物業(yè)管理論文15篇[推薦]
在學(xué)習、工作生活中，大家都寫(xiě)過(guò)論文吧，論文是對某些學(xué)術(shù)問(wèn)題進(jìn)行研究的手段。怎么寫(xiě)論文才能避免踩雷呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理論文，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
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物業(yè)管理論文1
[摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前在國內發(fā)展迅速。但學(xué)校在人才培養方面跟不上社會(huì )和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過(guò)對物業(yè)管理從業(yè)人員的現狀進(jìn)行分析，探討物業(yè)管理課程開(kāi)設過(guò)程中的問(wèn)題，提出相應的建議。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；雙師型；訂單式
我國第一部這方面的法規《物業(yè)管理條例》的頒布，標志著(zhù)我國物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入規范化、法制化發(fā)展的時(shí)期。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)為適應市場(chǎng)的發(fā)展，很多開(kāi)設此專(zhuān)業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面，市場(chǎng)對于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛；另一方面，從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生座談當中了解到，畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數極少。因此，開(kāi)設此門(mén)課程的高職院校在適應社會(huì )發(fā)展的同時(shí)，要思考開(kāi)設過(guò)程中存在的問(wèn)題，找出解決問(wèn)題的思路。
1高職院校物業(yè)管理人員的從業(yè)現狀
人們談到物業(yè)管理，主要傾向于住宅的傳統物業(yè)服務(wù)。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生，也將思維禁錮在住宅物業(yè)上，而沒(méi)有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、接待服務(wù)、應急服務(wù)、延伸服務(wù)以及經(jīng)營(yíng)管理，每一個(gè)部分展開(kāi)都可以成為一門(mén)課程。但是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)不可能就這門(mén)課程再展開(kāi)，因此學(xué)生學(xué)到的只是皮毛，由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制，就業(yè)門(mén)檻的設置，從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來(lái)說(shuō)待遇普遍不高，大多數畢業(yè)生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉向其他行業(yè)。
2高職院校物業(yè)管理課程存在的問(wèn)題
物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，該行業(yè)人才的需求急劇擴大上升，物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養模式不夠成熟，所以在物業(yè)管理課程教學(xué)中存在一些問(wèn)題。
2.1專(zhuān)業(yè)教師缺乏
物業(yè)管理涉及的面很廣，從常規性的物業(yè)管理到延伸服務(wù)，每一個(gè)環(huán)節展開(kāi)都可以獨立為一門(mén)課程，除此之外，還與建筑學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、法學(xué)等學(xué)科交叉。高校開(kāi)設這門(mén)課程的時(shí)間普遍不長(cháng)，教授這門(mén)課程的老師大多都不是專(zhuān)業(yè)出身的。作為一門(mén)課程的授課老師，很難做到既懂設備的維修保養、安全保衛、保潔工作，又懂得物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與運作。老師對這項管理工作所提供的服務(wù)都不是十分了解，更談不上實(shí)踐經(jīng)驗了。
2.2教材沒(méi)有緊跟市場(chǎng)的需要
市場(chǎng)上關(guān)于物業(yè)管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入，到傳統的物業(yè)服務(wù)，再到物業(yè)的運營(yíng)管理。即使有，內容也過(guò)于陳舊，沒(méi)有及時(shí)更新。商業(yè)物業(yè)管理，不僅有傳統的設備維修保養、保潔服務(wù)，還涉及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。未來(lái)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，不再局限于建設―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營(yíng)中，吸引租戶(hù)，留住顧客，是物業(yè)管理未來(lái)思考的方向。但是目前市場(chǎng)上缺乏這樣的教材。
2.3教學(xué)條件欠成熟
系統的'物業(yè)管理軟件，市場(chǎng)上比較少，其主要工作內容是物業(yè)日常管理工作，客戶(hù)基礎信息，財務(wù)信息，客戶(hù)跟蹤服務(wù)等。市面上的幾個(gè)大品牌價(jià)格不菲，并且針對教學(xué)的物業(yè)管理軟件幾乎沒(méi)有，所以很少有學(xué)校購進(jìn)。
由于該門(mén)課程涉及的物業(yè)類(lèi)型包括住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等，針對不同的物業(yè)類(lèi)型，配套的實(shí)訓室不同。由于開(kāi)設這門(mén)課程的時(shí)間不長(cháng)，加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數偏少，很多職業(yè)院校都沒(méi)有對建立實(shí)訓室引起重視。
2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密
高職院校培養的是應用型人才，理論知識需要運用到實(shí)踐當中，傳統的教學(xué)模式――一本書(shū)、一支粉筆不再滿(mǎn)足物業(yè)管理教學(xué)的需要。企業(yè)在培養物業(yè)人才中有著(zhù)不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系，僅僅局限于帶學(xué)生參觀(guān)企業(yè)所管理的物業(yè)，沒(méi)有深入到公司的內部運營(yíng)。而且一般都是住宅小區，忽視了其他的物業(yè)類(lèi)型。
3物業(yè)管理課程建設的思考
3.1培養“雙師型”教師
物業(yè)管理不僅需要理論教學(xué)的老師，更需要實(shí)踐能力強的老師，因此要加強“雙師型”教師的培養。目前，各大高校對于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類(lèi)老師的培養顯得尤為重要。院�？梢詫⒂信囵B潛質(zhì)的老師送到企業(yè)去學(xué)習，培養老師的實(shí)際操作能力。
3.2與企業(yè)合作，編寫(xiě)教材
目前，市場(chǎng)上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐，導致學(xué)生學(xué)非所用，學(xué)不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，才了解顧客需要什么服務(wù)，才知道會(huì )遇到什么問(wèn)題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過(guò)與企業(yè)合作編寫(xiě)教材，緊扣市場(chǎng)需要，培養技能人才。
3.3建立實(shí)訓基地
實(shí)訓基地的建立，既要滿(mǎn)足課堂理論教學(xué)，又要適應企業(yè)崗位的需要�，F代教育不再是單純的理論教學(xué)，而是要注重培養學(xué)生的實(shí)踐能力。在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，會(huì )遇到很多意想不到的事件。要借助實(shí)訓基地這個(gè)平臺，通過(guò)情景模擬，培養學(xué)生處理突發(fā)事件的能力。
3.4開(kāi)展“訂單式”的培養模式
由學(xué)院牽頭，與固定的企業(yè)共同制訂人才培養方案，包括授課計劃、教學(xué)內容、課堂教學(xué)、實(shí)習方案等，真正做到“產(chǎn)學(xué)研”相結合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業(yè)有豐富經(jīng)驗的管理人員到學(xué)校來(lái)講課。同時(shí)組織同學(xué)到企業(yè)現場(chǎng)邊聽(tīng)課邊學(xué)習。在課程開(kāi)設階段，安排一定連續時(shí)間段的企業(yè)實(shí)習，深入到企業(yè)內部，與公司員工共同工作。
物業(yè)管理已經(jīng)是除了房?jì)r(jià)、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著(zhù)國家對于房地產(chǎn)的控制，物業(yè)管理將會(huì )是未來(lái)爭奪顧客的一個(gè)新亮點(diǎn)。但是在這個(gè)行業(yè)中，既懂常規性服務(wù)，又懂得物業(yè)運營(yíng)管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門(mén)課程的教學(xué)中，要抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，與企業(yè)緊密合作，培養出企業(yè)和社會(huì )所需要的人才。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文2
摘要：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類(lèi)住宅物業(yè)及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環(huán)境等統籌進(jìn)行維護修繕、整治等管理服務(wù)的活動(dòng)。確保管理區域內業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業(yè)消防安全管理還存在著(zhù)許多極待解決的問(wèn)題，因此要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟和住宅商品化、社會(huì )化相適應的新型物業(yè)管理模式。
小區物業(yè)管理中存在消防安全問(wèn)題
當前物業(yè)消防安全管理存在的問(wèn)題
物業(yè)管理作為城市社區管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營(yíng)化的物業(yè)管理，還有許多問(wèn)題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要工作，目前還存在著(zhù)許多亟待解決的問(wèn)題
首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務(wù)行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營(yíng)管理內容。盡管這些年出臺了一系列規范物業(yè)管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經(jīng)費，以及法律責任未作明確的規定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據難以及時(shí)解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實(shí)，發(fā)生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。
其次，由于目前一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理上明顯存在著(zhù)脫節現象，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的'全過(guò)程出發(fā)來(lái)設計、施工和監督這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業(yè)投入使用和消費過(guò)程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
第三，物業(yè)消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業(yè)區用戶(hù)日常消防管理等無(wú)形管理，至今沒(méi)有準確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。
第四，消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來(lái)自?xún)蓚�(gè)渠道：開(kāi)發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但這又引出以下問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒(méi)有法定主管部門(mén)監督提留，開(kāi)發(fā)商成了 只生孩子、不養孩子 ，全部由業(yè)主和用戶(hù)來(lái)承擔造成物業(yè)管理收取費用過(guò)高，維修資金難以落實(shí);二是業(yè)主和用戶(hù)受傳統住房消費觀(guān)念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)論文。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取;三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統不規范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。
由于消防管理經(jīng)費的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)，物業(yè)運營(yíng)幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。
第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。
加強突發(fā)事件的預防與處理
物業(yè)管理論文3
關(guān)鍵字：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主信息交流
作為物業(yè)管理中的兩個(gè)基本主體——物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主，他們之間信息交流的重要性不言而喻。其中所稱(chēng)的信息交流是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主就物業(yè)管理方面的意見(jiàn)、建議、咨詢(xún)、投訴、要求等做出反應，以及業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)為自己提供的各項服務(wù)做出反應的信息互通的全過(guò)程。那么物業(yè)管理企業(yè)應如何搞好與業(yè)主間的信息交流工作，提高自身管理水平，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)呢？我個(gè)人認為：要控制好此項信息交流的全過(guò)程，應特別做好以下三個(gè)階段的工作。
一、物業(yè)管理前期介入階段
其實(shí)，早在物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理前期介入中，就與潛在的業(yè)主進(jìn)行信息交流了。其中最明顯的就是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)的宣傳過(guò)程與潛在的業(yè)主進(jìn)行信息交流。根據目前各地舉行房交會(huì )上，很多客戶(hù)在咨詢(xún)樓盤(pán)情況時(shí)很多都提及今后樓盤(pán)的物業(yè)管理情況。于是有人得出這樣一個(gè)論斷："昨天購房是遠地段、選價(jià)格，今天購房是選環(huán)境、選配套，明天購房就是選物業(yè)管理了"。部分先知、精明的開(kāi)發(fā)商已意識到這一點(diǎn)，通過(guò)市場(chǎng)招投標選擇一些服務(wù)和品牌較好的物業(yè)管理企業(yè)，并已逐步開(kāi)始將小區物業(yè)管理作為一個(gè)全新的賣(mài)點(diǎn)大包裝，同時(shí)這也就為物業(yè)管理企業(yè)與潛在業(yè)主間的信息交流創(chuàng )造了客觀(guān)條件。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的信息交流還體現在物業(yè)的規劃、設計、修建過(guò)程中。在此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)站在業(yè)主的角度，將業(yè)主對物業(yè)使用過(guò)程中出現的一些不合理的設計和規劃進(jìn)行提煉，向設計或建設單位進(jìn)行反饋，對物業(yè)的整體施工質(zhì)量進(jìn)行監督，這從某種意義上來(lái)講已是在與業(yè)主進(jìn)行潛在的信息交流。
二、物業(yè)接交、業(yè)主入伙階段
在這個(gè)階段物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的信息交流主要體現在以下四個(gè)方面：
1、物業(yè)接管驗收。此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)從開(kāi)發(fā)商處接受物業(yè)，代表全體業(yè)主對物業(yè)的共用部分、共用設施、設備等進(jìn)行驗收，對業(yè)主所購房屋從專(zhuān)業(yè)角度進(jìn)行較細致的初步驗收，指出不合格處要求開(kāi)發(fā)商整改。
2、交房前的準備工作。重點(diǎn)做好物業(yè)的整體清潔，設置各種標識牌。準備辦理業(yè)主入伙手續的相關(guān)資制等等。設置合理的入伙流程，現代人生活要求要簡(jiǎn)單方便，入伙手續的辦理流程設置是否合理，將直接關(guān)系整個(gè)入伙過(guò)程便利性。同時(shí)辦理入伙手續是業(yè)主們第一次直接正面接觸物業(yè)管理企業(yè)的.過(guò)程，第一印象的好壞對今后的管理至關(guān)重要。
3、辦理業(yè)主入伙手續。物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)將物業(yè)自用部位交予相應業(yè)主，同時(shí)將入伙后應遵守的各類(lèi)公約〈如業(yè)主公約、精神文明公約等〉、須知〈如各項費用、交費時(shí)間等〉、物業(yè)管理服務(wù)方式、物業(yè)管理服務(wù)具體內容等信息通過(guò)各種形式告知業(yè)主，同時(shí)根據業(yè)主填寫(xiě)的資料、反映的情況，建立起相關(guān)的檔案，如，有些企業(yè)通過(guò)業(yè)主在入伙時(shí)填寫(xiě)業(yè)主信息動(dòng)態(tài)，通過(guò)這種信息表，了解目前內小區業(yè)主車(chē)輛的擁有量，從而制定車(chē)輛管理方案。
4、迎接業(yè)主裝修、喬遷、入住。裝修管理控制是物業(yè)管理中的一大難點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)裝修管理人員要細心的以專(zhuān)業(yè)的角度協(xié)助業(yè)主出謀劃策，便于業(yè)主今后的使用和日常的維修。要做好業(yè)主正式入住時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的親切問(wèn)候、祝賀，對增進(jìn)雙方的了解無(wú)疑有著(zhù)重要的作用。
三、日常管理服務(wù)階段
曰常管理服務(wù)階段是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主接觸最頻繁的階段，要搞好相互間的信息交流，物業(yè)管理企業(yè)必須"主動(dòng)出擊"，主要應做好信息交流的過(guò)程控制，即對"信息收集——信息處理——信息反饋''''這“PDCA”的過(guò)程控制。要做好這一過(guò)程控制，我個(gè)人認為可以分到從以下幾個(gè)方面入手：
�。ㄒ唬┬畔⑹占�。信息的收集，包括被動(dòng)收集信息和主動(dòng)收集信息兩種。所謂"被動(dòng)收集信息"，主要是指：物業(yè)管理企業(yè)中相應的信息主管部門(mén)在日常值班時(shí)，由業(yè)主主動(dòng)"上門(mén)''''反映情況而收集到的信息。在此值得一提的是，要搞好"被動(dòng)收集信息"工作，值班的安排十分重要。首先得樹(shù)立"業(yè)主的休息時(shí)間，正是我們的上班時(shí)間"的觀(guān)念（特指對住宅小區區的物業(yè)管理）。因此物業(yè)管理企業(yè)就得在充分考慮成本的前提下合理的安排好作息時(shí)間，確保（特別是在休息日、節假日）能夠及時(shí)的受理業(yè)主反映的各種問(wèn)題。還有做好信息的傳遞工作，在考慮成本下往往值班人員并不一定是問(wèn)題解決的主管人員，因此要做好信息的登記和傳遞工作，準確地將信息傳遞給相應的部門(mén)真正體現物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的宗旨。所謂"主動(dòng)收集信患''，主要是指物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)以回訪(fǎng)不定期的上門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)、滿(mǎn)意率問(wèn)卷調查、組織社區文化活動(dòng)、業(yè)主懇談會(huì )等等形式主動(dòng)的與廣大業(yè)主交流、溝通，從而收集到各種信息。
�。ǘ┬畔⑻幚�。信息處理過(guò)程主要包括了三個(gè)步驟，即信息整理、信息再傳遞、處理結果返饋。所謂"信息整理"，是指物業(yè)管理企業(yè)中的信息主管部門(mén)將收集到的各種信息根據自身管理方式加以分門(mén)別類(lèi)的處理，如按專(zhuān)業(yè)分類(lèi)〈保安、保潔、維修、綠化、客服〉、按服務(wù)性質(zhì)分類(lèi)（常規服務(wù)、專(zhuān)頂服務(wù)、特約服務(wù)）、按迫切程度分類(lèi)〈緊急、較急、普通〉等等。所謂"信息的再傳遞"，是指將分類(lèi)整理后的信息按分類(lèi)形式傳遞到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行督導處理。所謂"處理結果返回"，是指相關(guān)部門(mén)將信息的處理結果傳遞返回信息主管部門(mén)。如有些物業(yè)管理企業(yè)往往成立客服中心，由客服將收集來(lái)的業(yè)主信息進(jìn)行發(fā)射到每個(gè)相關(guān)部門(mén)，客服負責監督處理，相關(guān)部門(mén)又把信息處理的結果返回到客服，然后由客服進(jìn)行信息的反饋。
�。ㄈ┬畔⒎答�。是指物管理企業(yè)中的信息主管部門(mén)將業(yè)主所反映信息的處理結果以各種形式及時(shí)反饋給業(yè)主。即使是因各種原因經(jīng)努力仍未能解決的，也應向業(yè)主講明原因，充分尊重業(yè)主的"知情權"，避免因信息的"有去無(wú)回"而造成業(yè)主的種種誤解，甚至帶來(lái)一些不良后果。同時(shí)好要對信息的具體內容進(jìn)行分析，區分信息內容的出現是偶然性的或是必然性的，或是潛在性的，對于這三種情況有針對性的采取措施，糾正或是預防。在此應特別注意的是物業(yè)管理企業(yè)應做好回訪(fǎng)工作，可根據業(yè)主所反映具體情況而采取不同的回訪(fǎng)方式，以便能收集到進(jìn)一步的信息適時(shí)調整處理信息的方式，從而提高工作效率，同時(shí)最終徹底的解決問(wèn)題。
為了把握好整個(gè)信息交流的過(guò)程控制，我個(gè)人認為應遵循以下幾個(gè)原則：
1、信息的收集要靈活、全面。在收集信息時(shí)，應主動(dòng)、被動(dòng)相結合，多方式、多渠道的收集各方面的信息。如在住宅小區內，分區塊管理、對業(yè)主定期進(jìn)行走訪(fǎng)，通過(guò)全區域的業(yè)主滿(mǎn)意度調查等形式收集各方面的信息也是主動(dòng)的方式之一。
2、信息的處理要及時(shí)、高效。即對各種信息進(jìn)行處理要"急主所急，想業(yè)主所想"，盡快、盡力的為業(yè)主排憂(yōu)解難。
3、信息的反饋要適時(shí)、真實(shí)。即應根據信息的"輕重緩急"及當時(shí)的具體情況在適當的時(shí)間如實(shí)向業(yè)主反饋信息。
4、信息傳遞的通道要便捷、暢通。即信息傳遞的通道應盡可能的縮短，同時(shí)盡可能避免因各種原因而阻礙信息的傳遞，便問(wèn)題得不到解決。
5、信息傳遞的內容要清楚、準確。即信息在傳遞過(guò)程中不能拖拖拉拉、含含糊糊，甚至完全"變樣''''，使得事倍功半，既浪費人、財、物力，又失信譽(yù)。
6、信息傳遞的控制要規范化、程序化。即為保證信息傳遞的質(zhì)量，在對其控制中不能有隨意性，嚴格按規定做到環(huán)環(huán)緊扣、層層落實(shí)、規范有序，避免出現信息在傳遞過(guò)程中丟失或是遺漏。
7、信息傳遞全過(guò)程的資料要做好保存工作。"管理要留下痕跡"，特別是對于重要事件全過(guò)程資料自記錄，更要收集、整理、保存完好。這個(gè)也是管理的沉淀，便于查閱和分析小區內目前的管理動(dòng)態(tài)。
物業(yè)管理論文4
摘要：隨著(zhù)社會(huì )快速的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了很大程度的提高，特別是近年來(lái)社區化服務(wù)的不斷發(fā)展，讓人們對社區的管理有了更高的要求。各個(gè)地區的物業(yè)公司為了更好地提高對社區的管理，進(jìn)行了一系列的深入研究。通過(guò)將地理信息系統引入到社區化物業(yè)管理當中，較好地提高了社區化物業(yè)管理的科學(xué)性和準確性，使物業(yè)社區管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區化物業(yè)管理系統中的應用展開(kāi)探析。
關(guān)鍵詞：地理信息系統；社區化物業(yè)管理系統
1前言
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們各項物質(zhì)水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區中進(jìn)行居住，同時(shí)人們對小區物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統的小區物業(yè)管理中存在著(zhù)諸多的問(wèn)題，已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足人們對社區化物業(yè)管理的需求，并且，隨著(zhù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區化物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng )新管理模式已經(jīng)是勢在必行了。通過(guò)對社區化物業(yè)管理制度進(jìn)行深入研究，使社區的物業(yè)管理更加現代化，從而更好地滿(mǎn)足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統中包含著(zhù)非常多的內容，其中包括行政管理、安全管理、房產(chǎn)管理、環(huán)境管理等。
2物業(yè)管理信息系統的局限性
隨著(zhù)社會(huì )的快速發(fā)展，城市化建設進(jìn)程不斷加快，人們對社區物業(yè)管理有了新的要求，社區化物業(yè)管理方式也越來(lái)越復雜，特別是社區內的各種設施擺放，以及社區地下管網(wǎng)的分布，這些情況的出現導致小區內的安全管理和相關(guān)的設施設備管理都出現了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進(jìn)行。這些問(wèn)題都造成了社區化物業(yè)管理存在著(zhù)一定的難度。而社區化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進(jìn)行的問(wèn)題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問(wèn)題都可以通過(guò)地理信息系統進(jìn)行完善，傳統的社區化物業(yè)管理不能夠實(shí)現數據庫位置關(guān)系的聯(lián)系，通過(guò)借助地理信息系統各種CAD軟件進(jìn)行圖形的構建，能夠較好地克服傳統物業(yè)管理中存在的局限性。
3地理信息系統
3.1地理信息系統的定義。地理信息系統的英文名字是GeographicInformationSystem，簡(jiǎn)稱(chēng)GIS。地理信息系統是進(jìn)行地理信息處理的一個(gè)系統，其中的地理信息指的是能夠通過(guò)一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡(jiǎn)稱(chēng)為空間信息。3.2地理信息系統的功能。地理信息系統應用到社區化物業(yè)管理當中，能夠將社區中的空間數據進(jìn)行實(shí)施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統中，供社區物業(yè)管理人員觀(guān)看。地理信息系統能夠將地球空間中的任何數據進(jìn)行一系列的處理，不僅是數字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過(guò)地理信息系統進(jìn)行綜合性的分析和數據的存儲，然后將空間實(shí)體之間的存在關(guān)系進(jìn)行深入的分析和研究。地理信息系統能夠幫助社區化物業(yè)管理進(jìn)行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個(gè)方面的空間信息的收集和處理，方便社區物業(yè)進(jìn)行管理。
4地理信息系統在社區化物業(yè)管理系統中的應用
傳統的社區物業(yè)管理系統對空間數據的處理都是采用二維數據庫進(jìn)行的，采用這種方式進(jìn)行的`空間信息處理不能夠實(shí)現信息的可視化，然而，通過(guò)地理信息系統能夠較好地改善這一點(diǎn)。然而在當前的社區化物業(yè)管理當中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現，很多的圖形信息如果借助二維數據庫進(jìn)行處理，將不能夠實(shí)現圖形的可視化，因此，通過(guò)地理信息系統，可建立一個(gè)更加實(shí)用、安全的物業(yè)信息系統的管理。4.1地理信息系統應用到社區物業(yè)管理當中，能夠將社區地下管線(xiàn)的埋設和維修都進(jìn)行完善。特別是隨著(zhù)社區地下管線(xiàn)的建設越來(lái)越復雜，地下管線(xiàn)的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線(xiàn)進(jìn)行埋設和維修，就會(huì )導致很多不必要的損失，使社區居民不能夠進(jìn)行正常的生活。因此，社區物業(yè)管理中引入地理信息系統，可較好地解決這一點(diǎn)。4.2地理信息系統還能夠將社區大樓內部的管線(xiàn)進(jìn)行合理的安排，并通過(guò)地理信息系統實(shí)現較好的管理。4.3地理信息系統應用到社區物業(yè)化管理當中，能夠使社區中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統能夠實(shí)現對車(chē)輛的管理、設備的自控等很多安全方面問(wèn)題的管理，同時(shí)，對于社區中出現的一些偷盜事件也能夠及時(shí)發(fā)現并進(jìn)行處理。4.4能夠將社區中的每個(gè)單元住戶(hù)的情況進(jìn)行了解，將相關(guān)的配套設施以及住戶(hù)進(jìn)行繳費的情況都能夠進(jìn)行管理。4.5地理信息系統能夠為社區管理人員提供空間位置的服務(wù)，幫助社區管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢(xún)。物業(yè)管理系統是當前社區中的一項非常重要的內容，通過(guò)地理信息系統的科技優(yōu)勢，實(shí)現社區物業(yè)空間信息的強化管理，更好地提高社區物業(yè)管理的質(zhì)量，給人們提供一個(gè)更加舒適、美好的生活環(huán)境。
參考文獻：
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[3]張婷.J2EE架構在智慧社區管理系統的應用研究與設計[D]陜西科技大學(xué),20xx.
物業(yè)管理論文5
一、目前我國社區管理與物業(yè)管理的現狀及問(wèn)題
�。ㄒ�)社區管理難以了解第一手的居民信息，物業(yè)管理了解居民信息卻難以解決問(wèn)題
我國社區管轄面積較大，居民人數眾多，加之社區工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關(guān)信息難以準確采集和獲知。物業(yè)管理的管轄范圍僅限于小區，居民與物業(yè)管理的聯(lián)系最為密切，互動(dòng)機會(huì )較多。但是，由于社區管理與物業(yè)管理分屬于不同的管理部門(mén)和渠道，二者的配合總是難以見(jiàn)到成效。社區管理缺乏管理的細化，物業(yè)管理解決問(wèn)題的力度和權力又明顯不足。
(二)社區管理缺乏內在的動(dòng)力，物業(yè)管理缺乏外在的推力
社區管理的本質(zhì)應是互動(dòng)式管理，自上而下的拉動(dòng)必須與自下而上的推動(dòng)有機結合，才能實(shí)現政府和居民的雙贏(yíng)，這種發(fā)自居民內部的推動(dòng)力才是社區管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產(chǎn)出。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會(huì )的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。
(三)二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作
社區管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問(wèn)題的解決，但是由于二者分屬不同部門(mén)，導致對諸多問(wèn)題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
(四)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出
物業(yè)管理公司一般都是在業(yè)主入住之前通過(guò)開(kāi)發(fā)商選聘，絕大多數物管公司都形成了對開(kāi)發(fā)商負責的服務(wù)意識。但是，在業(yè)主入住之后，房屋的所有權發(fā)生了轉移，前期物業(yè)服務(wù)合同已然不成立，物管必須接受業(yè)主的考察和評定，重新與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由于物管的服務(wù)意識沒(méi)有及時(shí)轉變，加之與開(kāi)發(fā)商的緊密關(guān)系，在處理業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛時(shí)不是維護業(yè)主利益，而是錯誤地維護開(kāi)發(fā)商利益。開(kāi)發(fā)商完成住房銷(xiāo)售以后基本退出業(yè)主視線(xiàn)，一旦業(yè)主發(fā)現住房質(zhì)量及服務(wù)問(wèn)題只能尋求物業(yè)公司解決，而物業(yè)公司并無(wú)義務(wù)承擔開(kāi)發(fā)商遺留的住房質(zhì)量及服務(wù)的責任，從而造成開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出。
二、社區管理與物業(yè)管理的`融合創(chuàng )新模式
(一)物業(yè)管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給
社區管理和物業(yè)管理都是面對居民，都要考慮如何滿(mǎn)足居民的需求。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門(mén)領(lǐng)導的同時(shí)，在居民服務(wù)上更需要接受社區的統一指導和管理，以便更好地服務(wù)于居民。物業(yè)管理公司的招標權應該賦予社區。在小區業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有產(chǎn)生之前，即小區住戶(hù)未達到50%以上，應由社區代為招標選取合格物業(yè)公司實(shí)施前期物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商與社區簽訂一份委托招標協(xié)議書(shū);在小區業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之后，即小區住戶(hù)達到50%以上，社區再將物業(yè)招標權移交小區業(yè)主委員會(huì )。
(二)物業(yè)管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務(wù)的一線(xiàn)管理
每一個(gè)小區都有物業(yè)管理辦公室，這個(gè)辦公室就是社區管理的窗口和平臺，是第一線(xiàn)的、也是微觀(guān)層面的居民管理與服務(wù)。社區則是第二線(xiàn)的，相對來(lái)說(shuō)是宏觀(guān)層面的管理與服務(wù)。物業(yè)辦公室是社區的居民聯(lián)絡(luò )站，也是微型的居民工作站。社區的服務(wù)產(chǎn)品都可以借助物業(yè)辦公室這個(gè)平臺來(lái)提供，居民的各種需求建議也可以通過(guò)物業(yè)辦公室反饋到社區。社區管理模式因而演變?yōu)?政府—街道辦—社區—小區物管辦—樓棟—住戶(hù)。這種模式更加細化、具體，充分考慮到每一個(gè)小區的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀(guān)層面尋求物業(yè)公司對社區管理的配合。
(三)物業(yè)管理保持營(yíng)利目的，屬于社區管理范疇中的營(yíng)利部分
物業(yè)管理的營(yíng)利性質(zhì)可以繼續保持，納入社區管理不會(huì )改變物業(yè)公司的原有屬性。社區服務(wù)也不只是無(wú)償性質(zhì)的，其中根據居民的實(shí)際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業(yè)管理收費屬于正常收費性質(zhì)，如果能夠充分滿(mǎn)足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。
三、社區管理與物業(yè)管理融合創(chuàng )新的社會(huì )價(jià)值
(一)通過(guò)物業(yè)管理平臺細化社區管理，最大程度實(shí)現社會(huì )效益
社區管理與服務(wù)是較為宏觀(guān)和粗化的，居民人數眾多，需求很難統一和協(xié)調解決。如果通過(guò)物業(yè)管理平臺將社區管理與服務(wù)細化到每一個(gè)居民小區，小區再進(jìn)一步細化到每一棟住戶(hù)，則社區管理就有了較好的微觀(guān)運作層面和具體細化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實(shí)現社會(huì )效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。
(二)通過(guò)社區非營(yíng)利方式服務(wù)于物業(yè)營(yíng)利方式，最大程度協(xié)調居民與物業(yè)管理的關(guān)系
物業(yè)管理的運作模式屬于營(yíng)利性質(zhì)，這種營(yíng)利的實(shí)現只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業(yè)管理與社區管理結合，那么物業(yè)管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業(yè)平臺享受到的社區服務(wù)的廣度和深度，直接決定或影響著(zhù)物業(yè)公司的營(yíng)利目標，并最終直接決定或影響著(zhù)居民對物業(yè)公司的認同度。
(三)有效解決開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和居民的矛盾和沖突
物業(yè)公司納入社區管理，物業(yè)公司的招標權由社區代表小區業(yè)主行使，保障了業(yè)主的權益，避免了開(kāi)發(fā)商為了售房需要捆綁物業(yè)公司的亂象，便于物業(yè)招標權的及時(shí)移交和監督管理。居民遇到物業(yè)糾紛，可以通過(guò)社區協(xié)調解決，并可以由社區出面代表小區和開(kāi)發(fā)商談判，能夠很好維護居民的權益。社區管理與物業(yè)管理的融合是“三方共贏(yíng)”，即社區、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現。社區通過(guò)管理與服務(wù)的細化，使居民從中受惠，居民受惠又促進(jìn)了社區管理，使社區管理以最小投入獲得了最大產(chǎn)出。而物業(yè)管理，由于服務(wù)于社區和居民，也能從中受益，獲得持續服務(wù)的資格和最大營(yíng)利。最后，通過(guò)“三方共贏(yíng)”，社會(huì )實(shí)現了安居樂(lè )業(yè)、安定有序的生活理想。
物業(yè)管理論文6
1、物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)模式研究
2、我國保障性住房社區物業(yè)管理存在問(wèn)題與對策研究
3、中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀與對策研究
4、區分所有物業(yè)自治管理制度研究
5、中國物業(yè)管理企業(yè)戰略管理理論與實(shí)踐初探
6、“春江花園業(yè)主委員會(huì )訴陸家嘴物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案”評析
7、A物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng )新研究
8、人民調解在物業(yè)管理糾紛中的作用與完善
9、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險管理研究
10、可持續發(fā)展的物業(yè)管理研究
11、物業(yè)項目管理中員工壓力源、工作倦怠與團隊效能關(guān)系研究
12、現代物業(yè)管理中移動(dòng)服務(wù)系統的采納研究
13、我國物業(yè)管理業(yè)問(wèn)題與對策研究
14、物業(yè)管理委托的法律思考
15、住宅小區業(yè)主區分所有權問(wèn)題研究
16、BIM技術(shù)在辦公建筑設計及物業(yè)管理中的應用研究
17、物業(yè)管理法律問(wèn)題研究
18、城市物業(yè)管理組織體系研究
19、綠色建筑物業(yè)管理的評價(jià)和評級研究
20、從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國物業(yè)管理制度的完善
21、從盈虧平衡分析看居住性物業(yè)管理的規模經(jīng)營(yíng)
22、XX市XX區物業(yè)管理的現狀、問(wèn)題及對策研究
23、居住區物業(yè)管理的研究現狀與對策分析
24、關(guān)于物業(yè)管理收費標準的思考與建議
25、我國物業(yè)管理問(wèn)題初探
26、智能化住宅小區物業(yè)管理初探
27、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢及對策
28、從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)看物業(yè)管理前期介入的必要性
29、淺析社會(huì )保障性住宅的物業(yè)管理
30、提高普通居民住房的物業(yè)管理水準的對策研究
31、規范物業(yè)管理企業(yè)會(huì )計制度初探
32、企業(yè)推行物業(yè)管理的重要性
33、論物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展的動(dòng)力
34、論我國物業(yè)管理可持續發(fā)展戰略
35、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展道路的構想
36、住宅小區業(yè)主委員會(huì )參與社區治理的困境研究
37、信息技術(shù)與物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)課程整合之實(shí)踐研究
38、XX房地產(chǎn)中介公司營(yíng)銷(xiāo)策略研究
39、XX物業(yè)管理公司激勵機制研究
40、基于空間可視化技術(shù)的小區物業(yè)管理系統
41、基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現
42、創(chuàng )遠第三城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目營(yíng)銷(xiāo)策劃研究
43、現實(shí)視域下的安全保障義務(wù)
44、scs體育館管理創(chuàng )新研究
45、cx物業(yè)公司發(fā)展戰略研究
46、物業(yè)管理監管法律制度研究
47、我國物業(yè)服務(wù)法律問(wèn)題的若干思考
48、yc公司翰林苑項目分析
49、生態(tài)社區建設實(shí)踐探索
50、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)模型及實(shí)證研究
51、沈陽(yáng)方圓大廈物業(yè)管理有限公司發(fā)展戰略研究
52、高空落物損害賠償問(wèn)題研究
53、我國物業(yè)管理行業(yè)行政管理體系研究
54、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)力研究及提升途徑探析
55、我國業(yè)主委員會(huì )法律主體地位之研究
56、我國經(jīng)濟適用房制度研究
57、物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力研究
58、我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中的成本控制研究
59、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制研究
60、論拋擲物或墜落物致人損害責任
61、業(yè)主委員會(huì )的法律地位探討
62、住宅小區物業(yè)服務(wù)收費法律問(wèn)題研究
63、青島hwxc項目市場(chǎng)定位與營(yíng)銷(xiāo)策略研究
64、大樓整體服務(wù)外包模式的探討
65、物業(yè)管理中業(yè)主權利之實(shí)現途徑研究
66、山東普通高校學(xué)生公寓管理模式的研究
67、論業(yè)主團體的民事法律地位
68、基于struts框架的小區物業(yè)管理系統
69、山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)管理系統的分析和設計
70、城市生活垃圾簡(jiǎn)易分類(lèi)裝置設計與研究
71、基于arm9和gprs安防系統的研究與實(shí)現
72、論我國物業(yè)管理制度的完善
73、業(yè)主委員會(huì )法律地位研究
74、物業(yè)管理安全保障義務(wù)研究
75、小區業(yè)主委員會(huì )法律地位問(wèn)題研究
76、屋頂平臺的權利歸屬與利用研究
77、業(yè)主自治權的法律保障問(wèn)題研究
78、建筑智能化系統網(wǎng)絡(luò )安全體系研究
79、重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織結構設計研究
80、協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)理念在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應用研究
81、四川油氣田jy基地后勤綜合服務(wù)滿(mǎn)意度測評研究
82、鞍山商品住宅小區人居環(huán)境評價(jià)研究及優(yōu)化方案
83、小區物業(yè)管理系統的設計與實(shí)現
84、論我國業(yè)主委員會(huì )制度對物業(yè)管理的影響
85、日常政治視野下中國城市社區業(yè)主維權行動(dòng)探析：基于hb社區的個(gè)案研究
86、老舊社區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及其對策
87、中國物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)研究
88、物業(yè)管理法律制度論析
89、物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對策研究
90、關(guān)于提升物業(yè)管理效率的策略及區域化管理
91、住宅小區物業(yè)管理顧客滿(mǎn)意度研究
92、物業(yè)管理從業(yè)人員激勵機制研究
93、基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與控制研究
94、論三級資質(zhì)物業(yè)管理公司的發(fā)展戰略
95、聯(lián)通大廈物業(yè)管理改進(jìn)研究
96、XX市物業(yè)管理顧客滿(mǎn)意度研究評價(jià)
97、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰略研究
98、XX市住宅物業(yè)管理公司競爭力的評價(jià)
99、基于A(yíng)SP.NET技術(shù)的小區物業(yè)管理系統的設計與實(shí)現
100、論物業(yè)管理中業(yè)權利及其行使
101、完善我國物業(yè)管理立法的構想
102、物業(yè)管理信息系統的`研究與實(shí)現
103、我國物業(yè)管理早期介入困難分析與對策
104、CPM公司物業(yè)管理計費模式的應用創(chuàng )新研究
105、基于可持續發(fā)展的住宅小區物業(yè)管理運行方式改進(jìn)與評價(jià)的研究
106、現代城市住宅小區物業(yè)管理研究及模式選擇
107、論我國物業(yè)管理市場(chǎng)的初步形成及發(fā)展趨勢與方向
108、關(guān)于高校物業(yè)管理工作的思考
109、城市社區物業(yè)管理良性發(fā)展的路徑分析
110、論物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體制度構建
111、淺議高職物業(yè)管理人才培養模式的改革
112、物業(yè)管理糾紛法律問(wèn)題研究
113、基于SWOT分析高校物業(yè)管理研究
114、我國物業(yè)管理模式分析
115、對當前小區物業(yè)管理的現狀及創(chuàng )新新型管理模式的探討
116、高校物業(yè)管理存在問(wèn)題及其解決對策
117、我國物業(yè)管理立法可行性的探討
118、論物業(yè)管理人員的素質(zhì)
119、物業(yè)管理合同的變更和解除
120、GIS在小區物業(yè)管理系統中的應用
121、論物業(yè)管理合同的變更和解除
122、淺析我國物業(yè)管理條例立法的意義
123、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)開(kāi)設心理學(xué)課程的必要性
物業(yè)管理論文7
內容摘要：隨著(zhù)我國的城市發(fā)展和社會(huì )體制變遷，城市社區物業(yè)管理問(wèn)題日益重要。本文利用公共選擇理論分析了城市社區的物業(yè)管理問(wèn)題，認為通過(guò)社區居民自治組織來(lái)安排物業(yè)管理服務(wù)等社區公共物品的提供可以克服目前社區管理中的一些困難。本文還對如何發(fā)揮社區居民自治組織的作用提出建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理自治組織公共選擇理論
隨著(zhù)我國城市經(jīng)濟體制改革的不斷深化和社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區作為一種社會(huì )基層自治組織，其所具有獨特的社會(huì )功能逐漸顯現出來(lái)。改革舊的社區管理體制，建立適應社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的新型社區管理體制，使社區發(fā)揮出其特有的社會(huì )功能，成為我國城市發(fā)展的緊迫任務(wù)。但是在當前從單位制的居民社區到社會(huì )性的社區過(guò)渡時(shí)期，社區物業(yè)管理暴露出許多問(wèn)題。社區物業(yè)管理經(jīng)費籌措困難，社區公共物品供給明顯不足，影響了居民生活和城市管理。本文試圖通過(guò)西方經(jīng)濟學(xué)中的公共選擇理論，對社區物業(yè)管理進(jìn)行研究。
當前城市社區物業(yè)管理中發(fā)展現狀及存在問(wèn)題
在我國進(jìn)行住房改革前的幾十年里，城市大部分社區是以工作單位劃分的，社區物業(yè)管理也由單位后勤部門(mén)提供，這種管理實(shí)際上也是單位日常工作的一部分，人們的歸屬感不成問(wèn)題，物業(yè)管理費用由單位解決，住戶(hù)不用自己付費，因此物業(yè)管理矛盾不多。
隨著(zhù)住房制度的改革，社區管理發(fā)生了巨大變化，由過(guò)去的企事業(yè)單位管理過(guò)渡為社會(huì )化的物業(yè)公司管理，物業(yè)管理的深層次問(wèn)題就必將出現。社區物業(yè)管理成為社區居民需要的公共物品，在費用籌集缺乏合理組織管理時(shí)，這一公共物品的供給往往無(wú)法到位。從費用供給來(lái)看，單位化社區時(shí)期是由單位直接提供社區物業(yè)管理費用，而社會(huì )化物業(yè)社區的物業(yè)管理費用要分攤到社區住戶(hù)，由住戶(hù)上繳，這就出現了上繳不到位的問(wèn)題，造成供給短缺。單位化社區時(shí)期社區住戶(hù)對物業(yè)管理費的感受是間接的，或者說(shuō)無(wú)需自己操心；而社會(huì )化物業(yè)社區的住戶(hù)對物業(yè)管理費用的感受是直接的，要從自己的財富中拿出一部分交給物業(yè)管理公司，心理上不適應，往往會(huì )出現拒交，即使是迫于外界壓力不得不交也是能拖則拖，況且有些居民由于經(jīng)濟條件確實(shí)困難，交不起水電費與物業(yè)管理費。有不少社區出現了因物業(yè)管理費不足而造成的社區生活垃圾無(wú)人清理、社區斷水斷電等現象，嚴重影響社區居民生活和城市社區建設，不利于社會(huì )安定。社區物業(yè)管理公司如何搞好各社區的物業(yè)服務(wù)，政府如何提供對貧困社區的支助，解決社區公共物品供給不足等問(wèn)題值得關(guān)注。
西方經(jīng)濟學(xué)的公共選擇理論
物業(yè)管理是對屬于不同產(chǎn)權的私人業(yè)主的共有財產(chǎn)和共有物品（住宅以及社區的各類(lèi)相關(guān)配套設施）進(jìn)行維護和管理。而籌措費用、管好環(huán)境、約束居民的不道德行為就要求有一定的權威性。然而，物業(yè)管理公司是企業(yè)，必須借助政府法令和規章制度，借助基層政府和社區組織才能實(shí)現。本文借助西方經(jīng)濟學(xué)中公共選擇理論來(lái)對社區物業(yè)管理做一分析。
一種物品如果供給一個(gè)人而其他人能夠不花額外成本加以利用，這種物品就是公共物品。一種公共物品一旦被生產(chǎn)出來(lái)，可以同時(shí)供一個(gè)以上的個(gè)人聯(lián)合消費，要排除其他人的消費是不可能的或成本很高，無(wú)論其他人對這種物品是否支付了費用。這便是公共物品消費的非排他性。公共物品的第二個(gè)特性是非競爭性。即一個(gè)人對某種物品的消費不減少或不影響其他人對這種物品的消費。公共物品不限于物質(zhì)產(chǎn)品（如花草、路燈、衛生、道路等），一些由社區物業(yè)管理公司提供的非物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)也是公共物品，如規章、鄰里關(guān)系、治安狀況，甚至聘用到良好的物業(yè)管理公司過(guò)程本身，以及建立選擇、聘任、監督物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的體制、制度也被視為一種公共物品。社區居民可能都有享受良好物業(yè)環(huán)境的愿望，但往往不愿花費時(shí)間和精力等私人資源參與這一公共物品的生產(chǎn)。
對于社區的居民個(gè)人來(lái)說(shuō)，公共物品的供給是必要的。但是，供給公共物品需要成本，這些成本需要社區的受益居民共同分擔；而公共物品一旦提供出來(lái)，又無(wú)法排除那些沒(méi)有分擔成本的居民對其進(jìn)行消費。由于消費者無(wú)論對公共物品的供給是否支付了代價(jià)，他都可以從公共物品的消費中獲益，這個(gè)事實(shí)就提供了一種刺激，使消費者對公共物品的貢獻小于其從公共物品中的獲益，甚至想只享受公共物品。消費者總是希望別人貢獻的足夠多，以便把公共物品生產(chǎn)出來(lái)，然后來(lái)免費享用。由于存在逃票乘車(chē)的可能性，所以任何個(gè)人都沒(méi)有動(dòng)力自愿為公共物品的供給付出代價(jià)。因此，個(gè)人具有逃票乘車(chē)動(dòng)機的直接結果就是：公共物品不能由要通過(guò)對其消費來(lái)獲益的私人主動(dòng)生產(chǎn)和供給。
公共選擇學(xué)派認為，從國家來(lái)講，政府最初就是為了提供法律、國防、治安等公共物品的目的而由社會(huì )成員共同協(xié)議建立起來(lái)的。由于公共物品不能像私人物品那樣通過(guò)市場(chǎng)過(guò)程有效率地提供出來(lái)，因此就需要通過(guò)集體選擇，來(lái)決定公共物品生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)以及為誰(shuí)生產(chǎn)的問(wèn)題，以及決定每個(gè)社會(huì )成員為公共物品的供給所必須承擔的份額問(wèn)題。
社區物業(yè)管理中公共選擇理論的應用
社區居民要享受到社區公共物品，就要建立對應于政府的社區管理組織，但是自治組織缺乏政府的強制權力，它必須服從政府的管理和法令，并且需要借助正規政府的管理和法令，除此之外，自治組織在產(chǎn)生、運作方式與程序上與政府是相同的。這可以解決幾個(gè)問(wèn)題，物業(yè)社區的物業(yè)管理機構通過(guò)怎樣的程序，即如何產(chǎn)生？物業(yè)管理的收費標準怎么確定，即如何收費？物業(yè)管理應通過(guò)什么方式確定社區居民的共同需求，即如何選擇干什么？社區居民的共同需求是什么，即物業(yè)管理應當干什么？
�。ㄒ唬┥鐓^物業(yè)管理機構的產(chǎn)生方式
社區管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府對社區的關(guān)系不是上下級關(guān)系，而是主導、引導、監督和扶助的關(guān)系。當社區無(wú)法由自己的居民自發(fā)建立自治組織，缺乏活動(dòng)經(jīng)費時(shí)，基層政府需要引導和扶助社區居民建立自治組織，待其能正常運轉時(shí)退出。在新的物業(yè)社區，居民是逐漸加入社區的，這時(shí)居民自治組織的功能很多情況下是由物業(yè)開(kāi)發(fā)公司代理的，過(guò)去企事業(yè)單位的物業(yè)社區往往習慣于由原單位行政管理。當社區公共物品供給不能滿(mǎn)足居民需要又缺乏自治組織時(shí)，政府基層組織應協(xié)助居民建立自治組織來(lái)生產(chǎn)公共物品。我國在建立社區自治組織這一公共物品的提供應該是有優(yōu)勢的，關(guān)鍵是改變基層政府的思想觀(guān)念和工作方式，減少人為障礙。為了搞好社區管理，政府應以立法的形式明確社區自治組織的'法律地位，樹(shù)立其權威，明確其職責，規范其行為。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織不能代替其作用也不應當代替其作用，而是應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區居民營(yíng)造一個(gè)好的社會(huì )環(huán)境�，F實(shí)中這種思想沒(méi)能被很好認識，政府基層組織往往不能找準自己的位置，不是干涉過(guò)多，就是放任不管。政府基層組織思想的轉變，是社區管理的問(wèn)題所在。
社區有了自己的自治組織后，由其選擇和監督社區物業(yè)管理公司或物業(yè)服務(wù)提供者應該不成問(wèn)題，社區的物業(yè)管理等公共產(chǎn)品的提供就具備了一個(gè)組織者，這是搞好社區管理的第一步。在以往的物業(yè)管理實(shí)踐中，一般引入社區管理委員會(huì )這樣的機構，這與本文的自治織有相同功能，但筆者認為社區自治組織更能體現社會(huì )組織的意義，通過(guò)法律文件規范其運作，對政府管理城市更有普遍意義。
�。ǘ┪飿I(yè)管理的收費方式
按照社會(huì )福利最大化的原則確定稅收比率，并用稅收收入來(lái)購買(mǎi)公共物品或為公共物的生產(chǎn)融通資金，這是政府的職能。與政府對應的社區自治組織擔負著(zhù)為社區購買(mǎi)和提供公共物品的職能，也需要籌措經(jīng)費融通資金，向居民征收物業(yè)管理費用。在實(shí)際運作中，這一職能往往由物業(yè)管理公司承擔，人們要么忽視了社區自治組織的這一角色，要么建立的自治組織不規范，運作程序和機制不健全，由此引發(fā)出許多矛盾。物業(yè)管理公司作為經(jīng)濟組織，是不能直接向居民提供公共物品的。物業(yè)管理公司提供怎樣的公共物品要由社區自治組織征求居民意愿，按居民福利最大化的原則確定費用額，制定服務(wù)檔次，將單個(gè)居民的需求綜合為對公共物品的需求。不同層次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的費用負擔下，沒(méi)有人可以提供令所有人都滿(mǎn)意的公共物品。在公共物品為個(gè)人提供的收益與其支付能力差距過(guò)大時(shí)，要么居民不滿(mǎn)足，要么超越其需求，大家對物業(yè)管理運作的參與積極性就低，物業(yè)管理公司就難以有足夠經(jīng)費，導致大家更為不滿(mǎn)，形成惡性循環(huán)。社區自治組織要根據大部分居民的經(jīng)濟條件和對公共物品的需求檔次來(lái)決定物業(yè)管理的收費標準，向物業(yè)管理公司購買(mǎi)相應的服務(wù)。在缺乏購買(mǎi)最基本公共物品的社區，應由政府提供物業(yè)管理經(jīng)費，以保障居民的生活。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理選擇問(wèn)題
盡可能正確地估計居民對公共物品的實(shí)際需求，將單個(gè)居民的需求變?yōu)檎麄�(gè)物業(yè)社區公共物品的需求是重要的一項工作，也是最難的一項工作。
“社會(huì )”是個(gè)人的集合體，而每個(gè)人又具有各不相同的偏好。因此，集體選擇的首要問(wèn)題是確定“社會(huì )需要什么”，即通過(guò)某種方式對個(gè)人偏好進(jìn)行加總，然后再做出“社會(huì )”決策。公共物品的供給不是市場(chǎng)決策的結果，而是非市場(chǎng)決策的結果；個(gè)人對公共物品的偏好，不是通過(guò)價(jià)格機制傳遞給生產(chǎn)者，而是通過(guò)政治程序被轉換成集體行動(dòng)。減少社區居民的公共選擇的協(xié)調成本的一種途徑是縮小居民的差異，使其消費檔次和偏好盡量接近，為提供公共物品而分擔的費用能在其認同的范圍內，不使獲益與費用出現較大偏差。社區居民自治組織是執行政治程序和加總的機構，應有正規程序和加總的方法，需要由政府法令來(lái)明確。一旦公共物品的選擇由社區自治組織合法做出，社區居民就應認可，不得以個(gè)人理由拒絕付費。
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理提供的內容
作為一個(gè)社區的住戶(hù)來(lái)說(shuō)，其需要是多方面，好的物業(yè)硬件僅僅是最基本的要求，良好的物業(yè)設施管理、優(yōu)美的室外環(huán)境、良好的社區治安，是對物業(yè)管理最基本的需要，而作為社區的居民來(lái)說(shuō)，其關(guān)心的還有更廣泛的內容：社區的品味和檔次對成就感的影響；子女受教育的方便程度和教育質(zhì)量；社區娛樂(lè )和人際交往的需要；社區購物和生活的方便程度。
居民的各種生活需要有些是物業(yè)管理公司可以提供的，有些必須由社區居民自治組織來(lái)提供，如良好的人際關(guān)系、社區的精神文明建設等。物業(yè)管理公司可以提供物質(zhì)條件，文化內涵則要由全體居民通過(guò)社區居民自治組織來(lái)建設。
�。ㄎ澹┱獙ω毨鐓^進(jìn)行扶助
由于物業(yè)使用者不同層次的需求，顯而易見(jiàn)地會(huì )出現從最昂貴的到最廉價(jià)的不同檔次的社區。如果忽視這種需求的不同，就很難搞好社區管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的窮人可能不具備最基本的生活條件。物業(yè)管理和社區環(huán)境建設將因這種平均主義的存在而一事無(wú)成。政府要承擔的將是對貧困住宅區、安居工程社區、租房區的扶持，這些社區物業(yè)管理最基本的費用應由政府承擔，為社區居民提供最基本的公共物品是政府應該負責的事項。
結論
搞好城市社區的物業(yè)管理必須重視居民的公共選擇問(wèn)題。社區的管理需要建立居民自治組織，作為社區全體居民的代表，行使組織協(xié)調、議事決策、管理教育、監督服務(wù)等功能，由其來(lái)代表社區居民選擇和購買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)等公共物品。通過(guò)規范的集體選擇程序，把居民個(gè)人的選擇轉化為社區居民的集體選擇，理順各種關(guān)系，使物業(yè)管理費用征收更加合理，盡可能實(shí)現社區居民福利最大化，同時(shí)為優(yōu)化政府的財政資源的配置、搞好城市管理提供條件。社區居民自治組織是以共同的公共物品需要為聯(lián)系的，政府基層組織應當積極配合其運作，搞好政府的管理和服務(wù)，為社區居民營(yíng)造一個(gè)好的社會(huì )環(huán)境。政府應以法令形式確定社區居民自治組織的合法地位與運行程序，樹(shù)立其權威，規范其運作。
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物業(yè)管理論文8
隨著(zhù)中國社會(huì )的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和對使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒(méi)有的作用，得到了全社會(huì )的認可。從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而，隨著(zhù)物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開(kāi)發(fā)建設是一次性的“買(mǎi)賣(mài)”，而物業(yè)管理則是長(cháng)期伴隨業(yè)主的事情。
很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹(shù)的獨立行業(yè)。但是，總結物業(yè)管理多年的經(jīng)驗，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中留下的缺憾，如常見(jiàn)的車(chē)位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問(wèn)題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來(lái)了諸多影響。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當的認識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設，在物業(yè)開(kāi)發(fā)項目未竣工前，直至規劃設計階段即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。
物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理早期介入，指開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷(xiāo)售租賃多方面的建設性意見(jiàn)，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎。
目前已經(jīng)有一些富有遠見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規劃設計階段開(kāi)始提前介入，悉心聽(tīng)取來(lái)自物業(yè)管理單位的意見(jiàn)建議，完善物業(yè)建設，完美樓盤(pán)品質(zhì)，得到了市場(chǎng)良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來(lái)談前期介入的作用，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入。
現代建筑，設計復雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)越來(lái)越廣。為了對一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實(shí)施前期介入，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開(kāi)發(fā)建設中來(lái)，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業(yè)管理帶來(lái)很多問(wèn)題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當前物業(yè)管理的`一個(gè)薄弱環(huán)節。
一、從項目設計開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。
物業(yè)的設計人員不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設計方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現的問(wèn)題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長(cháng)期使用和后續物業(yè)管理正常運行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時(shí)由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長(cháng)間隔，建筑、設施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護者，對物業(yè)可能出現的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。
如20xx年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員對大廈各類(lèi)設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線(xiàn)、停車(chē)場(chǎng)管理系統進(jìn)行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠(chǎng)家進(jìn)行了實(shí)地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好地搞好本大廈的經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經(jīng)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監控，及早發(fā)現問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。
國家建設部已有明文規定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監理制，這樣，一批專(zhuān)業(yè)工程監理公司便應運而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗收接管代理，在物業(yè)的建設過(guò)程中參與監理，可以加強房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開(kāi)發(fā)單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶(hù)單位的監督管理，不僅強化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。
在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷(xiāo)推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監控。物業(yè)管理公司選派相應的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對土建結構、管線(xiàn)情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設備的操作和線(xiàn)路的來(lái)龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來(lái)極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿(mǎn)意，物業(yè)管理順利雙贏(yíng)效果打下了基礎。
很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長(cháng)磨菇，嚴重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開(kāi)發(fā)商解決不了問(wèn)題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”�；陂L(cháng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務(wù)帶來(lái)的缺憾。
三、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務(wù)預算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
在接管驗收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來(lái)諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專(zhuān)心開(kāi)發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術(shù)規范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。
由于早期介入物業(yè)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這對物業(yè)的管理、養護、維修，可以說(shuō)帶來(lái)許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養計劃的安排;二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間;三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶(hù)提供良好的服務(wù)打下了基礎。
早期介入可以做好財務(wù)預算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過(guò)初期設計建造全過(guò)程的現場(chǎng)跟蹤管理，能有事實(shí)根據較精確的進(jìn)行財務(wù)預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據物業(yè)的層次或檔次來(lái)確定各類(lèi)服務(wù)標準，保證服務(wù)費用的有效使用，達到最佳效果。
此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞，安全系統設施完好無(wú)損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區安全納入城市這個(gè)大系統中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時(shí)及時(shí)提供于相適應的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(cháng)的使用期間順利的維護保養等方面，有無(wú)可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監理等環(huán)節的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長(cháng)期管理服務(wù)工作中，出現諸多問(wèn)題。要解決問(wèn)題，應從根本上改變人們對物業(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(cháng)期的過(guò)程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長(cháng)物業(yè)的使用壽命，有著(zhù)重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠的。
參考文獻：
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《面向21世紀中國物業(yè)管理研討會(huì )論文集》
物業(yè)管理論文9
摘要：我國的物業(yè)管理公司隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內部控制建立的時(shí)間更是十分短暫。尤其在財務(wù)管理方面，物業(yè)管理公司的內部控制更是存在著(zhù)財務(wù)人員意識不足，體系不夠健全、內部控制的有效性存在缺陷等諸多的問(wèn)題。針對這些問(wèn)題，對癥下藥，加強物業(yè)管理公司財務(wù)管理的內部控制的有效性，實(shí)現企業(yè)內部控制的現代化。
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；內部控制；財務(wù)管理
企業(yè)的財務(wù)內部控制對于企業(yè)的內部控制工作來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實(shí)行有效管理的重要保證。近年來(lái)，我國物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)也是處在一個(gè)快速成長(cháng)的階段。但是，較快的發(fā)展也會(huì )給企業(yè)的管理帶來(lái)一定的挑戰，尤其是在財務(wù)內部控制問(wèn)題上，更需要企業(yè)的重視。我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)性質(zhì)的特殊性，其收入呈現出少次多量的特點(diǎn)，支出呈現出零且雜的特點(diǎn)。這就給公司的內部控制帶來(lái)了極大的難度與挑戰。同時(shí)，因為物業(yè)管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財務(wù)管理帶來(lái)巨大的風(fēng)險。通過(guò)對物業(yè)管理公司發(fā)展中財務(wù)內部控制中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，可以考慮建立財務(wù)內部控制中需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)，才能促進(jìn)物業(yè)公司財務(wù)內部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩步的發(fā)展。
一、我國物業(yè)管理公司財務(wù)管理存在的內部控制問(wèn)題
(一)財務(wù)人員的內部控制意識不足
物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區、商場(chǎng)等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規模一般比較小，因此對于公司的財務(wù)管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務(wù)管理中存在著(zhù)諸多漏洞，給公司的財務(wù)活動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團企業(yè)的房地產(chǎn)項目中剝離出來(lái)的，其財務(wù)管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當于整個(gè)收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團會(huì )將整個(gè)財務(wù)部門(mén)中專(zhuān)業(yè)技能較為薄弱的財務(wù)人員分管物業(yè)公司的財務(wù)，并且相對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，對于物業(yè)管理公司并不會(huì )給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財務(wù)風(fēng)險的增加。物業(yè)管理公司財務(wù)人員的內部控制意識不足，一方面是由于企業(yè)上層對于財務(wù)管理不夠重視，另一方面也是由于財務(wù)人員本身的內部控制的意識薄弱。
(二)財務(wù)管理的內部控制體系不夠健全
正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對于財務(wù)管理的內部控制不夠重視，所以在大多數物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財務(wù)管理的內部控制體系。一方面，傳統模式下的房管部門(mén)轉變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場(chǎng)的激烈競爭,開(kāi)發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開(kāi)發(fā)商決定,加上市場(chǎng)競爭的意識薄弱,造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況較好一些,但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問(wèn)題的出現還是要歸于物業(yè)管理公司的財務(wù)內部控制并不完善,使得企業(yè)喪失了進(jìn)行激烈市場(chǎng)競爭的能力在近年來(lái)頻發(fā)的出納等財務(wù)人員通過(guò)各種手段盜竊公司財產(chǎn)的案件來(lái)看，歸根結底都是由于財務(wù)管理的內部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經(jīng)發(fā)生的問(wèn)題，許多物業(yè)公司并沒(méi)有引以為戒，仍然執行原有的內部控制體系，更有甚者，甚者完全沒(méi)有內部控制體系，整個(gè)公司的財務(wù)僅有一名或兩名財務(wù)人員負責，而企業(yè)股東只會(huì )過(guò)問(wèn)企業(yè)的利潤等綜合數據，這些漏洞給財務(wù)人員留下了較大的操作空間，給公司的財務(wù)安全造成極大的威脅。
(三)內部控制措施執行的有效性不足
在企業(yè)現代化的過(guò)程中，也有一些物業(yè)管理公司認識到了了內部控制對于財務(wù)管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內部控制體系，這些內部控制措施并沒(méi)有得到有效的執行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財務(wù)部門(mén)的規模較小，而內部控制能夠完成存在的一個(gè)重要條件就是能夠有足夠多的層次來(lái)實(shí)現相互監督。較小的財務(wù)部門(mén)的規模就導致內部控制層級之間的相互制約難以實(shí)現，內部控制的措施難以執行。另一方面是因為財務(wù)部門(mén)人員并不會(huì )嚴格按照內部控制的'措施進(jìn)行財務(wù)管理活動(dòng)。許多物業(yè)管理公司由于規模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權，公司的大股東向公司借去數額不菲的借款，同時(shí)從不償還等現象時(shí)有發(fā)生�；蛘叽蠊蓶|挪用公司的資金為自己或家人添置汽車(chē)等物件，導致公司資產(chǎn)的流失。這些都是財務(wù)管理的內部控制未能有效執行的表現。僅僅建立內部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執行內部控制的措施，才能真正實(shí)現對公司財務(wù)的管理與保護。
二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的內部控制完善建議
(一)提高財務(wù)人員的內部控制意識
財務(wù)人員的內部控制意識是企業(yè)內部控制能夠有效執行的重要因素。提高內部控制意識，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業(yè)管理公司在招聘財務(wù)人員時(shí)，將其內部控制意識作為考察的一個(gè)重要方面，提高財務(wù)人員的工作要求。企業(yè)不能因為自身的業(yè)務(wù)較為簡(jiǎn)單或者其他原因就降低招聘財務(wù)人員的要求，而應對財務(wù)人員的整體素質(zhì)進(jìn)行審核。招聘具有較高專(zhuān)業(yè)素養的財務(wù)人員，這樣從一開(kāi)始就能夠將整個(gè)財務(wù)部門(mén)的內部控制系數保持在較高水平。二是不具備較高專(zhuān)業(yè)素養財務(wù)人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內部控制的思想，將內部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面。同時(shí)企業(yè)還應經(jīng)常召開(kāi)公司內部的內部控制學(xué)習交流會(huì )，讓整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)都參與到內部控制的活動(dòng)中來(lái)，在全公司養成內部控制的風(fēng)氣，在提高整個(gè)內部控制水平的同時(shí)，一并提高財務(wù)部門(mén)的內部控制水平。只有將財務(wù)人員的內部控制意識常抓不懈，企業(yè)才能真正的將內部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內部控制體系
內部控制系統的完善是實(shí)現企業(yè)內部控制現代化的重要基石。企業(yè)內部控制體系的建立對于內部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業(yè)的內部控制體系的建立，尤其是財務(wù)部門(mén)的內部控制，國家已經(jīng)出臺了許多的指導文件對我國企業(yè)的內部控制給予指導。物業(yè)管理公司應當根據國家已經(jīng)出臺的文件，結合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際和特點(diǎn)，針對本企業(yè)的真實(shí)情況與存在的問(wèn)題，制定適合本企業(yè)財務(wù)部門(mén)的內部控制措施，并且在日常的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中不斷的加以完善。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應借鑒其他內部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類(lèi)似企業(yè)的內部控制的措施，并且加以學(xué)習利用，能夠將其消化吸收，為己所用。此外，物業(yè)管理公司在制定內部控制體系時(shí)，應當將財務(wù)部門(mén)的內部控制與本公司其他部門(mén)實(shí)現聯(lián)動(dòng)，通過(guò)加強企業(yè)內部的內部控制的綜合應用，在企業(yè)內部各部門(mén)之間形成一個(gè)較為完整的內部控制體系，加強各個(gè)部門(mén)之間的相互監督力度，推動(dòng)企業(yè)財務(wù)部門(mén)的內部控制邁向一個(gè)更高的臺階。
(三)加大內部控制的執行力度
具備了完善的內部控制體系，同時(shí)財務(wù)部門(mén)擁有較高專(zhuān)業(yè)素養的財務(wù)人員，更為重要的是內部控制的貫徹實(shí)施，這樣企業(yè)的內部控制才能真正的發(fā)揮作用。年度預算是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理的內部控制的一個(gè)重要方面。首先，物業(yè)管理公司在年末制定了下一年度企業(yè)的預算，并且確保預算的合理性，符合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)東的實(shí)際。其次，在新的一年中，企業(yè)應當以此年度預算為藍本，嚴格執行企業(yè)的年度預算。最后，企業(yè)在預算的執行過(guò)程中，應當及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，并且對預算適時(shí)做出調整，以便于以后年度預算制定的更為合理。除了對于預算的執行中加強內部控制的執行力度，還應當在財務(wù)工作的各個(gè)方面對企業(yè)的內部控制進(jìn)行貫徹。
三、結語(yǔ)
財務(wù)管理的內部控制是公司實(shí)現經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現代化的重要保障。物業(yè)管理公司也應順應時(shí)代發(fā)展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業(yè)的財務(wù)管理內部控制體系，同時(shí)將內部控制能夠有效的實(shí)現。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文10
摘要：為逐步改革電力工業(yè)體制，凸顯其在市場(chǎng)經(jīng)濟中的重要職能，電力企業(yè)的后勤物業(yè)管理部門(mén)發(fā)揮了重要作用。但在管理的過(guò)程中出現諸多問(wèn)題影響了其創(chuàng )新及發(fā)展；針對上述情況，本文具體分析電力企業(yè)后勤物業(yè)管理存在的問(wèn)題，并提出相關(guān)解決措施，以此協(xié)助企業(yè)更加有序地開(kāi)展工作。
關(guān)鍵詞：電力企業(yè)；后勤；物業(yè)管理
市場(chǎng)改革的步伐進(jìn)一步推動(dòng)電力企業(yè)的發(fā)展，電力企業(yè)迅速轉變策略實(shí)現自身飛速發(fā)展，創(chuàng )造巨大經(jīng)濟效益；而后勤部門(mén)要為電力企業(yè)正常運營(yíng)提供及時(shí)有效的保障及服務(wù)，就需要緊隨電力企業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程一并做出改革，這是現階段電力企業(yè)后勤物業(yè)管理部門(mén)亟待解決的問(wèn)題[1]。
一、電力企業(yè)后勤物業(yè)管理存在的問(wèn)題
(一)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的現狀
電力行業(yè)的飛速發(fā)展，進(jìn)一步要求后勤物業(yè)管理部門(mén)改變現狀逐漸向多功能性不斷優(yōu)化。當前，電力企業(yè)后勤物業(yè)管理服務(wù)觀(guān)念較為滯后，服務(wù)內容較單一，整體服務(wù)水平參差不齊，缺乏合理有效的物業(yè)服務(wù)意識，不能滿(mǎn)足日益增長(cháng)的需求。
(二)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的基本設備陳舊，維修人才短缺
電力體制逐步革新，主輔分開(kāi)。企業(yè)制度發(fā)生轉變，相當一部分需求通過(guò)外包渠道完成，沒(méi)有系統自身的服務(wù)隊伍，這就導致物業(yè)服務(wù)水平的不穩定性；再由于各場(chǎng)所設備年久陳舊，維修人員急缺，日常維護不到位，極不利于物業(yè)管理工作的開(kāi)展。案例1：如20xx-2014年，某市轄區產(chǎn)權故障停運487起，投運3年內，發(fā)生設備故障停電7起，占比2%。由于客戶(hù)自身電力設施陳舊、運行維護不到位等，造成設備短時(shí)停運401起，占比82%。
(三)電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的服務(wù)和監管
電力后勤物業(yè)管理部門(mén)既肩負服務(wù)之責也擔著(zhù)監管之責。為保證不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，設立行之有效的監管機制是不可缺少的一部分；堅決糾正一線(xiàn)員工服務(wù)意識淡薄，杜絕態(tài)度惡劣等現象；在各場(chǎng)所的管理員需第一時(shí)間掌握、第一時(shí)間響應、第一時(shí)間解決，起到監管職責。案例2：客戶(hù)趙某于電梯正常運行中被關(guān)，撥打電話(huà)維修人員電話(huà)，結果其延遲1個(gè)小時(shí)到來(lái)，導致被關(guān)1小時(shí)。用戶(hù)不滿(mǎn)，向報社舉報此事，當地報社對此作出報道。消防在上級檢查中存在隱患被報道批評，責令整改。
二、電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的強化對策
(一)高度重視電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的基礎工作
以基礎性工作入手，推動(dòng)電力企業(yè)的進(jìn)步。這涵蓋了以下幾個(gè)層面：首先，電力企業(yè)后勤物業(yè)管理部門(mén)在具體工作的開(kāi)展中，要把“以人為本”作為管理準則，在管理內容及方式方面上注重與業(yè)主溝通，進(jìn)而行之有效的解決問(wèn)題，營(yíng)造良好的工作環(huán)境；其次，以電力企業(yè)實(shí)際狀況作為指導依據，設計合理有效的標準規范，完善后勤物業(yè)管理制度，將員工職責明確化，層層落實(shí)，層層把控；再次，對后續工作的實(shí)施進(jìn)行監督管理，做好物業(yè)保障工作。
(二)加強電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的服務(wù)創(chuàng )新
電力企業(yè)的后勤管理工作對企業(yè)的深化改革、對企業(yè)的持續發(fā)展、對企業(yè)的穩定運行，起到了保駕護航的作用[2]。首先，不斷細化服務(wù)，不斷提升服務(wù)，不斷優(yōu)化服務(wù)。樹(shù)立服務(wù)意識，深入開(kāi)展“五星服務(wù)”工作。結合業(yè)主需求，以各種形式為業(yè)主提供相應服務(wù)。例如加強對維保單位管理，對場(chǎng)所設備如空調、電梯等日常的維保、清潔；加強場(chǎng)所內保潔、保安、綠化工作；強化消防意識[3]。其次，需制定具有與電力公司相對應的服務(wù)體系，創(chuàng )建有效的管理制度，完善物業(yè)管理章程。做到在制度上約束服務(wù)行為，依照相應服務(wù)水準，凸顯物業(yè)服務(wù)的重要性。擴大服務(wù)項目，開(kāi)展多樣服務(wù)，為物業(yè)部門(mén)創(chuàng )造效益，走可持續創(chuàng )收路線(xiàn)。最后，物業(yè)管理應與各部門(mén)加強聯(lián)系，強化合作，充分運用當前優(yōu)勢，以接管新服務(wù)項目的形式拓寬經(jīng)營(yíng)面積，創(chuàng )造更大的經(jīng)濟效益。
(三)提升電力企業(yè)后勤物業(yè)管理的`監督水平
后勤物業(yè)監督部門(mén)需不定期進(jìn)行檢查，從而有效踐行后勤物業(yè)監督工作，從整體上推動(dòng)電力企業(yè)的發(fā)展[4]。電力企業(yè)在綜合性考核方面，也可以使用量化考核指標，接著(zhù)通過(guò)短信投訴及電話(huà)投訴等來(lái)提升監管水平，及時(shí)合理有效解決出現的問(wèn)題，繼而構建起合理的后勤物業(yè)管理企業(yè)。
三、結束語(yǔ)
為滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展需求，需要改革電力企業(yè)的后勤管理，電力企業(yè)后勤管理改革主要在于理清后勤系統及主業(yè)系統中的分配制度，且與改革當中，逐步強化電力企業(yè)文化構建，突出人本思想，注重解決員工存在的問(wèn)題，繼而調動(dòng)企業(yè)工作積極主動(dòng)性，凸顯后勤部門(mén)各人員的潛質(zhì)及創(chuàng )造力，推動(dòng)電力企業(yè)的穩定發(fā)展。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文11
自20xx年新《勞動(dòng)合同法》的頒布實(shí)施，國家對用工管理越來(lái)越規范，作為勞動(dòng)力密集性企業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，企業(yè)的運營(yíng)成本在日益增大；而銀川市自20xx年出臺了政府指價(jià)后，至今沒(méi)有調整物業(yè)服務(wù)費用，導致了物業(yè)服務(wù)行業(yè)收支矛盾日益突出，嚴重制約著(zhù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
而如何適應新時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，如何使企業(yè)在逆境中得到發(fā)展，這是擺在每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)面前的難題。銀川眾一物業(yè)公司面對物業(yè)市場(chǎng)困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過(guò)觀(guān)念創(chuàng )新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng )新、制度創(chuàng )新、服務(wù)創(chuàng )新四個(gè)方面，加強管理內部管理，創(chuàng )新外部服務(wù)，走出了自己的創(chuàng )新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業(yè)得到發(fā)展。
一、從培養學(xué)習型企業(yè)入手，實(shí)現觀(guān)念創(chuàng )新
物業(yè)管理作為一種無(wú)形服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)勞動(dòng)密集行業(yè)，它的性質(zhì)就形成了必須依靠全體員工來(lái)做好服好，就是需要發(fā)揮員工的創(chuàng )造性思維能力，從而使企業(yè)具備不斷改進(jìn)的能力，提高企業(yè)的競爭力。銀川眾一物業(yè)公司采取多種方式創(chuàng )造學(xué)習型企業(yè)，通過(guò)一系統活動(dòng)，使全體員工善于學(xué)習，通過(guò)學(xué)習改變觀(guān)念，在工作中不斷創(chuàng )新、不斷進(jìn)步，為業(yè)主提供滿(mǎn)意服務(wù)，增強公司的競爭實(shí)力。
一是，為員工創(chuàng )造學(xué)習的條件，培養員工學(xué)習習慣。通過(guò)送出培訓、外聘老師、內部講課、經(jīng)驗交流、觀(guān)看視頻、開(kāi)展“五二一”活動(dòng)（每年讀5本書(shū)、提2條合理化建議、記1本讀書(shū)筆記）、知識競賽等多方式開(kāi)展學(xué)習培訓，提高全體員工綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀(guān)念，樹(shù)立服務(wù)意識。
二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學(xué)。采用提高職稱(chēng)、學(xué)歷津貼，報銷(xiāo)學(xué)費等激勵機制，鼓勵員工不斷學(xué)習，提高自學(xué)能力，公司各項專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)執有率逐年增多，員工平均學(xué)歷也得到提高。隨著(zhù)員工素質(zhì)的提高，公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主滿(mǎn)意率也在逐年提升。
三是，在員工中樹(shù)立榜樣形象，利用榜樣力量調動(dòng)員工積極性，對某一個(gè)階段工作中好的做法、好的事情和先進(jìn)個(gè)人進(jìn)行推廣，使全員樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的意識；同時(shí)加強內部經(jīng)驗交流，開(kāi)各種形式的現場(chǎng)交流會(huì )，讓基層員工在現場(chǎng)交流學(xué)習，取長(cháng)補短，不足的地方進(jìn)行總結，做到發(fā)現問(wèn)題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務(wù)態(tài)度，提高了服務(wù)質(zhì)量。
二、從開(kāi)展創(chuàng )收、成本控制入手，實(shí)現經(jīng)營(yíng)創(chuàng )新
在今天物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)面臨重重困境的情況下，物業(yè)公司只能充分利用物業(yè)企業(yè)特點(diǎn)實(shí)行成本控制、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)等方式，達到創(chuàng )收增效的目的。
一是，從開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)入手，增加公司經(jīng)濟增漲點(diǎn)。在對外拓展物業(yè)項目的基礎上，銀川眾一物業(yè)公司利用自身及物業(yè)項目特點(diǎn)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業(yè)務(wù)，取得了較好的經(jīng)濟效益。
二是，根據成本會(huì )計的成本遞減原理，隨著(zhù)物業(yè)管理面積的增大，物業(yè)管理企業(yè)的一部分管理費用會(huì )被攤薄，綜合成本就會(huì )降低。因此物業(yè)公司盈利的另一個(gè)方式就是擴大物業(yè)管理面積，實(shí)現有效管理，規模經(jīng)營(yíng)，攤薄成本。銀川眾一集團物業(yè)服務(wù)有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關(guān)系尋找好的、盈利項目，成立項目開(kāi)發(fā)小組，逐年增大物業(yè)管理面積，從而逐步實(shí)現盈利。
三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業(yè)能耗定額，根據物業(yè)項目不同，從能耗節約方面出發(fā)，同時(shí)利用現代科技手段節約項目能耗，從而從管理上節約了成本，提高了企業(yè)效益。
四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。20xx年，銀川市政府進(jìn)行舊房改造工程，銀川眾一集團物業(yè)服務(wù)有限公司抓住機會(huì )，申請了舊房改造，即改善了業(yè)主居住環(huán)境，又節省了舊小區物業(yè)維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業(yè)稅務(wù)政策，申請發(fā)票工本費全免權，直接降低財務(wù)成本支出。
五是，利用現代化辦公手段，提高辦事效率，節約辦公經(jīng)費。公司建立了網(wǎng)絡(luò )聯(lián)系系統，利用物業(yè)管理軟件、企業(yè)QQ群建立公司內部聯(lián)系，有效節約辦公費支出，提高了辦事效率。
三、從制度建設入手，實(shí)現管理創(chuàng )新
物業(yè)管理的中心任務(wù)不僅是對物的管理、對人的服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)有效管理，來(lái)協(xié)調人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，從而創(chuàng )造一個(gè)人物結合的優(yōu)良環(huán)境。銀川眾一集團物業(yè)服務(wù)有限公司從制度建設入手，實(shí)現管理創(chuàng )新。
一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實(shí)行定崗定編，一個(gè)人能完成的工作，決不安排兩個(gè)人去做，從而節約用工成本。
二是，在運行ISO9000質(zhì)量體系的基礎上，以客戶(hù)滿(mǎn)意度和服務(wù)質(zhì)量為依據，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務(wù)規范化”的要求，根據客觀(guān)變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪(fǎng)處理機制，對業(yè)主的投訴及時(shí)受理、及時(shí)處理、及時(shí)辦結、及時(shí)回復，從而提升了業(yè)主滿(mǎn)意率。
三是，實(shí)行精細管理，通過(guò)制度規范化、服務(wù)精細化，達到“五心服務(wù)”目標；推行星級員工評選，樹(shù)立榜樣形象，從而引導全體員工由原來(lái)的“做好”提升到“做精”。推行首問(wèn)追究制，在為業(yè)主服務(wù)的過(guò)程中，認真抓好第一關(guān)，將問(wèn)題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來(lái)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)環(huán)境得到優(yōu)化。
四是，以控制成本、開(kāi)源節流，提高小區管理服務(wù)水平為原則，實(shí)行了目標責任管理，每年與各服務(wù)中心簽訂《目標責任書(shū)》，從經(jīng)濟指標到管理指標都做到量化，實(shí)行定額管理，按項目記帳，增強了服務(wù)中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務(wù)中心管理水平逐年提高。同時(shí)擬定了《采購管理辦法》，將部分服務(wù)耗材采購權下放各服務(wù)中心，一方面縮短采購時(shí)間，提高服務(wù)及時(shí)率；另一方面嚴格采購單價(jià)審核，督促服務(wù)中心加強成本意識，最大限度減少浪費。
五是，銀川眾一物業(yè)公司利用物業(yè)管理軟件，并在此基礎上建立了公司網(wǎng)絡(luò )聯(lián)系系統，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節約辦公費的支出，另一方面加強了物業(yè)管理、服務(wù)收費及資產(chǎn)管理力度。
服務(wù)是物業(yè)管理的主要功能，是物業(yè)管理的產(chǎn)品，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng )新，是提高服務(wù)滿(mǎn)意度的必由之路。銀川眾一物業(yè)公司從提高服務(wù)質(zhì)量入手，在規范和提高服務(wù)質(zhì)量工作中，不斷改進(jìn)工作態(tài)度、工作方法，提高工作技能，實(shí)現服務(wù)創(chuàng )新，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。
一是，營(yíng)造安定和諧的服務(wù)環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)要做到持續發(fā)展，關(guān)鍵在于如何在服務(wù)中創(chuàng )造一個(gè)人性化的環(huán)境氛圍。銀川眾一物業(yè)公司在注重高質(zhì)量、高水平服務(wù)的同時(shí)，把“感情投資”作為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要組成部分。通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社會(huì )活動(dòng)、多種形式的業(yè)主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的.關(guān)系、增強業(yè)主對居住區的歸屬感。
二是，堅持“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿(mǎn)意才是衡量物業(yè)服務(wù)工作的最終標準，銀川眾一物業(yè)公司將“以人為本”的理念，作為提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵，貫穿到物業(yè)服務(wù)的全過(guò)程中，建立了“業(yè)主服務(wù)滿(mǎn)意體系”，開(kāi)展業(yè)主滿(mǎn)意度調查，以誠懇、守信、積極的態(tài)度，滿(mǎn)足業(yè)主的需要，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
三是，利用業(yè)主的個(gè)性需求信息，與業(yè)主進(jìn)行情感互動(dòng)。服務(wù)是一種情感傳遞，融洽的氛圍一旦在雙方互動(dòng)中牢固地建立起來(lái)，就可以減少業(yè)主對服務(wù)“挑剔”的可能性。銀川眾一物業(yè)公司在服務(wù)過(guò)程中不斷滿(mǎn)足業(yè)主對服務(wù)水平的新需求，以業(yè)主為中心進(jìn)行個(gè)性觀(guān)察研究，同時(shí)對服務(wù)方式、效果以及業(yè)主的反饋信息及時(shí)記錄、分類(lèi)、整理，動(dòng)態(tài)地反思既定的服務(wù)規范，從業(yè)主的立場(chǎng)上考慮，修改和完善服務(wù)方式、服務(wù)規范及服務(wù)標準。
從銀川眾一集團物業(yè)服務(wù)有限公司的創(chuàng )新之路可以看到，在今年日益激烈的市場(chǎng)競爭中，只有不斷創(chuàng )新，走出了一條自己的創(chuàng )新之路，才能取得好成績(jì)，也才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的生存之道。
物業(yè)管理論文12
［摘要］現階段，物業(yè)管理在社會(huì )中扮演者越來(lái)越重要的角色，并得到了較好發(fā)展，職業(yè)經(jīng)理人在其中起到了關(guān)鍵作用，但是當前我國十分缺乏物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，嚴重阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展�；诖�，本文將進(jìn)一步探討物業(yè)管理教學(xué)中職業(yè)經(jīng)理人的能力培養，提出物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應具備的專(zhuān)業(yè)能力與基本素養，并闡述了職業(yè)經(jīng)理人能力培養過(guò)程中需要解決的問(wèn)題，旨在保障我國物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍的先進(jìn)性，推進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展。
［關(guān)鍵詞］職業(yè)經(jīng)理人；能力培養；物業(yè)管理
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展勁頭強勁，相關(guān)權威報告顯示，20xx年我國物業(yè)管理行業(yè)所創(chuàng )造的生產(chǎn)總值已經(jīng)占到GDP的0.68%，且解決了600多萬(wàn)人口的就業(yè)問(wèn)題。不得不說(shuō)物業(yè)管理行業(yè)取得了顯著(zhù)的成績(jì)，職業(yè)經(jīng)理人在其中起到了至關(guān)重要的作用，但是由于當前物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人短缺，將嚴重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所謂物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是指受聘于物業(yè)管理機構的管理人員，用于擴大相關(guān)機構或提高部門(mén)的利潤，進(jìn)而對相關(guān)法人財務(wù)進(jìn)行良好管理。要想成為一名合格的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，首先需要擁有該行業(yè)的注冊資質(zhì)，并能夠切實(shí)保障一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)或項目的良好運轉。另外，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人還需要擁有良好的組織能力，從而才能切實(shí)保障客戶(hù)的財產(chǎn)或物品，并在最后獲得利益。事實(shí)上，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人在我國還是一個(gè)較新的概念，也沒(méi)能形成完善的人員隊伍。隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會(huì )對于物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的需求不斷增加。故此，需要進(jìn)一步完善物業(yè)管理教學(xué)，在保障相關(guān)培養人員擁有專(zhuān)業(yè)能力與基本素養的同時(shí)，進(jìn)一步擴大物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的隊伍，為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展注入充足的動(dòng)力。
1物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人需要具備的專(zhuān)業(yè)能力與基本素養
1.1良好的把控能力、執行能力與自我管理能力
對于把控能力來(lái)說(shuō)，是指職業(yè)經(jīng)理人對我國市場(chǎng)經(jīng)濟的把控能力，要想提高此項能力應當從以下兩個(gè)方面出發(fā)。第一，主動(dòng)探尋并努力把控我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的運轉規律與發(fā)展軌跡，并按照規律與發(fā)展軌跡開(kāi)展相關(guān)工作，并不斷提升自身的領(lǐng)導能力與創(chuàng )新能力，進(jìn)而幫助其把控社會(huì )上的各個(gè)行為主體。第二，職業(yè)經(jīng)理人還需要將工作重心放到提高企業(yè)的核心競爭力上，進(jìn)而幫助企業(yè)獲得快速發(fā)展。不同的企業(yè)和職業(yè)經(jīng)理人，其成功的道路可能不同，但不難發(fā)現制約企業(yè)與職業(yè)經(jīng)理人獲得成功的因素主要有3個(gè)，即戰略構建、團隊與經(jīng)營(yíng)流程。但要想保障這3個(gè)因素完美協(xié)調運行，最關(guān)鍵的因素就應當是企業(yè)的執行力。例如，當企業(yè)完成戰略構建后，需要企業(yè)完美落實(shí)這項戰略。故此，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人需要不斷地進(jìn)行自我充電，努力學(xué)習新興知識，豐富自我的知識體系，幫助企業(yè)落實(shí)相關(guān)戰略。自我管理能力，是新時(shí)期職業(yè)經(jīng)理人必須擁有的能力。因為職業(yè)經(jīng)理人在企業(yè)的地位較高，往往處在企業(yè)的領(lǐng)導階層，具有諸多權力，所以如果職業(yè)經(jīng)理人沒(méi)有良好的自我管理能力，就容易走上職務(wù)犯罪的道路。
1.2擁有頑強的拼搏精神與創(chuàng )新精神
物業(yè)管理工作不比尋常工作，往往更加煩瑣，而且需要長(cháng)期投入較多的精力，因此職業(yè)經(jīng)理人要想切實(shí)做好物業(yè)管理工作，必須擁有超乎尋常人的耐心與責任心。此外，物業(yè)管理企業(yè)與其他貿易型企業(yè)或科技企業(yè)具有較大的不同，需要職業(yè)經(jīng)理人親力親為，將指導式的工作方式轉變?yōu)橹苯邮降墓ぷ鞣绞�，從而才能幫助職業(yè)經(jīng)理人更加全面、精確地了解客戶(hù)的需求。物業(yè)管理行業(yè)由于其工作性質(zhì)的特殊性，使物業(yè)管理工作不能走捷徑，一定要將工作付諸實(shí)踐，因此職業(yè)經(jīng)理人在完成相關(guān)物業(yè)管理工作時(shí)必須親力親為，扎根基層，才能顯示出物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的專(zhuān)業(yè)素養。創(chuàng )新精神是任何一位企業(yè)領(lǐng)導人所必須擁有的能力，對于職業(yè)經(jīng)理人也不例外。職業(yè)經(jīng)理人的創(chuàng )新精神主要有3個(gè)方面，即觀(guān)念創(chuàng )新、技術(shù)創(chuàng )新與管理創(chuàng )新。其中觀(guān)念創(chuàng )新是為企業(yè)的發(fā)展注入新興動(dòng)力，技術(shù)創(chuàng )新是為了提高企業(yè)的核心競爭力，而管理創(chuàng )新是決定企業(yè)生死存亡與穩定發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。因此，職業(yè)經(jīng)理人首先應當改變自身觀(guān)念，即由以往的以管制為主的觀(guān)念轉變?yōu)橐钥蛻?hù)需求為主的觀(guān)念。只有做好相關(guān)服務(wù)工作，才能保障物業(yè)管理工作的時(shí)效性，進(jìn)而為客戶(hù)提供更好的服務(wù)，而不是以往為了獲得企業(yè)領(lǐng)導滿(mǎn)意而開(kāi)展物業(yè)管理工作。這種服務(wù)型的工作模式，能夠幫助企業(yè)經(jīng)理人更加精準地把握物業(yè)管理工作的開(kāi)展現狀，進(jìn)而幫助企業(yè)擺脫發(fā)展困境，獲得發(fā)展。新時(shí)期，各行各業(yè)都朝著(zhù)服務(wù)型的方向發(fā)展，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，如果不及時(shí)順應時(shí)代發(fā)展的要求，必將被淘汰。因此，企業(yè)應當主動(dòng)尋求改革，將創(chuàng )新作為發(fā)展的根本動(dòng)力，才能在新時(shí)期獲得長(cháng)遠發(fā)展。
1.3具備良好的溝通交流能力
對于職業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，優(yōu)秀的組織溝通能力也是不可缺少的基本素養，這已經(jīng)成為我國職業(yè)經(jīng)理人隊伍的共識。正確處理好物業(yè)管理企業(yè)和各個(gè)相關(guān)利益主體的關(guān)系，是物業(yè)管理工作能否正常順利開(kāi)展、物業(yè)管理企業(yè)的效益能否實(shí)現最大化的關(guān)鍵，這就要求物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人在實(shí)踐工作中不斷提高溝通交流能力。
2物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人能力培養的途徑
在一定程度上來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人就是企業(yè)的專(zhuān)業(yè)管理人員，必須擁有超高的職業(yè)素養、道德水平與管理經(jīng)驗才能做好物業(yè)管理工作，進(jìn)而滿(mǎn)足企業(yè)與市場(chǎng)的需求。故此物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人能力培養一定要注重滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，因為物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人就相當于一名職業(yè)籃球運動(dòng)員，其必須擁有高超的技能才能適應各個(gè)球隊的需求�，F階段，對于“物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人”的界定，既沒(méi)有相關(guān)權威機構的認定，也不具備市場(chǎng)屬性，只是一種主觀(guān)觀(guān)點(diǎn)與理念的界定方式。由此，相關(guān)人員或機構必須進(jìn)一步規范職業(yè)經(jīng)理人的教學(xué)培養。
2.1制定關(guān)評測標準或政策
政府應當為物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制定相關(guān)的評測標準或政策，并加大物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理注冊制度的推行力度。再由政府出面，在我國各地區設立相關(guān)的注冊考核機構，并對申請物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人資格的人員進(jìn)行全方位考核，從而才能進(jìn)一步提高相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)技能與綜合素養。
2.2加大扶持力度
政府應當鼓勵本科學(xué)校、專(zhuān)科學(xué)校設立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理專(zhuān)業(yè)，確保能夠為社會(huì )輸送一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理。另外，政府還應當主動(dòng)扶持一些物業(yè)管理發(fā)展得較為完善的地區，建設物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人培訓機構或學(xué)校。然后，政府要根據各個(gè)地區的教學(xué)水平或者開(kāi)展情況，有針對性地準許其發(fā)放相應的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理等級證書(shū)。
2.3保障物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理的個(gè)人權益
要進(jìn)一步為其個(gè)人發(fā)展提供動(dòng)力。例如，獲得物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理資格的人員可以以個(gè)人名義應聘業(yè)主委員會(huì )，然后再根據簽署的合同履行自己的.工作義務(wù)與獲得相應的酬勞。除此之外，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理還可以強強聯(lián)手，共同設立一個(gè)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人辦公所，面向社會(huì )大眾，積極承接相關(guān)業(yè)務(wù)，并履行相關(guān)的責任與獲得相應的酬勞。
2.4樹(shù)立強烈的責任意識
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人還應當樹(shù)立強烈的責任意識，提高對于本職工作的忠誠度。值得注意的是，職業(yè)經(jīng)理人對于自身職業(yè)的忠誠一定要大過(guò)一切忠誠，因為只有當物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人對自身職業(yè)具有絕對的忠誠時(shí)，才能幫助其樹(shù)立強烈的責任意識與職業(yè)道德，從而才能真正做好相關(guān)工作，推動(dòng)個(gè)人與企業(yè)不斷發(fā)展。
3結語(yǔ)
目前，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)不可或缺的一部分，而且現今無(wú)論是市場(chǎng)環(huán)境還是社會(huì )環(huán)境，都更加適應職業(yè)經(jīng)理人的產(chǎn)生與發(fā)展。故此，在對職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行能力培訓時(shí)，一定要注重培訓的多樣性與全面性，保障培養的職業(yè)經(jīng)理人能夠真正地適應社會(huì )與企業(yè)的需求。此外，在物業(yè)管理教學(xué)中，一定要進(jìn)一步豐富培訓機構，將物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的注冊資格作為教學(xué)的根本，才能不斷提高職業(yè)經(jīng)理人的專(zhuān)業(yè)素養與綜合能力，從而推動(dòng)我國物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展。
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物業(yè)管理論文13
一、應收賬款控制和管理的成本分析
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進(jìn)步，賒銷(xiāo)和賒購已經(jīng)成為一種重要的交易方式。物業(yè)管理公司因為賒銷(xiāo)的對象為眾多分散的業(yè)主而產(chǎn)生應收賬款，之所以這樣做主要是為了擴大銷(xiāo)售，增強公司的競爭力，進(jìn)而獲取更大的利益。由此可知，應收賬款是公司的一項重要的投資行為，而投資一定會(huì )產(chǎn)生成本，在對應收賬款控制和管理之前一定要全面了解應收賬款成本的構成。應收賬款成本主要由三個(gè)部分構成，即管理成本、資金占用成本以及發(fā)生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應收賬款管理而消耗的公司開(kāi)支，主要包括對業(yè)主資信狀況調查產(chǎn)生的費用、管理人員費用、記錄以及監督等費用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應收賬款上而導致公司失去的機會(huì )成本。壞賬成本主要是指應收賬款無(wú)法回收給公司帶來(lái)的損失。正確分析應收賬款成本的構成，可以幫助公司正確權衡這種政策實(shí)施增加的盈利以及成本之間的關(guān)系。只有在盈利大于成本時(shí)才能實(shí)行賒銷(xiāo)制度，而當賬款賒銷(xiāo)制度有良好經(jīng)濟效益時(shí)，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷(xiāo)量，提高企業(yè)的盈利水平[2]。
二、對應收賬款控制和管理的策略分析
(一)真實(shí)全面的收集關(guān)于業(yè)主的資料，對業(yè)主的信用進(jìn)行評估，做好業(yè)主信用管理
對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，賒銷(xiāo)存在一定的風(fēng)險性，為了將這種風(fēng)險最小化，關(guān)鍵就是要做好對業(yè)主的信用管理，只為信用狀況良好的業(yè)主提供賒銷(xiāo)服務(wù)。首先，加強建立健全信息管理制度，做好對業(yè)主的信息管理。物業(yè)管理公司在辦理業(yè)主的入伙手續時(shí)一定要將業(yè)主的詳細信息填寫(xiě)清楚，并核實(shí)業(yè)主信息的真實(shí)性。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要定期對業(yè)主的資料進(jìn)行更新，以便在發(fā)生相關(guān)事件時(shí)可以及時(shí)和業(yè)主取得聯(lián)系。其次，需要對業(yè)主的經(jīng)濟能力以及信用進(jìn)行評估，不斷優(yōu)化業(yè)主資料，建立業(yè)主信用檔案，對于信用較差的業(yè)主需要采取一定的措施保證公司的利益[3]。
(二)采用科學(xué)的信用政策
物業(yè)管理公司采取的信用政策直接影響應收賬款回收質(zhì)量的好壞，因此物業(yè)管理公司需要根據實(shí)際的情況制定科學(xué)的信用政策。信用政策主要包括三個(gè)方面的政策，即現金折扣政策、信用期間政策以及信用標準政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業(yè)主從享受服務(wù)到付款的時(shí)間，信用時(shí)間過(guò)短或者過(guò)長(cháng)都會(huì )對公司不利，時(shí)間過(guò)短不能吸引業(yè)主，而時(shí)間過(guò)長(cháng)會(huì )導致公司產(chǎn)生的費用增多，甚至有可能會(huì )大于收益。物業(yè)管理公司在和業(yè)主簽訂付款合同時(shí)就需要明確信用期限，不同的業(yè)主可以有不同的信用期限，可以根據業(yè)主的意愿以及信用情況進(jìn)行調整。一年收費一次可以減少業(yè)主繳費的次數，給業(yè)主帶來(lái)方便，減少物業(yè)管理公司收費的工作量。但是如果業(yè)主不能按時(shí)繳費，則會(huì )對企業(yè)造成嚴重不利的影響，使企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，同時(shí)也會(huì )增加業(yè)主一次性繳費的資金壓力。本文筆者建議物業(yè)管理公司每個(gè)月收費一次，這樣可以大大降低壞賬風(fēng)險。這種繳費方式雖然增加了業(yè)主繳費的次數，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術(shù)的發(fā)展，很大程度上降低了對業(yè)主造成的麻煩，因此每個(gè)月繳費一次切實(shí)可行[4]。
(三)建立完善的應收賬款控制和管理機制
應收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現金流量，進(jìn)而影響公司的運營(yíng)。因此，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導人員需要提高對應收賬款控制和管理問(wèn)題的重視程度，明確各個(gè)相關(guān)部門(mén)責任、義務(wù)和權利，重點(diǎn)提高對財務(wù)部門(mén)的要求，要求財務(wù)部門(mén)定期對每筆應收賬款的賬齡以及增減變動(dòng)情況進(jìn)行核算，分析每筆應收賬款形成的原因以及準時(shí)回收的概率，并整理成系統的報告，反饋給公司的領(lǐng)導以及其他各個(gè)相關(guān)的部門(mén)。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要根據實(shí)際的情況制定科學(xué)合理的應收賬款控制和管理規章制度，將應收賬款回收的情況和相關(guān)部門(mén)以及員工個(gè)人的績(jì)效薪資相掛鉤。另外，還需要加強對應收賬款余額的控制，將其控制在物業(yè)服務(wù)總收入的2%-10%之間。為了提高應收賬款的回收率，還需要將具體的回收責任分配到具體的項目負責人和相關(guān)工作人員身上，在年終需要對項目負責人以及員工個(gè)人的工作績(jì)效進(jìn)行評價(jià)。對于工作不到位的人員需要調整崗位，優(yōu)化工作隊伍，提高應收賬款的回收率。
三、提高應收賬款回收率，防范和降低壞賬發(fā)生的策略分析
(一)加強對應收賬款回收情況的監督和管理
由于物業(yè)管理公司面對的是廣大的業(yè)主，收費工作比較繁重，并且應收賬款的時(shí)間長(cháng)短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現實(shí)中，費用拖欠時(shí)間越長(cháng)，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應收賬款回收情況的監督和管理，盡量縮短業(yè)主逾期的時(shí)間，降低壞賬的發(fā)生率。
(二)調整應收賬款回收的政策
科學(xué)的收款政策是提高應收賬款回收率的重要保障。因此，物業(yè)管理公司需要根據不同的業(yè)主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費的業(yè)主需要在合適的時(shí)間催款。對于逾期較長(cháng)時(shí)間的'業(yè)主，業(yè)務(wù)人員上門(mén)催款時(shí)改善可以給予業(yè)務(wù)人員一定的折扣，以便更好的和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。
(三)對收賬策略進(jìn)行調整
對于拖欠時(shí)間不同和信用品質(zhì)不同的客戶(hù)需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進(jìn)的，首先是通過(guò)信函、電話(huà)聯(lián)系等方式，然后是上門(mén)面談、協(xié)商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時(shí)較短的業(yè)主，不要進(jìn)行過(guò)多的打擾，以免引起業(yè)主反感，對于時(shí)間比較長(cháng)的業(yè)主也需要用婉轉的態(tài)度通知，在通知無(wú)效時(shí)可以上門(mén)面談甚至訴諸法律[6]。對于通過(guò)法律途徑催收的，一定要保存好相關(guān)證據，以便獲得最有利于企業(yè)的訴訟判決。另外，要注意避免超過(guò)法律規定的2年訴訟時(shí)效。
(四)建立應收賬款壞賬制度
在商業(yè)信用行為當中，壞賬行為是無(wú)法完全避免的，但是物業(yè)管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹慎性原則，提前對壞賬發(fā)生情況進(jìn)行評估，建立健全壞賬準備制度。其次，需要根據業(yè)主的財務(wù)狀況評估壞賬的風(fēng)險，然后選擇最恰當的會(huì )計政策，根據現行的準則，采用備抵法對壞賬進(jìn)行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實(shí)的反映管理費用收支狀況，維護公司以及廣大業(yè)主的利益。
四、結語(yǔ)
綜上所述，對于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，做好應收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務(wù)管理的風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理的水平和經(jīng)濟效益。因此，物業(yè)管理公司的相關(guān)領(lǐng)導人員應該進(jìn)一步提高對應收賬款管理和控制的重視程度，優(yōu)化財務(wù)管理的政策，改變收賬的方法，做好對業(yè)主的信用管理，并加強對應收賬款回收情況的監督和管理。只有這樣才能做好應收賬款的控制和管理工作，將企業(yè)存在的應收賬款風(fēng)險降到最低，提高物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的質(zhì)量。
物業(yè)管理論文14
物業(yè)管理最早出現在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀了。而在中國直到改革開(kāi)放才開(kāi)始由沿海一帶地區接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續環(huán)節，自然逐漸成為人們購房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來(lái)才30多年，而在大陸內地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現狀導致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進(jìn)行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。
一、我國物業(yè)管理的現狀
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問(wèn)題
1．資金問(wèn)題
物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來(lái)源應該落實(shí)、有保證，但是目前大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。 開(kāi)發(fā)商支付的管理基金（建設部有關(guān)文件規定是所開(kāi)發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%）以及有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí)，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。接管物業(yè)時(shí)的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實(shí)。
2．資質(zhì)問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個(gè)綜合體現，也是取得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標志，而目前我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國主要是通過(guò)四種途徑組建起來(lái)的即由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房管所轉換的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各大系統單位組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過(guò)
一、三兩種途徑組建起來(lái)的。而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續計劃經(jīng)濟體制的傳統觀(guān)念，制約著(zhù)物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。
3.規模問(wèn)題
有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬(wàn)平方米以上的成規模小區不多，有的開(kāi)發(fā)商甚至見(jiàn)縫插針客觀(guān)上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)
服務(wù)企業(yè)，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬(wàn)平方米左右，而這個(gè)數字則是一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線(xiàn)。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全
1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識
一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀(guān)眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會(huì )、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難
在物業(yè)管理中應該貫徹“誰(shuí)享用、誰(shuí)受益、誰(shuí)負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀(guān)念還有相當的慣性，服務(wù)標準與收費標準不符等現象時(shí)有出現，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費范圍和價(jià)格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)收費預算、決算等財務(wù)報告也存在問(wèn)題，收費難問(wèn)題依然困擾著(zhù)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。
3.地區間的發(fā)展不平衡
從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，經(jīng)濟發(fā)達地區、沿海城市和大城市物業(yè)管理開(kāi)展比較早、發(fā)展快；經(jīng)濟不發(fā)達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區”稱(chēng)號，占全國的 1/7。據不完全統計，20xx 年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達 50%以上，這說(shuō)明，經(jīng)濟發(fā)達地區與經(jīng)濟不發(fā)達地區在物業(yè)管理方面的差距相當大。
4. 法律體系不完善
不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規就是20xx年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見(jiàn)法律體系的建構還需要時(shí)日。
同時(shí)，也導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題、糾紛無(wú)法有效、正確地解決，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處；制定的法律法規與現實(shí)有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀(guān)上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實(shí)際各物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規中規定物業(yè)管理費不能超過(guò)1元/平方米（不含電梯），但實(shí)際上迫于無(wú)奈大多數的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動(dòng)，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現實(shí)相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難守的局面。
二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
隨著(zhù)社會(huì )的不斷進(jìn)步，城市發(fā)展水平必然會(huì )越來(lái)越高，城市功能劃分將越來(lái)越細。對于物業(yè)的現狀，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然會(huì )出現以規�；�、專(zhuān)業(yè)化來(lái)降低成本提高利潤樹(shù)立品牌。針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著(zhù)規�；�、區域化、專(zhuān)業(yè)化的方向持續健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問(wèn)題。
�。ㄒ唬� 人才的選擇是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵
一支素質(zhì)高、能力強、作風(fēng)好、品行正的人才隊伍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業(yè)務(wù)培訓和技術(shù)培訓，多學(xué)習、多取經(jīng)，增強企業(yè)的競爭力；外部方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng )立有自己特色的管理理念和模式，主動(dòng)出擊，積極參與物業(yè)市場(chǎng)競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續發(fā)展奠定的基礎。
�。ǘ� 物業(yè)管理市場(chǎng)必須建立公平的市場(chǎng)競爭機制
招投標要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務(wù)、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng )造條件。雖說(shuō)目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實(shí)行公開(kāi)招投標制度，但力度不大。政府既要營(yíng)造競爭的.環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
�。ㄈ� 健全物業(yè)管理法律、法規體系
市場(chǎng)經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、上級管理部門(mén)的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì )、派出所、居委會(huì )等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規進(jìn)行規范和調整。因此，政府要通過(guò)自己的權威加速建立物業(yè)管理法規體系，為物業(yè)管理持續發(fā)展保駕護航。
�。ㄋ模� 走專(zhuān)業(yè)化、規�；l(fā)展的道路
現在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)大包大攬，過(guò)分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居
高不下，也使專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司無(wú)事可做。而根據國外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向專(zhuān)業(yè)化道路，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是一個(gè)管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專(zhuān)業(yè)化公司去實(shí)施，一個(gè)20萬(wàn)平方米的小區只需要一個(gè)管理員。中國物業(yè)管理也正朝著(zhù)這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)公司都如雨后春筍般出現。同時(shí)由于專(zhuān)業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標準不能輕易變動(dòng)的情況下，效益是明顯的。
當然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規�；慕�(jīng)營(yíng)作為堅強后盾。因此，在這個(gè)新的世紀里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規模和托管的物業(yè)面積形成規模經(jīng)營(yíng)。
�。ㄎ澹� 加大物業(yè)管理的宣傳力度
目前，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問(wèn)題，另一方面卻要求內容廣泛的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這種權利和義務(wù)的不對等的狀況不利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。引導人們樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費觀(guān)念，實(shí)現權利和義務(wù)對等統一。
物業(yè)管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場(chǎng)管理中的巨大社會(huì )作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個(gè)新興的行業(yè)，我們不能求全責備，而應以比較平和的態(tài)度學(xué)習科學(xué)發(fā)展觀(guān)，把握其理論實(shí)質(zhì)和思想內涵，開(kāi)拓創(chuàng )新，促進(jìn)其健康成長(cháng)。我相信，隨著(zhù)更加科學(xué)、合理、真正能體現法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會(huì )迎來(lái)它輝煌的未來(lái)！
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結 語(yǔ)
非常感謝***老師給予我的悉心指導、多方面的入微關(guān)懷和幫助。老師淵博的知識、扎實(shí)的理論功底、高深的學(xué)術(shù)造詣、嚴謹的治學(xué)態(tài)度和胸懷寬宏的高尚品質(zhì)，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來(lái)的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語(yǔ)是永遠的美好回憶。
經(jīng)過(guò)兩周的努力，淺談我國物業(yè)管理的現狀及發(fā)展趨勢的論文終于完成 在整個(gè)設計過(guò)程中，出現過(guò)很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學(xué)習過(guò)程中我體會(huì )到： 寫(xiě)論文是一個(gè)不斷學(xué)習的過(guò)程，從最初剛寫(xiě)論文時(shí)對企業(yè)職位面臨的問(wèn)題的模糊認識到最后能夠對該問(wèn)題有深刻的認識，我體會(huì )到實(shí)踐對于學(xué)習的重要性，以前只是明白理論，沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)踐考察，對知識的理解不夠明確，通過(guò)這次的做，真正做到理論時(shí)間相結合。
總之，通過(guò)畢業(yè)設計,我深刻體會(huì )到要做好一個(gè)完整的事情，需要有系統的思維方式和方法，對待要解決的問(wèn)題，要耐心、要善于運用已有的資源來(lái)充實(shí)自己。
物業(yè)管理論文15
摘要：
新農村建設的持續推進(jìn)，極大的改善了呼和浩特市農民的生活條件，但后期管理維護問(wèn)題也逐漸突顯。本文分析呼和浩特市新農村物業(yè)管理的現狀，因地制宜的提出新農村物業(yè)管理的幾種模式，通過(guò)現代物業(yè)管理制度來(lái)解決新農村建設后期“管理難”的問(wèn)題，促使農村物業(yè)管理向專(zhuān)業(yè)化、規范化方向發(fā)展，為新農村建設的后續管理拓寬思路，讓農民更好的享受新農村建設帶來(lái)的便利。
關(guān)鍵詞：
新農村；物業(yè)管理；模式正文
呼和浩特市從20xx年開(kāi)始新農村建設工作。三年來(lái)，累計投資241億元，完成2172個(gè)實(shí)施村建設任務(wù)，實(shí)現了行政村所在地村和較大自然村“十項工程”高標準全覆蓋。這一工程的實(shí)施，加快了農村基礎設施建設，加強了城市公共服務(wù)向農村拓展輻射，進(jìn)一步改善了農民的生產(chǎn)生活條件。但是后期農村居民點(diǎn)的環(huán)境管理，公共配套設施的維護等成為困撓各級政府的難題。本文擬通過(guò)現代物業(yè)管理制度來(lái)解決新農村建設后期管理的問(wèn)題，逐步縮小農村與城市物業(yè)管理的差距，促進(jìn)農村物業(yè)管理市場(chǎng)化步伐，提高農民的生活居住質(zhì)量。
一、呼和浩特市新農村物業(yè)管理的現狀
通過(guò)在呼和浩特市九個(gè)旗縣區的農村中選取樣本，對樣本的環(huán)境治理、村落治安、房屋及公共設備設施管理等情況以及是否已開(kāi)展物業(yè)管理工作、物業(yè)管理工作的具體形式等進(jìn)行問(wèn)卷調查，并進(jìn)行實(shí)地調研。根據調查結果，分析呼和浩特市農村在環(huán)境衛生、治安管理等方面存在的問(wèn)題以及目前農村物業(yè)管理的現狀。
1.1環(huán)境管理。根據調查，目前呼和浩特新農村環(huán)境治理主要圍繞農村垃圾收集和治理進(jìn)行，根據當地實(shí)際，按照“戶(hù)分類(lèi)、村收集、鄉拉運、縣處理”的模式，制訂了具體的實(shí)施方案，建立了城鄉一體化垃圾處理機制。經(jīng)濟發(fā)展較好的旗縣區在各村重點(diǎn)實(shí)施了村容環(huán)境改造整治，進(jìn)行村內道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務(wù)中心等，并嘗試引入環(huán)衛公司，對農村環(huán)境衛生進(jìn)行市場(chǎng)化管理。調查中也發(fā)現，在經(jīng)濟欠發(fā)達和位置較為偏僻的村落，村莊的環(huán)境維護主要依靠農民自行解決，村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問(wèn)題較多，保潔和垃圾清運是村民最急需的物業(yè)服務(wù)。
1.2村落治安。呼和浩特市以新農村建設為依托，通過(guò)基礎配套設施建設，提升了農村治安條件，特別是城中村及城市周邊農村已基本實(shí)現農村視頻監控全覆蓋工程。以賽罕區為例，該區全面實(shí)施了立體化“治安防控”工程，101個(gè)行政村全部完成高清視頻監控建設安裝工作，并投入使用。但是目前農村的治安管理工作主要由村委會(huì )組織承擔，專(zhuān)業(yè)性不強，村民對治安管理工作滿(mǎn)意率不高。
1.3房屋及配套設施管理。新農村建設工程對農村危房進(jìn)行了大范圍改造，改造工程以農戶(hù)自建為主，采取原地新建、維修加固、置換等形式。在危房改造的同時(shí)，新農村建設工程對村莊基礎設備設施進(jìn)行配套建設，通路、場(chǎng)地硬化、文化室等基本公共服務(wù)設施配套，保障了農村居民基本生產(chǎn)生活需求。為保證房屋及配套設施的正常使用，需要進(jìn)行經(jīng)常性的維修養護工作。目前，由于大部分村莊都未引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當村民自己的房屋或設備設施受到不同程度損壞時(shí)，被訪(fǎng)農戶(hù)所選擇的維修方式有所不同。當房屋或設備設施出現門(mén)窗或水電方面的小損壞時(shí)，大部分的農戶(hù)會(huì )選擇自己進(jìn)行維修，維修難度不大，滿(mǎn)意率也高；而當房屋出現漏水、梁柱損壞或太陽(yáng)能熱水器等設備出現重大損壞的時(shí)候，則更多的會(huì )求助專(zhuān)業(yè)商戶(hù)，時(shí)間長(cháng)，滿(mǎn)意率也較低。對于公共的建筑及共用配套設施則面臨無(wú)人養護的局面，導致公共建筑和公用配套設施的使用年限縮短。調查中，大部分村民希望有專(zhuān)業(yè)的維修人員為他們進(jìn)行日常的房屋和設備設施的維修養護工作。
1.4綠化管理。呼和浩特市近三年累計在村間道路栽植各類(lèi)苗木97.92萬(wàn)株，綠化面積達到1.25萬(wàn)畝。大部分村民表示近幾年來(lái)村里的綠化環(huán)境變好了，村莊內部和周邊有規劃整齊的樹(shù)木和花草，居住環(huán)境得到較大改善。目前大部分邊遠村莊的綠化管理工作是村委會(huì )在負責，無(wú)專(zhuān)業(yè)的綠化工人，較少進(jìn)行修剪、補植、除草、噴藥等工作，花木長(cháng)勢一般，村民對綠化工作的滿(mǎn)意率不高。城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門(mén)負責，專(zhuān)業(yè)性強，養護標準高，村民對綠化工作的滿(mǎn)意率也較高。
二、呼和浩特市新農村引入現代物業(yè)管理模式的必要性
自物業(yè)管理制度引入呼和浩特市以來(lái)，發(fā)展區域一直局限于城區。長(cháng)期以來(lái)，農村地區物業(yè)管理的職責，實(shí)際是由村民委員會(huì )代為行使。隨著(zhù)城鄉一體化進(jìn)程的加快和農村居住環(huán)境的改善，農民對治安和衛生管理的要求不斷提升，村民委員會(huì )代管農村物業(yè)的模式已經(jīng)不能滿(mǎn)足村民生活的需求。引入現代物業(yè)管理模式可以?xún)?yōu)化政府管理效能，改變過(guò)去重建設，輕后期管理的發(fā)展方式，進(jìn)一步改善農村居民的居住環(huán)境，維護房屋及配套設施的正常使用，實(shí)現農民居所的保值增值。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，引入現代物業(yè)管理模式后，可以吸納農村的'剩余勞動(dòng)力，經(jīng)培訓后上崗，承擔所在區域的保潔、保安、工程維修等工作，實(shí)現農民在家門(mén)口就業(yè)的目標。對于物業(yè)企業(yè)而言，農村物業(yè)管理是一個(gè)新興且潛力巨大的市場(chǎng)。有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)進(jìn)入農村市場(chǎng)，開(kāi)展有償物業(yè)服務(wù)增加經(jīng)濟收益，提升企業(yè)影響力和品牌效應。
三、呼和浩特市新農村物業(yè)管理的模式
據發(fā)達省份在新農村管理中引入物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和國外類(lèi)似社區物業(yè)管理的相關(guān)文獻，結合呼和浩特市農村實(shí)際情況和地域特點(diǎn)，本文探索建立適合呼和浩特市新農村實(shí)際情況的幾種典型模式：委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理、政府購買(mǎi)服務(wù)、村民自我管理等三種模式，在這其中以市場(chǎng)化運行方式為主。3.1委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式。目前，城市住宅小區已普遍推行委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式，它是由業(yè)主通過(guò)招投標的形式，在市場(chǎng)上公開(kāi)招聘物業(yè)企業(yè)，并委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供環(huán)境管理、秩序維護、房屋及設備設施的維修養護，綠化管理等專(zhuān)業(yè)服務(wù)的方式。呼和浩特市城中村住宅小區，農民經(jīng)濟收入較高，對城市生活方式較為熟悉，對物業(yè)服務(wù)的接受程度也較高，有對物業(yè)服務(wù)的內在需求。另外，呼和浩特市城市的基礎配套設施和公共服務(wù)也已基本覆蓋此區域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的難度也較小，適合委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。這種模式的特點(diǎn)是業(yè)主的所有權與管理權相分離，業(yè)主只需按合同要求繳納物業(yè)服務(wù)費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。隨著(zhù)農村經(jīng)濟的飛速發(fā)展和城鄉一體化進(jìn)程的加快，委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理將是新農村物業(yè)管理發(fā)展的方向，專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)公司能提供高標準、規范化的服務(wù)，能夠給村民帶來(lái)更好的物業(yè)服務(wù)體驗。3.2政府購買(mǎi)服務(wù)模式。對于近郊農村地區，距城市周邊距離近，可由政府出資,購買(mǎi)保潔、垃圾清運等服務(wù)，滿(mǎn)足村民的最基本的物業(yè)服務(wù)需求。例如將村級日常保潔和垃圾清運由村到鎮(街)垃圾中轉站的部分交由個(gè)人或公司承包,負責統一收集至指定的中轉站，鄉鎮環(huán)衛所負責運至垃圾處理場(chǎng)，縣區進(jìn)行無(wú)害化處理，日常監督考核由區環(huán)衛處組織實(shí)施。通過(guò)購買(mǎi)社會(huì )化服務(wù),實(shí)行市場(chǎng)化管理，實(shí)現城鄉環(huán)衛一體化工作集中運行。運作過(guò)程中要加快城鄉環(huán)衛基礎設施建設，增加環(huán)衛設施數量,選擇合適地點(diǎn)建設垃圾中轉站,并配備垃圾壓縮車(chē)和運輸車(chē)，各村按要求設置垃圾桶,滿(mǎn)足居民生活垃圾收集需要，實(shí)行垃圾收集和運輸密閉化，改善農村居住環(huán)境。3.3村民自我管理模式。對于部分較為偏僻，經(jīng)濟欠發(fā)達的村落，農民無(wú)法承受較高的物業(yè)管理費用，對物業(yè)服務(wù)需求也不高，只需較低層次的物業(yè)服務(wù)，如社區基本安全維護、環(huán)境衛生的保護、設備設施的管理等�？捎纱逦瘯�(huì )帶頭建立村民自我管理模式，村委會(huì )推選有一定技能的人員經(jīng)培訓后成為物業(yè)管理員，負責村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。村民自我管理模式，可以節省招聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理所需要的物業(yè)管理費用，在經(jīng)濟上減輕了村民的負擔，給村民帶來(lái)了更多的生活便利。但是這種物業(yè)管理模式的服務(wù)水平受制于村委會(huì )的管理能力。長(cháng)期來(lái)看，應盡快建立現代企業(yè)制度，全面實(shí)行市場(chǎng)化。引入物業(yè)管理模式后，各級政府行政管理部門(mén)應履行的監管職責，提供必要的政策和資金支持，營(yíng)造農村物業(yè)管理發(fā)展的良好空間。綜上所述，呼和浩特市新農村建設過(guò)程中，可以通過(guò)現代物業(yè)管理制度來(lái)解決新農村建設后期“管理難”的問(wèn)題，逐步縮小農村與城市物業(yè)管理的差距，提高農民的生活質(zhì)量,使農村物業(yè)管理向專(zhuān)業(yè)化、規范化方向發(fā)展，促進(jìn)農村物業(yè)管理市場(chǎng)化步伐，加速城鄉一體化進(jìn)程，為新農村的后續管理拓寬思路，讓新農村建設成果長(cháng)久保持發(fā)展下去。
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