對房地產(chǎn)投資決策危機及可行性研討經(jīng)濟論文
1房地產(chǎn)企業(yè)投資決策風(fēng)險的構成
風(fēng)險是指在投資過(guò)程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產(chǎn)項目投資面臨的風(fēng)險主要有外部風(fēng)險和內部風(fēng)險。外部風(fēng)險是由來(lái)自外部環(huán)境的不確定性因素導致的風(fēng)險。包括自然風(fēng)險、社會(huì )風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和政治風(fēng)險。自然風(fēng)險主要是指由自然現象引發(fā)的風(fēng)險。社會(huì )風(fēng)險是由處在社會(huì )中的個(gè)人或團體的一些不可預料的行為引起的風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險是在投資過(guò)程中由于市場(chǎng)中各種因素的變化或經(jīng)濟政策的變動(dòng)而導致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風(fēng)險。政治風(fēng)險是指由于的原因而引發(fā)起的風(fēng)險。它們的發(fā)生會(huì )對整個(gè)投資環(huán)境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風(fēng)險不能為投資者個(gè)人左右的,只能采用被動(dòng)的應對措施進(jìn)行控制。內部風(fēng)險由來(lái)自企業(yè)內部的不確定因素導致的風(fēng)險。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動(dòng)的措施來(lái)消除或減少風(fēng)險因素從而達到控制風(fēng)險的目的,它們是風(fēng)險防范的主要對象。在房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)中,很多外部環(huán)境的不確定性都會(huì )影響到項目的收益,經(jīng)濟環(huán)境的不確定性導致的沒(méi)有預期到的經(jīng)濟衰退,會(huì )使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮,社會(huì )環(huán)境的不確定性導致的沒(méi)有預期到的社會(huì )動(dòng)亂,會(huì )使房地產(chǎn)商品價(jià)格下降。政策環(huán)境的不確定性導致的沒(méi)有預期到的貨幣緊縮政策,會(huì )使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本上升。而企業(yè)內部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。
2市場(chǎng)調查法對投資風(fēng)險的識別
市場(chǎng)調查法是一種房地產(chǎn)企業(yè)組織有關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調查分析確定是否投資決策的方法。市場(chǎng)調查法是最基本的風(fēng)險識別方法,它取得的是最貼近于市場(chǎng)的原始數據,通過(guò)對它們加以分析和處理,可以及時(shí)識別市場(chǎng)中存在的風(fēng)險并加以回避。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,投資風(fēng)險中很大一部分來(lái)自于市場(chǎng),市場(chǎng)中的供給與需求具有動(dòng)態(tài)的不確定性,隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展,個(gè)人可以支配收入提高,人們對房地產(chǎn)商品的需求在不斷的變化,包括對房屋的面積、質(zhì)量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時(shí)房地產(chǎn)商品的供給也在不斷地變化,以滿(mǎn)足人們需求的變化。房地產(chǎn)商品還具有不同于其他商品的特點(diǎn),它的建設周期一般需要2-3年時(shí)間,并且位置固定不能移動(dòng),如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項目投資以前,對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩年的需求變化調查就顯得非常重要。
3以北京市某項目為例
3.1項目概況
該項目用地性質(zhì)為商業(yè)金融,建設用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規模為29638.61平方米。項目地塊周邊市政設施條件基本齊全,給水、排水、燃氣、電力供熱和通訊等設施均可接入。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項目位于南二環(huán)以?xún)?周邊交通四通八達,與外界的連通十分方便,地鐵2號線(xiàn)及多路市區公交路線(xiàn)均與地塊連通,未來(lái)項目的交通環(huán)境將十分便利。項目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設施均十分發(fā)達。
3.2項目投資存在風(fēng)險因素
通過(guò)市場(chǎng)調查分析,我們認為項目在以下四個(gè)方面存在風(fēng)險:①該項目地塊從1993年取得土地證至今已經(jīng)過(guò)去了18年,最多還可使用32年。雖然對方介紹可以付出一定代價(jià)延長(cháng)該土地證使用年限,但根據我們判斷,此可能性不大。該因素對項目后期銷(xiāo)售影響巨大,將直接導致拉低銷(xiāo)售價(jià)格及租賃利潤回收年限。②介紹說(shuō)地上建筑由政府負責拆遷,根據現行政府政策及相關(guān)資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開(kāi)發(fā)單位自行進(jìn)行拆遷。③該項目地塊周邊目前住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格應該在5萬(wàn)元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補償政策,即便如對方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補償完畢的2000平方米已年代久遠,但并未拆除,因此必將需繼續投入相當資金才能完成。④由于崇文區與東城區剛剛合并,政府相關(guān)部門(mén)正在進(jìn)行職責和人員整合,對相關(guān)手續的辦理增加了一定的難度。
3.3風(fēng)險的防范與處理
該項目最大的風(fēng)險在于拆遷,鑒于此,在此提出三個(gè)規避風(fēng)險的方案如下:①雙方簽訂合作協(xié)議后,開(kāi)發(fā)商以對方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開(kāi)發(fā)商借給對方1.2個(gè)億,用于啟動(dòng)該項目的拆遷和相關(guān)手續的辦理。對方風(fēng)險控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經(jīng)過(guò)戶(hù)到開(kāi)發(fā)商名下的手續,開(kāi)發(fā)商有義務(wù)配合對方再過(guò)戶(hù)回去。如果對方在6個(gè)月內完成了拆遷和手續的辦理,則開(kāi)發(fā)商解除1.2億的借款合同,并支付后續的1.3億,雙方完成合作。如果對方在6個(gè)月內(可以適當延期)不能完成拆遷或者相關(guān)手續,雙方?jīng)Q定不再合作的話(huà),則對方應該有利息的償還開(kāi)發(fā)商的借款1.2億。②雙方簽訂協(xié)議后,由開(kāi)發(fā)商根據拆遷或者手續辦理的情況,直接將款項打到政府的賬戶(hù)(前提是如果可以的話(huà)),待6個(gè)月拆遷完成后,再計算2.5個(gè)億中還需支付對方的額度。③雙方先辦理過(guò)戶(hù)手續,一旦項目公司過(guò)戶(hù)到開(kāi)發(fā)商名下,這時(shí)開(kāi)發(fā)商將1.2億打到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下,同時(shí)形成了對開(kāi)發(fā)商1.2億的負債。等6個(gè)月內(可以適當延期)完成拆遷和相關(guān)手續的辦理后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司償還開(kāi)發(fā)商的1.2億負債。
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