作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應用論文
作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應用論文【1】
【摘要】 作業(yè)成本法作為現代企業(yè)管理工具已經(jīng)被很多的企業(yè)應用，它對間接費用的分配能夠使成本核算更加準確，也使得成本管理更加的精細化。
物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，可以考慮使用作業(yè)成本管理法來(lái)提升企業(yè)成本管理的管理水平，提升企業(yè)經(jīng)濟效益。
【關(guān)鍵詞】 作業(yè)成本法 物業(yè) 管理
一、作業(yè)成本法相關(guān)理論
作業(yè)成本法是一種以作業(yè)為基礎的成本的核算方法和管理制度，在作業(yè)成本法核算中涉及到資源、成本對象、作業(yè)、作業(yè)中心、作業(yè)動(dòng)因、作業(yè)成本庫等概念。
作業(yè)成本法的基本原理是產(chǎn)品會(huì )消耗作業(yè)，而作業(yè)會(huì )消耗資源;生產(chǎn)會(huì )導致作業(yè)的發(fā)生，作業(yè)會(huì )導致成本的產(chǎn)生。
在作業(yè)成本法下，成本的計算可以分為以下幾個(gè)步驟：第一，界定作業(yè)并建立作業(yè)中心;第二，界定出各類(lèi)資源的耗費;第三，選擇資源動(dòng)因，將資源追加到作業(yè)中心，形成作業(yè)成本庫;第四，選擇作業(yè)動(dòng)因，把作業(yè)成本庫中的費用分配到成本對象。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理理論
1、物業(yè)管理的起源及業(yè)務(wù)特征
物業(yè)管理從廣義上來(lái)說(shuō)就是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù);從狹義上來(lái)說(shuō)物業(yè)管理就是物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，維護特定房屋所處區域內的配套設施、環(huán)境衛生和公共秩序的活動(dòng)。
伴隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司在八十年代在我國出現，并逐漸由沿海城市向內地擴展，到了新世紀后，物業(yè)管理行業(yè)也逐步走向了法律化、規�；�、市場(chǎng)化。
物業(yè)管理企業(yè)向客戶(hù)提供多功能、全方位的服務(wù)，涉及的服務(wù)范圍較廣，如果按業(yè)務(wù)種類(lèi)不同可分為：環(huán)境衛生管理、治安消防管理、設施設備管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其他公共管理等。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供上述服務(wù)，給業(yè)主帶來(lái)舒適感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：綜合性和公共性、生產(chǎn)和消費的不可分性、無(wú)形性、連續性和多樣性。
2、物業(yè)服務(wù)成本的構成及特點(diǎn)
物業(yè)管理企業(yè)提供的是無(wú)形服務(wù)，但同樣需要消耗成本資源，從成本構成情況來(lái)看，物業(yè)企業(yè)的成本費用主要包括：管理及服務(wù)人員的薪資、物業(yè)清潔服務(wù)衛生費、物業(yè)園區綠化養護費、物業(yè)管理區域公共設施維修維護費、治安消防秩序維護費、國家法定稅費、物業(yè)公共責任險等。
物業(yè)管理的工作項目較多、程序也較為復雜，物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本體現出了服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，即服務(wù)收入很難和某項成本費用直接相關(guān)，其特點(diǎn)也可概括為：成本構成點(diǎn)多、間接費用比例上升且成本動(dòng)因不同、勞動(dòng)密集使得人工費用占總成本比例較大、固定成本比例高。
3、物業(yè)企業(yè)成本管理方法
物業(yè)成本管理方法是企業(yè)計劃、協(xié)調、控制各項成本費用時(shí)使用的手段，其目的是為了降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
成本管理方法包括：成本預測、成本決策、成本預算、成本核算、成本控制等。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本管理系統構建
1、物業(yè)企業(yè)應用作業(yè)成本法的必要性及可行性
服務(wù)行業(yè)很少有專(zhuān)利產(chǎn)品，所以其產(chǎn)品本身是很容易被復制的，這就使得成本費用控制成了服務(wù)行業(yè)競爭的關(guān)鍵環(huán)節。
目前，物業(yè)企業(yè)在成本費用管理長(cháng)普遍存在一些問(wèn)題，可以概括為：物業(yè)服務(wù)成本核算觀(guān)念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式過(guò)于簡(jiǎn)單粗放、成本管理不利于物業(yè)企業(yè)貫徹盈利性原則等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理市場(chǎng)的競爭越來(lái)越激烈，人工費用的上漲和業(yè)主需求的不斷提高，更是給物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了極大的經(jīng)營(yíng)壓力。
此外，在物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本不斷增加的情況下，物業(yè)服務(wù)費提價(jià)卻困難重重，這使得企業(yè)的利潤不斷的降低。
在外部市場(chǎng)競爭和內部成本上升的雙重壓力下，企業(yè)必須努力控制成本費用，同時(shí)尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。
第一，企業(yè)要做好常規服務(wù)，改進(jìn)作業(yè)流程，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報;第二，企業(yè)要降低管理成本，將綠化、保潔、設備維修外包給更專(zhuān)業(yè)的公司，充分利用社會(huì )化分工;第三，物業(yè)企業(yè)要開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)思路，提供差別化服務(wù)。
作業(yè)成本法主要應用在制造業(yè)，而且取得了顯著(zhù)的效果，但從物業(yè)企業(yè)服務(wù)特點(diǎn)來(lái)看也基本具備了實(shí)施作業(yè)成本管理的要求：第一，物業(yè)企業(yè)的間接費用在總成本中的比例較高;第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)個(gè)性化服務(wù)較多;第三，物業(yè)企業(yè)的信息化水平在不斷提高。
2、物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統構建
物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統構建應該遵循以下一些基本原則：成本效益原則、穩定與發(fā)展的原則、易理解操作的原則等。
物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理體系的管理主體是物業(yè)企業(yè)，管理對象是物業(yè)服務(wù)過(guò)程，成本管理工作應該做到目標明確、業(yè)績(jì)考核、進(jìn)行調節。
傳統的成本管理重點(diǎn)集中在生產(chǎn)成本，從物業(yè)管理企業(yè)來(lái)看就是重點(diǎn)把控服務(wù)過(guò)程中各種資源的消耗，而作業(yè)成本管理是傳統成本管理的拓展，其控制內容包括：物業(yè)企業(yè)規模的確定、物業(yè)管理處的設立、物業(yè)資質(zhì)的定位、各個(gè)作業(yè)中心的控制等。
物業(yè)管理系統是為了滿(mǎn)足客戶(hù)需求而形成物業(yè)作業(yè)集合，集合中的每個(gè)作業(yè)都在作業(yè)過(guò)程中消耗一定的資源，并產(chǎn)出相應的價(jià)值。
基于作業(yè)的物業(yè)成本管理系統將作業(yè)目標和成本目標有機的結合在一起，目標成本指標按作業(yè)鏈層層分解給各部門(mén)、各環(huán)節，最終實(shí)現降低和優(yōu)化成本的目的。
基于作業(yè)的物業(yè)成本管理體系由作業(yè)分析、標準作業(yè)成本、作業(yè)預算、作業(yè)成本差異分析、作業(yè)成本控制、績(jì)效評價(jià)、作業(yè)優(yōu)化等環(huán)節構成。
物業(yè)作業(yè)成本管理體系將作業(yè)成本法和目標成本有效結合，其具體技術(shù)路線(xiàn)為：第一，明確物業(yè)成本管理的具體目標;第二，監督物業(yè)成本的形成;第三，通過(guò)績(jì)效考評及時(shí)糾正偏差。
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預算
只有將物業(yè)企業(yè)整個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行透徹的作業(yè)分析，制作出的成本管理目標才能夠具有合理性。
第一，分析必要的作業(yè)，分析的目的是在成本發(fā)生前就消除不必要的支出，必要作業(yè)指的是作業(yè)對客戶(hù)來(lái)說(shuō)是必要的，或者作業(yè)對物業(yè)企業(yè)是必要的，除此兩項之外則都是不必要的;第二，分析重點(diǎn)作業(yè)，重點(diǎn)作業(yè)就是以組織存在為目的的中心作業(yè)，根據重要性原則要對重要作業(yè)進(jìn)行細致的分析;第三，分析增值作業(yè)，增值作業(yè)是因給客戶(hù)帶來(lái)附加值，從而增加企業(yè)利潤的作業(yè)，物業(yè)企業(yè)應分析作業(yè)的增值性，消除不增值作業(yè);第四，分析作業(yè)的有效性，效率性和增值性是一個(gè)事物的兩方面，物業(yè)企業(yè)對作業(yè)的執行情況可從作業(yè)效率、作業(yè)時(shí)間、作業(yè)質(zhì)量等方面進(jìn)行判斷。
物業(yè)企業(yè)作業(yè)預算使實(shí)際成本與計劃成本之間具有可比性，能夠將物業(yè)成本控制落到實(shí)處。
作業(yè)預算編制的具體步驟包括：確定好預算目標、作業(yè)分析與流程優(yōu)化、確定合適的物業(yè)作業(yè)量計量單位、確定作業(yè)消耗率與作業(yè)量、確定資源消耗率與資源需求量、預算資源需求成本與服務(wù)成本等。
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算
1、成本核算要素
物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算要素包括：第一，成本核算對象，物業(yè)管理是一種以合同為中介的信托管理，物業(yè)企業(yè)的收入使以物業(yè)合同為對象，那么將服務(wù)合同作為成本對象，則與收入的口徑是一致的;第二，成本核算期間，物業(yè)企業(yè)是依據合同簽訂的時(shí)間為業(yè)主提供服務(wù)的，將營(yíng)運周期作為成本核算期間較為合適;第三，成本核算范圍，物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中，為業(yè)主提供維修、管理等服務(wù)發(fā)生的各項支出，都應該計入成本費用;第四，成本核算項目，通常來(lái)說(shuō)物業(yè)企業(yè)的成本核算項目主要包括人工費、辦公費、設備維護費、保安費、保潔費、綠化費等。
2、成本核算模型
首先，要實(shí)施作業(yè)成本法就需要對物業(yè)企業(yè)作業(yè)進(jìn)行合理的界定，物業(yè)企業(yè)一般設立經(jīng)營(yíng)部、財務(wù)部、品質(zhì)部、客服部、行政人事部、工程維修部等部門(mén)來(lái)保證企業(yè)的運轉，以及為業(yè)主提供服務(wù)。
確認物業(yè)企業(yè)的主要生產(chǎn)流程，可劃分為綜合管理、共用部分及共用設施設備日常運行維護、清潔衛生、園林綠化、公共秩序維護等，每個(gè)流程又可以劃分為不同的子流程，例如共用設施設備日常運行維護就可分為日常檢查、定期保養、定期維護等流程。
企業(yè)對作業(yè)流程進(jìn)行界定后，要找出耗用資源較多的活動(dòng)，繼而優(yōu)化流程，降低成本。
其次，作業(yè)確認之后就要衡量各作業(yè)消耗的資源，作業(yè)成本法不改變資源消耗的總額，只改變資源成本總額在各成本對象之間的分配比例。
物業(yè)企業(yè)消耗的資源項目主要包括：人力資源成本、能耗費用、材料費、業(yè)務(wù)費、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊等。
再次，作業(yè)成本法核算下與某項作業(yè)相關(guān)的資源應直接計入該作業(yè)，如存在一資源支持多作業(yè)的情況，應該依據該資源的使用動(dòng)因將其分配到各相關(guān)作業(yè)中去。
在將資源耗費歸集到作業(yè)成本庫的過(guò)程中，應依據成本效益原則、充分性原則、相關(guān)性原則及重要性原則，在不失精確度和節約成本的前提下對相關(guān)成本動(dòng)因進(jìn)行選擇。
資源分配也要包括歸集各成本庫費用、計算資源動(dòng)因率兩個(gè)步驟。
最后，作業(yè)動(dòng)因是作業(yè)成本發(fā)生的原因，作業(yè)動(dòng)因的確定非常重要，一旦出現判斷失誤就會(huì )出現成本扭曲的情況。
選擇成本動(dòng)因要考慮數據取得難易程度、作業(yè)實(shí)際消耗量與成本動(dòng)因分配消耗量之間的相關(guān)性、成本動(dòng)因導致的行為后果等因素。
確定作業(yè)動(dòng)因后，即可依據成本動(dòng)因率等公式將作業(yè)成本庫中的作業(yè)成本，分配給各個(gè)成本計算對象。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本控制及績(jì)效評價(jià)
1、標準作業(yè)成本
標準成本是為每個(gè)單位作業(yè)設立的，反映的是單位作業(yè)成本耗費，它是進(jìn)行成本控制的基礎。
物業(yè)企業(yè)在制定標準成本時(shí)應該遵循可行性、有效性、相關(guān)性、真實(shí)性、成本效益性及可控性等基本原則。
物業(yè)企業(yè)的作業(yè)項繁多，如果給全部作業(yè)項均制定標準作業(yè)成本，會(huì )耗費企業(yè)大量的精力，也會(huì )使管理效率降低，所以制定標準作業(yè)成本應以是否增加客戶(hù)價(jià)值為基準，不增值的作業(yè)如稅費、資產(chǎn)減值損失、財務(wù)費用等費用，雖然其影響利潤，但這些費用的支出具有客觀(guān)強制性，所以其成本標準為零。
以作業(yè)為對象的物業(yè)增值作業(yè)成本計算公式為：增值作業(yè)標準成本=標準固定成本+標準變動(dòng)成本。
2、作業(yè)成本差異計算及分析
通過(guò)作業(yè)成本差異分析，企業(yè)才能夠進(jìn)行有效的成本控制和成本改善，標準作業(yè)成本差異是指實(shí)際成本和標準作業(yè)成本之間的差異。
完成作業(yè)成本差異分析步驟如下：計算差異數額――尋找差異原因――判斷差異責任――采取改進(jìn)措施。
因物業(yè)企業(yè)標準作業(yè)成本是分變動(dòng)成本、固定成本及混合成本分別制定的，所以其作業(yè)成本差異可分為變動(dòng)作業(yè)成本差異和固定作業(yè)成本差異。
變動(dòng)作業(yè)成本差異計算公式為：變動(dòng)成本作業(yè)差異=(實(shí)際單位變動(dòng)作業(yè)成本*實(shí)際作業(yè)量)-(標準單位變動(dòng)成本*標準作業(yè)量);固定成本作業(yè)差異=(實(shí)際單位固定作業(yè)成本*實(shí)際作業(yè)量)-(標準單位固定成本*標準作業(yè)量)。
3、績(jì)效評價(jià)及作業(yè)優(yōu)化
績(jì)效評價(jià)能夠提高工作效率、改善服務(wù)質(zhì)量，是物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理的必備工具。
物業(yè)企業(yè)進(jìn)行績(jì)效評價(jià)應關(guān)注兩個(gè)方面：第一，根據評價(jià)結果對過(guò)去的業(yè)績(jì)情況進(jìn)行獎罰;第二，根據過(guò)去的業(yè)績(jì)分析未來(lái)的作業(yè)取向。
物業(yè)作業(yè)成本管理的最終目的是要通過(guò)作業(yè)成本預算、作業(yè)成本核算、成本績(jì)效評價(jià)等手段，實(shí)現企業(yè)作業(yè)成本的全面優(yōu)化。
作業(yè)改進(jìn)常見(jiàn)的方式包括：第一，作業(yè)消除，例如：制定完善的采購計劃可以消除部分倉儲作業(yè)、選擇優(yōu)秀的設備供應商可消除部分維修作業(yè)、聘用高素質(zhì)的管理人才可以消除因決策失誤引起的不必要作業(yè)等;第二，作業(yè)選擇，每一個(gè)產(chǎn)品設計都有不同的作業(yè)及成本，通過(guò)比較不同的作業(yè)成本來(lái)選擇成本效益最好的作業(yè);第三，作業(yè)減低，改善必要的作業(yè)效率，改善在短期內無(wú)法消除的無(wú)效作業(yè);第四，作業(yè)分享，利用規模經(jīng)濟提高相應物業(yè)作業(yè)的效率。
【參考文獻】
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[2] 林昆明：降低物業(yè)成本管理的三個(gè)途徑[J].城市開(kāi)發(fā)(物業(yè)管理)，2009(3).
作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應用論文【2】
摘要：當前以產(chǎn)品為成本對象的傳統管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的成本管理的需求。
本文提出了運用作業(yè)成本法優(yōu)化作業(yè)流程，進(jìn)行作業(yè)成本管理的觀(guān)點(diǎn)，通過(guò)設計作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應用的實(shí)施模式并結合案例研究，探索作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng )新應用，以期為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理構建一個(gè)更加科學(xué)合理的方法體系。
關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法 物業(yè)管理 成本管理
目前我國物業(yè)管理收費一般按照政府指導價(jià)結合市場(chǎng)競爭機制來(lái)制定收費價(jià)格，受政府管制的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競爭環(huán)境下，物業(yè)管理收費價(jià)格上調空間不大，由于人工成本等物業(yè)管理成本在逐年增長(cháng)，籠統地以產(chǎn)品為成本對象的傳統管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理的成本管理需求，而物業(yè)管理行業(yè)本身就是一個(gè)微利行業(yè)，如果希望持續性發(fā)展，必須對成本進(jìn)行精細化管理，盡量減少或消除不增值作業(yè)、增加增值作業(yè)，挖掘新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，而作業(yè)成本法正是最好的選擇。
一、作業(yè)成本法的發(fā)展
20世紀80年代，隨著(zhù)以MRPⅡ為核心的管理信息系統的廣泛應用，以及計算機集成制造系統(CIMS)的興起，直接人工費用普遍減少，間接成本相對增加，明顯突破了傳統成本法中“直接成本比例較大”的假定。
美國實(shí)業(yè)界普遍感到產(chǎn)品成本信息與現實(shí)脫節。
在此背景下，大批西方會(huì )計學(xué)者開(kāi)始對傳統的成本會(huì )計系統進(jìn)行全面的反思。
美國的卡普蘭與約翰遜兩位教授合作出版了轟動(dòng)西方會(huì )計學(xué)界的專(zhuān)著(zhù)《相關(guān)性消失：管理會(huì )計的興衰》。
卡普蘭和約翰遜認為：伴隨著(zhù)競爭的加劇，技術(shù)的尖端化和管理上適時(shí)制的應用，傳統成本會(huì )計系統和管理會(huì )計系統與“決策有用性目標”的相關(guān)性越來(lái)越差，新的管理會(huì )計系統既要提供“過(guò)程式控制信息”，又要提供創(chuàng )造價(jià)值的“戰略性獲利能力信息”，作業(yè)成本法應運而生。
作業(yè)成本法在行業(yè)領(lǐng)域應用方面，也由最初的制造行業(yè)擴展到保險、銀行、物業(yè)管理、零售、鐵道運輸、醫療衛生等服務(wù)行業(yè)。
例如ABC成功地應用于數據服務(wù)公司(Data Services，Inc.)、AT&T公司、消防基金公司(Fireman's Fund)、美國快遞公司(American Express)、海軍供給司令部等。
二、作業(yè)成本法的原理
作業(yè)成本法是以作業(yè)為基礎，設立作業(yè)中心，根據資源動(dòng)因進(jìn)行資源歸集，形成作業(yè)成本庫，然后再根據作業(yè)動(dòng)因，把作業(yè)成本精確地分配到最終成本對象，通過(guò)成本動(dòng)因找出增值作業(yè)和不增值作業(yè)的原因，從而減少或消除不增值活動(dòng)而不增加過(guò)多的成本，作業(yè)成本法的目的在于作業(yè)成本管理，是以提高客戶(hù)價(jià)值、增加企業(yè)利潤為目的的新型集中化管理方法。
三、作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的應用設計模式
為了使本文的研究對大部分物業(yè)管理企業(yè)都具有參考價(jià)值，本文所研究的成本主要指大多數物企業(yè)經(jīng)常發(fā)生的物業(yè)管理成本，詳見(jiàn)圖1。
四、作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應用的案例研究
(一)本文選擇該案例研究目的
本文選取上海市Z物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該公司)作為案例研究對象，是出于以下考慮：
1.上海是中國房地產(chǎn)發(fā)展的前沿城市之一，物業(yè)管理總體比較先進(jìn)。
該公司成立于1998年6月，是一家從事高檔物業(yè)管理及物業(yè)咨詢(xún)的企業(yè)，具有全國物業(yè)管理一級資質(zhì)，年度物業(yè)管理面積在100萬(wàn)平方米以上，物業(yè)管理類(lèi)型多樣，涉及多層、小高層、別墅、商鋪、會(huì )所等，目前使用了物管費收繳ERP軟件、財務(wù)金蝶EAS軟件等集成系統軟件，物業(yè)管理經(jīng)驗豐富。
2.本文通過(guò)設計作業(yè)成本模式在該公司的應用，論證了作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應用的可行性和科學(xué)性，以期改善該行業(yè)的成本管理方式，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康快速發(fā)展。
(二)作業(yè)成本法在該公司的具體應用
本文選取該公司2012年度兩個(gè)比較有代表性的物業(yè)管理小區為研究對象，這兩個(gè)小區為上海市松江區九亭鎮的甲乙兩個(gè)相鄰小區，具體情況如下：
甲小區為九亭花園，管理面積為46.51萬(wàn)平方米，全部為多層，物管費標準為0.9元/平方米/月，綠化率為35%，容積率為1.2。
乙小區為上海弄里人家，管理面積為15.17萬(wàn)平方米，其中：別墅為4.77萬(wàn)平方米，物管費標準為2元/平方米/月，綠化率為41%，容積率為0.7;小高層為10.4萬(wàn)平方米，物管費標準為1.7元/平方米/月，綠化率為32%，容積率為2。
在客戶(hù)維系中，因為甲小區創(chuàng )造的收入高于乙小區，因此公司領(lǐng)導初步認為應重點(diǎn)對小區規模較大、物管費收入較高的甲小區投入更多的資源加以重點(diǎn)維護，現運用作業(yè)成本法對該公司2012年度管理的甲乙兩個(gè)小區進(jìn)行成本測算和效益分析。
1.劃分作業(yè)中心
主要作業(yè)中心有：保安部、保潔部、綠化部、工程管理部和客戶(hù)服務(wù)部等。
2.明確各項作業(yè)活動(dòng)耗費的資源(數據來(lái)源于公司ERP系統，詳見(jiàn)表1)
3.分步計算甲乙小區的作業(yè)成本
第一步，根據作業(yè)成本動(dòng)因，確認間接成本作業(yè)動(dòng)因分配率，詳見(jiàn)表2。
第二步，根據作業(yè)動(dòng)因分配率分配間接成本，詳見(jiàn)表3。
第三步，計算甲乙小區總物業(yè)管理成本，直接成本直接計入，間接成本根據成本動(dòng)因分配計入，詳見(jiàn)表4。
從以上計入方式來(lái)看，第一種是屬于直接成本，第二種是按照作業(yè)動(dòng)因分配計入的成本，本文設計的作業(yè)成本應用模式與作業(yè)成本法的理論不謀而合，充分驗證了作業(yè)成本法在物管行業(yè)應用的可行性。
4.作業(yè)成效分析(詳見(jiàn)圖2)
從以上測算數據可以看出，甲小區物業(yè)管理收入502.31萬(wàn)元，物業(yè)管理成本453.47萬(wàn)元，毛利48.84萬(wàn)元，毛利率9.72%;乙小區物業(yè)管理收入326.34萬(wàn)元，物業(yè)管理成本268.02萬(wàn)元，毛利58.62萬(wàn)元，毛利率17.95%。
公司領(lǐng)導初步認為應重點(diǎn)維護規模大、物管費收入高的甲小區的決策是不恰當的，應重點(diǎn)維護收入質(zhì)量較高的乙小區，對甲小區的管理應采取的措施：降本增效。
(三)作業(yè)成本管理
當作業(yè)成本小組把2012年公司經(jīng)營(yíng)數據和作業(yè)分析提交給公司決策層后，領(lǐng)導決定從2013年1月份開(kāi)始進(jìn)行作業(yè)改進(jìn)。
1.保安中心作業(yè)改進(jìn)措施
通過(guò)作業(yè)成本追蹤分析，發(fā)現該公司保安中心人工成本比較高，甲小區監控設備老化，保安人數較多，人浮于事比較嚴重，該公司領(lǐng)導研究決定投入90萬(wàn)元升級電子監控設備，按照平均年限法分3年計提折舊，殘值率為0，每年的折舊費增加30萬(wàn)元。
監控中心設備升級后，保安中心通過(guò)監控中心既可以及時(shí)發(fā)現、解決小區里面發(fā)生的異常情況，還可以減少20個(gè)保安人員，相應的可減少的人員工資和社保費等人工成本45萬(wàn)元，每年可以新增加利潤15萬(wàn)元。
2.保潔中心作業(yè)改進(jìn)措施
該公司保潔中心負責兩方面的工作：(1)負責小區公共區域的清潔衛生、垃圾清理等。
(2)根據業(yè)主的要求，可以提供按照小時(shí)計算支付的特約清潔服務(wù)，通過(guò)對該公司保潔中心的作業(yè)成本追蹤分析，發(fā)現保潔中心特約保潔服務(wù)較少，而根據客戶(hù)服務(wù)部提供的業(yè)主要求來(lái)看，業(yè)主對特約保潔服務(wù)需求較大，通過(guò)作業(yè)成本分析和改進(jìn)工作流程，該保潔中心在保證小區公共區域的清潔衛生的基礎上為業(yè)主提供特約保潔服務(wù)。
該公司2013年保潔員工人數與2012年相同，保潔中心成本變化不大;而2013年1月通過(guò)作業(yè)改進(jìn)后，向業(yè)主提供特約保潔服務(wù)增加利潤38萬(wàn)元。
五、研究結論
本文遵循從理論到實(shí)踐，以物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理成本為研究對象，構建了較為完整的物業(yè)管理企業(yè)應用作業(yè)成本法的實(shí)施模式，從新的視角來(lái)分析和應用作業(yè)成本法，并得出以下主要結論：
第一，隨著(zhù)計算機系統的普及應用，物業(yè)管理企業(yè)將作業(yè)成本法應用到自身的成本管理系統，不僅能夠提供傳統成本計算方法所無(wú)法提供的成本信息，而且對企業(yè)的成本管理深入到作業(yè)層次，通過(guò)作業(yè)動(dòng)因分析進(jìn)行作業(yè)管理，實(shí)行全程式成本管理，能夠優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)鏈和價(jià)值鏈，滿(mǎn)足企業(yè)管理層面的需要。
第二，通過(guò)作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的成功運用：確定合適的作業(yè)動(dòng)因、分配間接成本和作業(yè)分析，可以從源頭上改進(jìn)作業(yè)流程，優(yōu)化作業(yè)成本管理，提高經(jīng)濟效益。
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