物業(yè)管理在社區管理中的實(shí)用性論文
一、目前我國社區管理與物業(yè)管理的現狀及問(wèn)題
�。ㄒ�)社區管理難以了解第一手的居民信息，物業(yè)管理了解居民信息卻難以解決問(wèn)題
我國社區管轄面積較大，居民人數眾多，加之社區工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關(guān)信息難以準確采集和獲知。物業(yè)管理的管轄范圍僅限于小區，居民與物業(yè)管理的聯(lián)系最為密切，互動(dòng)機會(huì )較多。但是，由于社區管理與物業(yè)管理分屬于不同的管理部門(mén)和渠道，二者的配合總是難以見(jiàn)到成效。社區管理缺乏管理的細化，物業(yè)管理解決問(wèn)題的力度和權力又明顯不足。
(二)社區管理缺乏內在的動(dòng)力，物業(yè)管理缺乏外在的推力
社區管理的本質(zhì)應是互動(dòng)式管理，自上而下的拉動(dòng)必須與自下而上的推動(dòng)有機結合，才能實(shí)現政府和居民的雙贏(yíng)，這種發(fā)自居民內部的推動(dòng)力才是社區管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產(chǎn)出。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會(huì )的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。
(三)二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作
社區管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問(wèn)題的解決，但是由于二者分屬不同部門(mén)，導致對諸多問(wèn)題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
(四)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出
物業(yè)管理公司一般都是在業(yè)主入住之前通過(guò)開(kāi)發(fā)商選聘，絕大多數物管公司都形成了對開(kāi)發(fā)商負責的服務(wù)意識。但是，在業(yè)主入住之后，房屋的所有權發(fā)生了轉移，前期物業(yè)服務(wù)合同已然不成立，物管必須接受業(yè)主的考察和評定，重新與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由于物管的服務(wù)意識沒(méi)有及時(shí)轉變，加之與開(kāi)發(fā)商的緊密關(guān)系，在處理業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛時(shí)不是維護業(yè)主利益，而是錯誤地維護開(kāi)發(fā)商利益。開(kāi)發(fā)商完成住房銷(xiāo)售以后基本退出業(yè)主視線(xiàn)，一旦業(yè)主發(fā)現住房質(zhì)量及服務(wù)問(wèn)題只能尋求物業(yè)公司解決，而物業(yè)公司并無(wú)義務(wù)承擔開(kāi)發(fā)商遺留的住房質(zhì)量及服務(wù)的責任，從而造成開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出。
二、社區管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng )新模式
(一)物業(yè)管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給
社區管理和物業(yè)管理都是面對居民，都要考慮如何滿(mǎn)足居民的需求。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門(mén)領(lǐng)導的同時(shí)，在居民服務(wù)上更需要接受社區的統一指導和管理，以便更好地服務(wù)于居民。物業(yè)管理公司的招標權應該賦予社區。在小區業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有產(chǎn)生之前，即小區住戶(hù)未達到50%以上，應由社區代為招標選取合格物業(yè)公司實(shí)施前期物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商與社區簽訂一份委托招標協(xié)議書(shū);在小區業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之后，即小區住戶(hù)達到50%以上，社區再將物業(yè)招標權移交小區業(yè)主委員會(huì )。
(二)物業(yè)管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務(wù)的一線(xiàn)管理
每一個(gè)小區都有物業(yè)管理辦公室，這個(gè)辦公室就是社區管理的窗口和平臺，是第一線(xiàn)的、也是微觀(guān)層面的居民管理與服務(wù)。社區則是第二線(xiàn)的，相對來(lái)說(shuō)是宏觀(guān)層面的管理與服務(wù)。物業(yè)辦公室是社區的居民聯(lián)絡(luò )站，也是微型的居民工作站。社區的服務(wù)產(chǎn)品都可以借助物業(yè)辦公室這個(gè)平臺來(lái)提供，居民的各種需求建議也可以通過(guò)物業(yè)辦公室反饋到社區。社區管理模式因而演變?yōu)?政府—街道辦—社區—小區物管辦—樓棟—住戶(hù)。這種模式更加細化、具體，充分考慮到每一個(gè)小區的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀(guān)層面尋求物業(yè)公司對社區管理的配合。
(三)物業(yè)管理保持營(yíng)利目的，屬于社區管理范疇中的營(yíng)利部分
物業(yè)管理的營(yíng)利性質(zhì)可以繼續保持，納入社區管理不會(huì )改變物業(yè)公司的原有屬性。社區服務(wù)也不只是無(wú)償性質(zhì)的，其中根據居民的實(shí)際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業(yè)管理收費屬于正常收費性質(zhì)，如果能夠充分滿(mǎn)足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。
三、社區管理與物業(yè)管理融合創(chuàng )新的社會(huì )價(jià)值
(一)通過(guò)物業(yè)管理平臺細化社區管理，最大程度實(shí)現社會(huì )效益
社區管理與服務(wù)是較為宏觀(guān)和粗化的，居民人數眾多，需求很難統一和協(xié)調解決。如果通過(guò)物業(yè)管理平臺將社區管理與服務(wù)細化到每一個(gè)居民小區，小區再進(jìn)一步細化到每一棟住戶(hù)，則社區管理就有了較好的微觀(guān)運作層面和具體細化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實(shí)現社會(huì )效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。
(二)通過(guò)社區非營(yíng)利方式服務(wù)于物業(yè)營(yíng)利方式，最大程度協(xié)調居民與物業(yè)管理的關(guān)系
物業(yè)管理的運作模式屬于營(yíng)利性質(zhì)，這種營(yíng)利的實(shí)現只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業(yè)管理與社區管理結合，那么物業(yè)管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業(yè)平臺享受到的社區服務(wù)的廣度和深度，直接決定或影響著(zhù)物業(yè)公司的營(yíng)利目標，并最終直接決定或影響著(zhù)居民對物業(yè)公司的認同度。
(三)有效解決開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和居民的矛盾和沖突
物業(yè)公司納入社區管理，物業(yè)公司的招標權由社區代表小區業(yè)主行使，保障了業(yè)主的權益，避免了開(kāi)發(fā)商為了售房需要捆綁物業(yè)公司的亂象，便于物業(yè)招標權的及時(shí)移交和監督管理。居民遇到物業(yè)糾紛，可以通過(guò)社區協(xié)調解決，并可以由社區出面代表小區和開(kāi)發(fā)商談判，能夠很好維護居民的權益。社區管理與物業(yè)管理的融合是“三方共贏(yíng)”，即社區、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現。社區通過(guò)管理與服務(wù)的細化，使居民從中受惠，居民受惠又促進(jìn)了社區管理，使社區管理以最小投入獲得了最大產(chǎn)出。而物業(yè)管理，由于服務(wù)于社區和居民，也能從中受益，獲得持續服務(wù)的資格和最大營(yíng)利。最后，通過(guò)“三方共贏(yíng)”，社會(huì )實(shí)現了安居樂(lè )業(yè)、安定有序的生活理想。
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