物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險因素
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物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險因素【1】
摘 要 作為整個(gè)物業(yè)(資產(chǎn))管理的大環(huán)境所帶來(lái)的風(fēng)險，筆者可以引用經(jīng)濟學(xué)中“系統風(fēng)險”這個(gè)概念來(lái)詮釋此類(lèi)風(fēng)險，也就是說(shuō)這種風(fēng)險是不可分散風(fēng)險，是不能夠通過(guò)人為手段消減的，無(wú)論是大型公司還是中小型企業(yè)都是無(wú)法避免的。
然而再進(jìn)一步研究的過(guò)程中，竟然發(fā)現這類(lèi)風(fēng)險對于大型物業(yè)管理公司和中小型物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)卻又是不一樣的，原因竟是由于大型物業(yè)管理公司能涉及到更多的資本運營(yíng)領(lǐng)域，所以能夠很好地沖抵由狹義的“物業(yè)管理”所帶來(lái)的“系統風(fēng)險”，而一般僅從事于狹義上的“物業(yè)管理”的中小型企業(yè)卻往往不堪一擊。
關(guān)鍵詞 物業(yè)(資產(chǎn))管理 風(fēng)險 政府
1物業(yè)管理中的風(fēng)險因素界定
在找出風(fēng)險源之后，筆者將物業(yè)(資產(chǎn))管理中主要的風(fēng)險因素劃分為人、經(jīng)濟、物品三大部分。
除此之外，筆者還從企業(yè)生存整體環(huán)境這個(gè)總體的大方向上對物業(yè)(資產(chǎn))管理中存在的風(fēng)險因素進(jìn)行了淺顯易懂的分析與闡述，并就一些具體的問(wèn)題提出了專(zhuān)業(yè)的看法、見(jiàn)解和政策建議。
1.1人的因素
1.1.1企業(yè)內部工作人員所帶來(lái)的風(fēng)險
首先從物業(yè)服務(wù)企業(yè)內部的人員說(shuō)起，我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，因此政府相關(guān)部門(mén)對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養關(guān)注度不夠，培訓機構的設置也很晚，直到2005年11月16日，國家人事部和建設部才制定和頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規定》《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》，將物業(yè)管理師資格正式納入了國家專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。
這距80年代初我國引進(jìn)物業(yè)管理已經(jīng)有20余年了，發(fā)展速度有點(diǎn)緩慢。
正是因為行業(yè)的發(fā)展滯后于經(jīng)濟的飛速發(fā)展，導致當前我國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著(zhù)員工素質(zhì)參差不齊的現象。
人才是企業(yè)最為重要的資源，尤其作為勞動(dòng)密集型行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，人才是企業(yè)最核心的價(jià)值所在同時(shí)也是企業(yè)最核心的競爭力。
企業(yè)中員工的個(gè)人行為不僅僅代表他自己的個(gè)人素養，更是代表著(zhù)企業(yè)的外部形象和品牌地位。
因此，員工對業(yè)主和客戶(hù)的態(tài)度、言行舉止以及對他們投訴的反應，都會(huì )在一定層面上給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險，另一點(diǎn)就是企業(yè)員工的流失率，控制的不好會(huì )給企業(yè)帶來(lái)很大的損失，尤其是掌握著(zhù)企業(yè)商業(yè)機密的中高層領(lǐng)導的跳槽，有時(shí)候給企業(yè)帶來(lái)的很有可能就是滅頂之災。
1.1.2開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險
我國現行的政策體制決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)脫離日后的物業(yè)管理，導致重建設、重銷(xiāo)售、輕管理的問(wèn)題難以在短時(shí)間內得到根本的解決。
許多項目在規劃、設計以及施工階段沒(méi)有前期物業(yè)的介入，遺留下來(lái)很多的問(wèn)題，常在業(yè)主入住之后才會(huì )逐漸的暴露出來(lái)，直接的后果就是引發(fā)了業(yè)主們對物業(yè)管理企業(yè)的不滿(mǎn)。
而開(kāi)放商在這個(gè)時(shí)候早已經(jīng)拍拍屁股走人了，留下的爛攤子還得由與之毫不相干的物業(yè)管理公司收拾。
這些遺留問(wèn)題壓根就不應該由物業(yè)管理公司負責，但是業(yè)主們卻并不這樣認為，他們往往會(huì )這樣覺(jué)得，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)收了管理費，就應該負責處理所有的事宜，包括因為市場(chǎng)供需改變導致的房?jì)r(jià)下跌等環(huán)境風(fēng)險所導致的資產(chǎn)損失。
與此同時(shí)，有很大一部分開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，追求短期效益，在物業(yè)管理方面例如物業(yè)管理費等方面對業(yè)主做出不切實(shí)際的承諾和讓步，正是這種鼠目寸光的行為，給后續的物業(yè)管理帶來(lái)了很多本可以避免的困難和風(fēng)險。
1.1.3業(yè)主帶來(lái)的風(fēng)險
業(yè)主帶來(lái)的風(fēng)險主要是因為業(yè)主缺乏理性，導致物業(yè)管理企業(yè)不得不花費大量的精力用在向業(yè)主解釋一些原本和自己不相干的問(wèn)題。
就好比在萬(wàn)達菱角湖廣場(chǎng)住宅物業(yè)參觀(guān)見(jiàn)習的時(shí)候，住宅部經(jīng)理很生動(dòng)形象的給筆者講述了一張紙屑是怎么在業(yè)主眼里變成“滿(mǎn)地都是垃圾”的故事。
正是因為業(yè)主們的理念沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，使得物業(yè)管理企業(yè)本就入不敷出的資源更是捉襟見(jiàn)肘，也使得企業(yè)沒(méi)有多余的精力花在更應該投入的地方，例如提高服務(wù)質(zhì)量，增加服務(wù)內容。
這往往就又給了業(yè)主們更多的理由來(lái)找物業(yè)管理企業(yè)的“茬”，從而陷入了一個(gè)“業(yè)主找茬、企業(yè)彌補、花費精力、減少投入、再出紕漏”的死循環(huán)。
許多小型的物業(yè)管理企業(yè)就這樣深深地陷入了這死循環(huán)中，難以在擴大經(jīng)營(yíng)項目、增持資本、開(kāi)拓財源等方面增加投入，最終陷于困境中不能自拔。
另一方面是業(yè)主們并沒(méi)有認識到物業(yè)管理的價(jià)值所在，一般情況下連對于物業(yè)費是否要交都持懷疑態(tài)度，拖欠物業(yè)管理費更是成為他們與“低劣”的物業(yè)管理“斗爭”的“合理手段”，這無(wú)疑是雪上加霜，可見(jiàn)，業(yè)主所帶來(lái)的風(fēng)險不可謂不烈、不猛!
1.1.4行政主管部門(mén)帶來(lái)的風(fēng)險
物業(yè)管理行業(yè)之所以會(huì )存在目前這樣多的問(wèn)題，政府相關(guān)的行政主管部門(mén)負有不可推卸的責任。
法律法規的不健全、人員培訓機構設置的不完善、市場(chǎng)準入門(mén)檻過(guò)低，使得這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員收入總體偏低，人員素質(zhì)總體偏差，企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，“劣幣驅逐良幣”，使很大一部分原本信譽(yù)良好的中小企業(yè)在無(wú)序的市場(chǎng)經(jīng)濟惡性競爭下倒閉。
同時(shí)，各地的行政主管部門(mén)在市場(chǎng)經(jīng)濟的環(huán)境下為物業(yè)管理費戴上了一個(gè)“緊箍咒”――設置了物業(yè)管理費收費的上線(xiàn)，也就是這一條，讓很多有能力提供高品質(zhì)服務(wù)的企業(yè)失去了創(chuàng )收的動(dòng)力，為相當一部分奉行“打一槍換一地”的殼子公司大開(kāi)方便之門(mén)，擠小了正規企業(yè)的生存空間。
1.2經(jīng)濟因素
1.2.1貨幣風(fēng)險
物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn)，但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn)，貨幣資產(chǎn)過(guò)大往往導致資金閑置，造成公司收益不足，發(fā)展緩慢。
同時(shí)，隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)管理處也承擔著(zhù)越來(lái)越多的社會(huì )職能，例如收取居民的水電費等，這是一筆巨大的數目，而且牽扯到眾多的個(gè)體，牽涉面很大，所以在操作過(guò)程中，必須做到錢(qián)賬分開(kāi)，管賬的和收錢(qián)的必須是兩個(gè)人。
以免發(fā)生財管人員卷款外逃等惡性事件的發(fā)生。
1.2.2應收賬款風(fēng)險
當企業(yè)的應收款項與營(yíng)業(yè)額或流動(dòng)資產(chǎn)相比，超過(guò)了營(yíng)業(yè)規�；蛄鲃�(dòng)資產(chǎn)的一定比例，就會(huì )造成企業(yè)的資金周轉不暢、調度不靈。
營(yíng)業(yè)款周轉率低或回收天數長(cháng)，表明回收情況不佳，應收款項過(guò)大。
應收賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比重更能說(shuō)明應收款項是否過(guò)大。
應收賬款損失率高說(shuō)明回收情況不好。
這個(gè)時(shí)候，為了減小應收賬款數額，就必須采取緊縮信用等政策，或者通過(guò)現金折扣等方式，刺激應收賬款及早回收。
同時(shí)要加強日常管理，制定措施，及時(shí)回收應收款項。
以期企業(yè)的資產(chǎn)能夠良性運轉，否則會(huì )使企業(yè)的壞賬損失率增高，這類(lèi)風(fēng)險如果控制不當，會(huì )極度惡化企業(yè)的生存環(huán)境。
1.2.3業(yè)主帶來(lái)的財務(wù)風(fēng)險
業(yè)主給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險主要在于物業(yè)管理費的收繳，往往業(yè)主們有一點(diǎn)點(diǎn)不滿(mǎn)意的地方，就以不交物業(yè)管理費相要挾。
正是業(yè)主們這樣的行為，造成了中小型物業(yè)管理企業(yè)飽經(jīng)風(fēng)霜，生存環(huán)境極其惡劣，隨時(shí)隨地都有可能因為財務(wù)收入連最基本的支出都維持不了而破產(chǎn)。
1.3物品因素
1.3.1物資保管
對于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)資產(chǎn)管理并不適合作為企業(yè)的日常操作準則，在這方面，更多的像是物資物料的保管守則。
以下摘錄兩條物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于資產(chǎn)管理制度的提要：
第十七條：各部門(mén)領(lǐng)用的物品由所在部門(mén)指定專(zhuān)人負責保管，行政部倉管員每月檢查一次物品的完好情況。
第三十五條：倉管員、部門(mén)負責人、資產(chǎn)管理員離職，要對相應人員管轄的資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。
從中筆者可以發(fā)現，物業(yè)管理企業(yè)對于資產(chǎn)管理這一概念大部還是停留在“物料保管”這一層面，除了第三十九條“降級使用”有點(diǎn)新意，很符合建設節約型社會(huì )的號召外。
其余都只是在講如何保證物資不外流，收支要相抵。
可見(jiàn)，物資保管這項，對內所面臨的風(fēng)險主要來(lái)自于企業(yè)內部的制度保障和物料保管人員的職業(yè)素養。
1.3.2自然損毀
物料保管的外部風(fēng)險主要是由于自然因素，例如狂風(fēng)暴雨侵毀，或者是其他不可抗力的原因導致物料損毀的。
對于這些，筆者平時(shí)能做的也就是加強實(shí)時(shí)監控，在山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓之前將物資安置妥當，使得損失降至最低。
2“系統風(fēng)險”的差異性
顯然，除去以上三大因素之外，還有一點(diǎn)亦是至關(guān)重要的，那就是整個(gè)物業(yè)(資產(chǎn))管理的大環(huán)境所帶來(lái)的風(fēng)險，此類(lèi)風(fēng)險筆者可以引用經(jīng)濟學(xué)中“系統風(fēng)險”這個(gè)概念，也就是說(shuō)這種風(fēng)險是不可分散風(fēng)險，是不能夠通過(guò)人為手段消減的。
無(wú)論是大型公司還是中小型企業(yè)都是無(wú)法避免的。
但是在研究“系統風(fēng)險”這個(gè)概念的時(shí)候，筆者突然發(fā)現這類(lèi)風(fēng)險對于大型物業(yè)管理公司和中小型物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)卻又是不一樣的，原因竟是由于大型物業(yè)管理公司能涉及到更多的資本運營(yíng)領(lǐng)域，所以能夠很好地沖抵由狹義的“物業(yè)管理”所帶來(lái)的“系統風(fēng)險”，而一般僅從事于狹義上的“物業(yè)管理”的中小型企業(yè)卻往往不堪一擊。
在這里可以借用這么一句話(huà)：“越接近于物業(yè)的使用屬性就越接近物業(yè)管理范疇，越接近于物業(yè)的投資收益屬性就越接近于資產(chǎn)管理范疇”。
但是實(shí)際情況卻是，在中小型企業(yè)能夠接觸到上層資產(chǎn)管理、資本運營(yíng)的之前就很有可能已經(jīng)關(guān)門(mén)大吉了，而我國現在這幾家發(fā)展起來(lái)的大型物業(yè)管理企業(yè)就是那幾家邁過(guò)了這道坎，從而占據了領(lǐng)軍的地位，蓬勃發(fā)展起來(lái)的。
再來(lái)看一下物業(yè)管理領(lǐng)域內資產(chǎn)的概念，以及從法律角度關(guān)于其所有者的歸屬問(wèn)題和歸屬問(wèn)題對于企業(yè)發(fā)展的重要意義。
因為這對所有的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一樣的，定義不清、概念模糊也會(huì )在日常經(jīng)營(yíng)中給企業(yè)帶來(lái)很多的風(fēng)險。
按照企業(yè)資產(chǎn)的定義：資產(chǎn)指企業(yè)擁有或控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權和其它權利。
資產(chǎn)按其流動(dòng)性(即資產(chǎn)的變現能力和支付能力)劃分為：流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(cháng)期資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其它資產(chǎn)等。
那就是說(shuō)從理論上來(lái)講，對于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，所有的產(chǎn)權都是屬于業(yè)主所有或者業(yè)主們所共有，業(yè)主委員會(huì )代為處置，而物業(yè)管理公司僅僅擁有使用權，因此受益也是歸于業(yè)主所有或者業(yè)主委員會(huì )所有。
這就引出了這樣一個(gè)問(wèn)題，那就是中小型企業(yè)經(jīng)營(yíng)的應該是屬于筆者自己的那部分資產(chǎn)還是需要經(jīng)營(yíng)業(yè)主手中的那部分資產(chǎn)?如果經(jīng)營(yíng)的是自己手中的那部分資產(chǎn)，則與上文中所說(shuō)的物料保管無(wú)異。
如果經(jīng)營(yíng)的是只擁有使用權卻沒(méi)有所有權的業(yè)主資產(chǎn)，而且收益又全歸業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )所有，那么經(jīng)營(yíng)的推動(dòng)力又在哪里?畢竟所有的經(jīng)商之道都是以營(yíng)利為目的的。
所以筆者的理解是，首先需要剝離掉物管企業(yè)所管理的資產(chǎn)中屬于業(yè)主的那部分，再剝離掉本公司中不屬于所有者權益的那部分資本，這樣剩下的就很少了。
尤其是對于一般沒(méi)有資本積累的物業(yè)管理中小企業(yè)來(lái)說(shuō)。
因此筆者可以得出這樣一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，那就是，如果沒(méi)有自持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，想要躋身于大型一流企業(yè)簡(jiǎn)直就是一件不可能的事。
同時(shí)，和中小型物業(yè)管理企業(yè)一樣，對于大型物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，作為一個(gè)服務(wù)收費型企業(yè)，需要注意的一點(diǎn)是，所收取的物業(yè)管理費和資產(chǎn)管理費不僅僅在名稱(chēng)上是不一樣的，在實(shí)際的操作過(guò)程中的差別也是相當大的。
因為筆者提供的是物業(yè)服務(wù)，所以就算物業(yè)的價(jià)值獲得了上升，業(yè)主們也不會(huì )認為這是物業(yè)管理公司起的作用，即使物業(yè)的保全增值中確實(shí)有一部分是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)所造成的，也不可能從業(yè)主的收益中得到一部分報酬。
但是如果業(yè)主將自己的物業(yè)交給專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)管理機構，收益卻是共同分享的，而損失則是由業(yè)主買(mǎi)單的，因為資產(chǎn)管理機構類(lèi)似于金融證券行業(yè)，“入市須謹慎”。
與之形成對比的是，一旦業(yè)主購買(mǎi)的房屋或者商鋪由于政策調控或者其它原因導致他們購置的物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格下降，所有業(yè)主們會(huì )在瞬間達成一致，一起找物業(yè)公司要求進(jìn)行賠償，在他們的潛意識里，他們是沒(méi)有風(fēng)險的，所有的風(fēng)險就這樣被轉嫁到了物業(yè)管理公司身上。
風(fēng)險和收益也不是對等的，物業(yè)公司往往承擔了許多不必要的風(fēng)險，而收益卻僅限于自持的那部分資產(chǎn)和少得有點(diǎn)讓人可憐的物業(yè)管理費。
同樣的問(wèn)題還存在于商品經(jīng)營(yíng)這個(gè)環(huán)節。
從圖中可知，資本經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)在于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)又是建立在商品經(jīng)營(yíng)的前提條件上的。
如果說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有提供商品的話(huà)，也是屬于那種看不見(jiàn)的隱性服務(wù)，看得見(jiàn)的部分所占比例極小，例如清潔、維修、公用設備設施的日常維護，這些日常操作做不好會(huì )被業(yè)主指責，做好了卻被認為是應該的。
而且服務(wù)具有無(wú)形性、接觸性、不可存儲性、提供和消費同時(shí)性、品質(zhì)差異性，前四個(gè)特性就是造成這些問(wèn)題的根本原因，這給物業(yè)管理公司出了一個(gè)很大的難題，怎樣才能讓客戶(hù)們感覺(jué)到服務(wù)的存在，感受到他們付的物業(yè)費是物有所值的，以及如何避免因這類(lèi)問(wèn)題產(chǎn)生的不必要的麻煩和隨之帶來(lái)的風(fēng)險。
3政策建議
從上文的分析中也可以發(fā)現，只有走跨領(lǐng)域、多層次的物業(yè)資產(chǎn)管理之路才能盡量的避免風(fēng)險，將風(fēng)險發(fā)生的可能性降至最低。
僅僅依靠物業(yè)管理是沒(méi)有出路的，狹義的物業(yè)管理就好比基層的“吃飯性財政”，只能量入為出，談不上資本積累，更談不上擴大再生產(chǎn)。
因為資本具有趨利性，也就是說(shuō)資本只會(huì )流向收益高的領(lǐng)域，而接近于使用屬性的物業(yè)管理是難以獲得高回報的，從而也使得資本從低層面向高層次轉移，最終會(huì )導致中小物業(yè)管理行業(yè)的消亡。
我國目前的物業(yè)管理行業(yè)就很像現在的農業(yè)，而物業(yè)資產(chǎn)管理就好比而今的商業(yè)，又有誰(shuí)會(huì )安于種了一年地卻只有幾千元收入的農村，都向往著(zhù)去大城市打工賺錢(qián)，這也就是為什么我國只有一億多的農民工。
政府已經(jīng)認識到了這個(gè)問(wèn)題，于2006年正式全面免征農業(yè)稅，并不斷提高農民種植每畝土地的補貼，雖然金額數目還遠遠趕不上美國等發(fā)達國家的補貼數額，但也還是顯示出了政策扶持的必要性。
同樣的道理，筆者認為現在也是“工業(yè)反哺農業(yè)”，高端物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)回饋低層次的物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候了。
除了在政府層面上相關(guān)的行政主管部門(mén)應該放寬物業(yè)管理收費標準、減輕稅收之外，政府各相關(guān)部門(mén)更應該加強對物業(yè)資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)管理公司，尤其是對資產(chǎn)管理公司的監督管理，在資產(chǎn)證券化的過(guò)程中，起到政府應該起到的作用，進(jìn)行轉移支付功能，將一部分本就應屬于那些經(jīng)營(yíng)底層物業(yè)的公司的收益還給他們，使之有能力在如此激烈的市場(chǎng)競爭中生存下去。
筆者認為可以將一些大型的物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)與中小型的物業(yè)管理企業(yè)捆綁起來(lái)，在一定的地域范圍內形成一個(gè)整合體，這樣不僅可以免去政府部門(mén)花在轉移支付上的精力與時(shí)間，也更能行之有效的將整個(gè)地域緊密聯(lián)系到一起，形成規�；�、效率化的收益。
如果能進(jìn)一步發(fā)展，很有可能可以將例如居委會(huì )、街道辦事處等一系列半官方半社會(huì )的組織納入到同一個(gè)系統內，構成一個(gè)完整的社區體系。
這無(wú)疑是加強社區和諧社會(huì )的最有效的方法。
以上兩種方法都是將大中小型物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)相結合，來(lái)使收益和風(fēng)險共同轉移。
與此同時(shí)，還有一點(diǎn)值得筆者關(guān)注，那就是如何確定這個(gè)轉移支付的比率以及需要轉移支付的對象的確定等，都是一系列復雜而又繁瑣的事務(wù)。
雖然經(jīng)濟上的補償并不能在短時(shí)間內就扭轉物業(yè)管理行業(yè)現如今的風(fēng)貌，但是筆者相信只要把經(jīng)濟能力提上去了，能夠帶動(dòng)包括人員素質(zhì)等相關(guān)事宜由內而外的提升。
如此，假以時(shí)日，不僅僅能大幅度降低整個(gè)物業(yè)(資產(chǎn))管理行業(yè)的“系統風(fēng)險”，而且能不同程度的減小每家公司各自的風(fēng)險。
經(jīng)過(guò)微觀(guān)和宏觀(guān)層面上的分析，再對之進(jìn)行整理和思考，筆者是能夠找到解決問(wèn)題的思路的，也只有從根本上把握住風(fēng)險的來(lái)源，通過(guò)對相關(guān)企業(yè)的整合、重組，才能對風(fēng)險進(jìn)行控制和消減，和經(jīng)濟學(xué)中的風(fēng)險相似，使未來(lái)可能的損失值在一個(gè)可以接受的范圍內波動(dòng)，只有這樣，才能將未來(lái)的不確定性牢牢掌握在自己的手中。
參考文獻
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物業(yè)管理面臨的問(wèn)題【2】
摘 要：物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人們居住條件和環(huán)境上起到了重要作用，是新型化小區建設不可或缺的部分，對穩定人民生活和促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展，推進(jìn)城市化進(jìn)程有重大意義。
積極的面對物業(yè)管理中的問(wèn)題，并用相適應的對策處理問(wèn)題，使物業(yè)管理在傳統管理小區的方法上添加新的內容，緩解小區服務(wù)與居民生活在對接中產(chǎn)生的新矛盾，使之更符合現代化小區建設的要求，走人性化、親民化的物業(yè)管理路線(xiàn)，與小區居民和諧互助，才是物業(yè)管理得以有效開(kāi)展的真諦。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 問(wèn)題 相關(guān)對策
為響應國家號召，建設現代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環(huán)境的同時(shí)，也帶來(lái)種種問(wèn)題。
例如小區的公共秩序，公共安全，生活配套設置，衛生環(huán)境等都需要新的管理方式來(lái)應對這些問(wèn)題。
物業(yè)管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時(shí)俱進(jìn)，參與新問(wèn)題的解決。
隨著(zhù)社會(huì )保障體系的發(fā)展，人們追求高的生活質(zhì)量與品質(zhì)，物業(yè)管理勢必經(jīng)歷一個(gè)由發(fā)展，開(kāi)始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰可以促進(jìn)物業(yè)管理自身的完善，是不可或缺的一環(huán)。
1 物業(yè)管理面臨的難題和挑戰
1.1 缺乏專(zhuān)業(yè)高素質(zhì)人員的配備
一般的小區用傳統的物業(yè)管理模式就可以應對，現代更多的傾向于高檔住宅區的追求，目前專(zhuān)業(yè)人員明顯不足，能夠在日常雜務(wù)中起到管理作用的人才更是少之又少。
在面對高科技智能運用和引入信息技術(shù)的小區，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會(huì )發(fā)展需求，他們嚴重缺乏相關(guān)操作經(jīng)驗，面對出現的問(wèn)題往往“有心無(wú)力”。
配備高素質(zhì)物業(yè)管理人員也少不了專(zhuān)業(yè)技能，如使用電腦系統，善于公關(guān)，掌握多語(yǔ)言等，都是對人員配備上的要求。
1.2 管理人員缺乏專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和法律意識
目前物業(yè)管理是一個(gè)新發(fā)展行業(yè)，管理人員的素質(zhì)良莠不齊，加上管理企業(yè)不愿意花成本去讓物業(yè)人員參加培訓，也懈怠于對內部員工職業(yè)道德素質(zhì)的強化，沒(méi)有完整規范化的管理體制，工作內容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務(wù)質(zhì)量受人詬病，服務(wù)和被服務(wù)的主體關(guān)系沒(méi)有搞清楚，這樣的管理是有形無(wú)實(shí)的。
物業(yè)管理服務(wù)于小區，畢竟不單單是道德上和素質(zhì)上的要求，它是有法可依的。
目前管理人員的法律意識淡薄也是一個(gè)重要問(wèn)題。
從整體形勢上看，物業(yè)管理存在的隱患多半在法律認識上出錯，全國都缺乏系統完善的物業(yè)管理體系，半數以上的省、直轄市乃至大都市都沒(méi)有完善的地方法律法規，即便有落實(shí)的效果也是差強人意，這些問(wèn)題都制約了物業(yè)管理的發(fā)展。
1.3 物業(yè)管理中設施、安全、環(huán)境等問(wèn)題
管理企業(yè)自接手物業(yè)管理，就該清楚自己的法律義務(wù)和責任。
從不同省份不同地區都出現過(guò)類(lèi)似與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的法律糾紛。
主要現象有：房屋質(zhì)量差，小區開(kāi)發(fā)時(shí)與入住后環(huán)境差異大，許多內容與宣傳時(shí)候不符合。
等房屋出現大面積的漏水、開(kāi)裂等問(wèn)題，環(huán)境無(wú)法居住，沒(méi)有按承諾書(shū)按裝設施等。
業(yè)主的問(wèn)題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業(yè)身上，各種不滿(mǎn)和情緒上來(lái)時(shí)，最常見(jiàn)以不繳納物業(yè)費為主要表現。
大多數業(yè)主對物業(yè)管理存在認識上的誤區，他們意識里的物業(yè)無(wú)非是替小區搞衛生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區公共設備等，認為這些都是低成本的服務(wù)運作，涉及不到物業(yè)費高收取。
因此在物業(yè)管理費繳納問(wèn)題上出現的事情也較多。
前面講述業(yè)主的問(wèn)題，使管理企業(yè)無(wú)形中增加了收費困難，還有問(wèn)題是物業(yè)本身管理工作不合理，業(yè)主以服務(wù)不周投訴，更有甚者物業(yè)公司為謀取利益偷偷設項多收物業(yè)費，為了利益使企業(yè)形象受損。
2 針對物業(yè)管理出現的問(wèn)題可采取的對策
2.1 依法管理
參考我國物業(yè)管理立法的情況，物業(yè)管理的相關(guān)法律體系所包含的內容有：(1)物業(yè)管理對建筑房屋的管理范圍;(2)小區相應配套設備的管理和維護;(3)環(huán)境衛生條例的制定;(4)區域安全和消防設施的管理;(4)組織業(yè)主，大家共同參與組建物業(yè)管理委員會(huì );(5)物業(yè)管理人員職責范圍和責任承擔的劃分;(6)策劃宣傳小組，給業(yè)主和管理人員普及法律知識。
以上是主要的法律涉及面，通過(guò)法律法規的約束和保障，物業(yè)管理才能順利開(kāi)展。
2.2 引入專(zhuān)業(yè)化和規范化的管理模式
專(zhuān)業(yè)化是指物業(yè)管理針對小區具體問(wèn)題采取專(zhuān)業(yè)解決方案，減少矛盾和糾紛的發(fā)生。
所謂專(zhuān)業(yè)不是單單增加物業(yè)管理成本，配備超員的專(zhuān)業(yè)管理人員，而是在發(fā)揮資源共享上，實(shí)現資源的合理利用。
例如小區衛生可交給清潔公司負責，既能減少物業(yè)的工作量，還能專(zhuān)業(yè)化的裝點(diǎn)美化環(huán)境;小區的安保人員聘用專(zhuān)業(yè)培訓公司的職員，他們在巡邏方面受過(guò)專(zhuān)業(yè)訓練，提升小區的安全級別，提高業(yè)主居住的身心舒適感;小區的設施定期請專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行檢查和維護，及時(shí)修理問(wèn)題設備，最大程度的保養，延長(cháng)設備使用年限，減少物業(yè)支出。
規范化是指認清服務(wù)主體，增強服務(wù)理念，管理企業(yè)認識自身的不足主動(dòng)引進(jìn)國內外已經(jīng)成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗，來(lái)規定和完整物業(yè)管理體系。
通過(guò)調查業(yè)主所需，更好的提高服務(wù)質(zhì)量。
2.3 科技的運用管理
在通訊技術(shù)，計算機網(wǎng)絡(luò )、多媒體、近遠程控制等現代科技的普及上，為物業(yè)管理增加科技化設備，已成為一種高效的需求。
科技在物業(yè)管理上發(fā)揮的最大優(yōu)勢是建立完整的管理系統，同時(shí)大大節約了管理成本。
高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業(yè)管理系統建立后，企業(yè)就可以隨時(shí)隨地的檢查和監督小區物業(yè)管理問(wèn)題，系統都能把問(wèn)題及時(shí)、準確的記錄，給企業(yè)提供可參考資料，使企業(yè)能根據相關(guān)情況及時(shí)制定應對措施。
2.4 政府監管制度的加強
物業(yè)管理涉及的面很廣，遇見(jiàn)的問(wèn)題更是五花八門(mén)。
獨立靠企業(yè)運行，有時(shí)候確保不了執行力度，政府雖在相關(guān)領(lǐng)域制訂了一系列法律法規，但是對小區物業(yè)管理委員會(huì )等組織的參與度不夠，沒(méi)有給予物業(yè)行政人員相應的處事權限，使得一些物業(yè)投訴問(wèn)題告誡無(wú)門(mén)。
政府監管后，可介入涉及法律問(wèn)題的糾紛處理，指導管理人員更好的服務(wù)于小區業(yè)主。
3 結語(yǔ)
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟下的產(chǎn)物，只有認真面對物業(yè)管理中出現的問(wèn)題，企業(yè)才能意識到問(wèn)題出現的源頭所在，為更好的解決問(wèn)題和采取相關(guān)對策。
逐步減輕物業(yè)管理在工作施展上的壓力，通過(guò)提高自身素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)訓練，經(jīng)受住現實(shí)問(wèn)題的考驗，才能使管理企業(yè)在適應社會(huì )發(fā)展需求上充滿(mǎn)勃勃生機和進(jìn)取的動(dòng)力。
參考文獻
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