煤礦社區物業(yè)管理工作論文
煤礦社區物業(yè)管理工作論文
摘要：社區物業(yè)管理作為煤炭企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，如何跟進(jìn)企業(yè)改革發(fā)展步伐，探究物業(yè)管理改革發(fā)展模式，是擺在后勤物業(yè)面前的重要課題。
因此，必須認真分析和認識煤炭企業(yè)后勤物業(yè)的發(fā)展歷程和現狀，扎實(shí)推進(jìn)煤炭企業(yè)物業(yè)管理改革，強化和諧社區建設，努力為企業(yè)改革發(fā)展創(chuàng )造良好環(huán)境。
關(guān)鍵詞：煤炭企業(yè) 物業(yè)管理
一、煤炭企業(yè)現行物業(yè)管理模式的現狀
社區物業(yè)管理一直是后勤單位來(lái)負責的，只是生產(chǎn)的后勤保障，其地位得不到應有的重視，作用得不到充分發(fā)揮，發(fā)展基本處于一種被動(dòng)的狀態(tài)。
隨著(zhù)井下職工農轉非政策的落實(shí)，職工住宅小區建設的迅猛發(fā)展，社區物業(yè)管理越來(lái)越成為各礦不得不認真重視的一個(gè)迫切問(wèn)題，一方面使礦井生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能夠得到有力的提高，集中精力搞好安全生產(chǎn)，另一方面，從社區本身來(lái)說(shuō)，也明確了管理范圍、管理對象和管理內容，有力地促進(jìn)了社區工作的發(fā)展，社區物業(yè)管理從規模到內容都成為煤炭企業(yè)工作的重要組成部分。
原來(lái)，對社區實(shí)行的是多部門(mén)分塊管理，各單位又相互獨立，各自為政，自成系統，所以造成機構設置重疊、重復建設、人浮于事的現象，不僅浪費了大量資金，而且造成大量人員隱性閑置。
社區實(shí)行物業(yè)管理后，能夠從區域范圍內統一考慮規劃居民區內物業(yè)資源的配置，有利于減少重復建設和各種浪費。
社區管理和服務(wù)質(zhì)量明顯提高。
社區實(shí)行物業(yè)管理后，各礦物業(yè)管理服務(wù)單位堅持“居民生活無(wú)小事”的服務(wù)宗旨，狠抓了小區綠化、環(huán)衛保潔、治安巡邏等各項工作，物業(yè)管理規范化水平有了很大提高。
尤其是實(shí)行“440”服務(wù)，居民的滿(mǎn)意率，投訴率、服務(wù)回訪(fǎng)率等進(jìn)行了量化考核，全面推行標準化、精細化、信息化“三化”服務(wù)模式，實(shí)行了“維修達標率、衛生合格率、服務(wù)質(zhì)量用戶(hù)滿(mǎn)意率”豐富了發(fā)展內涵和服務(wù)載體。
健全24小時(shí)領(lǐng)導帶班、消費品市場(chǎng)安巡邏、報修調度等系列制度，對社區道路老化基礎設施進(jìn)行及時(shí)修繕，在管理服務(wù)的社區設立了便捷的收費管理，從而建立了從投訴、報修到回訪(fǎng)的“便捷式”服務(wù)流程。
二、煤炭企業(yè)社區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題
煤礦企業(yè)社區分散面大，不好管理。
普遍存在“先有礦井、后有社區”的狀況，物業(yè)管理起步晚，配套措施還不完善。
雖然物業(yè)管理達到了一個(gè)新的水平，但從總體上講還剛剛起步，物業(yè)管理多是低標準收費、低水平服務(wù)，規模小，效益差，社區物業(yè)的虧損面比較大。
同時(shí)，由于法規制度不健全，市場(chǎng)競爭不規范，也使物業(yè)管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。
煤炭企業(yè)物業(yè)管理中還沒(méi)有形成競爭機制。
各社區物業(yè)管理都是從原來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位后勤服務(wù)系統中分離出來(lái)重組改造而成的，主要任務(wù)仍然是為內部職工家屬和企業(yè)生產(chǎn)服務(wù)，服務(wù)的內容、對象和運行機制并沒(méi)發(fā)生很大變化。
從總體上看，社區物業(yè)管理依然停留在行政福利型階段，沒(méi)有形成統一、開(kāi)放、有序、競爭的市場(chǎng)。
物業(yè)公司既缺乏業(yè)務(wù)開(kāi)拓的積極性，又沒(méi)有多少參與市場(chǎng)競爭的能力。
社區建設和物業(yè)管理沒(méi)有形成有效的投入產(chǎn)出機制。
目前社區物業(yè)管理在很大程度上仍然依靠企業(yè)補貼。
今后隨著(zhù)企業(yè)改革力度的加大，企業(yè)給予物業(yè)管理的補貼將會(huì )越來(lái)越少，投入不足將成為物業(yè)管理過(guò)程中的一個(gè)重要矛盾。
職工家屬的思想觀(guān)念需進(jìn)一步轉變。
在過(guò)去的計劃經(jīng)濟條件下，煤礦職工的住房、生活服務(wù)等基本上是由企業(yè)負擔，職工很少交費或不交費。
受此影響，職工思想上形成了很強的福利觀(guān)念，對物業(yè)管理中的收費行為不理解，甚至采取抵制態(tài)度。
有些職工雖對實(shí)施物業(yè)管理的優(yōu)越性已基本認同，但對“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)享受”沒(méi)有達成共識。
客觀(guān)地說(shuō)，這既是一個(gè)觀(guān)念問(wèn)題，同時(shí)也是一個(gè)政策問(wèn)題。
如果不能適當提高職工工資，使職工能夠在不減少收入的情況下承受物業(yè)消費，那么真正意義上的物業(yè)管理就很難實(shí)現。
三、煤炭企業(yè)物業(yè)管理改革發(fā)展的思考
煤礦企業(yè)社區物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應該是：以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)管理價(jià)值和改善居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉變;經(jīng)費來(lái)源由以單位支付為主向以業(yè)主繳納為主轉變;服務(wù)方式由內部封閉型向社會(huì )開(kāi)放型轉變，實(shí)現物業(yè)管理經(jīng)濟目標和社會(huì )目標的協(xié)調發(fā)展。
推行公司化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現服務(wù)與創(chuàng )收并重。
煤炭企業(yè)物業(yè)管理是加強內部管理，搞好服務(wù)創(chuàng )收，努力減少礦井的補貼，一方面可以促使物業(yè)管理公司以企業(yè)的角度來(lái)審視自己的經(jīng)營(yíng)行為，把服務(wù)創(chuàng )收與追求利潤作為自己的最高追求;另一方面，可以引導各業(yè)主單位和廣大居民對物業(yè)管理的認識，使其切實(shí)把物業(yè)管理作為一種商品來(lái)對待。
當然，服務(wù)是創(chuàng )收的前提，物業(yè)管理公司的創(chuàng )收必須建立在為居民提供高水平服務(wù)的基礎之上。
堅持市場(chǎng)化運作，引入競爭機制。
從物業(yè)管理發(fā)展的規律和趨勢看，只有引入競爭機制，通過(guò)市場(chǎng)上激烈的角逐和較量，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動(dòng)力，才能激勵各物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)水平和素質(zhì)。
從新礦集團公司的實(shí)際情況看，實(shí)行市場(chǎng)化運作，引入競爭機制，也是物業(yè)管理發(fā)展到現階段的一個(gè)必然結果，未來(lái)幾年，各礦物業(yè)公司雖然都在搞服務(wù)、搞創(chuàng )收，但都封閉在本煤炭企業(yè)域內，服務(wù)水平的高低、質(zhì)量的好壞與其生存并沒(méi)有多大關(guān)系，所以有的物業(yè)公司無(wú)形當中形成了一種惰性。
只有引入競爭機制，才能給其以壓力和動(dòng)力，才能把那些經(jīng)營(yíng)不善、管理服務(wù)不到位的企業(yè)被淘汰出局。
同時(shí)，各物業(yè)公司內部也要引入競爭機制，在物業(yè)管理公司與各專(zhuān)業(yè)隊伍之間形成明確的甲乙方關(guān)系，明晰利益分配的程序和格局，形成優(yōu)勝劣汰的局面。
堅持社會(huì )化服務(wù)，實(shí)現經(jīng)濟目標和社會(huì )目標的協(xié)調發(fā)展。
物業(yè)管理公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的公司，當然要強調營(yíng)利性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以及為業(yè)主提供各類(lèi)有效服務(wù)的管理活動(dòng)。
但是，物業(yè)公司是一個(gè)以密集的人群(居民)及其相關(guān)建筑物業(yè)為管理對象的企業(yè)，其工作目標不能僅僅鎖定在為業(yè)主提供服務(wù)、為自己營(yíng)利上。
尤其是煤炭企業(yè)的物業(yè)管理，本身就是礦井下屬的一項主要業(yè)務(wù)，更應把自身發(fā)展與社區思想、文化、環(huán)境、治安建設結合起來(lái)，在社會(huì )化服務(wù)上多做文章。
物業(yè)管理集經(jīng)營(yíng)與管理于一體，也應當成為社區建設的主導。
因為社區管理的職能是制定發(fā)展規劃、優(yōu)化資源配置、完善服務(wù)設施、強化管理服務(wù)等，主要是著(zhù)力于做好宣傳組織、協(xié)調管理工作，而物業(yè)管理公司則擁有更多的資源來(lái)從事計劃的實(shí)施。
所以，社區建設要把物業(yè)公司作為主體骨干力量，物業(yè)公司要把社區建設作為主要內容、主要目標，兩者攜手共建，共同開(kāi)創(chuàng )物業(yè)管理和社區建設的新局面。
加大政策扶持力度，實(shí)現社區建設、管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。
物業(yè)管理是國家扶持發(fā)展的新興行業(yè)，提高物業(yè)管理的能力和水平也是煤礦企業(yè)改革發(fā)展的重要內容。
總之，企業(yè)對物業(yè)管理的包括發(fā)下幾個(gè)方面：一是保證社區物業(yè)管理的基礎設施投入，如社區住房、道路建設維修、管網(wǎng)更新改造等，必須由企業(yè)承擔資金費用;二是承擔企業(yè)辦社會(huì )部分的資金費用，如社區治安管理、人口與計生管理等，本身應是政府的職能，目前條件下其費用仍需由企業(yè)來(lái)承擔;三是給予社區以必要的費用補貼。
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