高校物業(yè)管理問(wèn)題及對策論文
高校物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統工程。物業(yè)管理概念最早起源于19世紀60年代的英國，主要是指業(yè)主對共有建筑、公共場(chǎng)所及設施等進(jìn)行的管理或者委托他人進(jìn)行管理的活動(dòng)。21世紀初開(kāi)始進(jìn)入高校，是高等教育管理體制改革與后勤社會(huì )化改革大背景下催生的產(chǎn)物，是學(xué)校委托專(zhuān)門(mén)的管理機構，依照國家相關(guān)法律法規和合同約定、運用市場(chǎng)化的管理方式及現代管理理念、對高校提供全方位、多層次的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，從而為高校營(yíng)造良好的學(xué)習環(huán)境及舒適的生活環(huán)境，為廣大師生提高優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
一、高校后勤物業(yè)管理的特點(diǎn)及重要性
1.特點(diǎn)。
高校的非營(yíng)利性決定了其物業(yè)管理與城市物業(yè)管理不同。首先，從管理范圍上，涉及學(xué)生公寓、教師住宅等生活類(lèi)的物業(yè)，又有教學(xué)科研樓、實(shí)驗實(shí)訓類(lèi)物業(yè)，同時(shí)還有圖書(shū)館等文化健身類(lèi)物業(yè)，更有食堂、校企等經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)。其次，從服務(wù)對象上，主要服務(wù)于廣大師生，不像城市物管企業(yè)追求利益最大化為目標，高校物業(yè)管理是在追求經(jīng)濟效益的同時(shí)，更需兼顧到社會(huì )公益性，實(shí)現教育和保障的目標。最后，從經(jīng)費來(lái)源上，主要依賴(lài)財政撥款，而城市物業(yè)管理一般按照物業(yè)管理條例規定及政府部門(mén)核定標準，根據當地實(shí)際情況，直接向業(yè)主收取服務(wù)費，所以高校物業(yè)管理在測量具體物管費時(shí)，與城市物業(yè)管理差異性較大。
2.重要性。
高校物業(yè)管理是高校后勤服務(wù)工作中十分重要的內容，作為后勤管理的重要組成部分，無(wú)論是校園里的一花一草，還是房屋建筑等，幾乎存在于校園的每個(gè)角落。盡管物業(yè)管理的效果很少被人重視，然而一旦有問(wèn)題發(fā)生，很容易使師生不滿(mǎn)意，甚至成為被投訴的對象。高校物業(yè)管理水平的高低，直接影響著(zhù)廣大師生的工作、學(xué)習和生活。因此，從某種意義上而言，高校物業(yè)管理水平的高低對高�？沙掷m發(fā)展有著(zhù)重要影響。
二、高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題
隨著(zhù)我國高校后勤改革的不斷深化，高校物業(yè)管理也取得了一些進(jìn)步，然而仍存在很多問(wèn)題，具體表現在以下幾方面：
1.缺乏服務(wù)意識。
服務(wù)意識，即滿(mǎn)足客戶(hù)需求的一系列特征的特性總和的意識。高校后勤物業(yè)管理既然為廣大師生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必須牢固樹(shù)立以人為本的理念。溫總理曾在談到政府服務(wù)職能時(shí)說(shuō)過(guò)“管理就是服務(wù)，我們要把政府辦成一個(gè)服務(wù)型政府，為市場(chǎng)主體服務(wù)、為社會(huì )服務(wù)、最終為人民服務(wù)”。溫總理所提到的服務(wù)理念也同樣適用于高校后勤物業(yè)管理。然而高校物業(yè)管理的人員絕大部分是從原來(lái)后勤部門(mén)的工勤人員轉型而來(lái)的，其管理人員本身就缺乏服務(wù)意識，其思維模式依舊停留在原來(lái)的行政管理上，誤認為物業(yè)管理是管理廣大師生而非服務(wù)師生，從思想觀(guān)念坐等師生要求服務(wù)，而非主動(dòng)為師生提供服務(wù)。
2.人員素質(zhì)參差不齊。
高校的重心在教學(xué)科研上，對后勤管理往往不重視，疏忽對后勤管理人才的培養。如前所述，后勤從業(yè)人員大多是以前工勤人員轉型而來(lái)，文化素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)技能不高，服務(wù)意識不強等，加之學(xué)校也不重視后勤物業(yè)管理人員的后續培訓、進(jìn)修等。受傳統管理體制及待遇的影響，高校的物業(yè)管理隊伍又很難實(shí)現人才的雙向流動(dòng)。校內優(yōu)秀管理人員不愿去后勤，校外又很難直接招聘到優(yōu)秀的管理人才。后勤物業(yè)管理隊伍人員結構不合理，缺乏優(yōu)秀的管理人才，無(wú)法形成優(yōu)勝劣汰的競爭機制，高校物業(yè)管理人員素質(zhì)的參差不齊，無(wú)法形成專(zhuān)業(yè)化的管理隊伍，嚴重制約著(zhù)后勤物業(yè)管理水平的提高。
3.經(jīng)費投入不到位。
高校物業(yè)管理由于涉及范圍廣，工作量大，因此需要投入大量的人、財、物。隨著(zhù)學(xué)校建設的發(fā)展，一些建筑及教學(xué)設施隨著(zhù)時(shí)間推移也在不斷老化、損壞，無(wú)論從維修難度上還是維修工作量上，都要投入更多，這就使得物業(yè)管理成本更大。此外，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，智能化的設備諸如自動(dòng)消防、監控系統、物業(yè)管理信息系統等都需要逐漸配備和完善，物業(yè)管理經(jīng)費的投入也需要不斷加大。然而高校物業(yè)管理費經(jīng)費來(lái)源大多數都是依賴(lài)上級行政撥款，資金來(lái)源的單一性使得物業(yè)管理經(jīng)費投入出現嚴重不足，這種低投入勢必造成低水平地運行和低水平的服務(wù)。
4.部門(mén)間缺乏溝通。
高校物業(yè)管理是涵蓋范到房屋建筑、安全保衛、環(huán)境衛生、設施維護等服務(wù)，而這些職能在很多高校都由多個(gè)部門(mén)一起承擔，每個(gè)部門(mén)僅僅負責其中一兩個(gè)服務(wù)項目，如保衛處負責安保工作，部門(mén)之間缺乏有效地溝通協(xié)作和資源整合，出現問(wèn)題互相扯皮推諉，導致部分物業(yè)管理資源重復投資，浪費嚴重，在物業(yè)管理經(jīng)費資金投入不足的情況下，降低服務(wù)成本，提高工作效率、提升經(jīng)濟效益將成為空談。
三、提升高校物業(yè)管理水平的對策
1.牢固樹(shù)立服務(wù)意識。
要提高高校物業(yè)管理服務(wù)水平，必須轉變后勤物業(yè)工作人員的管理思想，牢固樹(shù)立服務(wù)意識。首先，后勤物業(yè)管理人員要有危機意識和競爭意識，要讓服務(wù)的理念深入心中，為師生服務(wù)而非管理師生，并落實(shí)在行動(dòng)中。其次，定期或不定期地開(kāi)展一些愛(ài)崗敬業(yè)的主題教育活動(dòng)，從而增強職工的責任感和責任意識。讓后勤物業(yè)管理的員工從心底中認為，師生員工的滿(mǎn)意，是實(shí)現自我價(jià)值的重要體現。最后，加大宣傳力度，樹(shù)立典型，發(fā)揮典范的帶頭作用。如通過(guò)宣傳、教育、培養等多種方式，樹(shù)立思想上和專(zhuān)業(yè)上都過(guò)硬的典型，樹(shù)起群眾擁護歡迎的旗幟，對大家起到教育作用從而全面帶動(dòng)大家的服務(wù)意識。
2.提升從業(yè)人員素質(zhì)。
提高高校物業(yè)管理隊伍素質(zhì)，對于全面提高高校物業(yè)管理水平意義重大。因此，應當從以下兩方面方面著(zhù)手：一從干部隊伍上，應當建立一支高素質(zhì)的管理干部隊伍，上層決策領(lǐng)導者懂得經(jīng)營(yíng)，善于管理，并且有一定的專(zhuān)業(yè)知識和物業(yè)管理經(jīng)驗，最重要的是要有責任意識和事業(yè)心，這樣才具備帶好物業(yè)管理隊伍的能力；另一方面，從物業(yè)管理員工上，多組織各種培訓，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。員工技術(shù)水平和服務(wù)水平的高低，對于高校物業(yè)管理的生存發(fā)展有著(zhù)重要影響，對員工開(kāi)展全方位的培訓，針對在物業(yè)管理不同的崗位上進(jìn)行不同的技能培訓等。
3.拓寬經(jīng)費渠道。
物業(yè)管理的基礎是資金來(lái)源，資金的缺乏是難以保障高校物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，按照市場(chǎng)經(jīng)濟的要求，后勤物業(yè)管理不能僅僅只依賴(lài)學(xué)校下?lián)艿目铐�。應當采取多元化�?jīng)營(yíng)以拓寬經(jīng)費來(lái)源，開(kāi)展多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，增加物業(yè)管理收入。學(xué)校從甲方的角度對后勤物業(yè)管理的服務(wù)做出評價(jià)，物業(yè)管理公司可按照學(xué)校服務(wù)項目、標準的要求提供服務(wù)。學(xué)校物管公司應該堅持以服務(wù)為本，根據師生的不同消費層次和領(lǐng)域，千方百計地在多領(lǐng)域里提供有償服務(wù)以彌補物管經(jīng)費的不足。
4.加強制度建設，部門(mén)間通力合作。
為了提升高校物業(yè)管理服務(wù)水平，一方面應當從完善相應的制度出發(fā)。規范的物管制度應當包含兩個(gè)層面，一是物管單位的管理制度，比如綜合、財務(wù)、業(yè)務(wù)制度等，常見(jiàn)的如管理機構職責范圍、各類(lèi)人員崗位責任制、操作程序及服務(wù)規范等；二是物業(yè)轄區的管理制度如用戶(hù)手冊、物管公約等。當前盡管諸如此類(lèi)的制度也有些，但不夠完善，與社會(huì )上有資質(zhì)、正規的物業(yè)管理公司比較，有相當差距。所以應當加強制度建設。另一方面，部門(mén)間通力合作。厘清責任，對于重復崗位設置，或職責重復的進(jìn)行整合，節約資源，也避免出現問(wèn)題是互相推諉扯皮等，從而有效提升后勤物業(yè)管理水平.
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