淺談物業(yè)管理工作

　　本文闡述了物業(yè)管理發(fā)展趨勢，剖析了物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，提出了相應的解決辦法。

　　摘 要：會(huì )管理是當前物管企業(yè)的重點(diǎn)工作之一,內容涉及動(dòng)態(tài)人口管理、公共社會(huì )服務(wù)體系建設、公共安全、非公經(jīng)濟組織建設和各類(lèi)社會(huì )組織管理服務(wù)、思想道德建設、基層社會(huì )管理和服務(wù)體系建設、信息網(wǎng)絡(luò )管理和如何做好新形勢下小區管理工作,社會(huì )管理工作能否緊跟油田社會(huì )發(fā)展步伐,及時(shí)有效地進(jìn)行調整加強與創(chuàng )新發(fā)展,事關(guān)社會(huì )和諧、大局穩定。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 解決辦法

　　物業(yè)管理在我國是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。對于提高居民生活品質(zhì)有著(zhù)極其重要的意義。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)住戶(hù)制度的改革，物業(yè)管理開(kāi)始為人們所關(guān)注。許多專(zhuān)家、學(xué)者對物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題作過(guò)深入研究，取得了巨大的成就，對我國物業(yè)管理的發(fā)展起到了很好的指導作用。目前國內對物業(yè)管理的整體性、系統性描述和研究的比較少。本文希望通過(guò)研究分析目前我國物業(yè)管理中存在的一些問(wèn)題，找出相應解決的辦法和對策，特別是對物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展趨勢的預測，提出自己的見(jiàn)解，以便決策者制定出具有獨特性的物業(yè)管理發(fā)展思路。

　　1 物業(yè)管理發(fā)展趨勢

　　1.1 物業(yè)管理發(fā)展總趨勢

　　物業(yè)管理這一新生事物在國內外經(jīng)歷了一個(gè)多世紀的探索和發(fā)展，無(wú)論從觀(guān)念還是理論框架上都獲得了豐富和完善。在2l世紀的今天，隨著(zhù)信息時(shí)代的到來(lái)，電話(huà)、E—mail、Internet等現代信息技術(shù)的發(fā)展越來(lái)越快，人民生活的場(chǎng)地與環(huán)境已不再局限于一隅之地，因而作為對人們生活、工作的場(chǎng)所和環(huán)境為管理對象的物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，也應不斷地適應時(shí)代的變化，改變觀(guān)念，拓展管理服務(wù)范圍、樹(shù)立與時(shí)代發(fā)展相適應的科學(xué)物業(yè)管理觀(guān)念。

　　值得注意的是，當今許多國家如美國、新加坡等國家早已屏棄了舊物業(yè)管理框架，而采用了簡(jiǎn)便管理模式，他們的管理模式已朝著(zhù)知識化、信息化的方向發(fā)展。簡(jiǎn)便管理模式的定義應該是對環(huán)境、組織機構以及人類(lèi)行為的協(xié)調，它廣泛涉及經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、建筑學(xué)、行為學(xué)以及工程學(xué)等學(xué)科。由此可見(jiàn)，21世紀簡(jiǎn)便管理模式的目標已不再局限于單純的物業(yè)、設施的管理，必然應以人為中心，以提高人類(lèi)的工作、生活質(zhì)量，提高物業(yè)價(jià)值以及人類(lèi)社會(huì )的可持續發(fā)展目標。

　　1.2 我國在現時(shí)期物業(yè)管理發(fā)展的趨勢

　　目前我國物業(yè)管理市場(chǎng)已初步形成，由于其行業(yè)的特殊性決定了物業(yè)管理的發(fā)展與社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高和生活方式的改變有著(zhù)密切的關(guān)系。我認為可以從我國物業(yè)管理所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟背景以及行業(yè)內涵等幾方面去把握其發(fā)展趨勢和方向。

　　1.2.1 物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸由單一、狹小向開(kāi)放、擴大轉變;

　　1.2.2 物業(yè)管理法律法規由不完備到趨于完善并形成體系;

　　1.2.3 物業(yè)管理企業(yè)的數量將呈現從擴張到收縮直到穩定狀態(tài);

　　1.2.4 信息網(wǎng)絡(luò )技術(shù)的應用，使物業(yè)管理手段日益現代化;

　　1.2.5 政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強;

　　1.2.6 物業(yè)管理服務(wù)的內容將向兩頭延伸;

　　1.2.7 物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求越來(lái)越高;

　　1.2.8 規�；�、集約化的經(jīng)營(yíng)，將導致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

　　2 物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對策

　　2.1 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸

　　2.1.1 全民物業(yè)管理消費意識欠缺

　　花錢(qián)買(mǎi)房無(wú)非有兩種原因：一是消費，二是投資�？赡壳拔覈�有很多人認為房產(chǎn)交易行為的結束，就是房產(chǎn)投資的開(kāi)始和消費行為的結束。既“房子是我的，還交什么管理費?”就連當前在政策理論當中把住宅建設作為經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和把住宅商品化作為消費增長(cháng)點(diǎn)“兩點(diǎn)論”中，也只是把住房消費歸結到住房交易的環(huán)節上。其實(shí)房屋購買(mǎi)后，其消費過(guò)程并沒(méi)有結束，它不象一般耐用消費品購買(mǎi)后經(jīng)過(guò)一定的消費過(guò)程逐漸消亡。住房作為不動(dòng)產(chǎn)其使用周期是所有消費商品中壽命最長(cháng)的一種。由于它在長(cháng)期使用過(guò)程中自身需要維修、保養的特點(diǎn)，又有它的產(chǎn)權人不斷接受服務(wù)的需求，同時(shí)它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能，這就決定了消費的長(cháng)期性。這個(gè)過(guò)程就構成一種特殊的消費形式，即物業(yè)管理消費。

　　這種看似簡(jiǎn)單的道理，但在從計劃經(jīng)濟體制下走過(guò)來(lái)的我國消費者在心理上和認識上是難一下轉變過(guò)來(lái)的。

　　2.1.2《物業(yè)管理條例》可操作性差

　　至今為止，我國都還沒(méi)有一部真正適合國情的“物業(yè)管理法”。2003年6月國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì )議通過(guò)并頒布了《物業(yè)管理條例》，但是該條例還是比較籠統，可操作性差�？傮w來(lái)看，物業(yè)管理法規的制定大大滯后于物業(yè)管理的發(fā)展速度，制約了物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展

　　2.1.3 從業(yè)人員素質(zhì)偏低

　　目前物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低。由于計劃經(jīng)濟體制下的物業(yè)管理單位多數為政府或國營(yíng)企業(yè)下屬的事業(yè)單位，主要工作內容不過(guò)是清掃衛生和公共設備的基本維修，從業(yè)人員素質(zhì)不必要求太高。所以，多數物業(yè)管理公司都承擔著(zhù)為上級主管單位安置富裕人員的任務(wù)。但是市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的物業(yè)管理要求物管人員掌握規劃、建筑、園林、經(jīng)營(yíng)、管理、公關(guān)、財務(wù)等專(zhuān)業(yè)知識，素質(zhì)要求較高。此外，物業(yè)管理是以提供勞務(wù)為產(chǎn)品的行業(yè)，其服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響物業(yè)管理企業(yè)的競爭生存能力。由于從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，其管理服務(wù)的質(zhì)量也不能得到保障。這也是目前我國物業(yè)管理中存在的問(wèn)題之一。

　　除了以上三點(diǎn)外，物業(yè)管理工作政府重視力度不夠、行政部門(mén)與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )關(guān)系沒(méi)有理順等等。

　　2.2 物業(yè)管理問(wèn)題的解決方法

　　對于物業(yè)管理工作中存在的種種問(wèn)題，應從以下幾方面考慮解決：

　　2.2.1 在現有《物業(yè)管理條例》的基礎上，盡快完善和出臺《物業(yè)管理法》

　　目前國務(wù)院已出臺了《物業(yè)管理條例》，還要進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度。物業(yè)管理制度應該包括兩個(gè)層次：一是由政府按照《物業(yè)管理條例》制定的物業(yè)管理辦法。主要應規定物業(yè)管理的目的、內容、原則、體制、收費標準和法規責任等。用以調整和規范政府主管部門(mén)、物業(yè)管理單位、社會(huì )各方面以及業(yè)主委員會(huì )相互問(wèn)的權利和義務(wù);二是管理單位制定的維修養護和收支規定等。

　　2.2.2 提高全民物業(yè)管理消費意識，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)

　　物業(yè)管理，尤其是住宅小區的物業(yè)管理費來(lái)源渠道不暢，資金周轉不靈，已是物業(yè)管理中普遍存在的問(wèn)題。究其原因，除了政府和開(kāi)發(fā)單位的問(wèn)題外，主要還是市民的物業(yè)管理消費意識沒(méi)有上去。政府應充分利用宣傳媒體加大宣傳物業(yè)管理的力度，使市民都認識到自己作為物業(yè)消費者應具有的權利、責任和義務(wù)，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)，避免由于意識落后所造成的城市發(fā)展快，管理水平低;住房發(fā)展快，房屋損壞也快;城市、街道綠化好，住宅區死角多和發(fā)展與管理不協(xié)調的弊端，使物業(yè)管理消費意識在法律上、制度上、政府行為上、社會(huì )需求上以及消費者個(gè)人需要上都有組織制度的保證。

　　2.2.3 由物業(yè)管理主管部門(mén)組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)

　　目前由于物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)較低，管理手段落后，使物業(yè)管理大大落后于房地產(chǎn)的發(fā)展。因此由各物業(yè)管理主管部門(mén)組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓，提高物業(yè)人員的素質(zhì)尤為重要。物業(yè)管理人員的素質(zhì)上去了，物業(yè)管理意識以及管理的質(zhì)量也就跟著(zhù)上去了。

　　目前提高管理人員的素質(zhì)的主要途徑有學(xué)歷教育、上崗教育、在職培訓和專(zhuān)題講座等。通過(guò)培訓可以使物業(yè)管理人員在原有的基礎上不斷更新知識和積累經(jīng)驗，以適應物業(yè)管理不斷的發(fā)展要求。

　　3 結束語(yǔ)

　　物業(yè)管理服務(wù)的根本是使居民和使用人受益，為居民和使用人帶來(lái)方便、快捷、增值的“便利服務(wù)”，所以物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展趨勢就是創(chuàng )新。服務(wù)創(chuàng )新是企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的基礎。尤其在當今瞬息萬(wàn)變的社會(huì )環(huán)境中，物管單位更要做出自身特色。物業(yè)管理企業(yè)還可在服務(wù)內涵、服務(wù)標準等諸多方面加以創(chuàng )新，創(chuàng )新無(wú)止境，發(fā)展無(wú)止境，創(chuàng )新是物業(yè)管理企業(yè)永續經(jīng)營(yíng)、永續發(fā)展的成功之道。堅持用創(chuàng )新的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、特色服務(wù)，作為物管單位在市場(chǎng)上站穩腳跟、開(kāi)拓市場(chǎng)的基礎。通過(guò)創(chuàng )新思路，整合資源形成合力，全面提高物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平，全力提升居民群眾的生活品質(zhì)。

　　參考文獻：

　　[1] 張建芳.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )在設備管理中的協(xié)調關(guān)系[J].2011(7).

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