淺談物業(yè)稅稅收效應與模式選擇
即將畢業(yè)的大學(xué)生，畢業(yè)論文是不可缺少的一項，但是畢業(yè)論文又是十分難寫(xiě)的，讓很多同學(xué)撓破頭皮也難以下筆。在這里小編為大家展示一篇物業(yè)管理畢業(yè)論文，希望能夠幫到同學(xué)們!
[摘要]近年來(lái)，物業(yè)稅開(kāi)征及改革模式受到了社會(huì )各界的極大關(guān)注。通過(guò)對物業(yè)稅改革的兩種模式進(jìn)行理論分析，以及對深圳市進(jìn)行實(shí)證考察的結果表明：對所有物業(yè)征收物業(yè)稅，將帶來(lái)較強的稅負遞增效應和地區差異效應以及對房屋租賃市場(chǎng)的沖擊效應，但稅收收入有較強的穩定性與充足性。因此，從我國現實(shí)考慮，現階段應該對居民基本住宅免征物業(yè)稅;但在長(cháng)期內，應對所有物業(yè)征收物業(yè)稅。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)稅;稅收效應;房地產(chǎn)市場(chǎng)
一、引言
2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫并且房地產(chǎn)價(jià)格又一次快速上漲。因開(kāi)征物業(yè)稅對房?jì)r(jià)會(huì )起到明顯有效的抑制作用，可以緩解現行房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，抑制房地產(chǎn)泡沫，因此，開(kāi)征物業(yè)稅也再次成為社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。雖然幾年來(lái)一直有消息說(shuō)要開(kāi)征物業(yè)稅，但物業(yè)稅并沒(méi)有如期而至，不過(guò)2010年以來(lái)物業(yè)稅開(kāi)征的腳步似乎越來(lái)越近了。如有報道稱(chēng)，今年兩會(huì )上，北京市地稅局有關(guān)負責人稱(chēng)北京最早2011年底開(kāi)征物業(yè)稅。由于我國物業(yè)稅改革既承擔著(zhù)普通的稅收收入功能，又肩負著(zhù)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重任，因而，物業(yè)稅推出的時(shí)機、物業(yè)稅改革的模式成為人們關(guān)注和爭論的熱點(diǎn)話(huà)題。
對于物業(yè)稅改革的模式，目前爭論較多的有兩個(gè)問(wèn)題：一是土地出讓金要不要并入物業(yè)稅當中;二是對居民基本住宅或第一套住宅要不要征收物業(yè)稅。對于第一個(gè)問(wèn)題，已經(jīng)有很多學(xué)者進(jìn)行了研究：一些學(xué)者主張取消土地出讓金，將土地出讓金并入物業(yè)稅中;更多的學(xué)者則認為土地出讓金與物業(yè)稅是兩種不同性質(zhì)的稅費，二者不能相互替代，因此，土地出讓金不能并入物業(yè)稅中。在此筆者贊同第二種觀(guān)點(diǎn)。對于第二個(gè)問(wèn)題，從國外的實(shí)踐來(lái)看，應該對所有的物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行征稅;但從國內的現實(shí)看，主流聲音主張對居民基本住宅免征物業(yè)稅。本文分別對居民基本住宅征收物業(yè)稅和免征物業(yè)稅兩種模式的稅收效應進(jìn)行理論分析，并以深圳市為例進(jìn)行實(shí)證考察。
二、全面征收物業(yè)稅的稅收效應分析
目前，對所有物業(yè)征收物業(yè)稅的稅制模式已經(jīng)在很多國家實(shí)行，如美國、英國、日本等國。這一模式的優(yōu)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：一是稅收征管成本較低，因為是對所有住宅征收，不需要花費很多人力、物力去甄別是第一套房還是二套以上住宅;二是稅收覆蓋面廣、稅源穩定，政府可以獲得一項穩定而充足的稅收收入。這一方案所帶來(lái)的沖擊主要有：一是居民基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，有可能加重普通居民的稅收負擔;二是不利于居民改善居住條件，提高了人們的居住成本;三是由于普通居民的稅負可能增加，因而物業(yè)稅改革的阻力較大，恐怕難以順利實(shí)施。物業(yè)稅開(kāi)征后，可能會(huì )產(chǎn)生以下效應：
1.稅負遞增效應。物業(yè)稅具有稅負難以轉稼、稅負水平隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)值的增加不斷提高的特點(diǎn)，并且由于征稅對象是人們的基本住宅，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的增加并不能通過(guò)市場(chǎng)交易實(shí)現，反而會(huì )因為升值而需要繳納更多的物業(yè)稅。因此，物業(yè)稅收入只能來(lái)自于人們的可支配收入，人們需要從自己的收入里拿出一定的持續不斷增長(cháng)的額度，為自己的住宅支付物業(yè)稅;這意味著(zhù)人們的稅負水平在不斷提高(假定收入不變)，即產(chǎn)生稅負遞增效應。
我們以深圳市的數據資料對物業(yè)稅稅負遞增效應進(jìn)行分析。假設物業(yè)稅稅率為1%，計稅金額按房屋市場(chǎng)價(jià)值的70%進(jìn)行估算，單套住房以100平方米計算。根據表1中數據，可計算出2006—2009年深圳市各行政區的物業(yè)稅稅額，計算結果見(jiàn)表2。表2數據顯示，由于房?jì)r(jià)上漲，從2006年到2009年，各區的物業(yè)稅都有較大幅度上漲，其中寶安區上漲了88.5%，龍崗區上漲了78.6%，福田區上漲了82.1%，南山區上漲了80.8%，鹽田區上漲了57.8%，羅湖區上漲了76.2%。因為物業(yè)稅是根據房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行計算的，因此房?jì)r(jià)上漲越快，物業(yè)稅上漲幅度也越大。當然，從2006—2009年，深圳市居民人均可支配收入從22 567元增加到29 245元，增長(cháng)幅度為30%。但與房?jì)r(jià)和物業(yè)稅的上漲幅度相比，要小了許多，因此，如果對居民基本住宅征收物業(yè)稅，居民的稅收負擔將隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲而不斷上升。
2.地區差異效應。從地區角度看，如果兩個(gè)地區的房?jì)r(jià)不同，物業(yè)稅稅率標準相同，則房?jì)r(jià)高的地區居民家庭將為自住住宅支付更高的物業(yè)稅，而房?jì)r(jià)低的地區的居民家庭將支付一個(gè)相對較低的物業(yè)稅，因此，在不同地區之間產(chǎn)生了一個(gè)稅收差異效應。因屬于自住住宅，房屋增值并不能通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)實(shí)現，因此，這也意味著(zhù)房?jì)r(jià)高的地區居民家庭將支付更高的居住成本。在這里，物業(yè)稅將產(chǎn)生一種“擠出效應”，收入水平較低、收入增長(cháng)緩慢的居民將不得不離開(kāi)房?jì)r(jià)高的地區，而轉向房?jì)r(jià)低的地區尋求就業(yè)和居住場(chǎng)所。“擠出效應”的存在，使得房?jì)r(jià)高的地區對房地產(chǎn)的需求減少，而房?jì)r(jià)低的地區則房地產(chǎn)需求增加，因而不同地區的房?jì)r(jià)差異將逐漸縮小而趨于一致。
從表2可以看出，由于房?jì)r(jià)不同，深圳市6個(gè)區的物業(yè)稅稅額有較大差異，其中福田區稅負最高，2009年稅額為13220元，而龍崗區物業(yè)稅最低，2009年為6716元，福田區物業(yè)稅比龍崗區高了一倍，這就是物業(yè)稅的地區差異效應。而這只是一個(gè)城市不同區域的物業(yè)稅差異，如果是不同城市之間，由于房?jì)r(jià)差異更為突出，因而物業(yè)稅的差異也將更為突出。對于普通居民來(lái)說(shuō)，對其基本住宅征收物業(yè)稅，且房?jì)r(jià)高的地區要繳納更多的物業(yè)稅，將迫使眾多中低收入家庭從房?jì)r(jià)高的區域向房?jì)r(jià)低的區域遷移，以減輕物業(yè)稅負擔。如深圳市內福田、南山區的居民向龍崗、寶安區遷移。
3.結構沖擊效應。在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)中，征收物業(yè)稅后，由于所有房屋均需繳納物業(yè)稅，且需按房屋的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)繳納，根據理性選擇規律，人們會(huì )更多地選擇小戶(hù)型、低總價(jià)的住房，而減少對大戶(hù)型、豪華型住房的購買(mǎi)。需求的改變必將引起供給層面的變化，也就是住房供給結構中，小戶(hù)型住房將增多，大戶(hù)型、高檔公寓以及別墅的供應將減少。
4.行業(yè)差異效應。物業(yè)稅的開(kāi)征，對房屋租賃市場(chǎng)、房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)都將產(chǎn)生影響，但影響程度存在較大差異，下面對此進(jìn)行分析。
(1)房屋租賃市場(chǎng)。由于征收物業(yè)稅，住房投資成本增加，投資者要么自己承擔增加的稅收，要么將增加的稅負部分或全部轉嫁給租房者。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋“租售比”較低，租房收入只夠抵消資金成本，投資者主要是通過(guò)房屋的“低買(mǎi)高賣(mài)”來(lái)獲取投資收益。因此，征收物業(yè)稅后，投資者自己承擔稅負的程度有限，只能通過(guò)稅負轉嫁將大部或全部稅負轉嫁給租房者，這意味著(zhù)租賃市場(chǎng)上租金將較大幅度上漲。同時(shí)，由于基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，這將使部分居民放棄購買(mǎi)住宅，而通過(guò)租賃住房來(lái)滿(mǎn)足居住需要，這使得租賃市場(chǎng)上房租有進(jìn)一步提高的可能。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上“租售比”較低的狀況，可從深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到證實(shí)。表3數據顯示，從2006年到2009年，深圳市各區的住宅租金上漲幅度都不大，上漲幅度最大的福田區漲了17.1%，上漲幅度最小的鹽田區僅漲了3.2%，遠不及同期房?jì)r(jià)上漲的幅度。我們以2009年的數據來(lái)分析投資者對物業(yè) 稅的承受能力。這里有以下假設：投資者貸款額度為房屋價(jià)格的70%，貸款期限為20年，住宅面積為100平方米。根據等額還款公式：
R=Pi(1+i)n/(1+i)n-1
其中R為每期還款額，P為貸款額，i為貸款利率，n為還款期數。將表1中各區的房?jì)r(jià)數據乘以0.7，再乘以100(住宅面積100平方米)，即為貸款額，利率以5年以上貸款利率計算(貸款期內利率會(huì )有變動(dòng)，根據歷史數據，這里取7%作為平均利率水平)。根據等額還款公式，可得每年還款額、每年償付利息額及本金。
從上表中可以看出，除羅湖區外，其他5區的房屋租金收入還不夠償還貸款的利息支出，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)“租售比”嚴重偏低。因此投資者投資房屋的收益并不是來(lái)自于房屋租金收入，而是通過(guò)房?jì)r(jià)上漲來(lái)獲取房屋買(mǎi)賣(mài)的差額利潤。由于房屋出租的利潤率很低甚至為負，因此，如果提高物業(yè)稅，那么投資者自身的消化能力非常有限，勢必會(huì )通過(guò)稅負轉嫁將提高的物業(yè)稅轉嫁給房屋承租者。如果投資者將物業(yè)稅全額轉嫁給租房者，按表2中2009年的物業(yè)稅數據計算，寶安區房屋租金將增加26.1%，龍崗區將增加25.3%，福田區將增加23%，南山區將增加24.9%，鹽田區將增加28.3%，羅湖區將增加19.9%。由于自住住房也需要繳納物業(yè)稅，因此租賃市場(chǎng)上將保持較高的租賃需求，使得房屋租金可以大部或全部甚至超額轉嫁給租房者。
(2)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。物業(yè)稅的開(kāi)征對房?jì)r(jià)的影響又如何呢?一方面，由于開(kāi)發(fā)與流通環(huán)節的稅費減少，因而房屋開(kāi)發(fā)與交易成本降低，這將有利于降低房?jì)r(jià);另一方面，由于房屋保有環(huán)節成本提高，房屋需求將減少，特別是投資性需求有可能大幅減少。具體地說(shuō)，自住型需求雖然是剛性需求，但由于每年需要繳納不斷增長(cháng)的物業(yè)稅，因而理性的購房者會(huì )更多地購買(mǎi)小戶(hù)型、低總價(jià)的住房，這樣，從面積與價(jià)格上看，住房需求減少，房?jì)r(jià)降低;而對于投資性需求，雖然物業(yè)稅占其月供支出的比例相對較小，但物業(yè)稅開(kāi)征將使房?jì)r(jià)上漲速度下降，房?jì)r(jià)漲幅的降低將使投資利潤率加速下降。據王曉明、吳慧敏(2008)的研究結論，房?jì)r(jià)上漲速度從10%下降到8%，投資利潤將下降20%。因此，物業(yè)稅開(kāi)征對投資性需求的沖擊是相當大的�，F階段我國房地產(chǎn)需求中，很大部分是投資性需求，因而，物業(yè)稅開(kāi)征后將使住房需求減少，而房屋供給有可能由于開(kāi)發(fā)成本的降低而增加，房?jì)r(jià)(包括新房和二手房)下降或上漲速度減緩。
(3)土地市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從經(jīng)濟學(xué)理論的角度分析，土地是房屋需求的引致需求，也就是說(shuō)，地價(jià)將隨著(zhù)房?jì)r(jià)的變動(dòng)而同向變動(dòng)，但土地價(jià)格也將從成本途徑影響房屋價(jià)格;在這二者中，房?jì)r(jià)的影響是主要的、長(cháng)期的，而地價(jià)的影響是次要的，更多是短期內的影響。因此，物業(yè)稅開(kāi)征后，房?jì)r(jià)上漲幅度將趨緩或下降，地價(jià)上漲幅度也將趨緩甚至下降。
綜上所述，物業(yè)稅開(kāi)征后，房屋租金有可能大幅提高，而房?jì)r(jià)則有可能下降或上漲幅度趨緩，因而有可能改變我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上長(cháng)期以來(lái)“租售比”過(guò)低的情況，使得房屋租賃市場(chǎng)與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)實(shí)現平衡發(fā)展。
三、基本住房免征物業(yè)稅改革模式的稅收效應分析
這一模式是對居民的基本住宅或者是第一套住宅免征物業(yè)稅，而對第二套以上住宅征收物業(yè)稅。其優(yōu)點(diǎn)在于：一是保證了居民的基本居住需要，普通居民的稅負不會(huì )增加;二是更加著(zhù)重于物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控功能，重點(diǎn)抑制住房市場(chǎng)的投資性需求;三是減少了物業(yè)稅改革的阻力，有利于物業(yè)稅改革的順利推進(jìn)。這一模式的缺陷在于：一是提高了物業(yè)稅的信息監管成本，需要動(dòng)用大量的人力、物力對居民的第一套房與二套以上住宅進(jìn)行甄別;二是稅收收入具有不穩定性，物業(yè)稅難以成為地方政府的主要財政收入來(lái)源。這一模式可能帶來(lái)如下稅收效應。
1.財政收入效應。如果對基本住宅免征物業(yè)稅，那么物業(yè)稅的主要征稅對象是工商業(yè)房產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性住宅。而在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)結構中，工商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值只占全部商品房市場(chǎng)價(jià)值的17%，住宅占了83%;對于住宅中用于投資性的住宅比例，據有關(guān)資料，目前北京市住房銷(xiāo)售中，投資性購房比例達到61%，上海為51%，深圳亦達到50%以上。從這幾個(gè)城市來(lái)看，投資性比例很高。當然，這是增量住宅的投資性比例，存量住宅中，由于2004年之前的投資性需求較小，因而從總體來(lái)看，投資性需求應比前面數據要小。這里假設為50%的投資性比例，則可計算出在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，應征收物業(yè)稅的房產(chǎn)比例為58.5%(83%×50%+17%)。不過(guò)，物業(yè)稅開(kāi)征后，投資性需求預計將下降，那么投資性比例將減少，這樣，來(lái)自于物業(yè)稅的稅收收入將可能不斷下降，直至達到一個(gè)穩定水平。同時(shí)，如果從全國范圍來(lái)考察，則投資性比例將遠低于上述幾個(gè)城市。這里假設為20%，則所有房產(chǎn)中應征收物業(yè)稅的比例為33.6%(83%×20%+17%)，并且，隨著(zhù)物業(yè)稅的開(kāi)征，物業(yè)稅稅收收入也將經(jīng)歷一個(gè)下降過(guò)程，直至穩定。
因此，從財政收入角度來(lái)看，對基本住宅免征物業(yè)稅，對于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅收入將減少一半以上;而從全國來(lái)看，物業(yè)稅稅收收入將減少三分之二以上。這樣，來(lái)自于物業(yè)稅的收入少且將不斷下降，作為地方政府財政收入的主要稅種，其財政收入功能將大為減弱。
2.結構沖擊效應。由于對居民的基本住宅或第一套住宅免征物業(yè)稅，在購置第一套房時(shí)，人們可能追求大戶(hù)型、高檔次的住房;當然，這是在有能力購買(mǎi)的前提下。而對于二套以上住房或投資性住房，需要征收物業(yè)稅，物業(yè)稅的征收將使租賃市場(chǎng)上租金提高，房租的提高，將使租房者更多選擇小面積的住房，這樣，租賃市場(chǎng)上房屋的供給與需求主要是小戶(hù)型住房;而在自住型房屋供給結構中，根據購房者的經(jīng)濟條件與偏好，收入高的人可能會(huì )更多選擇大戶(hù)型、高檔公寓和別墅，而中低下收入階層可能更多選擇中小戶(hù)型。
3.行業(yè)差異效應。一是房屋租賃市場(chǎng)。由于二套以上住宅需要征收物業(yè)稅，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上嚴重偏低的“租售比”，將使得物業(yè)稅開(kāi)征后房屋租金有較大幅度提高，這將減少對房屋租賃的需求;又由于基本住宅不需繳納物業(yè)稅，因此，只要經(jīng)濟能力許可，大部分的居民會(huì )選擇購置住房，而不會(huì )選擇租賃住房來(lái)改善居住條件。因此租賃需求將減少，反過(guò)來(lái)又使得房屋租金難以有很大程度的提高。二是房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。由于對基本住宅免征物業(yè)稅，而對二套以上住宅征收物業(yè)稅，加上租金提高，因此，將使得更多居民選擇購置自住住宅。我國正處于城市化與工業(yè)化快速發(fā)展時(shí)期，對基本住宅和改善型的住宅需求量很大，因此，房屋需求將會(huì )隨著(zhù)城市化的不斷推進(jìn)而增加，房?jì)r(jià)將會(huì )上漲，但投資性需求由于投資成本增加以及投資利潤率減少等原因，與物業(yè)稅開(kāi)征前相比，投資需求將受到抑制，因此總體來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)可能會(huì )漲，但上漲幅度將比較平緩。三是土地市場(chǎng)。旺盛的自住型住房需求和較為溫和的投資性需求的存在，使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市化還沒(méi)完成階段，房?jì)r(jià)仍有較大的上漲壓力。土地是房屋需求的引致需求，因而土地價(jià)格也將隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲而上漲，但上漲幅度和波動(dòng)程度比開(kāi)征物業(yè)稅前要小。
四、結論及政策性建議
上文分析表明，對居民基本住宅征收物業(yè)稅，對普通居民將產(chǎn)生稅負遞增效應和地區差異效應;并且，根據深圳市的數據資料進(jìn)行實(shí)證考察，表明稅負增加程度和地區差異程度都比較大。因此，考慮到目前我國居民的收入水平和地區發(fā)展的不平衡程度，這一物業(yè)稅改革模式不太適合我國國情。而對居民基本住宅免征物業(yè)稅的模式不會(huì )增加普通居民的稅負，也不會(huì )帶來(lái)稅收的地區差異效應，同時(shí)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求也有較大抑制作用;另外，與第一種改革模式相比，物業(yè)稅對房屋租賃市場(chǎng)的沖擊程度要小，居民也有更強激勵購買(mǎi)自住住宅。當然，第二種改革模式可能會(huì )帶來(lái)物業(yè)稅稅收收入減少，難以成為地方政府主要的財政收入來(lái)源。但由于土地出讓金并沒(méi)有并入物業(yè)稅中，土地出讓金仍將成為地方財政的重要支柱，這可以在很大程度上彌補物業(yè)稅的不足。因此，在現階段，我國物業(yè)稅改革應對居民基本住宅免征物業(yè)稅。然而值得思考的是，第二種改革模式的稅收監管成本與征收成本較高，其稅收收益與成本相比可能并不高，這需要不斷地改進(jìn)和完善稅收信息監管體系，并加大對偷稅漏稅行為的處罰力度。
在長(cháng)期內，隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的基本完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)將以存量交易為主，來(lái)自于土地出讓的收入將大大減少，第二種物業(yè)稅改革模式所帶來(lái)的物業(yè)稅稅收收入不足的缺陷將凸顯出來(lái)，因此應逐步向第一種改革模式過(guò)渡。此時(shí)，地區經(jīng)濟差距的縮小和人們收入水平的更大提高，可以克服第一種改革模式所引起的稅負遞增效應和地區差異效應。
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