我國物業(yè)管理的現狀及調研分析論文
我國物業(yè)管理的現狀及調研分析論文
摘要： 物業(yè)管理是指由專(zhuān)業(yè)化的機構受業(yè)主和使用人的委托，依照合同或契約，以經(jīng)營(yíng)方式統一管理物業(yè)，為業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值。本文系統地運用科學(xué)分析總結了現階段我國物業(yè)管理的現狀，對未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展前景進(jìn)行了展望。
關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理 住宅小區 房地產(chǎn) 現狀
一、我國物業(yè)管理的現狀
隨著(zhù)城市建設的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標準工業(yè)廠(chǎng)房及住宅小區日益增多，它們在交付使用后，都面臨著(zhù)管理、養護、修繕的問(wèn)題;不僅新建樓宇、住宅小區如此，歷代保存下來(lái)的原有老房屋也存在著(zhù)定期養護修繕的問(wèn)題。
1.物業(yè)管理可以延長(cháng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮。
房產(chǎn)物業(yè)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞，二在使用過(guò)程中要受到人為因素的作用而受到破壞。因此，隨著(zhù)時(shí)間的推移，房屋的結構部位、圍護部分、裝修、上下水及其設備管道等，都將發(fā)生不同程度的損壞，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強管理，就會(huì )影響物業(yè)功能的正常發(fā)揮，甚至會(huì )過(guò)早達到危房程度或損壞，釀成傷害事故。
2.物業(yè)管理能為物業(yè)主及租戶(hù)創(chuàng )造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境。
物業(yè)管理基本分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。管理方面主要是做好戶(hù)籍、產(chǎn)權、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設備等方面的管理工作;服務(wù)方面主要是充分保證滿(mǎn)足用戶(hù)要求，及時(shí)登門(mén)進(jìn)行日常服務(wù)，及時(shí)檢修鍋爐、泵房、變電所、煤氣管道、電梯等。當然服務(wù)中也包括管理，對于房屋、設備必須點(diǎn)交、登記齊全，建立保管卡，向用戶(hù)點(diǎn)交清楚，明確保管責任。
3.完善的物業(yè)管理不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。
物業(yè)管理得好，不斷“追加勞動(dòng)”，通過(guò)維修，進(jìn)行舊房更新改造、室內裝修，不僅能使物業(yè)及其設備處于完好狀態(tài)和正常運行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應性，使物業(yè)保值和增值，即使是在市場(chǎng)比較疲軟的景況下，也能夠容易地招徠顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤或租金，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟效益。
二、物業(yè)服務(wù)狀況調查問(wèn)卷及分析
1.物業(yè)服務(wù)狀況調查問(wèn)卷。
目前揚州城區的物業(yè)管理可分為高中低“三個(gè)檔次”，高檔的物業(yè)管理以高檔住宅為主體，他們的特性體現在收費高，業(yè)主繳費自覺(jué)，所提供的服務(wù)質(zhì)量自然是“上乘”的;中檔的物業(yè)管理群體較為多，實(shí)際上城區很多一部分屬于中檔級的，這部分的收費基本參照有關(guān)部門(mén)的指導價(jià)，但收費情況參差不一，帶來(lái)的物業(yè)服務(wù)自然“問(wèn)題不少”;低檔的都是些以舊小區為代表的住宅，他們當中很大一部分還沒(méi)有物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)對于這些群體的業(yè)主來(lái)說(shuō)，似乎還“十分陌生”，更談不上花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)了。
鑒于現在揚州的物業(yè)管理水平參差不齊，我做了如下調查，以方便總結揚州物業(yè)管理市場(chǎng)的現狀。
調查對象：揚州市各小區業(yè)主或租戶(hù)。
調查時(shí)間：2008年4月20日―2008年5月10日。
調查方式：以調查問(wèn)卷形式引導業(yè)主或租戶(hù)歸納物業(yè)管理狀況。
問(wèn)卷基本情況：投放問(wèn)卷30份，回收問(wèn)卷25份，回收率83.3%，有效問(wèn)卷25份，有效問(wèn)卷率100%。
2.調查問(wèn)卷分析。
(1)經(jīng)濟適用房住宅小區
有效問(wèn)卷：8份，其中一份無(wú)物業(yè)管理公司(以下情況無(wú)物業(yè)管理公司的除外)。
小區公共部位的使用情況及經(jīng)營(yíng)所得收益的知情權：87.5%不知情。
小區物業(yè)管理的總體評價(jià)：87.5%一般，12.5%好。
物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量的總體評價(jià)：57%一般，43%好。
小區物業(yè)管理費的收�。�71.4%比較規范，14.3%規范，14.3%不規范。
物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：100%認為綠化、保潔不到位，57.1%反感亂搭亂建改變房地用途。
(2)普通商品房住宅小區
有效問(wèn)卷：10份。
小區公共部位的使用情況及經(jīng)營(yíng)所得收益的知情權：60%不知情。
小區物業(yè)管理的總體評價(jià)：70%一般，30%好。
物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量的總體評價(jià)：50%一般，50%好。
小區物業(yè)管理費的收�。�80%比較規范，20%規范。
物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：50%業(yè)主認為房屋及設備維修不及時(shí)，少數業(yè)主認為綠化、保潔不到位。
(3)高檔商品房住宅小區
有效問(wèn)卷：7份。
小區公共部位的使用情況及經(jīng)營(yíng)所得收益的知情權：85.7%不知情。
小區物業(yè)管理的總體評價(jià)：14.3%一般，85.7%好。
物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)質(zhì)量的總體評價(jià)：28.6%一般，71.4%好。
小區物業(yè)管理費的收�。�42.8%比較規范，57.2%規范。
物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：無(wú)。
三、結論
由此可見(jiàn)，物業(yè)自身的質(zhì)量直接影響著(zhù)物業(yè)管理費用的收取，而物業(yè)管理費的收取又直接影響著(zhù)對物業(yè)的保養。當一個(gè)小區沒(méi)有物業(yè)管理公司時(shí)，臟、亂、差現象就會(huì )隨處可見(jiàn)，無(wú)人處理，業(yè)主與城管互相推諉，導致惡性循環(huán)，從而使物業(yè)的價(jià)值降低。
又如，高檔住宅小區的物業(yè)管理機制比較完善，雖然收費要比普通商品房高，但服務(wù)的質(zhì)量卻是一流的，房屋在此公司的管理下正在迅速升值。
參考文獻：
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