品牌時(shí)，引進(jìn)保險機制是最好的規避風(fēng)險、分解風(fēng)險、服務(wù)于業(yè)主的手段。物業(yè)管理公司可以為其接管物業(yè)購買(mǎi)保險，以便在意外發(fā)生后，保障第三者的財物乃至生命安全。因此，物業(yè)公司通過(guò)對業(yè)主保險意識的適當引導，形成整個(gè)小區積極投保的氛圍，就可以使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)積極開(kāi)展，樹(shù)立物業(yè)公司自身的形象，從而為長(cháng)遠發(fā)展奠定基礎。所以，為了獲得物業(yè)管理公司業(yè)主的雙重利益，物業(yè)管理公司應當主動(dòng)加強和保險公司的合作。

　　4.4 保險公司合理設計險種

　　由于有不斷出現的物業(yè)管理風(fēng)險，才會(huì )有物業(yè)公司投保的需要，才會(huì )有保險公司從研究分析到推出物業(yè)保險產(chǎn)品。但是，保險的成熟并為社會(huì )所普遍接受，是需要一個(gè)過(guò)程。保險公司在開(kāi)發(fā)新險種的同時(shí)，必須在實(shí)踐中不斷地完善條款和調整費率，促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方的距離不斷接近，使保險產(chǎn)品為相關(guān)的群體所接受。保險公司是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的機構，為了避免自己的風(fēng)險，在保險責任的設置和費率的安排上自然十分謹慎，但謹慎到讓被保險人的風(fēng)險無(wú)法轉移，也就等于結束了這個(gè)險種的使命。如果在保險期限內沒(méi)有一個(gè)風(fēng)險賠償發(fā)生，說(shuō)明這個(gè)險種有問(wèn)題，或者這個(gè)險種的保險責任設置有問(wèn)題。保險的推出，必須有相關(guān)需求的支持，必須有民意的認可，才能和現實(shí)貼近，才會(huì )有生命力，真正起到其應有的作用。

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