小區物業(yè)管理公司運營(yíng)模式分析的論文
摘要:從小區物業(yè)管理公司的實(shí)際運營(yíng)模式分析入手，闡述了代理式和自主式小區物業(yè)管理運營(yíng)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，探究了小區物業(yè)管理公司如何構建科學(xué)合理運營(yíng)模式的方法，提供了提高小區物業(yè)管理公司資本金的水平，提高小區物業(yè)管理公司服務(wù)對象的素質(zhì)，健全小區物業(yè)管理公司的管理體系等措施和建議。
關(guān)鍵詞:小區物業(yè)管理公司;自主式;代理式;資本金;服務(wù);體系;運營(yíng)模式
當前物業(yè)管理行業(yè)總體來(lái)講呈現出水平迅速增強、質(zhì)量不斷提升的狀態(tài)，但是增加的速度、提升的水平還是與社會(huì )的需要、業(yè)主的訴求有著(zhù)較大的差距，特別是小區物業(yè)管理公司運營(yíng)模式依然存在意識落后、體系不完整等問(wèn)題，出現了小區物業(yè)管理公司運營(yíng)與業(yè)主要求相互違背，小區物業(yè)管理公司運營(yíng)模式過(guò)分侵占業(yè)主利益的問(wèn)題，致使二者間呈現出矛盾對立、難于化解的狀態(tài)，如何構建小區物業(yè)管理公司運營(yíng)的新理念和新模式，進(jìn)一步整合小區物業(yè)管理公司與業(yè)主、小區物業(yè)管理公司與社會(huì )、小區物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的關(guān)系就變得非常迫切。應該從小區物業(yè)管理公司運營(yíng)的問(wèn)題分析入手，探討小區物業(yè)管理公司常見(jiàn)運營(yíng)模式的利弊，進(jìn)一步重視業(yè)主和相關(guān)主體的需要和訴求，從業(yè)主和相關(guān)主體的根本利益和長(cháng)遠價(jià)值出發(fā)，建立小區物業(yè)管理公司市場(chǎng)化、高效化的運營(yíng)模式，調整小區物業(yè)管理公司的服務(wù)和管理重點(diǎn)，緩解小區物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的矛盾，通過(guò)小區物業(yè)管理公司運營(yíng)基礎、運營(yíng)模式的調整，實(shí)現職能的提升、功能的增長(cháng)和價(jià)值的體現，建立起具有生命力的現代化小區物業(yè)管理公司運營(yíng)模式。
1小區物業(yè)管理公司現有運營(yíng)模式的問(wèn)題
現實(shí)中物業(yè)管理公司的服務(wù)存在增加速度、提升水平遠遠不能滿(mǎn)足社會(huì )需要與業(yè)主訴求的特點(diǎn)，特別在城市化和市場(chǎng)化的背景下，雙方的要求和服務(wù)存在較大的差距，尤其在小區物業(yè)管理公司運營(yíng)模式和運營(yíng)理念上依然存在意識落后、體系不完整等問(wèn)題，出現了小區物業(yè)管理公司運營(yíng)與業(yè)主要求相互違背，小區物業(yè)管理公司運營(yíng)模式過(guò)分侵占業(yè)主利益，小區物業(yè)管理公司與相關(guān)主體矛盾重重等問(wèn)題，致使物業(yè)管理和服務(wù)中出現矛盾對立、難于化解的狀態(tài)。如何構建小區物業(yè)管理公司運營(yíng)新理念和新模式，進(jìn)一步整合小區物業(yè)管理公司與業(yè)主、小區物業(yè)管理公司與社會(huì )、小區物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的關(guān)系變得非常迫切。
2小區物業(yè)管理公司的實(shí)際運營(yíng)模式
在眾多的小區物業(yè)管理公司實(shí)際運行方式中，可以通過(guò)運營(yíng)的種類(lèi)將運營(yíng)模式劃分為代管式運營(yíng)和自主式運營(yíng)兩種情況，既有獨特的優(yōu)勢，也有自身的問(wèn)題和不足，更好地研究小區物業(yè)管理公司運營(yíng)，創(chuàng )新其運行的基本模式要從實(shí)際情況的分析和研究入手。
2．1小區物業(yè)管理公司的代管運營(yíng)模式
代管運營(yíng)模式在很多中小城市和中低檔社區中有廣泛的分布，特別在小區物業(yè)管理初創(chuàng )時(shí)期，一般由開(kāi)發(fā)商、土地所有者和社區牽頭，委托已經(jīng)具備小區物業(yè)管理的公司實(shí)施管理和服務(wù)。代管式小區物業(yè)管理公司具有管理經(jīng)驗豐富、規模適中、反應速度快、服務(wù)質(zhì)量高等一系列優(yōu)勢，由于這些小區物業(yè)管理公司已經(jīng)具備了相關(guān)的資質(zhì)和資格，因此管理體系上和管理方式上有著(zhù)一定的權威性和規范性，能夠迅速實(shí)現小區物業(yè)的科學(xué)化、系統化管理職能。但是代管式小區物業(yè)管理公司還有不可回避的缺點(diǎn)，由于物業(yè)管理公司的服務(wù)屬于代管和代理的特點(diǎn)，導致其不能夠深入業(yè)主和小區的實(shí)際，難于全面尊重小區業(yè)主的要求，只能在傳統的小區物業(yè)管理方式上進(jìn)行調整，出現對小區和業(yè)主特點(diǎn)的不適應，進(jìn)而產(chǎn)生服務(wù)不系統、主題不明確、業(yè)主不認可等問(wèn)題，制約了小區物業(yè)管理工作的開(kāi)展，也影響了業(yè)主和社會(huì )對小區物業(yè)管理公司的評價(jià)。
2．2小區物業(yè)管理公司的自主運營(yíng)模式
自主運營(yíng)模式在大中城市和高級社區和小區內有著(zhù)獨特的生命力，并發(fā)揮著(zhù)示范和創(chuàng )新的雙重功能。自主運營(yíng)模式主要依靠高素質(zhì)的業(yè)主和開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)主體的多方位協(xié)商和多層次交涉進(jìn)行的小區物業(yè)管理主體，實(shí)施對小區物業(yè)的管理、維護、增設、修改等主要職能，并對小區物業(yè)重大事件有著(zhù)監督、控制和導向的功能。自主運營(yíng)模式的優(yōu)勢在于小區物業(yè)管理公司的產(chǎn)生來(lái)源于相關(guān)主體訴求的相互結合和相互妥協(xié)，這就保障了小區物業(yè)管理公司職能、定位的規范性，使物業(yè)管理工作能夠適應小區物業(yè)和業(yè)主的特點(diǎn)，容易凝聚業(yè)主和相關(guān)主體的共識，為管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的提升提供先決性的條件和基礎。同時(shí)自主運營(yíng)模式也存在很多的劣勢:一方面，自主運營(yíng)模式需要高素質(zhì)的業(yè)主作為前提，由于很多業(yè)主沒(méi)有公共意識和參與意識，導致小區物業(yè)管理公司難于開(kāi)展服務(wù)和相關(guān)管理工作。另一方面，自主運營(yíng)模式的建立需要漫長(cháng)的時(shí)間作為先決條件，而業(yè)主迫切的服務(wù)需要往往會(huì )壓縮自主運營(yíng)模式的建設時(shí)間，容易產(chǎn)生小區物業(yè)管理公司功能和服務(wù)上的不足和缺陷。
3小區物業(yè)管理公司未來(lái)運營(yíng)模式創(chuàng )新的重點(diǎn)
小區物業(yè)管理公司想要獲得運營(yíng)方式、模式和體系上的轉變、調整和創(chuàng )新，必須結合整個(gè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規律，同時(shí)必須尊重小區物業(yè)管理行業(yè)變革的方向，確立運營(yíng)模式轉變和創(chuàng )新的突破口，確定運營(yíng)模式變革的重點(diǎn)，這樣才能起到事半功倍的作用。
3．1提高小區物業(yè)管理公司資本金的水平
小區物業(yè)管理公司想要告別低水平的運營(yíng)狀態(tài)，創(chuàng )新運營(yíng)新模式必須從資本金的增加入手。實(shí)踐中小區物業(yè)管理公司要獲得業(yè)主的廣泛認可，提高業(yè)主對小區物業(yè)管理公司的資金支持，使小區物業(yè)管理公司能夠有充足的資金和資源作為保障，進(jìn)一步優(yōu)化小區物業(yè)管理公司的運作，使小區物業(yè)管理公司運營(yíng)能夠達到更高的水平。
3．2提高小區物業(yè)管理公司服務(wù)對象的素質(zhì)
小區物業(yè)管理公司要將自身定義為服務(wù)企業(yè)，同時(shí)將業(yè)主作為工作的核心，要有計劃地培養和提升小區業(yè)主的綜合能力和自身素質(zhì)，經(jīng)常開(kāi)展對業(yè)主的教育和宣傳工作，進(jìn)一步提升業(yè)主文化水平、公共意識、參與意識和公共利益觀(guān)念，用主動(dòng)的方法和策略影響業(yè)主，為運營(yíng)模式升級和創(chuàng )新提供基礎性支撐平臺。
3．3提高小區物業(yè)管理公司全體人員的技能
小區物業(yè)管理公司服務(wù)人員要不斷提高自身的服務(wù)技能，對服務(wù)項目、服務(wù)內容和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效提升，適應小區物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)主的新要求和新需要。小區物業(yè)管理公司管理人員要不斷提高自身的管理能力，通過(guò)管理素質(zhì)的提升為小區物業(yè)管理上臺階、上層次提供基礎保障。小區物業(yè)管理公司決策人員要持續提高決策水平，特別應該有計劃地提升公司運營(yíng)方向、服務(wù)重點(diǎn)、管理體系的決策能力，實(shí)現小區物業(yè)管理公司在日常經(jīng)營(yíng)上的持續創(chuàng )新。
3．4健全小區物業(yè)管理公司的管理體系
運營(yíng)模式的創(chuàng )新和發(fā)展需要完整而健全的管理體系作為前提，小區物業(yè)管理公司必須將管理體系的建設列為核心的任務(wù)，并在未來(lái)時(shí)間內持續加以強化。今后小區物業(yè)管理公司要健全財務(wù)管理體系、服務(wù)管理體系等核心體系的建設，使管理系統符合現代化小區物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，更多地發(fā)揮管理體系的價(jià)值和功能，為公司的未來(lái)發(fā)展提供平臺和基礎。
4結語(yǔ)
小區物業(yè)管理公司想要獲得發(fā)展，必須將職能和利益、訴求和實(shí)際做到緊密結合，要將現代信托模式和股份制模式引入小區物業(yè)管理公司的運營(yíng)中，實(shí)施小區物業(yè)管理公司內部的整合，達到運營(yíng)模式的創(chuàng )新與變革目標，更好地將金融、管理理念納入運營(yíng)模式的實(shí)踐中。要看到小區物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)尚處于肇始的關(guān)鍵階段，要繼續在運營(yíng)模式和管理改革方面入手，借用小區物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，把握物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，通過(guò)理論與實(shí)踐的深層次整合和結合獲得小區物業(yè)管理行業(yè)綜合而全面地發(fā)展。
參考文獻:
�。�1］孫麗娜．小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及措施［J］．經(jīng)營(yíng)管理者，2014，(02):214－215．
�。�2］趙素萍．中小城市住宅小區物業(yè)管理收費難現狀分析［J］．寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2012，(04):161－164．
【小區物業(yè)管理公司運營(yíng)模式分析的論文】相關(guān)文章：
分析社區生態(tài)旅游管理模式論文05-29
物業(yè)管理中維修資金的使用分析論文05-28
小區物業(yè)管理方案07-25
(精選)小區物業(yè)管理方案09-13
小區物業(yè)管理方案10-09
小區物業(yè)管理方案10-29
物業(yè)管理小區方案11-29
小區物業(yè)管理服務(wù)方案12-10
物業(yè)管理小區管理方案12-04