物業(yè)管理外包的特點(diǎn)和發(fā)展的方向
以下是小編整理的關(guān)于物業(yè)管理外包的特點(diǎn)和發(fā)展的方向的論文，歡迎各位物業(yè)管理的同學(xué)借鑒哦!
摘 要：任何事物都有利害的兩面性，物業(yè)管理外包也不例外。本文首先從降低成本、提高質(zhì)量、滿(mǎn)足業(yè)主需求、規避風(fēng)險及提升競爭力等五方面闡述了物業(yè)管理外包的優(yōu)勢。其次，從質(zhì)量難以控制、企業(yè)形象難以體現、服務(wù)時(shí)間滯后、協(xié)調管理難及其它一系列問(wèn)題等方面闡述了物業(yè)管理外包的劣勢。最后，分析了物業(yè)管理社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的必然發(fā)展趨勢。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理外包 發(fā)展
近十年來(lái)，業(yè)務(wù)外包，以合同的方式發(fā)包給專(zhuān)業(yè)性強的專(zhuān)業(yè)公司。到目前為止，油田物業(yè)服務(wù)處已開(kāi)始將綠化、保潔、保安、餐飲、設備運行全部外包給專(zhuān)業(yè)性的公司經(jīng)營(yíng)。業(yè)務(wù)外包又稱(chēng)資源外取，是將一些傳統上由企業(yè)內部人員負責的非核心業(yè)務(wù)外包、稱(chēng)為市場(chǎng)力量的回歸。這是發(fā)展物業(yè)管理這一現代服務(wù)業(yè)所要面對的。
一、物業(yè)管理外包的優(yōu)勢
第一，通過(guò)業(yè)務(wù)外包可以降低經(jīng)營(yíng)成本。其一，由于專(zhuān)業(yè)化分工所帶來(lái)的高效率，許多專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司在其專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。其二，由于業(yè)務(wù)外包，日常工作中只需配備少數維修人員，管理開(kāi)支大為減少。其三，將專(zhuān)項業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節約固定資產(chǎn)投資，在財務(wù)管理上，支付固定合同的現金較設立內部成本中心進(jìn)行預算管理，通常更進(jìn)行成本控制。
第二，業(yè)務(wù)外包可以有效地提高服務(wù)質(zhì)量。專(zhuān)業(yè)公司通過(guò)發(fā)揮資源優(yōu)勢、規模優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢來(lái)提高其所提供的產(chǎn)品(服務(wù))質(zhì)量。
第三，業(yè)務(wù)外包可以增加服務(wù)項目，最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人的消費需求。社會(huì )思潮的多元化和業(yè)主生活環(huán)境的差異性導致了業(yè)主需求的復雜化和差異化。多元化的服務(wù)需求對物業(yè)管理提出了更高的要求，而實(shí)際上物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)能力是有限的，只有通過(guò)業(yè)務(wù)外包，即資源外取才能得以解決。
第四，業(yè)務(wù)外包可以規避一些風(fēng)險，增強企業(yè)防范和抵御風(fēng)險的能力。對于風(fēng)險高、管理難度大、專(zhuān)業(yè)性強的業(yè)務(wù)，也可采用外包的服務(wù)方式以確保在服務(wù)提供的同時(shí)規避管理責任風(fēng)險。
第五，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)轉委托帶來(lái)的最直接好處，是通過(guò)轉委托把企業(yè)有限的內部資源集中在最具成本效益、最有價(jià)值的核心業(yè)務(wù)上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競爭力的機會(huì )。
二、物業(yè)管理外包的劣勢
與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢是同時(shí)存在的，尤其是在我國社會(huì )轉型時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)尚不成熟的時(shí)候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現在五個(gè)方面。
第一，外包的服務(wù)質(zhì)量難以控制。一般外包都是通過(guò)招標方式進(jìn)行，通過(guò)對投標方服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格、資信等方面評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實(shí)際質(zhì)量是難以控制的，因為通常只能控制對方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽(tīng)或不聽(tīng)物業(yè)管理企業(yè)的指導與要求，致使質(zhì)量在第一現場(chǎng)難以控制。
第二，外包難以體現物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專(zhuān)業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、服務(wù)的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過(guò)合同或簡(jiǎn)單溝通可以消除其差別，如果外包業(yè)務(wù)或項目的內容、外延定義不清，則容易帶來(lái)運作混亂與責任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。
第三，外包在提供服務(wù)的時(shí)間上往往滯后。由于物業(yè)管理服務(wù)需要具有預見(jiàn)性、處理突發(fā)事件的應變性及強有力的引導能力，而事實(shí)上按照合同條款很難滿(mǎn)足對不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時(shí)雙方一般又不在同一地點(diǎn)，要提供與事先約定或有規律性不相一致的服務(wù)，在時(shí)間上往往相對滯后。
第四，外包導致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調管理的難度加大。在履約過(guò)程中，物業(yè)管理公司對專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)既不能約束過(guò)緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理公司應把專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)納入自身的整個(gè)管理體系中。實(shí)踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。
第五，外包還可能引發(fā)的一系列問(wèn)題，如：物業(yè)管理公司對自身業(yè)務(wù)的控制與洞察能力可能會(huì )有所降低。物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)人員或骨干力量，可能因為從直接從事運營(yíng)與人員管理改作業(yè)務(wù)協(xié)調而另尋高就;物業(yè)管理公司從事工程服務(wù)的技術(shù)人員產(chǎn)生對外部技術(shù)一定程度的依賴(lài)，甚至會(huì )很?chē)乐?對轉委托實(shí)施過(guò)程的協(xié)調不夠而導致物業(yè)管理公司部門(mén)間的關(guān)系受到影響。
三、物業(yè)管理外包的未來(lái)發(fā)展趨勢
雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問(wèn)題，但它體現了在知識經(jīng)濟時(shí)代，傳統物業(yè)管理向現代化物業(yè)管理轉型過(guò)程中物業(yè)管理職能社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的必然發(fā)展趨勢。
第一，傳統的“一體化”物業(yè)管理在經(jīng)濟不發(fā)達地區和市場(chǎng)成熟程度不高的城市在相當的時(shí)間內，仍有較大的存在和發(fā)展空間。
第二，基于市場(chǎng)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化必將對物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。物業(yè)管理的再專(zhuān)業(yè)化過(guò)程將物業(yè)管理過(guò)程中的各項核心業(yè)務(wù)再度精深精細化，外包管理漸成趨勢。隨著(zhù)社會(huì )服務(wù)體系發(fā)育的完整，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)化公司應運而生蓬勃發(fā)展，依仗自身的專(zhuān)業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方，共同服務(wù)于社區業(yè)戶(hù)。物業(yè)管理公司的角色同時(shí)轉換為社區管理的組織者、監督者、協(xié)調人和決策建議者。
第三、內部的專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團化。只要是市場(chǎng)經(jīng)濟，就必須實(shí)行專(zhuān)業(yè)化，只要是現代的市場(chǎng)經(jīng)濟，就必須搞集團化。而集團化是以專(zhuān)業(yè)化為基礎和包含著(zhù)專(zhuān)業(yè)化的，是專(zhuān)業(yè)化的綜合和整合。通過(guò)集團成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，組建若干專(zhuān)業(yè)化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實(shí)現企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。
第四，隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現精深精細化趨勢，并從勞動(dòng)密集型逐漸成長(cháng)為知識密集型，從而物業(yè)管理中分離出一個(gè)新型的領(lǐng)域——設施管理。相對于物業(yè)管理，設施管理表達了一種新的發(fā)展理念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀(guān)念和效益觀(guān)念，從而達到設施壽命周期經(jīng)營(yíng)費用與使用效率的最優(yōu)結合。
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