物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制
物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制【1】
摘要：物業(yè)管理企業(yè)在近幾年獲得了發(fā)展，是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，但是總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數企業(yè)，在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還面臨著(zhù)危機。
多數物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在邊緣線(xiàn)上，出現上述問(wèn)題的很大一方面的原因來(lái)自于內部財務(wù)控制上的問(wèn)題。
本文僅對物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制展開(kāi)探討。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;內部財務(wù)控制
物業(yè)管理企業(yè)是近年來(lái)一個(gè)新興的行業(yè)，發(fā)展比較快，但是總的來(lái)說(shuō)，整體盈利狀況并不理想，房管部門(mén)轉變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)的難以適應市場(chǎng)競爭，虧損比較大，開(kāi)發(fā)商下附屬的物業(yè)管理企業(yè)大部分由開(kāi)發(fā)商決定，市場(chǎng)競爭意識薄弱，虧損狀況也比較大。
自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況相對較好一些，但是盈利狀況并不是非常理想。
究其原因，很大一方面就是企業(yè)內部財務(wù)控制并不完善，內部財務(wù)控制薄弱，使得企業(yè)不具備進(jìn)行激烈市場(chǎng)競爭的能力。
因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制非常重要。
一、內部財務(wù)控制制度以及物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制因素
(一)內部財務(wù)控制制度概述
內部控制包括很多方面，其中內部財務(wù)控制在內部控制中占很大作用，因為財務(wù)管理是一個(gè)企業(yè)的核心，對企業(yè)的盈虧有很大的影響。
內部財務(wù)控制是指企業(yè)為了保證企業(yè)財產(chǎn)物資的安全、完整，提高會(huì )計信息質(zhì)量，提高企業(yè)整體的盈利狀況所采用的各種方法以及措施。
科學(xué)有效的內部會(huì )計控制是企業(yè)實(shí)現經(jīng)營(yíng)目標，防止會(huì )計控制的有效手段，因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制非常重要。
物業(yè)管理企業(yè)應該改善內部會(huì )計控制環(huán)境，建立健全內部會(huì )計控制制度。
(二)物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制因素
物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，經(jīng)濟收益來(lái)自于兩個(gè)方面，一個(gè)是圍繞物業(yè)管理的工作范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，另一方面就是通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)為企業(yè)創(chuàng )造收益，物業(yè)管理企業(yè)以服務(wù)為主，因此，管理費用的開(kāi)支問(wèn)題就是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)控制面臨的最主要的問(wèn)題，物業(yè)費用的開(kāi)支要堅持對客戶(hù)負責的原則，這是物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制最主要的因素。
二、我國物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制出現的問(wèn)題
(一)在內部財務(wù)成本控制方面存在問(wèn)題
物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理目標就是物業(yè)服務(wù)以及經(jīng)營(yíng)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)就是為業(yè)主以及客戶(hù)提供有效、經(jīng)濟的服務(wù)以及維護業(yè)主的財產(chǎn)。
因此，物業(yè)管理企業(yè)就必須密切注意費用的開(kāi)支，在盡最大能力為業(yè)主提供服務(wù)的同時(shí)，有效節約成本，才能為企業(yè)創(chuàng )造利益，保證企業(yè)不陷于虧損狀態(tài)。
目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)把對外提供物業(yè)管理服務(wù)看成是一種無(wú)形產(chǎn)品，把相關(guān)物業(yè)服務(wù)功能整合起來(lái)作為成本計算對象，把企業(yè)的成本分為營(yíng)業(yè)成本和非營(yíng)業(yè)成本。
根據成本管理制度，目前我國物業(yè)管理企業(yè)一般情況下實(shí)行定額管理辦法控制成本費用，但是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費是很難計量的，因此，一般情況下物業(yè)管理企業(yè)更樂(lè )于將收支差額作為成本計劃目標，盡量壓低成本費用。
但是物業(yè)管理企業(yè)更多的是涉及的費用，在平時(shí)的賬務(wù)處理中，期間費用可以抵減損益，并不同制造費用一樣計入產(chǎn)品成本，因此，物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)方面就不能全面的顯示費用，從而造成隱含成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)區別于其它企業(yè)的地方，當然物業(yè)管理企業(yè)在內部財務(wù)控制比較薄弱的情況下，在這方面的管理也比較缺失，不利于進(jìn)行科學(xué)的物業(yè)控制，提供的財務(wù)信息也就不準確，這就不利于指導企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的決策，因為成本信息不夠準確。
而且物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)成本的管理方面只注重提供產(chǎn)品成本數量上的變化，確不能有效的指出變化的原因，這對于物業(yè)管理企業(yè)控制成本，提高企業(yè)效益都是不利的。
因此，物業(yè)管理企業(yè)應該重視成本的管理，重視期間費用的核算。
(二)物業(yè)收費標準有待明確
物業(yè)管理企業(yè)一方面是為業(yè)主提供服務(wù)，另一方面也要從中獲取利潤，因此，必須收取服務(wù)費。
如今，我國物業(yè)管理行業(yè)相對比較復雜，有的附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有的由房管部門(mén)轉變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)，有的是自主經(jīng)營(yíng)企業(yè)，總體來(lái)說(shuō)盈利狀況欠佳。
附屬的物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制相對薄弱，對于盈利的追求也不大，因此，在財務(wù)上對于物業(yè)收費方面不明確。
物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費并不能切合實(shí)際，財務(wù)部門(mén)更不能進(jìn)行調查，有的物業(yè)管理企業(yè)收費過(guò)高，居民難以承受，使得物業(yè)管理企業(yè)越發(fā)不景氣，有的物業(yè)管理企業(yè)收費標準低于成本，使得物業(yè)管理企業(yè)持續虧損經(jīng)營(yíng)難以發(fā)展，因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制非常必要，這樣才能根據實(shí)際情況健全物業(yè)管理的收費定價(jià)原則，使企業(yè)快速發(fā)展。
(三)很多物業(yè)管理企業(yè)并不能認識內部財務(wù)控制的重要性
由前面的內容可知，物業(yè)管理行業(yè)比較復雜，很多物業(yè)管理企業(yè)并未從開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)中分離出來(lái)，因此，大多數物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理的認識也就相對不足，缺乏物業(yè)管理方面的經(jīng)驗。
房管改為物業(yè)的企業(yè)對于物業(yè)管理的知識了解的也相對較少，房管單位屬于事業(yè)單位性質(zhì)，內部財務(wù)控制相對較為簡(jiǎn)單，物業(yè)管理企業(yè)雖然也不是非常復雜，但是涉及服務(wù)費方面的內容的處理還是很重要的，物業(yè)管理企業(yè)并不能深刻的認識這一點(diǎn)，造成很多企業(yè)持續虧損經(jīng)營(yíng)。
對于自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)雖然盈利狀況相對較好，對物業(yè)管理方面的了解相對較多，但是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較晚，是一個(gè)新興的朝陽(yáng)企業(yè)，一般自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)規模相對較小，如果企業(yè)想擴大規模，進(jìn)行投資融資，現實(shí)的財務(wù)體制是不能滿(mǎn)足其需要的。
因為現實(shí)的物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理體系不健全，對于投資籌資缺乏全面的財務(wù)預算，財務(wù)管理體制不完善。
因此，物業(yè)管理企業(yè)只是簡(jiǎn)單的處理內部的賬務(wù)，以服務(wù)為主，經(jīng)營(yíng)其它內容為輔，領(lǐng)導并不能加以重視，而且財務(wù)人員素質(zhì)參差，因此，對于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的發(fā)展前景是不容樂(lè )觀(guān)的。
三、加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制的建議
(一)采用合理的成本計算方法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本
物業(yè)管理企業(yè)具有自身的行業(yè)特殊性，其是以服務(wù)為主的行業(yè)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)功能就作為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理對象。
首先物業(yè)管理企業(yè)可以采用作業(yè)成本法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本。
這樣可以拓寬成本核算的范圍。
另外，可以利用作業(yè)成本法解決間接費用的問(wèn)題。
物業(yè)管理企業(yè)最主要的就是來(lái)自于服務(wù)費，這涉及到企業(yè)的收益以及成本。
物業(yè)管理企業(yè)間接費用并不是非常高，但是包含的種類(lèi)很多，項目很廣泛，因此必須對這部分費用進(jìn)行準確的分攤計入企業(yè)的成本，作業(yè)成本法可以解決這個(gè)主要的問(wèn)題，將間接費用分攤計入成本，有效解決物業(yè)管理企業(yè)的難題。
而且通過(guò)作業(yè)成本法可以對物業(yè)管理企業(yè)的成本進(jìn)行控制，良好運行企業(yè)的作業(yè)流程，為企業(yè)創(chuàng )造效益。
其次，物業(yè)管理企業(yè)可以建立有效的物業(yè)管理成本核算系統，對物業(yè)管理服務(wù)的每一個(gè)部分的投入成本進(jìn)行科學(xué)的劃分以及分析，將企業(yè)的整體作業(yè)流程理順，力爭做到效益最大，成本最低，滿(mǎn)足客戶(hù)以及業(yè)主的要求，為企業(yè)創(chuàng )造效益。
(二)要合理的制定物業(yè)管理企業(yè)的收費標準
首先，物業(yè)管理企業(yè)要建立合理的物業(yè)管理成本系統，強化物業(yè)管理企業(yè)的內部財務(wù)控制，這樣就可以清晰明了的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準。
其次，采用作業(yè)成本法可以解決物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)收費標準定價(jià)困難的問(wèn)題。
物業(yè)管理企業(yè)原有的衡量方法無(wú)法根據客戶(hù)以及產(chǎn)品品種衡量物業(yè)管理企業(yè)的收費多少問(wèn)題，采用作業(yè)成本法建立在作業(yè)流程基礎上，就可以明確的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準。
第三，物業(yè)管理企業(yè)要強化會(huì )計人員的素質(zhì)，擴大財務(wù)部門(mén)的規模，使得財務(wù)人員能夠通過(guò)其它部門(mén)的調查保證合理的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準，而且領(lǐng)導要加強對財務(wù)部門(mén)的重視，這樣才能保證財務(wù)人員從企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，綜合現狀，在成本效益原則的基礎上計算出最有利于物業(yè)管理企業(yè)以及最令客戶(hù)滿(mǎn)意的物業(yè)收費標準，從而令企業(yè)發(fā)展壯大。
(三)加強對內部財務(wù)控制的重視
上面已經(jīng)提到，大部分物業(yè)管理企業(yè)都不能獨立，要么原來(lái)從行政事業(yè)單位轉變而來(lái)，因此，物業(yè)管理企業(yè)要想發(fā)展壯大，就必須從自身的實(shí)際出發(fā)加強對物業(yè)管理企業(yè)的重視。
財務(wù)是企業(yè)的核心環(huán)節，企業(yè)要想擴大自身的規模，就必須發(fā)展壯大自身的財務(wù)隊伍。
對于附屬于建筑開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)，競爭意識比較薄弱，開(kāi)發(fā)商要加強對于物業(yè)管理企業(yè)的重視，或者從外界來(lái)看，在招標時(shí)就要將物業(yè)納入招標的過(guò)程中，這樣才能加強開(kāi)發(fā)商對于物業(yè)管理企業(yè)的重視。
另外對于從行政事業(yè)單位轉化為物業(yè)管理企業(yè)的單位，國家要注意政企分開(kāi)，要保證物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權，同時(shí)相應調低稅金以及附加稅的稅率，這對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展都是十分有利的，不僅企業(yè)要加以重視，國家也要加以重視。
第三，對于自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)，領(lǐng)導自身要加以重視，要加強財務(wù)部門(mén)的管理，保證財務(wù)部門(mén)合理處理賬務(wù)，為企業(yè)節省成本，制定收費標準，為企業(yè)創(chuàng )造效益。
四、結論
物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)相對較新的服務(wù)行業(yè)，產(chǎn)品的特殊性使企業(yè)自身具有特殊性。
面對激烈的市場(chǎng)競爭，物業(yè)管理企業(yè)成本問(wèn)題成為影響企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。
如果物業(yè)管理企業(yè)想獲得長(cháng)足的發(fā)展，就必須從改善成本管理的現狀入手，建立適應物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的新的成本模式，這就需要企業(yè)有一個(gè)完善的內部財務(wù)制度。
因此，物業(yè)企業(yè)要加強內部財務(wù)控制，根據自身經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)，進(jìn)行有效的財務(wù)分析，加強對于內部財務(wù)控制的重視，以更好地促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展壯大。
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物業(yè)管理企業(yè)加強人力成本控制【2】
摘要:物業(yè)管理企業(yè)中如何控制管理人員和一線(xiàn)員工的人力成本支出,通過(guò)合理的崗位配置,以及充分利用公司的資源,在保證工作質(zhì)量的前提下,交替管理使用降低人力成本,為企業(yè)贏(yíng)得最大的利潤。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè) 人力成本 控制
在現代物業(yè)管理企業(yè)中,隨著(zhù)人力成本的不斷提升,企業(yè)的盈利變得越來(lái)越困難,但追求經(jīng)濟效益也是物業(yè)管理企業(yè)這個(gè)經(jīng)濟組織最主要的功能之一。
物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè),人力成本在全部成本支出中占60%以上的比重。
因此,對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講,控制人力成本的支出對于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。
筆者根據多年的物業(yè)管理經(jīng)驗,認為應重點(diǎn)做好以下幾方面的工作:
一、加強管理人員人力的成本控制
物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費用主要是人力資源成本費用支出。
而在所有人力資源成本的組成中,管理人員的人力成本又占了相當大的比重,特別是中層以上部門(mén)領(lǐng)導的人力成本,千萬(wàn)不可輕視它的比重:一個(gè)部門(mén)經(jīng)理的工資,是一線(xiàn)服務(wù)層員工的幾倍;減少一個(gè)管理人員的崗位,就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費用支出。
因地制宜、合理有效地設置公司職能部門(mén),是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。
物業(yè)管理企業(yè)職能部門(mén)的職能就是控制、決策、協(xié)調、服務(wù)四大功能。
從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量,物業(yè)服務(wù)管理的全過(guò)程,90%的工作量是在管理處完成的。
因此,物業(yè)管理企業(yè)職能部門(mén)的設置,應以精干、高效為宜,部門(mén)越少、人員越精越好。
機構龐大、人員冗雜不但增加了成本,還增加了內耗,降低了管理效益。
如何科學(xué)、合理、有效地設置公司職能部門(mén)和人員崗位筆者認為,以管理“幅度”來(lái)確立機構和人員編制比較科學(xué)、合理,有效。
管理面積在600萬(wàn)平方米以?xún)鹊奈飿I(yè)管理企業(yè),總經(jīng)理的管理幅度為4～6人(含副總經(jīng)理和主要職能部門(mén)經(jīng)理);副總經(jīng)理的管理幅度為8～10人(含職能部門(mén)經(jīng)理和管理處主任);職能部門(mén)經(jīng)理的管理幅度為10～15人(本職能部門(mén)和相關(guān)事業(yè)部門(mén))。
二、完善基層服務(wù)人員人力成本的控制
物業(yè)管理行業(yè)屬勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè),科學(xué)、合理地使用人力成本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的主要方向。
如何有效地控制好基層服務(wù)人員人力成本費用?可以采用定崗定編的模式來(lái)加以控制。
一方面是科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。
根據公司管理的小區(大廈)的實(shí)際情況和本公司的管理水平定崗定編。
例如:管理面積比較大的封閉式多層小區,可按人均管理面積3500―4500平方米來(lái)核定小區管理處人員編制。
技防措施好又是封閉式高層小區,可按人均管理面積3500―5000平方米來(lái)核定管理處人員編制。
技防措施差又不是封閉式的高層小區,可按人均管理面積3000平方米來(lái)核定管理處人員編制。
面積較小的封閉式多層小區,可按人均管理面積2500平方米來(lái)核定管理處人員編制。
開(kāi)放式的小區管理難度比較大,可根據實(shí)際、具體的情況在定編人數的基礎上乘以10―20%的系數。
定編只是一個(gè)參考比較值,我們可把定編值看作是小區成本核算的邊際值,大于邊際值就會(huì )減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。
例如:某小區管理面積20萬(wàn)平方米,多層、封閉式、有兩個(gè)人員車(chē)輛出入口。
按人均3000平方米定編小區管理需要人員60人,各項服務(wù)人員全部在內。
但是,由于小區管理處主任用人把關(guān)比較嚴,嚴格按工作量定崗,特別是管理處內部管理人員,l人身兼數職,結果整個(gè)小區管理服務(wù)用了52人,比定編人數少了7人,一年增加收入近15萬(wàn)元,效益十分可觀(guān)。
可見(jiàn)嚴格地控制基層服務(wù)人員的人力成本,是物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。
三、采取邊緣化的管理以提高經(jīng)濟效益
向管理要效益是企業(yè)永恒的主題,物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)濟業(yè)務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的成本,涉及到物業(yè)管理企業(yè)的每個(gè)部門(mén)、每個(gè)單位、每個(gè)環(huán)節、每個(gè)崗位、每個(gè)個(gè)人都是一個(gè)成本形成點(diǎn)。
在物業(yè)管理行業(yè)采用邊緣化管理很有必要。
第一、采取多種措施,合理地使用資源。
例如:在物業(yè)管理服務(wù)中,用人最多的是保安服務(wù)和保潔綠化服務(wù),如何通過(guò)科學(xué)有效的管理來(lái)降低人力資本投入,就是一個(gè)值得認真研究的課題。
目前,社會(huì )上物業(yè)管理對保安、清潔、綠化服務(wù)采用兩種模式:一種是把保安、清潔、綠化承包給社會(huì )專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成;另一種是由自己公司內部的專(zhuān)業(yè)公司(部門(mén))來(lái)完成。
是承包給社會(huì )專(zhuān)業(yè)公司做好呢?還是讓自己的專(zhuān)業(yè)化公司做好?筆者認為,內部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)(由公司自己的專(zhuān)業(yè)公司完成專(zhuān)項服務(wù)),應側重專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù);外部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)(公司自己的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司對外開(kāi)拓的專(zhuān)業(yè)服務(wù)項目),應側重專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。
內部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)主要指的是:專(zhuān)業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓。
例如:保安、綠化、清潔等專(zhuān)業(yè)化服務(wù)工作,如果每個(gè)管理處都養一兩個(gè)這樣的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,工作量既不飽滿(mǎn),又會(huì )加大管理成本,得不償失。
實(shí)行公司內部專(zhuān)業(yè)化管理,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢,一個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓、專(zhuān)業(yè)技術(shù)指導、專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作,達到事半功倍的作用。
這就是內部專(zhuān)業(yè)化管理的優(yōu)勢。
清潔、綠化、保安等專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作情況如何?質(zhì)量好壞?公司只考核各個(gè)管理處,至于如何達標?如何保證服務(wù)質(zhì)量?由管理處來(lái)要求和約束專(zhuān)業(yè)部門(mén),充分發(fā)揮公司職能部門(mén)、管理處、專(zhuān)業(yè)部門(mén)等多方面的積極作用,最大限度地提高成本效益率。
第二、實(shí)施全員管理,合理開(kāi)發(fā)資源。
對小區各專(zhuān)項專(zhuān)業(yè)服務(wù),實(shí)行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開(kāi)發(fā)利用資源。
“綜合”管理的基點(diǎn)是不管哪一項專(zhuān)業(yè)服務(wù)出了問(wèn)題,日常管理責任都在管理處,都應由管理處來(lái)負責協(xié)調解決。
通過(guò)激勵手段提高員工的工作效率來(lái)降低成本。
例如:小區的日常保安巡邏工作,由管理處統籌安排(適當增加清潔工的待遇),交給保潔工來(lái)兼顧完成;保潔工在保潔過(guò)程中要不停地在自己負責的區域內巡視,完全可以兼顧保安員的巡邏職責;清潔工日積月累對責任區內的各種情況十分了解,由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會(huì )更好。
一旦出了問(wèn)題由負責治安防范的事務(wù)助理負責,由事務(wù)助理負責查找原因,提出改進(jìn)措施并監督執行。
這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(增設少量的保安巡邏機動(dòng)崗)。
一個(gè)15萬(wàn)平方米的開(kāi)放式小區,可以減少4個(gè)保安員巡邏崗位,一年就可以增加7.2萬(wàn)元的收入。
第三、巧妙調整工作時(shí)間,合理配置資源。
對專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司來(lái)講,合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。
例如:負責清潔的專(zhuān)業(yè)部門(mén),在保證與各管理處簽訂的專(zhuān)業(yè)服務(wù)合同書(shū)各項條款和服務(wù)質(zhì)量的前提下,合理地配置人力資源:將清潔工作分為清潔和保潔兩部分,集中六分之三的人負責清潔,下午6:00一7:00進(jìn)行小區公共場(chǎng)所的清潔工作;晚9:00以后,進(jìn)行樓道內的清潔和垃圾清運(晚間人們已休息對清潔好的環(huán)境不會(huì )有多大破壞),工作完就回家休息,第二天白天不上班。
將六分之二的人用于保潔,保潔工的工作區域大于清潔工的工作區域。
工作時(shí)間早上8:00―中午11:00,下午2:30―5:00(人們上班時(shí)間)。
抽出兩個(gè)人負責清運垃圾和頂班調休。
這樣既保證了服務(wù)工作質(zhì)量,又解決了清潔工的休息問(wèn)題,同時(shí),減少了六分之一人力成本的投入,達到了減員增效目的。
第四、充分利用現代科技手段來(lái)降低人工成本。
例如,在道口增設電腦自動(dòng)收費系統;在小區內增設安防監控系統,既安全可靠,又能增加收費,同時(shí)達到減少保安員崗位,降低人力資本的支出,兩年內就可收回投資成本。
總之,科學(xué)合理進(jìn)行崗位定編和充分利于資源,對內部人員進(jìn)行合理的“竄崗”,可以最大限度降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本支出,充分保證企業(yè)的盈利水平。
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