房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告1
一、國內環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有XX年以上的好景
XX年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì )拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì )無(wú)論是在規模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì )，從側面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期向好，一致認同住交會(huì )主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有XX年以上的好景” 。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XXXX年中國 GDP增長(cháng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均XX%左右的增長(cháng)。
XXXX年中國住宅投資占GDP比例超過(guò)了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫藥、房地產(chǎn))之一，已持續了50多年。
XXXX年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長(cháng)4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XXXX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米�！�
二、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀(guān)政策的指導
XXXX年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續快速健康發(fā)展，根據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，結合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自XXXX年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數量驟增。同時(shí)，隨著(zhù)居民收入水平不斷提高以及消費者觀(guān)念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮化，擴大了市場(chǎng)消費需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著(zhù)悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著(zhù)近年來(lái)城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著(zhù)人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費能力逐步增強。
XXXX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長(cháng)7.4%。人均消費支出54XX元，增長(cháng)3.3%;XXXX年全市農民人均純收入2502元，增長(cháng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XXXX年荊州市經(jīng)濟運行特點(diǎn)、問(wèn)題及對策》)
XXXX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(cháng)8.5%，城鎮居民人均可支配收入76XX元，比上年增長(cháng)7.2%;農民人均純收入3XX2元，比上年增加5XX元，增長(cháng)XX.0%，增長(cháng)速度創(chuàng )九年來(lái)最好水平，增長(cháng)速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《XXXX年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)
以上數據反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費仍蘊藏著(zhù)較大的增長(cháng)潛力。
近年來(lái)，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)等消費的快速增長(cháng)帶動(dòng)了城市消費品市場(chǎng)的`活躍，汽車(chē)、住房消費的增加預示著(zhù)新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀(guān)邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、XX房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，XXXX年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開(kāi)始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時(shí)下令城內十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實(shí)力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報告2
一、總論
1.項目建設背景
2.項目概況
(1)項目名稱(chēng)：___________________________
(2)建設地點(diǎn)：___________________________
(3)建設單位：___________________________
(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：___________________________
(6)公司類(lèi)別：___________________________
(7)資質(zhì)等級：___________________________
(8)企業(yè)概況：___________________________
(9)工程概況：___________________________
(10)資金來(lái)源：__________________________
3.可行性研究報告編制依據
4.可行性研究報告研究范圍
5.研究結論及建議
6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標
項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見(jiàn)表1。
表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰略
1.當前住宅市場(chǎng)現狀
2.商品房市場(chǎng)現狀與市場(chǎng)需求
3.商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展
4.當前住宅市場(chǎng)面臨的'矛盾和問(wèn)題
5.營(yíng)銷(xiāo)戰略
三、項目選址及建設條件
1.項目選址
2.建設條件
2.1 位置優(yōu)越
2.2 交通方便
2.3 建設場(chǎng)區“五通”條件具備
供水：____________________________
供電：____________________________
煤氣：____________________________
通訊：____________________________
場(chǎng)地：____________________________
2.4 住宅小區商業(yè)及文化教育配套設施齊全
2.5 土地征用情況
四、建設規模及功能
1.建筑面積的內容
2.功能設施標準
2.1 建筑使用功能
2.2 設施標準
(1)住宅裝飾及設施標準
(2)小區配套設施
2.3 住宅戶(hù)型規劃
3.工程項目一覽表
依據初步規劃方案，主要工程項目見(jiàn)表2。
表2 主要工程量一覽表
五、建設方案
1.建設場(chǎng)地環(huán)境
1.1 地形
1.2 場(chǎng)地自然條件
(1)地貌：____________________
(2)水文地質(zhì)：________________
(3)地震裂度：________________
(4)地基土工程地質(zhì)評價(jià)：
2.總體規劃布局
2.1 片區規劃
2.2 小區整體規劃設計原則
2.3 總平面布局
2.4 交通組織
2.5 規劃指標
根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見(jiàn)表3。
表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標
3.建筑方案設計
3.1 建筑方案總體構思
3.2 平面設計
(1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見(jiàn)表4。
表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標
(2)公用建筑。
3.3 立面設計
4.結構設計
4.1 基礎造型及處理
4.2 上部結構
5.公用設施方案
5.1 供水排水
5.2 供電
(1)供配電系統。
(2)照明及電力設備。
5.3 供氣
5.4 中央空調
5.5 弱電設計
6.消防
7.環(huán)境保護
六、項目實(shí)施進(jìn)度安排
本項目計劃在左右的時(shí)間內建成。建設進(jìn)度計劃如下：
______年______月______日：項目建議書(shū)批復。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。
______年______月______日：綜合管網(wǎng)設計。
______年______月——______年______月：施工圖設計。
______年______月：報建、領(lǐng)取建設規劃許可證。
______年______月______日：工程開(kāi)工。
______年______月：完成投資的25%，開(kāi)始預售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：?jiǎn)误w工程驗收。
______年______月——______年______月：分項工程驗收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1
表5 項目投資估算
單 位：萬(wàn)元
2.資金籌措
詳見(jiàn)附表2
八、經(jīng)濟效益分析
1.住宅銷(xiāo)售價(jià)格
2.銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計劃
本項目計劃在_____年內完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計劃見(jiàn)表6。
表6 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計劃表(%)
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見(jiàn)表7。
表7 稅費率表(%)
項目盈利能力詳見(jiàn)附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
5.清償能力分析
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析
資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見(jiàn)附表3-9。
7.敏感性分析
將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jì)r(jià)可選擇、租房?jì)r(jià)格和預售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jì)r(jià)格兩個(gè)因素對項目的效益最為敏感。詳見(jiàn)表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點(diǎn)分析
詳見(jiàn)表9
表9 臨界點(diǎn)分析表
9.主要經(jīng)濟指標
項目的主要經(jīng)濟指標見(jiàn)表10。
表 10 主要經(jīng)濟指標表
九、風(fēng)險分析及對策
1.市場(chǎng)風(fēng)險分析
2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險分析
3.金融財務(wù)風(fēng)險分析
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