有關(guān)中國不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的新思考
你們了解中國不動(dòng)產(chǎn)稅的相關(guān)知識嗎，下面小編整理了一篇論文，讓我們一起來(lái)看看吧。
論文摘要：我國現行的不動(dòng)產(chǎn)稅制大部分是計劃經(jīng)濟時(shí)期的產(chǎn)物，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，這套稅制的漏洞日顯。改革和完善不動(dòng)產(chǎn)稅，建立現代市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的不動(dòng)產(chǎn)稅制已成為當前我國稅制改革的一項重要內容。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)稅 稅收負擔 稅費體系
一、我國不動(dòng)產(chǎn)稅費體系的現狀分析
我國現行不動(dòng)產(chǎn)稅制涉及的稅種主要有11種，其中直接以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對象的有6種，即土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅;與不動(dòng)產(chǎn)緊密相關(guān)的有5種，即營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。從流通環(huán)節入手，把與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的稅費分為開(kāi)發(fā)、保有、交易三個(gè)環(huán)節:開(kāi)發(fā)環(huán)節:土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金。保有環(huán)節:城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。交易環(huán)節:契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、所得稅。目前，不動(dòng)產(chǎn)稅費體系中存在的問(wèn)題主要表現在:
一是土地市場(chǎng)不夠完善，且土地有償使用方式單一。目前，在國有土地的出讓方式中，招標拍賣(mài)所占的份額比較小，行政劃撥和協(xié)議出讓仍占很大比重，并且出讓金償付方式是土地使用權受讓方一次性支付出讓金的單一形式，在刺激地方政府靠“寅吃卯糧”搞建設的同時(shí)，又給了購地者極大的財政負擔。
二是內外稅制不統一。我國不動(dòng)產(chǎn)稅收政策實(shí)行“內外雙軌制”，內外稅制不一致既不利于企業(yè)間的公平競爭，與當前世界經(jīng)濟的發(fā)展越來(lái)越不相容。
三是計稅依據不統一。我國現行不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節的稅種以建筑面積、房產(chǎn)余值和租金為計稅依據，這些計稅依據都不能準確反映不動(dòng)產(chǎn)的現值，也就不能很好的發(fā)揮調節經(jīng)濟的作用。
四是存在重復課稅現象。對同一稅基重復課稅造成稅負不公。
五是不動(dòng)產(chǎn)征稅面窄，減免稅多。隨著(zhù)我國近年來(lái)農村非農經(jīng)濟的發(fā)展、城市住房制度的改革，使得陳舊的不動(dòng)產(chǎn)稅制受到挑戰�，F行的這種“窄稅基，寬優(yōu)惠”的稅制，不僅使稅收的調節收入分配功能受到很大限制，而且給管理帶來(lái)一些弊端，影響了稅收執法的嚴肅性。
二、不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的新思路
1.統一計稅依據，建立不動(dòng)產(chǎn)評估征稅體系。針對目前計稅依據混亂的情況，建議采用以市場(chǎng)價(jià)值體系下對土地和建筑分開(kāi)獨立評估的評估價(jià)值作為計稅依據，提出下面的計稅公式作為參考:
不動(dòng)產(chǎn)稅應納稅額=土地價(jià)格×土地稅率+[建筑凈值×(1-20%)-免征額]×建筑稅率
建筑凈值=建筑價(jià)格-累計折舊
免征額=家庭人口數×人均免稅額
上式中，土地價(jià)格指專(zhuān)業(yè)評估機構估出的地價(jià)，綜合考慮區位、基礎設施建設、公共服務(wù)狀況;建筑凈值扣除的20%為房屋的維護、修繕費用;人均免稅額可由地方政府根據當地的房屋價(jià)格指數和居民收入水平來(lái)確定。
2.擴大征稅面，實(shí)行普遍納稅。改革后的不動(dòng)產(chǎn)稅征稅范圍由城市擴大到農村，覆蓋所有的個(gè)人自有住房，將城市機關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì )團體的自用房產(chǎn)也納入其中。這樣可提高現有不動(dòng)產(chǎn)的保有成本和住房的利用率，也為增加地方財政收入貢獻了力量。當然我國還有部分農村地區處于貧困落后狀態(tài)，可通過(guò)減免稅予以解決。
3.對現有稅種進(jìn)行增減和調整。(1)取消土地使用稅。土地出讓金與按年繳納的土地使用稅的本質(zhì)一樣，都是對土地的使用收取一定的稅費。因此，可以取消城鎮土地使用稅。(2)簡(jiǎn)并有關(guān)稅種。①土地增值稅在調節土地增值收益，規范土地交易秩序方面有一定的作用，但從實(shí)際上看，計征繁瑣，征收效果差。因此可以考慮把土地增值所得并入一般所得額中計征所得稅，從而減少征收成本。②將房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅合并，統一按照市場(chǎng)價(jià)值計稅，具體可參照前述的計稅公式。這樣有利于內外資企業(yè)的公平競爭，符合市場(chǎng)經(jīng)濟的基本要求。③將契稅并入印花稅。針對房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓簽訂的產(chǎn)權轉移書(shū)據和契約，契稅是對產(chǎn)權承受人征稅，而印花稅是對承受人和出讓人雙方征稅，稅基相同，因此可以只征收印花稅，減輕承受人的負擔。(3)增設新稅種。為了促進(jìn)土地充分利用，扼制過(guò)多保有土地的行為，可以開(kāi)征土地閑置稅;針對以短期炒賣(mài)土地盈利的投機商，建議開(kāi)征短期轉讓土地稅。通過(guò)開(kāi)征此類(lèi)稅種可以在一定程度上鼓勵土地規范化的開(kāi)發(fā)利用。(4)提高耕地占用稅的稅率。應大幅度提高耕地占用稅的稅率，使使用耕地比使用非耕地成本更高，推進(jìn)土地的集約和合理利用，真正達到保護耕地的目的。
4.不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的配套工作。(1)土地出讓制度的變革。土地購買(mǎi)者通過(guò)競拍獲得土地使用權，當期一次性支付土地出讓金的50%，剩余部分在土地出讓期限內以年租形式與不動(dòng)產(chǎn)稅一并繳納。改革后就實(shí)現了“三贏(yíng)”:對地方政府而言，既形成了長(cháng)期穩定的財政收入來(lái)源，又在一定程度上降低了過(guò)度批地的刺激;對購地者來(lái)說(shuō)，減輕自身財政負擔的同時(shí)提高了土地使用效率;對居民而言，地價(jià)下降帶動(dòng)房?jì)r(jià)下降，使普通百姓更有能力購買(mǎi)住房。(2)建立一套適應于市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)評估機構。依據我國目前的國情，最佳選擇是在國土資源和房地產(chǎn)管理機構設置專(zhuān)門(mén)負責不動(dòng)產(chǎn)評估的機構。一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)評估所需的土地、房屋登記資料都在房屋國土部門(mén)，有利于利用現有資料降低評估成本;另一方面是考慮到房屋管理部門(mén)在不動(dòng)產(chǎn)評估領(lǐng)域的技術(shù)相對于其他部門(mén)具有優(yōu)勢。此外還有利于密切監測不動(dòng)產(chǎn)稅制改革對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而可以在政策調整中及時(shí)提出建議。鑒于不動(dòng)產(chǎn)的地域局限性和我國地區差異大的特點(diǎn)，在欠發(fā)達地區，不動(dòng)產(chǎn)評估機構可由省級政府設立，而在發(fā)達地區，地級市政府能夠獨立承擔設立評估機構的成本且其管轄范圍較大，對于這些地方在市級政府設立不動(dòng)產(chǎn)評估機構更具效率。(3)新、老房稅收差別問(wèn)題。目前，此問(wèn)題最好的解決方案就是:老房老辦法，新房新辦法。由于老房的價(jià)款中已包含了原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、取得環(huán)節的各種稅費，對老房、新房從改革時(shí)起一同開(kāi)征同比例的不動(dòng)產(chǎn)稅不合理。在此，建議對新房既收取土地出讓金剩余部分在出讓年限內分攤的年租，也征收不動(dòng)產(chǎn)稅，而對老房只征收不動(dòng)產(chǎn)稅，因為新老房的業(yè)主都享受著(zhù)地方政府運用這些上繳的不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收收入提供的公共服務(wù)和基礎設施等公共產(chǎn)品，這完全符合“受益原則”。
參考文獻:
謝伏瞻.中國不動(dòng)產(chǎn)稅收政策研究[M].北京:中國大地出版社，2005.
謝伏瞻.中國不動(dòng)產(chǎn)稅制設計[M].北京:中國發(fā)展出版社，2006.
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