智能化住宅小區物業(yè)管理中存在的問(wèn)題與對策
下面是小編整理的智能化住宅小區物業(yè)管理中存在的問(wèn)題與對策的論文，歡迎各位物業(yè)管理畢業(yè)的同學(xué)借鑒哦!
摘 要： 本文從闡述智能化住宅小區物業(yè)管理的特征入手，分析了小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題，在此基礎上提出了提升智能化物業(yè)管理水平的對策。
關(guān)鍵詞：智能化; 住宅; 物業(yè)管理
近年來(lái)，隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )通訊技術(shù)的發(fā)展和人們對居住條件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小區越來(lái)越多地出現在現實(shí)生活中，已成為未來(lái)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢。住宅小區的智能化需要通過(guò)相應的物業(yè)管理來(lái)實(shí)現。只有通過(guò)智能化小區的管理，才能真正實(shí)現物業(yè)管理的價(jià)值，提升小區物業(yè)管理的形象，才能為小區居民提供全方位的服務(wù)，進(jìn)而居民才能感受到小區的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。本文在分析智能化住宅小區物業(yè)管理的特征基礎上，探討我國智能化住宅小區物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，并提出改進(jìn)建議。
1 智能化住宅小區物業(yè)管理的特征
與普通住宅小區物業(yè)管理相比，智能型住宅小區物業(yè)管理具有明顯不同的特點(diǎn)。
1.1 物業(yè)智能化程度高
與傳統住宅小區在其建筑、設備設施等硬件方面缺乏智能性相比，現代智能化住宅小區給物業(yè)智能化的管理創(chuàng )造了條件，不無(wú)論在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區范圍要寬、程度要高得多。特別是智能住宅小區物業(yè)管理系統，告別了人工收費，手工記賬等傳統方式，可以安全、快捷地保存數據信息，工作效率更高。
1.2 物業(yè)管理效率更高、內容更多
智能化住宅小區內建有內部局域網(wǎng)絡(luò )，并實(shí)現與外部互聯(lián)網(wǎng)的連接，實(shí)現對本小區的日常管理和控制，并實(shí)現與其他各個(gè)小區之間的信息交流與互換，有助于學(xué)習先進(jìn)的管理方式，完善小區管理環(huán)境，增加物業(yè)管理企業(yè)自身競爭力并為小區內的業(yè)主提供更好的服務(wù)。通過(guò)智能化的物業(yè)管理，繳費管理、停車(chē)管理及一些專(zhuān)項與特約綜合經(jīng)營(yíng)的服務(wù)都將更為高效、便捷，能有效提升對業(yè)主的物業(yè)服務(wù)水平，更大程度地提升業(yè)主對小區的滿(mǎn)意度和歸屬感。
1.3 對管理人員素質(zhì)要求更高
物業(yè)管理智能化包括物業(yè)管理企業(yè)的辦公自動(dòng)化和業(yè)務(wù)管理自動(dòng)化。因此，智能化住宅小區物業(yè)管理人員不但要了解自己的服務(wù)內容，也必須在技能結構方面熟悉和掌握計算機的基本知識和網(wǎng)絡(luò )知識，熟練運用計算機對小區內部所有突發(fā)性和日常性情況進(jìn)行相應的應急處理和各種日常操作，包括文檔處理和網(wǎng)絡(luò )操作等。
2 智能化住宅小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題
目前，大多數智能化住宅小區普遍存在著(zhù)“重建設、輕管理”的傾向，造成小區交付后，智能化系統無(wú)法正常使用，某些功能閑置。另外由于缺乏有效的管理經(jīng)驗，小區交付使用后，在系統的使用和維護上也存在問(wèn)題。調查顯示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上運行不正常，住宅小區智能化系統在物業(yè)管理中所發(fā)揮的作用僅占20%。以智能化門(mén)禁系統和停車(chē)管理系統為例，業(yè)主對室內安防智能化門(mén)禁系統及智能化停車(chē)管理系統的投訴率居高不下。
2.1 管理理念認識誤區
早期智能化住宅小區的物業(yè)管理都是照搬智能大廈的管理模式，過(guò)于強調電視監控、電子巡更、車(chē)輛出入樓宇對講等園區智能管理。住宅小區的物業(yè)智能化最應該體現在生活的智能上，而非硬件設施。特別是管理層對質(zhì)量管理投入意愿較為薄弱，質(zhì)量管理經(jīng)費投入不足，只重硬件投入，輕視軟件建設，沒(méi)有考慮到智能化設施在現實(shí)生活中的實(shí)用性和后期管理。
2.2 大量設備的日常維護耗費過(guò)高
目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來(lái)的污染也很大。智能建筑的設施管理日趨高性能化、自動(dòng)化、信息化及城市化聯(lián)網(wǎng)管理，在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85%。在硬件設施管理方面，也存在多表遠程計量存在差異，系統配置與控制室建設不合理問(wèn)題。
2.3 人員優(yōu)化問(wèn)題
高水平的物業(yè)管理，不僅要靠法規、資金、設備、服務(wù)手段等，更要靠掌握現代化物業(yè)管理知識的人。智能小區擁有大量的電子設備、高新技術(shù)設備，但是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，質(zhì)量意識欠缺，拿物業(yè)管理費低當擋箭牌，不愿多渠道尋求服務(wù)質(zhì)量的提升，普遍存在服務(wù)行為被動(dòng)、服務(wù)質(zhì)量不高的現象。
2.4 隱私安全問(wèn)題
由于智能住宅小區實(shí)行網(wǎng)絡(luò )化管理，已從傳統意義上的信息孤島進(jìn)化為公共運營(yíng)網(wǎng)絡(luò )中的一部分，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。隨著(zhù)計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的不斷更新，出現了大量的電腦黑客，物業(yè)公司必須防止電腦黑客侵入小區的管理系統盜取業(yè)主的隱私。國家和地方政府雖出臺了相關(guān)的法律法規，但仍有盲點(diǎn)和空白，亟待完善。
3 提升智能化住宅物業(yè)管理水平的對策
住宅小區的智能化建設是大勢所趨，而物業(yè)管理水平的高低直接影響到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物業(yè)管理水平非常重要。
3.1 強化行業(yè)理念的推廣
消除對物業(yè)管理智能化的認識誤區，使整個(gè)行業(yè)和每個(gè)從業(yè)人員都有一個(gè)全面、成熟、理性的認識。通過(guò)理論總結和對偏差的糾正，最終形成較完善的理論體系。物業(yè)企業(yè)可以通過(guò)送知識進(jìn)高校、與本行業(yè)專(zhuān)家研討等形式來(lái)宣傳物業(yè)智能化理念，還可以通過(guò)完善公司的財務(wù)管理以及內部治理結構，提升物業(yè)企業(yè)的管理水平。
3.2 加強專(zhuān)業(yè)化人才建設和內部管理
目前，我國具備智能化住宅管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)科知識的物業(yè)管理人才缺乏，因而，必須培養一支智能人才隊伍。一方面要在高等院校建立或開(kāi)設培養智能物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的專(zhuān)業(yè)，并按不同人才層次進(jìn)行有重點(diǎn)的培養來(lái)提高實(shí)際應用能力和操作水平;另一方面通過(guò)實(shí)施“繼續教育”，加強員工內部業(yè)務(wù)培訓。同時(shí)，還要加強內部管理能力。重視員工素質(zhì)、凝聚力、個(gè)人及團隊合作的效率及成果，人均投入產(chǎn)出指標、單位面積投入產(chǎn)出指標、客戶(hù)滿(mǎn)意提升指標。通過(guò)激發(fā)員工熱情，提升能力，創(chuàng )造超一流服務(wù)�？缧袠I(yè)學(xué)習優(yōu)秀企業(yè)、組織的管理經(jīng)驗，加以整合利用。
3.3 實(shí)施智能住宅的全程管理
物業(yè)管理雖然是智能住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最后環(huán)節，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統開(kāi)始運行時(shí)才去介入、到經(jīng)營(yíng)管理時(shí)才去注意質(zhì)量。因此，智能化住宅小區物業(yè)管理應在全面質(zhì)量管理的思想指導下進(jìn)行全程管理。
(1) 規劃設計階段的物業(yè)管理。目前，許多住宅小區在規劃設計時(shí)對物業(yè)管理工作缺乏統籌考慮，基本的公共服務(wù)設施不到位，導致物業(yè)管理工作難以開(kāi)展，業(yè)主不滿(mǎn)意。有的智能化小區，規劃時(shí)智能系統并不配套或者由于其他原因造成系統不能發(fā)揮正常工作。因此，物業(yè)公司參與規劃設計是非常重要的。在參與的過(guò)程中應全面細致地提出保障后期物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種要求，以及管理實(shí)踐中發(fā)現的規劃設計環(huán)節可能存在的問(wèn)題或缺陷，并以咨詢(xún)報告的形式提交給開(kāi)發(fā)商，要求規劃設計單位加以注意。
(2) 項目施工階段的物業(yè)管理。近年來(lái)工程建設中施工企業(yè)偷工減料導致工程質(zhì)量差而發(fā)生重大工程事故的狀況屢屢出現。物業(yè)管理公司介入項目施工階段的管理對提高工程質(zhì)量有著(zhù)重要的作用，同時(shí)也是做好管理工作的基礎，即從后期管理角度出發(fā)把好前期質(zhì)量關(guān)，掌握物業(yè)的全部情況，確保物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì)。
(3) 項目竣工驗收階段的物業(yè)管理。物業(yè)公司在參與驗收過(guò)程中，必須發(fā)揮應有的作用，“走馬觀(guān)花”將會(huì )給日后的管理工作帶來(lái)困難，也將影響業(yè)主的利益。驗收時(shí)，在大的方面，要注意智能化管理系統是否正常運行，給排水系統是否暢通，供電供氣系統是否正常，屋面墻面是否滲漏等;細微之處如所用材料的性能、電路接地是否安全合理，預留孔道是否齊全等也要關(guān)注。目的是及早發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，為日后的管理工作打好基礎。
主要參考文獻
[1] 杜成仁. 智能家居的發(fā)展趨勢[J]. 智能建筑與城市信息，2011(7).
[2]王媛. 蘭州百合園小區物業(yè)管理問(wèn)題研究[D]. 蘭州：蘭州大學(xué)，2010.
[3]張瑩. 淺析智能化小區建設[J]. 科技信息，2010(17).
[4] 韓華琴. 對智能小區的淺顯認識[J]. 學(xué)周刊：A版，2010(7).
[5] 吳凱. 住宅物業(yè)的智能化管理[J]. 現代物業(yè)，2007(6).
【智能化住宅小區物業(yè)管理中存在的問(wèn)題與對策】相關(guān)文章：
淺談物業(yè)管理保安人員管理中存在的問(wèn)題與對策05-14
物業(yè)管理中存在的問(wèn)題與改進(jìn)措施07-02
企業(yè)文化建設中存在的問(wèn)題及對策分析09-11
民生檔案管理存在的問(wèn)題及對策10-23
化學(xué)實(shí)驗教學(xué)存在的問(wèn)題及對策論文11-06
學(xué)前特殊兒童教育存在的問(wèn)題及對策論文10-28
物業(yè)管理消防安全問(wèn)題及對策的論文11-04
住宅小區物業(yè)管理方案12-29