物業(yè)稅開(kāi)征的可行性
物業(yè)稅開(kāi)征的可行性
摘要:賈康委員今年在兩會(huì )期間提交了一份《關(guān)于抓緊研究、準備出臺物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》。
其是開(kāi)征物業(yè)稅的堅定擁護者。
許多學(xué)者認為,中國開(kāi)征物業(yè)稅既可以給地方政府帶來(lái)穩定的不動(dòng)產(chǎn)稅收,還可抑制房地產(chǎn)投機,至少不會(huì )出現房?jì)r(jià)飆升的局面。
開(kāi)征物業(yè)稅有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,也有利于分稅制財稅體制從中央踐行至地方。
那么在當前的環(huán)境下,中國開(kāi)征物業(yè)稅是否可行?針對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了論述。
關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;主體稅種;不動(dòng)產(chǎn)
一、 物業(yè)稅開(kāi)征提出的原因
(一)物業(yè)稅能夠抑制當前房?jì)r(jià)
隨著(zhù)近兩年房?jì)r(jià)不斷高漲,關(guān)于物業(yè)稅的開(kāi)征被提上了日程。
今年全國“兩會(huì )”上,一些代表、委員也建議適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅。
由于物業(yè)稅增加了房產(chǎn)持有成本可借此降低房?jì)r(jià),同時(shí)通過(guò)推行物業(yè)稅改革能抑制日益嚴重的房地產(chǎn)投資和投機行為,將“流轉領(lǐng)域”的收費變?yōu)?ldquo;保有領(lǐng)域”的收稅,對于改革現行“土地財政”意義重大。
上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建表示,物業(yè)稅的征收對象主要是擁有房產(chǎn)的個(gè)人,而個(gè)人持有房屋的動(dòng)機基本可分為三類(lèi):一是投機性購房,以短期持有賺取差價(jià)為主要動(dòng)機;二是投資性購房,以長(cháng)期持有保值增值為主要動(dòng)機;三是居住性購房,以永久持有居住生存為主要動(dòng)機。
自住性住房顯然不是政府調控目標;如果是短期持有的投機性購房,在房?jì)r(jià)漲幅遠高于物業(yè)稅成本時(shí),物業(yè)稅影響有限;對于長(cháng)期持有的投資性購房者,物業(yè)稅影響較大,但所購住房用于出租的投資者可能通過(guò)提高租金將新增稅收成本轉嫁給租房者。
(二)物業(yè)稅為地方政府提供了主體稅種
物業(yè)稅的開(kāi)征讓地方政府擁有可歸其專(zhuān)享的基本稅收來(lái)源,主要是基于以下原因:一是在西方國家,以物業(yè)為主體的財產(chǎn)稅是地方政府收入的重要來(lái)源,而且在轉軌國家,該項收入也呈明顯的上升趨勢。
二是經(jīng)濟發(fā)展與社會(huì )財富、尤其是經(jīng)濟發(fā)展與社會(huì )財富中的房地產(chǎn)之間的正向變動(dòng)關(guān)系,使地方政府有一個(gè)充足和穩定的稅收來(lái)源。
三是中國在短期內難以開(kāi)征遺產(chǎn)稅與贈與稅,因而在財產(chǎn)稅體系的構建中應該更加重視對房地產(chǎn)的征稅。
四是房地產(chǎn)稅歸屬于地方政府,使地方政府提供公共服務(wù)的成本的回收與其居民的受益相對接,有助于促使地方政府構建有效率的財政體制。
二、物業(yè)稅開(kāi)征面臨的問(wèn)題
從中國提出對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設想至今已經(jīng)歷六年多時(shí)間,但由于稅率、稅基和征收對象等問(wèn)題尚未解決,同時(shí)牽動(dòng)的利益群體太廣,因此開(kāi)征物業(yè)稅一直僅僅停留在“想法”階段。
關(guān)于物業(yè)稅的開(kāi)征,筆者認為主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:
(一)物業(yè)稅與其他稅種重復
根據國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上2004年的解釋,“物業(yè)是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之配套的設備、設施和場(chǎng)地”,“物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅”。
在國際上,物業(yè)稅被稱(chēng)為“地產(chǎn)稅”或“財產(chǎn)稅”,針對的就是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),它征收的對象是土地和房子的所有者和擁有者,并要求他們每年都繳付一定稅款,稅值也是隨地價(jià)和房產(chǎn)的升值而提高。
從物業(yè)稅概念的理解,我們可以認為物業(yè)稅不僅包括房產(chǎn)稅,而且也包括地產(chǎn)稅,是涵蓋了所有房地產(chǎn)方面不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的稅費總和。
而在中國現階段,涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅費共有53種,其中9項為稅,剩下的44項全部是費,它們占據了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的30%～45%。
已經(jīng)有了這么多的稅費種類(lèi),再來(lái)征收物業(yè)稅,就將出現重復的情況。
當然,一些交易過(guò)程中的稅費可以與物業(yè)稅合并,比如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等等,但交易之前的稅費是去是留,便成了大問(wèn)題。
如果能夠取消自然簡(jiǎn)單,要是保存,這些稅種的稅率將如何調整,又值得商榷。
(二)物業(yè)稅與土地出讓金的協(xié)調
物業(yè)稅是針對不動(dòng)產(chǎn)征收的。
政府設立一個(gè)專(zhuān)門(mén)以不動(dòng)產(chǎn)為對象的稅種,其中的邏輯就是由于政府投入成本開(kāi)展城市的公共事業(yè)建設,如治安、教育、醫療、交通等方面的投入,方能維護物業(yè)正常運轉和物業(yè)價(jià)值。
政府對物業(yè)價(jià)值征收一定比例的稅收,才能保證這種投入長(cháng)期的穩定性。
但是要增加物業(yè)稅這樣一個(gè)新稅種,其征收邏輯就面臨一個(gè)大的問(wèn)題――原有的公共投入來(lái)源渠道與物業(yè)稅如何協(xié)調?原有的渠道還保留,額外新增加一個(gè)稅種,無(wú)疑會(huì )導致全民稅負的加重。
去掉原有渠道,又是否具有可行性呢?在歐美不少?lài)业恼鞫悩藴手?并沒(méi)有土地出讓金的說(shuō)法,因為土地出讓費用已經(jīng)并在了物業(yè)稅之中,按年計收,不斷累加。
而中國卻實(shí)施的是土地出讓金制度,一次性收足全額。
如果像國外一樣,只收物業(yè)稅,不收出讓金,土地出讓制度就要進(jìn)行全盤(pán)改革,土地供應需多元化,政府要成為土地市場(chǎng)的局外人,或最多是平等一員,這就要從《憲法》和《物權法》對土地權利的設定開(kāi)始改革,難度比單純物業(yè)稅征收更大,且去掉政府對土地財政的依賴(lài)更不是簡(jiǎn)單的事情。
(三)物業(yè)稅征收的操作
開(kāi)征物業(yè)稅必須具備完整的程序。
首先它需要具備完善的物業(yè)登記制度,然而我們目前的登記制度還不夠完善,其次得有科學(xué)的針對不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評估機制和會(huì )計制度,這是配置稅率和制定增、減稅率條款的依據,但其同樣也還有提升和完善的空間。
除此之外,中國目前涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的法律法規很多,也不完善。
這也是中國在物業(yè)稅征收方面的困難之一。
同時(shí),物業(yè)稅的收取方式也存在兩難的選擇,一是按照房?jì)r(jià)征收,并有著(zhù)單套住宅總價(jià)的“0.6%～6%之間”以及“0.9%～2.4%之間”兩種可能。
另一種是按照面積計算,以120平方米劃分界線(xiàn),大城市上浮20%至144平方米,不足分界線(xiàn)減半收取,超過(guò)分界線(xiàn)全額征收。
前一種為歐美國家所通用,房?jì)r(jià)越高所需要支付的稅費就越多,但會(huì )導致購房成本的提升。
后一種照顧到了購買(mǎi)小面積的首次置業(yè)者的,但無(wú)法體現高房?jì)r(jià)的一線(xiàn)城市與低房?jì)r(jià)的三線(xiàn)城市之間的差距。
三、物業(yè)稅的定位
開(kāi)征物業(yè)稅既有利又有弊,大體涉及上述所講的幾大問(wèn)題。
這些問(wèn)題歸結起來(lái)無(wú)非是利益問(wèn)題和技術(shù)問(wèn)題,當前,無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定、財政稅收穩定還是從社會(huì )穩定的角度看,施行物業(yè)稅都能發(fā)揮某種程度的作用,主要從以下三個(gè)方面來(lái)分析:一是政府對物業(yè)稅的定性。
如果政府出臺物業(yè)稅的目的是保障第一套房的公民居住權,嚴格抑制房地產(chǎn)投資或投機的行為,則可參考其他國家有關(guān)物業(yè)稅的制定。
二是物業(yè)稅的實(shí)際征收情況。
物業(yè)稅的征收涉及較多的技術(shù)問(wèn)題和執行中的不確定因素,如不能較好地處理這些問(wèn)題,都會(huì )使得物業(yè)稅作用大打折扣,如我們的土地增值稅政策,從制定公布已十年之余,但至今征收也不盡人意,應有作用沒(méi)有發(fā)揮。
三是房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的其他政策,政府調控房地產(chǎn)的政策多,法律規定、信貸手段、土地政策、銷(xiāo)(預)售制度等等。
稅收政策只是其控制手段之一,只靠物業(yè)稅來(lái)調控房地產(chǎn)市場(chǎng),不僅不能解決當前房?jì)r(jià)高等相關(guān)問(wèn)題,還往往會(huì )帶來(lái)新的問(wèn)題。
同時(shí),中國在開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題上應結合中國本身的經(jīng)濟制度與政策,不能照搬照抄其他國家或地區的做法,否則,物業(yè)稅的實(shí)行就不能達到政府的預期調控效果。
有人提出物業(yè)稅的稅率應參照某國家或地區,比如說(shuō)可按照臺灣144平方米以上房源,每年收取稅費為房屋總價(jià)的0.8%~1.5%。
筆者認為,這種機械的照搬只能帶來(lái)更多新問(wèn)題,因為物業(yè)稅只是一個(gè)國家或地區名目繁多的稅種之一,是一個(gè)國家或地區進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的手段之一,所以中國物業(yè)稅的確定與執行關(guān)鍵是結合中國目前的總體稅收體系和中國目前宏觀(guān)調控的需要,如果借鑒其他國家或地區的做法,便要綜合考慮被借鑒國家的稅收體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)情況。
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