物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的重要作用論文
摘要：物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，為適應廣大業(yè)主需求的一種必然結果。它的形成滿(mǎn)足了業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和城市管理對物業(yè)管理的需求。文章論述了物業(yè)管理服務(wù)的主要內容，物業(yè)管理的誤區，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的互補作用及物業(yè)管理在現代化城市管理中的作用。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 房地產(chǎn) 作用
隨著(zhù)住房逐步商品化，居民區業(yè)主隊伍在日益壯大，對物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高。如何促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟，完善其發(fā)展，已經(jīng)成為當今研究的重要課題�，F結合對物業(yè)管理市場(chǎng)的主體分析，總結國外發(fā)達國家的管理經(jīng)驗并學(xué)習借鑒，提出相應的符合我國當前國情的物業(yè)管理市場(chǎng)對策建議。
一、國外物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗
最早的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，國外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現在：1.物業(yè)管理市場(chǎng)法律法規比較健全。國家的政府部門(mén)一般不直接干預物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責、權、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開(kāi)始就有了良好的基礎。
2.物業(yè)管理協(xié)會(huì )發(fā)揮重要作用。市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家的行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會(huì )。物業(yè)管理協(xié)會(huì )是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺政策、制定法規，而具體行業(yè)內部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì )來(lái)做。美、英、日、澳等經(jīng)濟發(fā)達國家以及新加坡，都設有物業(yè)管理的一級協(xié)會(huì )。
3.管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司。國外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過(guò)渡。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己來(lái)做。
隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專(zhuān)業(yè)知識的限制，弊端越來(lái)越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進(jìn)行物業(yè)管理，這種專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢在物業(yè)管理中得到充分體現。物業(yè)服務(wù)公司內人員精干，效率高。除了少數的管理人員外，他們把分散的社會(huì )分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來(lái)，采取靈活的方式統一進(jìn)行管理。
社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。
4.物業(yè)設施設備配套齊全，管理水平的高低和配套設施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國外市政的配套設施經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已達到了相當高的水平。所有建筑物在前期建設時(shí)，就做好了水、電、通信、車(chē)庫等配套設施，計算機信息系統在物業(yè)管理中也得到普遍使用。
總的來(lái)說(shuō)，發(fā)達國家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現行物業(yè)管理機制也呈現良性化。發(fā)達國家的物業(yè)管理體制值得我國物業(yè)管理部門(mén)借鑒和學(xué)習。
二、物業(yè)管理服務(wù)的主要內容
1.常規性的公共管理服務(wù)。房屋主體公共部位的維護，公共設備設施的保養，公共環(huán)境衛生的保潔，物業(yè)管轄區內花草樹(shù)木的栽培，物業(yè)管轄區內治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車(chē)輛的管理等。
2.針對性的專(zhuān)項管理服務(wù)。為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開(kāi)展商業(yè)服務(wù)，組織文教、體衛、娛樂(lè )活動(dòng)，金融保險業(yè)務(wù)，中介服務(wù)等;還有根據業(yè)主的不同需求，隨時(shí)提供委托性的特約服務(wù)等。
三、對物業(yè)管理的一些誤區
1.物業(yè)管理公司≠開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司可能是開(kāi)發(fā)商的下屬單位，但這不等同于開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續。具體說(shuō)，它必須按照國家法規政策規定的條件，向工商、稅務(wù)管理部門(mén)申請營(yíng)業(yè)執照，取得法人證書(shū);向建設部門(mén)申請企業(yè)資質(zhì)證書(shū);向房管局、物價(jià)局申請，取得收費許可證書(shū);向培訓單位申請對經(jīng)理、項目經(jīng)理、管理員的培訓，取得崗位合格證書(shū)。沒(méi)有“四證”的公司，不是物業(yè)管理公司。有的單位對房產(chǎn)實(shí)行的行政管理，也說(shuō)成是物業(yè)管理，這是誤用物業(yè)管理公司的名義，違背了物業(yè)管理內涵和國家的法規。
2.責任誤區�，F在物業(yè)管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪于物業(yè)管理公司，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)管理費用，這都是觀(guān)念上的錯覺(jué)造成的。例如汽車(chē)在停車(chē)場(chǎng)丟失，究竟由誰(shuí)承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車(chē)費，也不應由物業(yè)管理公司賠償。其一，物業(yè)管理公司每月收取的停車(chē)費不足以承擔賠償義務(wù);其二，停車(chē)場(chǎng)是為用戶(hù)提供的停車(chē)設施，而不是提供的車(chē)輛保險、保管業(yè)務(wù);其三，收費是因為用戶(hù)占用了全體業(yè)主共有的土地、場(chǎng)地、設施，這種收費恰恰體現了“誰(shuí)使用、誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢(qián)”的原則。
3“.管家”誤區。一個(gè)時(shí)期以來(lái)，許多物業(yè)管理公司在對員工進(jìn)行培訓教育時(shí)，常以“管家”自喻;面對廣大業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現，混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置，如果不在認識上澄清，不在理論上糾誤，勢必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的互補作用
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理的基礎。物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設施的管理，而這些場(chǎng)地和設施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段，尤其是設計、建設時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì )給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(cháng)久的煩惱。
比如物業(yè)對建設情況不了解，遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì )處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車(chē)車(chē)位;大樓內的電梯質(zhì)量差;樓內沒(méi)有電視接收共用天線(xiàn)或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用。物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng )造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(cháng)了房屋的壽命，提高業(yè)主居住水平。有關(guān)調查表明，買(mǎi)房時(shí)，人們在關(guān)心房?jì)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì )解除消費者的后顧之憂(yōu)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。
五、物業(yè)管理在現代化城市管理中的作用
1.物業(yè)管理轉換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟基礎上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權和管理權的關(guān)系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變?yōu)楸O督服務(wù)，強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
2.物業(yè)管理有利于長(cháng)效管理。城市從“重建設、輕管理”進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長(cháng)效管理機制。物業(yè)管理企業(yè)為贏(yíng)得市場(chǎng)，將利用其專(zhuān)業(yè)能力，實(shí)行長(cháng)效管理;對于業(yè)主，房產(chǎn)是最重要的私有財產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強管理，一旦達不到要求，就會(huì )重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場(chǎng)化運作機制是實(shí)現城市長(cháng)效管理的基本保證。
3.物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區的建設。物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會(huì )效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統一，隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會(huì )同社區積極組織開(kāi)展業(yè)主喜聞樂(lè )見(jiàn)的各種文化活動(dòng)，建立新型鄰里關(guān)系，營(yíng)造互幫互助、誠實(shí)友愛(ài)的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時(shí)，在引導居民樹(shù)立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發(fā)揮有效的倡導作用。
物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠信的開(kāi)發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負責高效的物管公司，四者缺一不可。通過(guò)政府、物業(yè)、業(yè)主的共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能夠實(shí)現。
參考文獻：
1.許召敏.我國社區物業(yè)管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學(xué)，2008
2.齊錫晶.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù).中國建材出版社，2002(作者單位：寧波科興物業(yè)管理部浙江寧波315000)
【物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的重要作用論文】相關(guān)文章：
物業(yè)管理中維修資金的使用分析論文05-28
電力企業(yè)中物業(yè)管理的實(shí)踐論文07-18
物業(yè)管理的論文06-20
[集合]物業(yè)管理的論文06-22
物業(yè)管理論文05-17
物業(yè)管理的論文(精選15篇)06-22
商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差別論文10-28
物業(yè)管理論文[推薦]06-22