物業(yè)管理發(fā)展的問(wèn)題論文
物業(yè)管理發(fā)展的問(wèn)題論文【1】
摘要：目前我國物業(yè)管理處于快速成長(cháng)的階段，也遇到了一些阻力和困難，暴露出一些問(wèn)題和矛盾。
其客觀(guān)原因是行業(yè)的快速成長(cháng)使物業(yè)管理行業(yè)面向的群體越來(lái)越龐大，因而矛盾和問(wèn)題也會(huì )隨之增多。
本文主要論述了我國的物業(yè)管理問(wèn)題，首先闡述了物業(yè)管理與傳統房屋管理的聯(lián)系，然后介紹了物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，最后論述了物業(yè)管理的未來(lái)走向問(wèn)題。
關(guān)鍵詞:物業(yè);管理;發(fā)展
一、現代物業(yè)管理與傳統的房屋管理之間的關(guān)系
可以說(shuō)，現代物業(yè)管理與傳統的房屋管理既有繼承和發(fā)揚，又有著(zhù)本質(zhì)的區別。
兩者的共性主要體現在都具有公共服務(wù)的社會(huì )性和公益性，物業(yè)管理和房屋管理提供的都是一種公共服務(wù)產(chǎn)品。
兩者都包含了房屋、公用設備設施的養護與維修物業(yè)管理和傳統的房屋管理都包含對房屋、公用設備、設施的養護與維修。
從性質(zhì)上看，物業(yè)管理是從事社會(huì )服務(wù)工作的，從三次產(chǎn)業(yè)劃分角度看，物業(yè)管理隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，但它又具有自己特有的性質(zhì): 物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，由于物業(yè)產(chǎn)權分散，物業(yè)管理是一種有成本也有效益的經(jīng)濟活動(dòng)。
為實(shí)現成本與效益的平衡，業(yè)主可通過(guò)聘請委托獨立的第三者―物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施管理。
而物業(yè)管理公司并非被動(dòng)接受委托，它也會(huì )在市場(chǎng)上通過(guò)選擇物業(yè)對象做出是否接受委托的決定，它通常要考慮自身的經(jīng)濟利益，用市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)眼光看待自己的管理行為。
物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體管理，是物業(yè)管理公司的基本職能，經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵，服務(wù)是物業(yè)管理公司的宗旨。
總而言之，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理的主要內容，管理和經(jīng)營(yíng)始終要圍繞服務(wù)進(jìn)行，但管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三者相互滲透，相互補充，有機聯(lián)系，融為一體，將服務(wù)貫穿于整個(gè)物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。
二、我國物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
1.物業(yè)管理制度不健全。
由于物業(yè)管理在我國的發(fā)展還沒(méi)有成熟，客觀(guān)條件下我國法律法規不足的制約逐步顯現出來(lái)。
業(yè)主委員會(huì )缺乏有效的監督機制。
廣大業(yè)主的意愿得不到真正實(shí)現，共同利益被個(gè)別業(yè)主壓在個(gè)人利益之下，業(yè)主的共同事務(wù)隨意決定，使得其他業(yè)主利益或全體業(yè)主的共同權益受到損害。
還有的是個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)運營(yíng)不規范，業(yè)主自律機制不夠完善，這樣就會(huì )造成物業(yè)管理轄區內各種矛盾糾紛層出不窮。
物業(yè)管理是一項復雜而有序的系統工程，是由項目規劃、開(kāi)發(fā)建設、運營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節構成的，在相關(guān)部門(mén)及時(shí)間上跨度較大，因為各單位之間容易銜接缺乏，物業(yè)管理沒(méi)有運用合理的運營(yíng)機制對早期介入、前期管理、承接驗收及招投標等方面進(jìn)行及時(shí)規范，導致了配套設施不到位、規劃不合理、房屋質(zhì)量等問(wèn)題的發(fā)生，增加了物業(yè)管理實(shí)際運作中的矛盾和糾紛。
2.物業(yè)管理者的觀(guān)念意識落后。
國外一些市場(chǎng)經(jīng)濟相對發(fā)達的國家，物業(yè)管理己經(jīng)發(fā)展的相對成熟。
與之相比，我們在物業(yè)管理觀(guān)念方面仍然存在較大的差距。
物業(yè)管理并沒(méi)有從財產(chǎn)、契約及消費角度得到社會(huì )的充分認知，這就必然導致了契約精神的缺失和公共權利的漠視。
原有的理解偏差，又缺乏正確的指導，從而使得業(yè)主缺乏主動(dòng)參與和守約的意識，容易造成物業(yè)管理服務(wù)主體的錯位和缺位。
長(cháng)期以來(lái)，我國持續實(shí)行計劃經(jīng)濟時(shí)期的福利分房以及低租養房帶踱，因此部分業(yè)主缺乏對現行物業(yè)管理運作模式的深刻理解，未能形成相應的消費觀(guān)念以適應當前物業(yè)管理發(fā)展局勢的需要。
3.物業(yè)管理過(guò)程中的服務(wù)觀(guān)念有待加強。
物業(yè)管理堅持在尊重業(yè)主需求的基礎上，簽訂雙方都能認可的服務(wù)合同一的原則。
但部分物業(yè)管理企業(yè)依然存在以管理者自居的現象，沒(méi)有準確定位自己服務(wù)業(yè)主的位置，從而逐步淡化了其服務(wù)特征。
同時(shí)也有少數物業(yè)管理企業(yè)，由于過(guò)分追逐利潤，不充分考慮業(yè)主的支付意愿和消費能力，就強壓給業(yè)主過(guò)高的收費標準，為日后埋下了隱患。
有些物業(yè)管理企業(yè)違背合同，不給業(yè)主提供相應服務(wù)甚至偷工減料、虛增成本，收費與服務(wù)的不符引起業(yè)主強烈不滿(mǎn)。
此外，物業(yè)管理還存在“先天不足”現象，由于建管銜接不好，一些在規劃設計、建設階段遺留下的問(wèn)題仍給物業(yè)管理企業(yè)造成困擾。
4.物業(yè)管理的核心競爭力較弱。
物業(yè)管理企業(yè)競爭力不強主要表現在以下幾個(gè)方面:①隊伍素質(zhì)良萎不齊。
由于物業(yè)管理在我國屬于新興行業(yè)，相對缺少人才儲備，從業(yè)人員隊伍建設跟不上行業(yè)發(fā)展的需要，其中表現最為突出的是缺乏稱(chēng)職的職業(yè)經(jīng)理人，而現有某些管理人員與其擔負的責任不相適應，專(zhuān)業(yè)人員的技能培訓也跟不上行業(yè)的需要。
�、诜⻊�(wù)理念的缺乏。
其主要原因是這類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)多是從計劃經(jīng)濟體制下的傳統房屋管理機構轉化過(guò)來(lái)的，他們己習慣于行政命令式的管理，缺乏為業(yè)主主動(dòng)服務(wù)的理念。
�、廴狈﹂L(cháng)遠戰略眼光。
部分物業(yè)管理企業(yè)滿(mǎn)足于眼前的既得利益，甚至不惜以自己的口碑和公眾形象為代價(jià)，以損害業(yè)主的利益方式在短期內獲得了利益，但是以長(cháng)遠的眼光來(lái)看，卻是自掘墳墓的魯莽行為。
�、芮啡睂�(zhuān)業(yè)技術(shù)能力。
�、輨�(chuàng )新意識不足。
物管企業(yè)不能深入探索業(yè)主的潛在需求，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
�、奕狈ζ放埔庾R。
我國物業(yè)管理品牌的核心競爭力較差。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量急需提高，服務(wù)的穩定性也有待于增強，
5.物業(yè)管理的健全進(jìn)入與退出機制不科學(xué)。
在物業(yè)管理行業(yè)，國際上普遍采取市場(chǎng)化運作的做法，這也是我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。
市場(chǎng)化運作是指業(yè)主與物業(yè)管理公司之間可以用招標、投標等市場(chǎng)化的手段，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂，而物業(yè)管理公司進(jìn)入或退出是由關(guān)系雙方?jīng)Q定的。
然而物業(yè)管理公司進(jìn)入和退出卻是實(shí)踐中的一大難題。
三、我國物業(yè)管理在未來(lái)發(fā)展的著(zhù)眼點(diǎn)分析
首先是從市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的角度看，物業(yè)管理應該與市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢相結合，物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，就是以經(jīng)過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭來(lái)達到買(mǎi)賣(mài)雙方等價(jià)交換的目的為主要特征。
所以，物業(yè)管理得以生存和發(fā)展是以競爭為根本的。
在物業(yè)管理市場(chǎng)上，正是由于眾多物業(yè)管理公司之間存在競爭，業(yè)主可以較為自由地根據實(shí)際情況對物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇。
聘用和改聘對物業(yè)管理公司具有明顯的激勵約束作用。
一般而講，業(yè)主主要通過(guò)考察某家物業(yè)管理公司過(guò)去的業(yè)績(jì)，決定是否聘用。
因此，隨著(zhù)市場(chǎng)競爭壓力的增大，物業(yè)管理公司越來(lái)越重視其公眾形象。
政府及行業(yè)主管部門(mén)要充分引進(jìn)物業(yè)管理競爭機制，要進(jìn)一步推動(dòng)在市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)、公平競爭原則的實(shí)行，物業(yè)市場(chǎng)的培育和成長(cháng)得以推進(jìn)。
其次是從人本思想的角度考慮，加快物業(yè)管理的人員的素質(zhì)，建設高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。
物業(yè)管理隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展呈快速發(fā)展之勢。
而物業(yè)管理行業(yè)隊伍與現實(shí)發(fā)展的需要存在明顯的不適應。
例如:由于服務(wù)理念的落后、物業(yè)管理機構的不健全、從業(yè)人員素質(zhì)的參差不齊導致物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到了嚴重制約。
立即加強對物業(yè)管理行業(yè)隊伍的建設，從而全面提升物業(yè)管理工作水平，這項任務(wù)迫在眉睫。
對于職業(yè)經(jīng)理人隊伍的建立，隨著(zhù)物業(yè)管理師注冊考試在全國展開(kāi)。
還應當在物業(yè)管理過(guò)程中鼓勵物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員提高其從業(yè)能力，并對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的基本職責加以明確，在遵守相關(guān)法律法規及職業(yè)道德等方面予以要求，此外，還應建立一支具有良好職業(yè)精神又具備熟練專(zhuān)業(yè)技能的員工隊伍，推動(dòng)物管企業(yè)關(guān)鍵崗位和基層員工技能的專(zhuān)業(yè)化，從而適應行業(yè)的快速發(fā)展。
參考文獻：
[1]宋建陽(yáng)。物業(yè)管理概論.廣東.華南理工大學(xué)出版社.2004，3，
物業(yè)管理發(fā)展的研究【2】
摘 要：一個(gè)地區的物業(yè)管理水平高，不僅會(huì )使百姓的幸福指數大大提高，而且有利于當地和諧社會(huì )的構建;反之不僅會(huì )影響百姓的安居樂(lè )業(yè)，甚至會(huì )引發(fā)群體性事件，造成社會(huì )不和諧因素。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;溝通;前期介入
在社區建設中，物業(yè)管理工作是社區管理和社區服務(wù)工作的重要內容。
社區是社會(huì )的構成單位，是社會(huì )的窗口和縮影，建設和諧社區是構建和諧社會(huì )的一項基礎工作。
物業(yè)管理貼近社區居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)企業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對社區兩個(gè)文明建設具有重要影響。
因此，如何協(xié)調物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對于建設和諧社區推動(dòng)社會(huì )的和諧發(fā)展具有重要意義。
一、物業(yè)管理存在的問(wèn)題
1. 業(yè)主管理委員發(fā)揮作用有限
按照有關(guān)法規，業(yè)主管理委員會(huì )應該是物業(yè)小區內的最高權力機構，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會(huì )之委托和聘用從事管理工作的。
可實(shí)際上，一方面許多物業(yè)管理公司未受業(yè)主管理委員會(huì )的委托開(kāi)展工作，業(yè)主管理委員會(huì )即使對物業(yè)管理不滿(mǎn)意也很難另?yè)Q物業(yè)管理公司;另一方面許多業(yè)主管理委員會(huì )存在選舉不透明、不能定期召開(kāi)業(yè)主會(huì )議、不能代表廣大業(yè)主愿意等問(wèn)題。
2、物業(yè)管理費糾紛
據了解，各小區存在或多或少的長(cháng)期不交物業(yè)費的業(yè)主，業(yè)主拒交物業(yè)管理費的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區臟、亂、差;供暖、供熱水溫度低;小區內存在業(yè)主車(chē)輛丟失現象和配套設施不完備等。
而大量居民的不交費，導致了物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水平。
3、物業(yè)和業(yè)主缺乏溝通
由于許多物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，甚至發(fā)生沖突。
一些物業(yè)管理公司在沒(méi)有辦法的情況下，只好以停水停電來(lái)催交費用，但往往導致矛盾加劇。
4、管理責任界定不清引發(fā)矛盾
有關(guān)法規規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護責任。
可實(shí)際上，物業(yè)企業(yè)無(wú)償為有關(guān)部門(mén)代收代繳相關(guān)費用，小區內諸如水、電、暖等公共設施的維護都被推到物業(yè)公司的身上，使業(yè)主把一些應由相關(guān)部門(mén)、社區和開(kāi)發(fā)商承擔的責任等誤認為是物業(yè)管理的范疇，使物業(yè)企業(yè)陷入被動(dòng)。
二、建議解決辦法
針對當前住宅小區物業(yè)管理工作中存在的主要問(wèn)題，提出以下建議：
1、加強物業(yè)管理的宣傳
一是要物業(yè)管理公司樹(shù)立努力為業(yè)主服務(wù)的意識，這樣才能從企業(yè)內部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內在動(dòng)力。
二是要引導物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。
三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù)，增強業(yè)主的自覺(jué)維權意識。
四是要加強物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內容、服務(wù)標準都要在小區內的布告欄內張貼。
五是加強物業(yè)收費的宣傳工作。
2、制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監督管理辦法
應針對物業(yè)企業(yè)所管理的項目是否簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案，是否建立企業(yè)投訴受理分級管理制度，物業(yè)項目是否制作物業(yè)投訴受理公示牌，是否向業(yè)主委員會(huì )或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設施和資料，企業(yè)是否按規定收取物業(yè)服務(wù)費用等，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監督管理辦法，管理部門(mén)隨時(shí)對其進(jìn)行監督考評。
對整改仍不合格的企業(yè)進(jìn)行通報，并記入企業(yè)不良信息檔案，情節嚴重的依據相關(guān)法規給予處罰，直至吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
3、加強從業(yè)人員的管理工作
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和服務(wù)意識取決于企業(yè)中每一個(gè)員工的服務(wù)水平和服務(wù)意識，因此在行業(yè)管理工作中不但要加強對物業(yè)服務(wù)管理，更要采取多種手段提升物業(yè)從業(yè)人員的綜合技能以及服務(wù)水平。
如對從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)培訓、日常管理，嚴格控制行業(yè)從業(yè)人員準入，通過(guò)宣傳物業(yè)管理行業(yè)先進(jìn)人物和事跡提升物業(yè)管理行業(yè)的榮譽(yù)感，強化物業(yè)管理行業(yè)凝聚力和吸引力。
4、加大舊有住宅小區的改造建設
舊有住宅小區是城市建設中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的延伸，為保證政府資源分配的公平性，以及城市建設水平的整體提高，應根據本地區發(fā)展狀況，有計劃、有步驟積極推進(jìn)舊有物業(yè)項目的綜合整治工作。
5、充分發(fā)揮業(yè)委員會(huì )的作用
應依法成立業(yè)主委員會(huì )，保障業(yè)主委員會(huì )的職權，為業(yè)主委員會(huì )行使職權、維護業(yè)主利益提供方便。
業(yè)主委員會(huì )應當由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，根據法律、法規的規定行使職權，對于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應及時(shí)予以審查、監督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)應及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權益。
6、有關(guān)部門(mén)應該加強指導和管理。
房管、社區、辦事處等有關(guān)部門(mén)應加大管理，指導業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂等價(jià)有償、誠實(shí)信用的物業(yè)管理合同;監督業(yè)主委員的選舉合法性;跟蹤檢查物業(yè)企業(yè)日常的物業(yè)管理服務(wù)水平和收費;協(xié)調物業(yè)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì )、開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系。
7、推廣物業(yè)管理前期介入制度
在傳統意識中，國內常常把物業(yè)開(kāi)發(fā)看成是開(kāi)發(fā)商、設計院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開(kāi)始的，似乎開(kāi)發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無(wú)關(guān)。
隨著(zhù)對物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內人士普遍認為物業(yè)管理介入的時(shí)間越早越好。
介入立項決策、規劃設計、施工安裝、竣工驗收各個(gè)環(huán)節的管理工作，有利之處在于規劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，避免或減少物業(yè)管理中的“先天不足”現象。
以上看法和建議，物業(yè)管理是涉及千家萬(wàn)戶(hù)的一項系統的復雜的工程。
一個(gè)地區的物業(yè)管理水平高，不僅會(huì )使百姓的幸福指數大大提高，而且有利于當地和諧社會(huì )的構建;反之不僅會(huì )影響百姓的安居樂(lè )業(yè)，甚至會(huì )引發(fā)群體性事件，造成社會(huì )不和諧因素。
由此可見(jiàn)，物業(yè)管理是個(gè)社會(huì )性問(wèn)題，需要包括政府、有關(guān)部門(mén)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主在內的全社會(huì )長(cháng)期不懈的努力，只有這樣物業(yè)管理工作才會(huì )步入良性發(fā)展軌道，既造福百姓生活，又對當地經(jīng)濟社會(huì )又好又快發(fā)展起到強有力的助推作用。
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