我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的新思路

　　下面是小編整理推薦的我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的新思路，歡迎各位物業(yè)管理畢業(yè)的同學(xué)閱讀，同時(shí)為大家推薦物業(yè)管理公司財務(wù)管理策略!

　　摘要：物業(yè)管理行業(yè)的興起和發(fā)展，為居民的生活帶來(lái)了很大的便利。但物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中也存在不少問(wèn)題，在一定程度上制約了物業(yè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。只有在創(chuàng )新機制、立足服務(wù)本職、加強行業(yè)協(xié)會(huì )建設等方面進(jìn)一步做好工作，才能進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理行業(yè)，健康發(fā)展，新思路

　　幾年來(lái)，物業(yè)管理市場(chǎng)規模不斷擴大，行業(yè)快速發(fā)展。據不完全統計，截止 2005 年底，全國實(shí)行物業(yè)管理的房屋面積超過(guò) 100 億平方米，物業(yè)管理覆蓋率已接近 50% ，北京等較發(fā)達城市的覆蓋率達 70% ，深圳、上海已達 90% 以上。上述 3 城市物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng )造的產(chǎn)值已占當地國民生產(chǎn)總值的 2% 左右。全國物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò) 3 萬(wàn)家，其中一級資質(zhì)企業(yè) 300 多家，從業(yè)人員超過(guò) 300 萬(wàn)人。[1] 總體看，物業(yè)管理已經(jīng)成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴大就業(yè)和居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構建和諧社區等方面發(fā)揮著(zhù)日益重要的作用。

　　一、當前物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問(wèn)題

　　市場(chǎng)意識淡薄 。計劃經(jīng)濟體制下形成的由國家出錢(qián)建房管房養房的意識在大多數業(yè)主及物業(yè)使用人腦中深深扎下了根，以至于認為物業(yè)管理可有可無(wú)，即使要也是政府的事，對物業(yè)公司按市場(chǎng)經(jīng)濟運作的收費標準更是不理解，甚至經(jīng)常將開(kāi)發(fā)商遺留的工程質(zhì)量問(wèn)題也歸咎于物業(yè)公司。政府房管部門(mén)改制成立的物業(yè)管理公司，仍沿用過(guò)去行政管理的模式，缺乏服務(wù)的積極性及市場(chǎng)競爭意識，效益低，服務(wù)差。開(kāi)發(fā)商成立的物業(yè)管理公司自恃與開(kāi)發(fā)商的“血緣”關(guān)系，因不愁費用短缺，無(wú)心提高管理服務(wù)水平。物業(yè)公司本身一些從業(yè)人員的思想意識也同樣停留在計劃經(jīng)濟時(shí)代，對市場(chǎng)經(jīng)濟認識不足。

　　缺乏監督機制 。物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量已成為廣大居民購房置業(yè)時(shí)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抓住購房者的心理，在進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)宣傳的同時(shí)，紛紛開(kāi)出種種優(yōu)惠承諾，以吸引購房者。由于物業(yè)市場(chǎng)缺乏一個(gè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承諾進(jìn)行有效監督和約束的機制，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這種帶有明顯隨意性的甚至有意識地夸大物業(yè)管理服務(wù)項目的承諾最終在房屋交付使用后不能兌現，引起業(yè)主的抱怨和不滿(mǎn)，甚至引發(fā)糾紛。例如，有的業(yè)主委員會(huì )招投標時(shí)，以哪家物業(yè)公司提供給業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費多，為中標單位。

　　物業(yè)管理法律法規得不到有效貫徹落實(shí) 。頒發(fā)《物業(yè)管理條例》已3年有余，但部分省、市沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行物業(yè)管理政策法規的立、改、廢工作，仍然沿用以前的政策法規，導致《條例》所確立的各項制度在一些企業(yè)無(wú)法得到認真貫徹，有的經(jīng)理對《條例》的有關(guān)精神吃得不透，至今仍然固守多年的習慣做法，越位和錯位比較普遍。

　　缺乏公平競爭機制 。目前物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度仍然很低，有的由開(kāi)發(fā)商自己組建物業(yè)公司進(jìn)行管理，有的由政府指定或委托國有物業(yè)公司進(jìn)行管理，有的雖然公開(kāi)招投標，但暗箱操作的不少，同行業(yè)之間缺乏公平的市場(chǎng)競爭機制。一些物業(yè)管理公司為了取得物業(yè)管理權，不惜采取變相壓價(jià)、虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段，嚴重擾亂競爭秩序，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　二、存在問(wèn)題的原因分析

　　對物業(yè)管理的認識仍然存在較大差距。由于我國長(cháng)期實(shí)行福利制住房分配方式，雖然“物業(yè)管理”一詞已家喻戶(hù)曉，但大多數人并沒(méi)有從財產(chǎn)、契約和消費的角度理解物業(yè)管理，自然導致公共權利的淡漠和契約精神的缺失。固有的認識偏差，加上缺乏正確的引導，使得業(yè)主缺少主動(dòng)參與和自覺(jué)守約的意識，造成物業(yè)管理基本主體的缺位和錯位。

　　物業(yè)管理法律法規還不是很完善�！稐l例》雖然已經(jīng)頒布實(shí)施，由于時(shí)代的局限和客觀(guān)條件的制約，《條例》的不足之處漸次顯現。如業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的法律地位設計上存在的局限性，使得業(yè)主大會(huì )運作出現協(xié)調成本高、談判過(guò)程艱難等弊端。由于缺乏對業(yè)主委員會(huì )的有效制約和監督機制，民主協(xié)商和少數服從多數的原則沒(méi)有得到充分體現。有的物業(yè)管理企業(yè)運作不規范，以及業(yè)主自律的機制也不夠完善，造成物業(yè)管理區域內各種矛盾此起彼伏。

　　物業(yè)管理的職能定位與責任邊界不清晰。有的開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，有的物業(yè)管理企業(yè)為了得到項目管理權，把物業(yè)管理說(shuō)成“包打天下”、“包治百病”，造成社會(huì )各界和業(yè)主把一些應由政府承擔的社會(huì )治安職能、應由社區承擔的社會(huì )保障職能、應由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔的經(jīng)營(yíng)管理職能、應由開(kāi)發(fā)商承擔的建設質(zhì)量與保修責任，都誤認為是物業(yè)管理的事情。一旦出了問(wèn)題，板子都打在物業(yè)管理身上。據了解和分析，行風(fēng)測評中反映的問(wèn)題有一半以上本不屬物業(yè)管理，但由于責任邊界不清和宣傳解釋乏力，使得物業(yè)管理代人受過(guò)現象時(shí)有發(fā)生。

　　服務(wù)意識不強。物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下，簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。但相當一部分物業(yè)管理企業(yè)至今仍然以管理者自居，沒(méi)有準確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位，使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。少數物業(yè)管理企業(yè)過(guò)度追求利潤，在物業(yè)管理收費定價(jià)時(shí)，沒(méi)有充分考慮業(yè)主對物業(yè)管理的支付意愿和承受能力，把過(guò)高的收費標準強加給業(yè)主，給進(jìn)駐后的管理留下隱患。

　　隊伍素質(zhì)參差不齊。物業(yè)管理是新興的行業(yè)，人才儲備基礎薄弱，從業(yè)人員隊伍建設遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展，尤其突出地表現在有稱(chēng)職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現有部分管理人員與承擔的任務(wù)不相適應，職工隊伍的專(zhuān)業(yè)技能培訓也跟不上行業(yè)發(fā)展。個(gè)別運作不規范的企業(yè)和職業(yè)素質(zhì)較低的從業(yè)人員的存在，使一些物業(yè)服務(wù)水平不盡人意，客戶(hù)關(guān)系緊張，甚至引發(fā)激烈沖突和矛盾，損害了行業(yè)的形象。

　　行業(yè)自律機制尚未完全建立。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展除了有賴(lài)于業(yè)主、政府、媒體和司法等外部因素以外，更主要是加強內在規范化的自律。雖然我國多數大中城市成立了行業(yè)協(xié)會(huì )，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )已經(jīng)成為具有一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，也建立了誠信檔案制度，但目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過(guò)分依賴(lài)于行政監管，行業(yè)自律的社會(huì )化和專(zhuān)業(yè)化程度依然較低，這也是導致行業(yè)內無(wú)序競爭和行業(yè)風(fēng)險加劇的重要原因。

　　三、我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展新思路

　　創(chuàng )新物業(yè)管理制度和機制，強力規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，必須要有制度和機制作保障，這是前提。各級房地產(chǎn)管理部門(mén)應按照深化改革和加強法治并舉，標本兼治，綜合治理的原則，以全面貫徹落實(shí)《條例》為重點(diǎn)，對照《條例》和相關(guān)規定，結合物業(yè)管理中的矛盾和問(wèn)題，認真分析新情況、新問(wèn)題，加快制定和完善有關(guān)的配套法規和政策，推進(jìn)物業(yè)管理的法制化、規范化建設。 把房地產(chǎn)管理部門(mén)的行業(yè)管理和基層政府的社區管理密切結合起來(lái)，積極化解物業(yè)管理糾紛，共同做好業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的指導監督工作，規范業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的行為，建立業(yè)主自我管理與民主協(xié)商的機制，推進(jìn)和諧社區建設。引導業(yè)主根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務(wù)，規范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為，形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費機制，增強業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合同意識。建立企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理機制，完善物業(yè)管理企業(yè)及執業(yè)人員信用檔案，加強對物業(yè)管理企業(yè)的日常監管，及時(shí)解決管理水平低、收費不規范、損害業(yè)主權益等問(wèn)題，努力提高行業(yè)管理服務(wù)水平。

　　立足服務(wù)的本職，進(jìn)一步樹(shù)立行業(yè)新形象。物業(yè)管理企業(yè)本職工作做的好與壞，將直接關(guān)系物業(yè)管理行業(yè)的形象，直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，物業(yè)管理行業(yè)必須嚴格遵守各項法律法規，嚴格遵守行業(yè)規范，嚴格執行物業(yè)服務(wù)合同約定，認真履行法定義務(wù)和合同義務(wù)，保障業(yè)主的合法權益，嚴禁損害業(yè)主權益的各類(lèi)行為。在管理過(guò)程中一定要樹(shù)立誠信觀(guān)念，公開(kāi)服務(wù)內容、服務(wù)程序、服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)標準，及時(shí)、全面、準確地提供企業(yè)信用檔案信息，自覺(jué)接受社會(huì )監督。堅決杜絕少服務(wù)、多收費，收費不透明甚至亂收費的現象。對從業(yè)人員要加強服務(wù)意識教育和更新專(zhuān)業(yè)知識培訓，增強一線(xiàn)人員服務(wù)技能，建立對從業(yè)人員的監督考核機制，積極引入新的管理理念與管理手段，大力提高管理服務(wù)水平，及時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求，努力提高業(yè)主滿(mǎn)意度。

　　加強行業(yè)協(xié)會(huì )建設，努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )成立以來(lái)，努力加強自身建設，在發(fā)揮行業(yè)自律作用、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展等方面起到了積極作用。但筆者認為，協(xié)會(huì )應以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，按照構建社會(huì )主義和諧和建設資源節約型社會(huì )的要求，緊密結合行業(yè)特點(diǎn)，圍繞行業(yè)自律作用等要求，進(jìn)一步深化改革，從制度建設、工作機制等方面不斷加強協(xié)會(huì )自身建設。監督會(huì )員單位遵守共同的業(yè)務(wù)規范，執行行業(yè)標準，實(shí)現行業(yè)自律，推動(dòng)行業(yè)規范運作�？梢岳�用協(xié)會(huì )在人才、信息等方面的優(yōu)勢，廣泛開(kāi)展具有針對性的從業(yè)人員培訓，組織和舉辦各類(lèi)研討與經(jīng)驗交流活動(dòng)，主動(dòng)參與涉及企業(yè)利益關(guān)系的協(xié)調，為會(huì )員單位提供必要的法律服務(wù)。對于擾亂市場(chǎng)秩序、參與不正當競爭、服務(wù)與收費不規范、損害消費者合法權益、影響行業(yè)形象的企業(yè)，要在政府依法依規處理的基礎上，結合行業(yè)規范予以嚴肅處理，形成政府行政監管與協(xié)會(huì )自律管理有機結合的監管體系，形成監管合力。加強與各類(lèi)媒體的溝通，加強行業(yè)宣傳工作，樹(shù)立良好的行業(yè)形象。

　　物業(yè)管理行業(yè)作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，其前景是廣闊的。政府部門(mén)的關(guān)心和鼓勵，輿論方面的積極宣傳，社會(huì )各界的大力支持，以及業(yè)主的開(kāi)明共識，都是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重要方面。

　　參考資料;

　　[1]“抓住機遇 迎接挑戰共同推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續健康發(fā)展”――謝家瑾同志在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )第二次會(huì )員代表大會(huì )上的工作報告.

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