物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題淺析
摘要：隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場(chǎng)逐步確立和完善，居民自己購買(mǎi)房屋已成為普遍現象。與之相適應，傳統的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現今的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一種專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬(wàn)戶(hù)，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據是物業(yè)服務(wù)合同。正確認識物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理
一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征
物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費用的書(shū)面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權利和承擔的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當事人雙方活動(dòng)的范圍和準則，是業(yè)主的權利保障書(shū)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。正確認識物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內容及注意事項，對每位業(yè)主都很重要。
1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)
在我國傳統的計劃經(jīng)濟體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門(mén)統一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專(zhuān)人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶(hù)與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領(lǐng)導的地位。
隨著(zhù)住房制度的改革，房屋所有權轉歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應的服務(wù)，而業(yè)主要支付對應的物業(yè)服務(wù)費用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當的權利和義務(wù)�！�1」 兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。
2、物業(yè)服務(wù)合同的特征
(1)物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無(wú)名合同，是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內容，協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托，為委托人持續處理物業(yè)管理事務(wù)，委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )發(fā)布的《中華人民共和國國民法(草案)》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務(wù)合同作出規定。我個(gè)人認為，基于物業(yè)服務(wù)合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同規定極為簡(jiǎn)單，應該在合同法中增設物業(yè)服務(wù)合同，以規范和指導物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權益。在法律未作出明確規定時(shí)，則可適用合同法的一般規定。
(2)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現了所有權與管理權的分離�！�2」現代社會(huì )高速發(fā)展，要求實(shí)現社會(huì )化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員完成，知識專(zhuān)業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監督。
(3)物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當事人雙方互負對待給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設備的養護、維修，小區環(huán)境衛生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費用，雙方的權利義務(wù)是相互對應相互依賴(lài)的。物業(yè)服務(wù)收費的一項基本原則是質(zhì)價(jià)相符，充分反應了其雙務(wù)性的特點(diǎn)。
(4)物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。
3、物業(yè)服務(wù)合同是否委托合同
有人認為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務(wù)的合同�！�3」 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務(wù)，代替業(yè)主管理小區物業(yè)及相關(guān)事物。從這點(diǎn)看，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同有相似之處。但仔細分析合同的特點(diǎn)以及當事人的權利義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。
(1)委托合同中，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔。而物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營(yíng)方法，在業(yè)主將小區委托于其管理時(shí)，它以自己的經(jīng)營(yíng)費用，自己的名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，并獨立承擔對外法律后果。
(2)委托合同的重要特點(diǎn)之一就是委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。而對于物業(yè)服務(wù)合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同;業(yè)主委員會(huì )只有在業(yè)主大會(huì )以經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿(mǎn)足合同解除的相關(guān)條件。
(3)委托合同一般是無(wú)償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報酬，是有償合同。物業(yè)服務(wù)合同應當采取書(shū)面形式，有的地方物業(yè)管理條例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，是典型的要式合同。
二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立-業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由
根據契約自由原則，當事人可以自由選擇相對人。在物業(yè)服務(wù)合同中表現為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實(shí)際生活中，開(kāi)發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，與開(kāi)發(fā)商利益一致，或者由原來(lái)的房管所轉變而來(lái)，受到行政單位制約。開(kāi)發(fā)商捆綁銷(xiāo)售，強制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門(mén)加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會(huì )成立后，可以通過(guò)決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會(huì )接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續為自己服務(wù)。等到出現問(wèn)題時(shí)，根據前期物業(yè)服務(wù)合同的內容，業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權益，首先要規范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨立經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的法人，實(shí)現物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。只有這樣，開(kāi)發(fā)商才能從維護整個(gè)物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時(shí)能夠防止傳統的行政權力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開(kāi)先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的物業(yè)管理模式成為終結，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱(chēng)為“景洲事件”，得到了國家建設部的肯定，推動(dòng)了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”，「4」 為業(yè)主更好的行使自由選擇權提供條件。
選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權利是以在業(yè)主大會(huì )中行使投票權的方式實(shí)現的。“選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)”，實(shí)行的是少數服從多數的原則，所以單個(gè)業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主簽訂的。實(shí)踐中出現了業(yè)主委員會(huì )為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時(shí)，與業(yè)主大會(huì )的決議不符的情況，這樣的行為無(wú)疑侵犯了業(yè)主的權利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，罷免業(yè)主委員會(huì )，同時(shí)申請法院以業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。
三、合同主要條款-物業(yè)服務(wù)費用
物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區內的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項目開(kāi)展維護、修繕、整頓服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。作為物業(yè)合同的一項主要條款，服務(wù)收費關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的切身利益，是現今物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問(wèn)題�！�5」
1、合同相對性原理-物業(yè)服務(wù)費的交納
合同關(guān)系具有相對性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當事人之間，只有合同當事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟;與合同當事人沒(méi)有發(fā)生合同上權利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據合同向合同當事人提出請求或提起訴訟，也不應承擔合同的義務(wù)和責任;非依法律或合同的規定，第三人不能主張合同上的權利�！�6」 所以，在履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)和交納物業(yè)服務(wù)費用的過(guò)程中，必須明確合同的雙方當事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。
(1)區分物業(yè)服務(wù)合同和售房合同
要注意，物業(yè)服務(wù)合同與售房合同是兩個(gè)獨立、互不相干的合同。售房合同的雙方當事人是購買(mǎi)人(業(yè)主)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。
在實(shí)踐中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了吸引更多的購買(mǎi)人，把物業(yè)管理也作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，打出“如購買(mǎi)房屋則送(免)半年物業(yè)服務(wù)費用”這樣的促銷(xiāo)廣告。這實(shí)際上超出了其售房合同的范圍。雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，由開(kāi)發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務(wù)費用，但實(shí)際履行時(shí)，由于得不到開(kāi)發(fā)商的實(shí)際承諾常常引起爭議，業(yè)主利益無(wú)法得到保障。有的開(kāi)發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務(wù)的內容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個(gè)部門(mén)管理，實(shí)際上提供的物業(yè)服務(wù)水平低下，并且以維護開(kāi)發(fā)商利益為主，忽視業(yè)主權益。所以，業(yè)主在購買(mǎi)房屋時(shí)，一定要理清楚這兩者之間的關(guān)系，簽好售房合同，不要被開(kāi)發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。
正因為物業(yè)服務(wù)合同和售房合同時(shí)相互獨立的，所以物業(yè)服務(wù)費用與購房款無(wú)關(guān)。因而，開(kāi)發(fā)商不能以業(yè)主沒(méi)有預交物業(yè)服務(wù)費用而拒絕交付房屋，同時(shí)買(mǎi)房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。對于前期出現的遺留問(wèn)題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過(guò)保修服務(wù)解決。通過(guò)保修服務(wù)解決不了的問(wèn)題或者其他非保修方面的問(wèn)題，應該由開(kāi)發(fā)商負責解決。開(kāi)發(fā)商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民事責任。開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人都只能依照合同的約定來(lái)履行義務(wù)和追究相對人的責任，從而保護自己的權利。
(2) 物業(yè)管理企業(yè)不能以停電停水的方式逼繳物業(yè)服務(wù)費用
目前，很多居民小區都出現了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費用的情況，消費者協(xié)會(huì )的統計也表明這類(lèi)投訴處于前列并有不斷上升的趨勢�！�7」 這類(lèi)問(wèn)題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導致業(yè)主的憤怒。對于其處理，應當引起重視。
物業(yè)管理企業(yè)的權利主要是依據物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費用。實(shí)際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費、電費、有線(xiàn)電視費用。而且，物業(yè)服務(wù)合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認為，業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒(méi)有不妥。
同樣，物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個(gè)獨立的合同，涉及不同的合同當事人。小區業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。根據權利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費和電費，供水供電公司有義務(wù)按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權利，而供水供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據雙務(wù)合同履行中抗辯權行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時(shí)有停水停電的權利�？梢�(jiàn)，享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區業(yè)主的供水供電人，不享有停水停電的權利。在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過(guò)第三然即供水供電人的同意，否則是無(wú)效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對應的是交納水費電費義務(wù)，即使供水供電公司授權物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務(wù)費用，只能以它來(lái)催繳水費電費。因為，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，其從供水供電公司得到授權的范圍是有限制的。
過(guò)去，物業(yè)管理企業(yè)往往代收整個(gè)小區的水費、電費、有線(xiàn)電視費等公共服務(wù)費，同時(shí)向業(yè)主收取一定的手續費，這是作為物業(yè)服務(wù)收費的一個(gè)組成部分寫(xiě)入合同的，是由《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》所明確的�，F在，新的《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。從而明確了公共服務(wù)提供人與業(yè)主之間的直接關(guān)系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共服務(wù)的主體之間的關(guān)系，防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件，侵害業(yè)主的利益，獲取不正當的收益。當然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務(wù)費用的權利，也必須要給予保障。在業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當依據合同的約定或者法律的規定，采取合法程序來(lái)保護自己的權益，比如申請業(yè)主委員會(huì )督促業(yè)主交納物業(yè)費用，親自上門(mén)與業(yè)主溝通，向法院提出訴訟，或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請仲裁等等。
(3) 物業(yè)管理企業(yè)未公布財務(wù)報表，業(yè)主能否拒絕交納服務(wù)費用
在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當事人的權利義務(wù)是明確的：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù);業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。實(shí)際生活中發(fā)生了這樣的案例，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照規定或者約定公布其財務(wù)收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，引發(fā)爭議。在這種情況下，業(yè)主究竟有沒(méi)有權利拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，有不同的觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)是：如果物業(yè)管理企業(yè)按照合同提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，盡管沒(méi)有公布其財務(wù)狀況，業(yè)主也應該交納服務(wù)費。另一種觀(guān)點(diǎn)認為：定期公布財務(wù)報表是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，如果其不履行義務(wù)，業(yè)主就可以行使抗辯權，拒絕交納服務(wù)費。我個(gè)人認為，在這種情況下，必須對業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)合同進(jìn)行分析，然后做出判斷。
第一，如果物業(yè)服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支狀況，如果不公布的，業(yè)主有權拒絕繼續支付物業(yè)服務(wù)費用”。根據合同意思自治原則，當事人之間的合意達成的契約，在當事人之間有相當于法律的效力。所以，業(yè)主可以暫時(shí)拒絕支付服務(wù)費用，并通過(guò)業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)盡快公布。如果物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)補正的，業(yè)主也應該及時(shí)補交服務(wù)費用。在被稱(chēng)作物業(yè)管理行業(yè)的“204條”-《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》中，第四條(物業(yè)管理服務(wù)費及其管理)第八項明確規定：景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費所有收支賬目，按政府規定由乙方每3個(gè)月向業(yè)主公布一次(張貼時(shí)間不少于1個(gè)月)，賬目公布前送交業(yè)主委員會(huì )審核備存。賬目公布時(shí)間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )。乙方不公布賬目，業(yè)主有權暫停支付物業(yè)管理服務(wù)費。
第二，如果物業(yè)合同中僅規定物業(yè)管理企業(yè)應當定期公布財務(wù)收支報告，并未規定業(yè)主的權利，此時(shí)，合同的主給付義務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)依照約定提供服務(wù)，業(yè)主依照預定支付費用。物業(yè)管理企業(yè)定期公布其財務(wù)收支報告，是其根據誠實(shí)信用原則所負有的附隨義務(wù)。在雙務(wù)合同中，根據同時(shí)履行抗辯權的行使條件，一方單純違反附隨義務(wù)，但已履行了主給付義務(wù)，另一方不得援用同時(shí)履行抗辯權�！�8」 所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主就應當支付物業(yè)服務(wù)費用。對于物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)報告，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì )督促其公布或者要求業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行檢查。
對物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)服務(wù)費用的情況進(jìn)行監督，是業(yè)主監督物業(yè)管理企業(yè)工作的重要方式。如何保障業(yè)主的這一權利呢?最好的做法就是學(xué)習深圳景洲大廈的做法，以合意的方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)不公布賬目，業(yè)主有權暫停支付物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)管理企業(yè)賴(lài)以生存的資金來(lái)源，這樣的約定必然促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)、全面的公布財務(wù)帳目。
3、關(guān)于開(kāi)發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費用的交納問(wèn)題
實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，兩者通常約定，對于開(kāi)發(fā)商尚未售出的空置物業(yè)，不交納或者少交納物業(yè)服務(wù)費用，則小區的物業(yè)服務(wù)費用只能由已經(jīng)入住的業(yè)主全部承擔，利益受到損害。小區的物業(yè)服務(wù)費主要是公共性服務(wù)收費，包括公共設施、設備的日常運行、維修及保養費，綠化管理費，清潔衛生費，保安費，辦公費等。從這些費用的構成來(lái)看，物業(yè)服務(wù)費不會(huì )因為物業(yè)是否空置而有太大的變動(dòng)。并且，對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費用都是入伙預收的，即物業(yè)費在交房時(shí)即開(kāi)始支付，而無(wú)論是否實(shí)際入住，即使交房后空置，也要交納相應的費用�！�9」 所以，開(kāi)發(fā)商為空置物業(yè)支付與業(yè)主相平等的物業(yè)服務(wù)費用，才是公平的做法。新的《物業(yè)管理條例》第47條第二款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。從而解決了開(kāi)發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費用的交納問(wèn)題，保障了業(yè)主的權益。
四、結語(yǔ)
物業(yè)服務(wù)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心。它是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的重要法律文件，是約束當事人雙方行為的“法律規范”，雙方當事人都應該給予充分重視，尤其應明了自己的權利與義務(wù)。對于法律上沒(méi)有規定或者規定模糊的事項，應當在合同中明確約定。雖然新的《物業(yè)管理條例》在很大程度上規范了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但是對于小區物業(yè)管理中的一些爭議問(wèn)題和細節問(wèn)題，還沒(méi)有做出規定。在我國的物權法和合同法也未提供相關(guān)法律依據的情況下，要得到最滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)，最好的方法就是在物業(yè)服務(wù)合同中盡可能全面、詳細的對各項事物做出約定，然后由雙方當事人善意，誠信的履行合同，依據合同解決一切糾紛。我國實(shí)踐中深圳市福田區景洲大廈業(yè)主委員會(huì )與深圳市金風(fēng)帆物業(yè)管理發(fā)展有限公司所簽訂的《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》就是這方面的典范，集中解決了實(shí)踐中可能出現的各種問(wèn)題，給出了相關(guān)處理措施，值得各地業(yè)主學(xué)習和借鑒。
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