物業(yè)管理發(fā)展現狀
摘 要：物業(yè)管理目前在我國雖然發(fā)展迅速，經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展已經(jīng)取得了可喜的成就，但是仍然是一個(gè)新興的行業(yè)，其中存在著(zhù)許多的問(wèn)題制約著(zhù)我國物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。中國物業(yè)管理理論發(fā)展相對滯后，這種狀況。已經(jīng)成為制約中國物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。加強物業(yè)管理理論的研究與創(chuàng )新，是解決當前物業(yè)管理難題、推動(dòng)中國物業(yè)管理又好又快發(fā)展的關(guān)犍所在。本文簡(jiǎn)要分析我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程，目前我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題以及解決方法。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 現狀
一、我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程
物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)際上大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一階段：從1981年3月深圳市國內首家物業(yè)公司成立，至1994年3月，以房管所向物業(yè)公司轉型為主題的發(fā)展，是我國物業(yè)管理的起步、探索階段，其特點(diǎn)是房管所式的管理。第二階段：從1994年至1999年，這是我國物業(yè)管理開(kāi)始進(jìn)入規范化大發(fā)展階段。其特點(diǎn)：一是物業(yè)管理立法加快;二是物業(yè)管理隊伍迅速壯大。第三階段：1999年至今是我國物業(yè)管理法制化和市場(chǎng)化建設與發(fā)展的重要時(shí)期，其重要標志是《物業(yè)管理條例》的出臺。
截止目前為止，據不完全統計數據，我國物業(yè)管理企業(yè)總數超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員大約有300多萬(wàn)，城鎮物業(yè)管理覆蓋率已經(jīng)高達到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳已經(jīng)達到70%甚至80%、90%。而其物業(yè)管理類(lèi)型也增多，涉及很多領(lǐng)域。所以說(shuō)物業(yè)管理所創(chuàng )造的增加值在一些大城市中所占GDP的比重也在逐年上升，逐漸成為推動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)，增加就業(yè)的新興行業(yè)。
二、我國物業(yè)管理發(fā)展現狀以及存在的特點(diǎn)和問(wèn)題
(一)起步晚、規模小，發(fā)展快
從1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立。至今全國已有各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)2萬(wàn)余家，從業(yè)人員突破200萬(wàn)人。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類(lèi)型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類(lèi)，其中有多層住宅、高層住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區、政府政法機關(guān)辦公樓、醫院、學(xué)校、車(chē)站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農民房等。
(二)物業(yè)管理發(fā)展不平衡現象突出
由于受市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展水平、地區經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、業(yè)主對物業(yè)管理認識、政府相關(guān)政策等因素的影響，我國目前物業(yè)管理發(fā)展不平衡程度較高。南方、經(jīng)濟發(fā)達地區、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快;北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區、內陸城市和中小城市開(kāi)展晚、發(fā)展慢。
(三)物業(yè)管理企業(yè)運作規范化程度低，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭相對無(wú)序化
由于我國目前有關(guān)物業(yè)管理的法規對物業(yè)管理企業(yè)的運行規定不明確，導致目前我國物業(yè)管理企業(yè)運作規范化程度較低，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)呈現相對無(wú)序化的競爭態(tài)勢亟待規范。
(四)業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾重重，爭端頻頻發(fā)生
近年來(lái)物業(yè)管理糾紛案件頻發(fā)，物管問(wèn)題形成了消費者投訴的熱點(diǎn)之一。一邊是業(yè)主抱怨物業(yè)服務(wù)公司以管理者自居，凌駕于業(yè)主之上，缺乏服務(wù)意識，服務(wù)質(zhì)量達不到當初簽訂物業(yè)合同時(shí)的承諾。另一邊物業(yè)公司也喊冤叫屈，抱怨遺留問(wèn)題多，業(yè)主處處刁難。這些都給我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展造成了很大的阻力。
(五)物亞管理缺乏專(zhuān)業(yè)人才
目簡(jiǎn)我國的物業(yè)管理行業(yè)還是一種勢動(dòng)密集型行業(yè)。從業(yè)人員素質(zhì)不高，教育培訓體系未能穗意。職業(yè)化隊伍尚未形成。而物業(yè)管理是一門(mén)知識面廣的新興行業(yè)。要求從業(yè)人員具有建筑、房地產(chǎn)、經(jīng)濟管理、法律等方面的專(zhuān)業(yè)知識，但由于我國物業(yè)管理起步較晚、定位不高，加之物業(yè)管理的人才培養跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度和發(fā)展要求。
(六)物業(yè)管理行業(yè)管理觀(guān)念落后，缺乏有建設性的理論研究
目前，我國的物業(yè)管理理論發(fā)展相對滯后，物業(yè)管理理論體系尚未完全成形。物業(yè)管理理論研究明顯滯后于實(shí)踐發(fā)展的狀況，這已成為制約我國物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸。長(cháng)久以來(lái)，我國的物業(yè)管理行業(yè)被定位于處于起步階段的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)也是十分正常的。在這樣的思想觀(guān)念的指導下，我國的物業(yè)管理活動(dòng)往往是“重”，人們普遍認為起步階段重在實(shí)踐探索和業(yè)務(wù)開(kāi)拓，因而出現這樣那樣的問(wèn)題實(shí)踐”而“輕理論”，甚至是在沒(méi)有什么現成理論前提下就進(jìn)行“大膽摸索”和“冒險試驗”。結果是，缺乏理論指導的物業(yè)管理實(shí)踐出現很多矛盾和問(wèn)題，影響了我國物業(yè)管理的持續發(fā)展。近年，盡管有不少專(zhuān)家學(xué)者呼吁加強物業(yè)管理理論研究，但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的理論研究意識依然欠缺，“重實(shí)踐”而“輕理論”的形勢沒(méi)有得到根本的扭轉。
三、應采取的對策
(一)政府積極管理和引導，行業(yè)協(xié)會(huì )完全發(fā)揮協(xié)調作用
政府作為重要的職能部門(mén)。應采取措施加強管理和引導。尤其是在新修訂的《物業(yè)管理條例》之后，主要是應加大宣傳力度，使業(yè)主對該條例有更多了解;二是盡快建立相關(guān)制度，完善物業(yè)管理法制體系。另外，行業(yè)協(xié)會(huì )也應完全發(fā)揮其應有的協(xié)調作用，多辦一些宣傳和咨詢(xún)活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識，保障行業(yè)的健康有序發(fā)展。
(二)提高業(yè)主的物管意識
許多業(yè)主物業(yè)知識缺乏，因此，行業(yè)主管部門(mén)、物管企業(yè)、新聞媒體應當加大宣傳力度相互配合，提高業(yè)主的物管意識，使物業(yè)管理的發(fā)展得到社會(huì )的支持。這樣才能增強業(yè)主和物管企業(yè)之間的溝通、信任，才能為企業(yè)創(chuàng )造了良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
(三)提高業(yè)主的物管意識
許多業(yè)主物業(yè)知識缺乏，因此，行業(yè)主管部門(mén)、物管企業(yè)、新聞媒體應當加大宣傳力度相互配合，提高業(yè)主的物管意識，使物業(yè)管理的發(fā)展得到社會(huì )的支持。這樣才能增強業(yè)主和物管企業(yè)之間的溝通、信任，才能為企業(yè)創(chuàng )造了良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
(四)完善市場(chǎng)競爭機制
目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競爭機制還沒(méi)有真正形成。由于傳統管理機制和觀(guān)念的存在，使業(yè)主得不到對物業(yè)管理企業(yè)的選擇權，物業(yè)管理企業(yè)也就缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。要想解決這一個(gè)問(wèn)題，要想取得更高水準的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，需建立和完善招投標的競爭制度，創(chuàng )造公平競爭的市場(chǎng)環(huán)境，迫使各物業(yè)管理企業(yè)不斷地提高自己，促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提高和行業(yè)的良性發(fā)展。 (五)專(zhuān)業(yè)化管理
物業(yè)管理的發(fā)展，依賴(lài)于物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化，而物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化又依賴(lài)于物業(yè)管理的市場(chǎng)化。通過(guò)市場(chǎng)化，企業(yè)會(huì )由原來(lái)的小而全、大而全，變成有特色的專(zhuān)業(yè)公司。通過(guò)專(zhuān)業(yè)公司專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，企業(yè)生產(chǎn)效率會(huì )提高，服務(wù)水平會(huì )提高，人員會(huì )隨之精簡(jiǎn)，工資支出會(huì )節省、管理成本會(huì )下降，隨之服務(wù)價(jià)格也會(huì )下降。從根本上解決收費難的問(wèn)題，并且增強了市場(chǎng)競爭力。
(六)智能化、信息化管理
隨著(zhù)現代科技的迅猛發(fā)展，智能化、信息化管理已成為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的一個(gè)核心競爭力量。在沿海城市、大城市一些實(shí)力較強、有遠見(jiàn)的物業(yè)公司已成熟運用信息化管理系統，將先進(jìn)管理理念融入日常管理，全面提升企業(yè)管理水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現了規�；�、節約化經(jīng)營(yíng)模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場(chǎng)先機。因此其已成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。
四、結語(yǔ)
物業(yè)管理在我國仍然屬于一個(gè)年輕的行業(yè)。它的發(fā)展非常迅速.在提高人民居住與丁作環(huán)境與質(zhì)量的同時(shí)，也不可避免的帶來(lái)一些負面的問(wèn)題，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對先進(jìn)的管理經(jīng)驗與模式繼續進(jìn)行學(xué)習與探索，尋找出適應中國國情的物管方式，從而更好的為人民服務(wù)。同時(shí)。國家也要對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行必要的監督指導.從立法與政策上，規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，從而推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
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