中國房地產(chǎn)立法中的各個(gè)利益集團經(jīng)濟論文
引言:伴隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)近些年的火暴發(fā)展。與此相關(guān)的各個(gè)利益集團也逐步壯大,或多或少的影響著(zhù)中國房地產(chǎn)的立法。本問(wèn)通過(guò)對我國現階段立法現狀的描述,說(shuō)明了房地產(chǎn)法律、法規的必要,并著(zhù)重分析了各利益集團利益取向及對立法的態(tài)度。最后在對各個(gè)利益集團矛盾的比較中,筆者提出了關(guān)于協(xié)調矛盾,加速房地產(chǎn)立法的建議。
關(guān)鍵詞 :立法現狀,利益集團,各利益集團之間的矛盾及立法要求
(一)中國的立法現狀
中華民族是一個(gè)重視家的民族,有所成就的人最終想到的是安家樂(lè )業(yè)。隨著(zhù)國民經(jīng)濟的發(fā)展,人們對生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高,而不斷提高的工資和時(shí)下流行的銀行信貸業(yè)務(wù)也使中國人“安居”夢(mèng)想越來(lái)越現實(shí)。而這消費增長(cháng)點(diǎn)也刺激了中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,甚至在一些地方出現了過(guò)熱的跡象,有“泡沫”的傾向。
針對中國房地產(chǎn)業(yè)出現的這些現象,現在并沒(méi)有完善的法律來(lái)規范這一市場(chǎng)。中國相繼制定了一些法律、法規,形成了以《土地管理法》和,《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規并列、諸多規章相補充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主,缺乏可操作性和協(xié)調性。法律、法規中的冗雜、重復現象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性,對于現在中國房地產(chǎn)業(yè)中出現的糾紛等問(wèn)題沒(méi)有很準確的法律依據。因此,新的房地產(chǎn)法的制定迫在眉睫。那么,哪些因素會(huì )對新法的出臺產(chǎn)生影響呢?筆者認為現在有四個(gè)大的利益集團會(huì )對新法的制定產(chǎn)生很大影響。它們是府、開(kāi)發(fā)商、消費者、銀行。讓我們分析一下各個(gè)利益集團現在是怎樣獲得各自的利益的。
(二)各個(gè)利益集團
在房地產(chǎn)業(yè)中,府會(huì )通過(guò)稅收實(shí)現自己的利益。由于種種歷史原因,我國對房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說(shuō)的房地產(chǎn)稅,實(shí)際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的總稱(chēng)。房產(chǎn)稅包括調節稅、房產(chǎn)稅、契約、印花稅;土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)應該交納的全部稅種來(lái)看,還包括5個(gè)稅種和一個(gè)1個(gè)附加。的確,在房地產(chǎn)業(yè)中,府會(huì )通過(guò)稅收取得大量的財收入。有報告說(shuō),北京2003年的GDP增長(cháng)有30%以上來(lái)自房地產(chǎn),2004年的固定投資有50%以上來(lái)自房地產(chǎn)。
解決居民住房問(wèn)題是當前房地產(chǎn)業(yè)的首要問(wèn)題。而府作為經(jīng)濟的宏觀(guān)調控者對房地產(chǎn)業(yè)是如何引導的呢?府對居民買(mǎi)房進(jìn)行補貼,體現在策上就是福利分房。府希望通過(guò)行干預來(lái)保證 “居者有其屋”,維護社會(huì )的穩定。
開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著(zhù)很重要的角色。據統計,在房產(chǎn)價(jià)格構成中,土地費用占到了20%,市公用設施配套費用占到20%,相關(guān)稅費占到10%—— 15%,這樣看來(lái),交給府的各方面稅款占到了房產(chǎn)價(jià)格的 50%以上,開(kāi)發(fā)成本勢必增加。而建設成本一般又占到房?jì)r(jià)的40%左右。這樣,開(kāi)發(fā)商的利潤就會(huì )減少。為了保證自己的利益,開(kāi)發(fā)商會(huì )提高房?jì)r(jià)�；蚴峭ㄟ^(guò)加大商品用房、高檔房的建設來(lái)謀取更大的利益空間。而這種方式的結果很可能是造成消費者的購買(mǎi)力下降。最終,危及的還是開(kāi)發(fā)商的利益。所以,筆者認為在新的房地產(chǎn)法制定中,開(kāi)發(fā)商這一利益集團急需通過(guò)這一新法來(lái)調整稅費制度,降低開(kāi)發(fā)成本,規范府活動(dòng),減少強制措施對開(kāi)發(fā)商的影響。
一般消費者都希望府盡可能地實(shí)施福利分房,減少自己的買(mǎi)房支出。而有能力購買(mǎi)商品房的消費者,對房屋周?chē)沫h(huán)境,物業(yè)方面的要求極高,但這些通常是在消費者購房之前已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商決定了。所以消費者希望通過(guò)立法增加開(kāi)發(fā)商在建設過(guò)程中保護環(huán)境和可持續發(fā)展的內容,同時(shí)還要求法律協(xié)調好開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的關(guān)系,明確責任。減少業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。
中國的房地產(chǎn)為什么能這么“蓬勃”的發(fā)展呢?誰(shuí)提供給開(kāi)發(fā)商大量的資金投入呢?答案就是我國的各大銀行。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)直接借貸來(lái)籌集到自己的建房資金。因為借貸的償還利息很高,銀行也樂(lè )于將資金借貸。這樣,開(kāi)發(fā)商就有了穩定的投入資金來(lái)源。當然,隨著(zhù)現在信貸消費的風(fēng)行,“按揭”買(mǎi)房也成為一種時(shí)尚。大量的商品房的消費人群就是采用這種方式來(lái)實(shí)現自己的住房愿望的。
事實(shí)上,在中國信貸消費這一點(diǎn)上,存在著(zhù)審查不嚴格,有證明就借貸的現象。也正因此,許多人加入了投機和買(mǎi)房的行列,在“羊群效應”下,投機和投資者不斷增加,導致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂,房?jì)r(jià)下跌,形成惡性循環(huán)。房子成了負資產(chǎn),很多人會(huì )拋房,銀行接收的是貶值的房產(chǎn),這就會(huì )沖擊整個(gè)金融體系。
筆者認為,各銀行已經(jīng)意識到這個(gè)問(wèn)題,但是在高額的利息誘惑下,都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以,在新的房地產(chǎn)法頒布的同時(shí),相關(guān)的金融方面的立法也能出臺來(lái)補充新法,應該是各大銀行的希望所在吧。
(三)各個(gè)利益集團的矛盾與立法建議
綜合看了各個(gè)利益集團的利益取向和對立法的需求,我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾,更直觀(guān)的看出當前房地產(chǎn)立法中的一些不和諧之處,提出解決方法。
從稅收方面來(lái)看,府應該很滿(mǎn)意現在的房地產(chǎn)稅的收入現狀,大量的財稅收不僅使得各種府計劃能夠順利進(jìn)行,而且也提高了府工作人員的福利。從更功利的角度來(lái)說(shuō),財收入的多少與該府的績(jì)也是有直接關(guān)系的。所以府當然是希望維持現在的冗雜的稅收策,而這就與開(kāi)發(fā)商的利益產(chǎn)生了沖突。上文已經(jīng)說(shuō)過(guò),由于稅收成本的過(guò)高,開(kāi)發(fā)商的利益已經(jīng)受到了很大的損害。最壞的結果就是開(kāi)發(fā)商減少建房,那么府也將減少大量的財收入。所以這個(gè)反應也是連鎖的,那么新的立法中應該怎樣協(xié)調這兩者之間的矛盾呢?筆者認為,應該出臺一部完善的,專(zhuān)業(yè)的法律。改變現在法律冗雜、重復的現狀,在稅收方面,減少稅種,規范稅收標準。
這部法律在福利分房方面也應該有一個(gè)明確的標準。因為這一策,涉及到了四大集團的利益。府為了維持社會(huì )穩定,希望通過(guò)這一立法緩解現在住房緊張的狀況。所以它希望通過(guò)法律可以約束開(kāi)發(fā)商,使其能夠建造足夠的經(jīng)濟型住房,而不是為了增加自己的利益中間,把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是,府應取得的稅收并未減少。這樣的話(huà),開(kāi)發(fā)商的利益又受到了損害。會(huì )大大減小它的投資熱情,最后可能會(huì )出現各種類(lèi)型的住房都緊缺的現象。因此,筆者認為,在這一方面,我國應該借鑒新加坡現在實(shí)行的住房措施,以立法的形式確定一個(gè)標準,比如工資收入。一定的工資標準之下可以享受福利分房,而超過(guò)了這一標準,就應該自己購買(mǎi)商品房。這樣既保證了廣大居民的利益,也確保了開(kāi)發(fā)商的利益,府也會(huì )有穩定的財收入。
在開(kāi)發(fā)商與消費者之間存在的很大的矛盾,出了房?jì)r(jià)之外就是居住環(huán)境和物業(yè)管理方面。事實(shí)上,這兩年的關(guān)于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此,關(guān)于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認為,中國應該在新的房地產(chǎn)法中加大這一方面的比重。明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)和消費者之間的權利與義務(wù)。若出現糾紛時(shí),消費者可以明確索賠對象,能夠提高訴訟效率,減小訴訟成本。對于居住環(huán)境方面的要求,開(kāi)發(fā)商基于成本考慮,很少關(guān)注這一方面,這對于消費者是很不負責的。當然這也成了購房后開(kāi)發(fā)商與消費者糾紛的一個(gè)重要原因。為了減少這種情況的發(fā)生,筆者同樣認為應該在新的法律中增加保護生態(tài)和資源可持續發(fā)展的內容。除此之外,筆者認為輔助新房地產(chǎn)法的實(shí)施的其他的相關(guān)法律的制定同樣重要。比如,針對現在的信貸業(yè)務(wù)方面,關(guān)于金融方面的立法勢在必行。在這方面的立法中,要完善信貸方面的立法,嚴格申請條件,從而減小金融體系承擔的風(fēng)險。
在具體的立法工作中,筆者認為必須割斷權力和利益的紐帶,真正的貫徹全心全意為人民服務(wù)的宗旨。那么,我們可以參考西方的立法助理制度,建立我國自己的法律專(zhuān)家、實(shí)際專(zhuān)業(yè)人士和有關(guān)專(zhuān)家組成的專(zhuān)業(yè)常設立法機構。這樣,既可以在技術(shù)上有提高,而且也加強了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正,使法律更加客觀(guān),能更好的協(xié)調各利益集團的利益。
參考文獻:
1. 李延榮主編 《房地產(chǎn)管理法》 中國人民大學(xué)出版社
2. 宋宗宇 黃錫生主編 《房地產(chǎn)法學(xué)》 重慶大學(xué)出版社
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