探析房產(chǎn)物業(yè)管理系統構建策略論文
建設系統物業(yè)的一個(gè)主要特征是：城建資金的投入為城市建設服務(wù)。每個(gè)城市建設必須經(jīng)歷這樣的一個(gè)循環(huán)，即拆遷－安置－建設，這個(gè)循環(huán)涉及城市的千家萬(wàn)戶(hù)，涉及城市改造的順利與否，為做到這一點(diǎn)，廣州市建委在規劃建設前，曾拿出大量資金興建了相當一批房產(chǎn)物業(yè)，作為城市建設中拆遷戶(hù)的安置房和周轉房，這樣就形成了城建系統中的一批物業(yè)。由于政策的變化，這些物業(yè)現在沒(méi)有發(fā)揮應有的作用，并占用了相當一部分的城建資金，為此，如何盤(pán)活這部分城建物業(yè)的問(wèn)題，就擺在我們的面前。
一、城建系統物業(yè)及其管理現況
城建系統擔負著(zhù)全市城市建設與管理，在長(cháng)期的城市建設和開(kāi)發(fā)中積累了不少的房產(chǎn)與物業(yè)，并且總量還在呈不斷增長(cháng)趨勢。在計劃管理、政企合一時(shí)期，很多房產(chǎn)建設與開(kāi)發(fā)由政府直接完成，政府是當然所有者，建委直接控制大量房屋與物業(yè)。
政府與企業(yè)分離后，建委不直接進(jìn)行項目建設與房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，很多建設項目由下屬企業(yè)或事業(yè)單位完成，由此增加了不少的城建物業(yè)，特別是近年來(lái)，舊城改造與建設項目不斷增大，為妥善安置城區拆遷戶(hù)，廣州市在海珠區、白云區、天河區等地修建了大量拆遷房并有不少剩余，使城建系統的物業(yè)達到一個(gè)可觀(guān)的規模。
隨著(zhù)廣州城市的發(fā)展及市場(chǎng)經(jīng)濟意識的不斷增強，人們對土地房產(chǎn)價(jià)值的認識度不斷提高，為利用不斷增長(cháng)的物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值與經(jīng)濟效益，各物業(yè)使用單位抓住商機，利用物業(yè)的地段優(yōu)勢，根據不同情況與特點(diǎn)，以不同方式提高物業(yè)的使用率，挖掘物業(yè)的經(jīng)濟價(jià)值。如對一些建成的房屋，經(jīng)裝修后以出租的方式加以利用，或經(jīng)整理后經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)，有的單位甚至還成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司管理自己物業(yè)，既以代理所有者身份收取租金，又以服務(wù)者身份收取管理費，用此辦法對名下的物業(yè)進(jìn)行管理，不僅發(fā)揮了物業(yè)本身的商業(yè)價(jià)值，還賺取了物業(yè)所帶來(lái)的附屬利潤。以房養房，用賺取的利潤對房屋進(jìn)行有效的管理和維護，提高了物業(yè)的效用和管理水平，增強了物業(yè)管理企業(yè)的競爭力及市場(chǎng)生存能力。
雖然城建所屬物業(yè)有一定程度的經(jīng)營(yíng)，商業(yè)價(jià)值得到一定的開(kāi)發(fā)。但不容忽視的是，由于產(chǎn)權不明確、國有單位機制不靈活等歷史或現實(shí)原因，城建系統物業(yè)資源未充分利用，其商業(yè)價(jià)值未得到完全發(fā)揮，存在著(zhù)資源閑置、效率低下、服務(wù)水平不高等諸多問(wèn)題，具體的問(wèn)題主要有：
第一，物業(yè)的利用率不高。廣州城市建設發(fā)展與經(jīng)濟的高速增長(cháng)，極大提高了廣州房產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，業(yè)主可以享受到土地升值所帶來(lái)的成果。私人業(yè)主出于逐利目的，會(huì )通過(guò)出租、自用等方式把物業(yè)的商業(yè)價(jià)值利用到最大化。但對于公有物業(yè)，情況則可能不同，物業(yè)的使用未達到其潛在水平。例如，拆遷安置房的空置率一直以來(lái)是很高的，由于其產(chǎn)權屬于市政府，沒(méi)有明確的業(yè)主單位，也沒(méi)有明確的單位對其管理負責，無(wú)法出售或招租；對于那些有明確權屬的，由于業(yè)主都是國有企事單位，經(jīng)營(yíng)機制不靈活，對物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也只停留在臨時(shí)性出租收取租金上，而未進(jìn)一步深開(kāi)發(fā)其商用價(jià)值。大量閑置物業(yè)造成了資源浪費，不僅不能獲取價(jià)值增值，就連投資折舊都無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)渠道快速回收，地產(chǎn)物業(yè)的增值無(wú)從體現，當地政府每年還要投入相當的資金為這些物業(yè)進(jìn)行維護和修繕。
第二，物業(yè)服務(wù)水平不高。城建系統物業(yè)管理公司是在自有物業(yè)基礎上產(chǎn)生的，管理上都套用國有企事業(yè)單位的模式，管理體制難脫國有企業(yè)的弊病，與市內有影響力的物業(yè)管理公司相比，并不具有很強的市場(chǎng)競爭力。首先，這些物業(yè)公司管理的是自有物業(yè)，沒(méi)有自尋市場(chǎng)的危機感，采用的是國有企業(yè)管理的舊體制，企業(yè)機制不夠靈活，缺乏創(chuàng )新能力。其次，企業(yè)隊伍素質(zhì)不高，專(zhuān)業(yè)化水平低下。一些物業(yè)企業(yè)雖有資質(zhì)，但并沒(méi)有自己的專(zhuān)業(yè)隊伍，只簡(jiǎn)單雇用幾個(gè)人打掃清潔而已；有些物業(yè)公司雖有專(zhuān)門(mén)人員，但經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓的較少，人員整體文化素質(zhì)，服務(wù)意識不到位，管理服務(wù)水平較低。再就是，受各因素的制約，這些物業(yè)公司規模較小、市場(chǎng)競爭力不強，不具備“走出去”的能力，其業(yè)務(wù)幾乎全局限于自有物業(yè)，未能在他人物業(yè)市場(chǎng)上競爭，如果沒(méi)有自有物業(yè)的先天保護條件，這些物業(yè)公司很難有立足之地。
第三，分散化持有。雖然城建物業(yè)都屬?lài)疫@一最終所有者，但由于行政劃撥及投資主體不同，物業(yè)實(shí)際上由各單位分散持有，并以不同方式經(jīng)營(yíng)管理。由于物業(yè)所有者之間各自為政，管理水平與人員素質(zhì)不一，造成了城建物業(yè)管理成本過(guò)高，無(wú)法通過(guò)不同物業(yè)間的合理配置與有效組合實(shí)現整體的規模效益，以樹(shù)立起品牌與知名度。分散管理的總收益遠遠小于統一管理帶來(lái)的潛在收益。
二、物業(yè)管理發(fā)展對策第一，規�；�(jīng)營(yíng)，以規模擴市場(chǎng)
物業(yè)管理企業(yè)的規�；砥髽I(yè)的綜合實(shí)力，它包括企業(yè)的運行體系、管理機構、企業(yè)的品牌等。同其它行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是以綜合性服務(wù)來(lái)取得收入，而收入的主要和直接來(lái)源就是企業(yè)的物業(yè)管理面積，管理面積越大，則收入越多、效益越好，這就決定了擴大經(jīng)營(yíng)規模是提高企業(yè)效益的根本出路。因此城建系統的物業(yè)公司必須走規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)這條路子，以提高管理水平、服務(wù)質(zhì)量，加強技術(shù)創(chuàng )新擴大市場(chǎng)，求得生存。為此，可以對小物業(yè)管理企業(yè)兼并重組，實(shí)現生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源，如資金、技術(shù)、材料和勞動(dòng)力等。此外，現有物業(yè)管理企業(yè)橫向聯(lián)合、縱向發(fā)展，通過(guò)并購改組進(jìn)行有效擴張，降低成本，達到規模經(jīng)營(yíng)。
第二，改革用人機制，提高隊伍管理水平。
新世紀物業(yè)管理市場(chǎng)競爭的焦點(diǎn)主要集中在對高水平、高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的競爭上。市場(chǎng)競爭中，誰(shuí)擁有了高水平的物業(yè)管理人才，誰(shuí)就掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權，物業(yè)管理企業(yè)要加強人才的培養和引進(jìn)，并采取多種形式、多種渠道加快培養物業(yè)管理人才。今后，“投資于人”應成為城建系統物業(yè)管理企業(yè)一個(gè)重要的戰略取向。在知識經(jīng)濟時(shí)代，人是知識經(jīng)濟的直接制造者，物管企業(yè)必須加大人才資源開(kāi)發(fā)，加大知識型、創(chuàng )新型人才的培養與使用。加以借鑒國外實(shí)行多時(shí)的物業(yè)管理師的考核辦法以及其他服務(wù)行業(yè)對于其從業(yè)人員的評定方法，改革用人制度。通過(guò)素質(zhì)教育、崗位培訓和技術(shù)考核等形式來(lái)提高從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)意識。通過(guò)機制轉換和專(zhuān)業(yè)部門(mén)利益調整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。
第三，加大盤(pán)活與經(jīng)營(yíng)力度。
首先，對政府直接控制與管理的物業(yè)，一方面可以由相關(guān)部門(mén)出臺專(zhuān)門(mén)的政策，通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)或其它方式加以出售，并為買(mǎi)主辦理產(chǎn)權登記；另一種辦法就是成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，或委托某一社會(huì )企業(yè)經(jīng)營(yíng)，由其向市場(chǎng)招租并進(jìn)行相應的管理，政府從租金收入中提取一定比例作為管理企業(yè)的管理費。這樣，可以讓沉淀下來(lái)的這部分物業(yè)發(fā)揮它的作用，既造福于民，政府也可以減輕負擔。公務(wù)員之家
其次，對于各單位占有使用的城建物業(yè)，政府可以將物業(yè)產(chǎn)權劃撥給下屬單位，提高其經(jīng)營(yíng)管理的積極性，以使各單位增加物業(yè)的投入，改善物業(yè)的硬件設施與軟環(huán)境，提高物業(yè)的吸引力與商業(yè)價(jià)值，使物業(yè)的價(jià)值得到真正開(kāi)發(fā)與實(shí)現�；蛘�，政府也可將所有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權收回，重新組合各單位的物業(yè)管理機構，組建專(zhuān)門(mén)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理，管理費收入歸物業(yè)公司，租金收入由政府與物業(yè)公司分成，扣除物業(yè)公司的管理及維修成本后上繳地方財政，以增加政府的城建資金，擴大城建資金的來(lái)源。
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