物業(yè)管理時(shí)小企業(yè)會(huì )計審核需要關(guān)注的問(wèn)題
摘 要：隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟市場(chǎng)各行各業(yè)的發(fā)展速度也十分的快，新行業(yè)的崛起，舊行業(yè)的淘汰，這種模式每天都在演練。物業(yè)管理行業(yè)就是一個(gè)剛剛崛起的行業(yè)，隨著(zhù)我國城市化的推進(jìn)，物業(yè)管理與我國的房地產(chǎn)成為共生的連體行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展速度就決定了物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。本文主要以物業(yè)管理為中心，分析了物業(yè)管理小企業(yè)在會(huì )計審核過(guò)程中應該要關(guān)注的問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 企業(yè) 會(huì )計審核 問(wèn)題
一、物業(yè)管理的發(fā)展現狀
物業(yè)管理最早出現于深圳，我國的第一個(gè)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，在20世紀80年代。深圳的住房制度也在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展的過(guò)程中改革。眾所周知，物業(yè)管理總伴隨著(zhù)住房，所以該行業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相輔相成，也成為房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的一種手段。我國早在20世紀90年代就推行了住房配備物業(yè)管理這一制度，只要修建住房，該建筑就必須配備物業(yè)管理，且物業(yè)管理與房地產(chǎn)行業(yè)屬于兩個(gè)不同的經(jīng)營(yíng)個(gè)體，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，一些舊住房小區也陸續配備物業(yè)管理，當然物業(yè)管理實(shí)行收費處理。根據相關(guān)部門(mén)的調查，我國修建的住房，80%以上被個(gè)人購買(mǎi)，成為單個(gè)家庭的住房。如果全國的物業(yè)管理費用按北京物業(yè)管理費最低水平(每平米0.5元/月計算，全國每年單此項收費就達330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個(gè)市場(chǎng)將更加龐大。所以這個(gè)行業(yè)的興起是必然趨勢。
據資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員突破200萬(wàn)人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家，從業(yè)人員達15萬(wàn)，年創(chuàng )產(chǎn)值45億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類(lèi)型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類(lèi)，但同時(shí)，我國物業(yè)管理還存在著(zhù)覆蓋率偏低，這都是由于我國的物業(yè)管理發(fā)展剛剛起步，在物業(yè)管理認識上還存在缺陷，且由于我國的經(jīng)濟發(fā)展因地區的不同而存在較大的區別，地區之間的居民收入也差異較大，導致沿海地區的物業(yè)管理水平與內地的管理水平差異大。
二、物業(yè)管理小企業(yè)會(huì )計審核存在的問(wèn)題
1.會(huì )計核算主體界限不清 。企業(yè)的產(chǎn)權與個(gè)人財產(chǎn)界限不清，小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權與所有權的分離遠不如大企業(yè)那么明顯，尤其中小企業(yè)中的民營(yíng)企業(yè)，投資者就是經(jīng)營(yíng)者，企業(yè)財產(chǎn)與個(gè)人家庭財產(chǎn)經(jīng)常發(fā)生相互占用的情況，給會(huì )計核算工作帶來(lái)困難。存在這樣一個(gè)現象，隨著(zhù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規模的加大，企業(yè)不得不實(shí)行企業(yè)的管理制度改革，完善企業(yè)制度，引進(jìn)高技術(shù)且專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高的技術(shù)人才，但是由于企業(yè)管理者在小企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)期所有事物都是自己經(jīng)手，所以在引進(jìn)新員工時(shí)期，對聘請的財會(huì )大專(zhuān)畢業(yè)生不放心，老總自己兼任出納，隨意從公司賬上支出現金，甚至從自己個(gè)人的存款賬上直接發(fā)放工資，支取現金，很多購買(mǎi)的存貨及費用開(kāi)支無(wú)正規發(fā)票。
2.原始憑證不合法，記賬依據不充分。小企業(yè)的原始憑證缺失、不規范較為常見(jiàn)。由于取得用以證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的原始憑證需要付出較大的成本，企業(yè)在購買(mǎi)商品物資時(shí)要不要發(fā)票存在著(zhù)不同的價(jià)格，若要發(fā)票，供應商會(huì )加價(jià)，商品物資價(jià)格較高;不要發(fā)票商品物資價(jià)格較低，兩者的差價(jià)是稅款，小企業(yè)往往希望以較低的價(jià)格成交，因此無(wú)法取得記賬所需的合法憑證。還有的企業(yè)發(fā)生費用后無(wú)法取得合法的發(fā)票， 只能取得不合規的收據。因此造成企業(yè)記賬失去真實(shí)的原始依據，提供不真實(shí)的會(huì )計信息，會(huì )計核算不規范。
3.費用報銷(xiāo)憑證是否合法合規。存在這樣的情況，由于物業(yè)滾利這個(gè)行業(yè)，日�？偞嬖谠S多的支出，所以有員工看中支出項多，在審核報銷(xiāo)憑證時(shí)就不會(huì )追根究底，就滋生出報假賬的行為，進(jìn)行會(huì )計審核的工作人員應該要重視該問(wèn)題，盡量減少因工作的不到位而產(chǎn)生的會(huì )計審核漏洞，造成企業(yè)資金的損失，所以在審核報銷(xiāo)憑證時(shí)，一定認真仔細的審核報銷(xiāo)憑證是否合法合規，且報銷(xiāo)的憑證不能是手工撰寫(xiě)的發(fā)票憑證。
4.日常支出現金的管理和物業(yè)公司的工具管理是否到位。物業(yè)管理企業(yè)在收到委托之后，就會(huì )進(jìn)入到相應的小區管理日常的事務(wù)，在這個(gè)過(guò)程中，物業(yè)需要對該小區內所有的建筑物及其環(huán)境負責，但是在管理過(guò)程中難免會(huì )出現環(huán)境遭到人為或者自然的破壞，物業(yè)就需要對其進(jìn)行維修，而維修過(guò)程中就會(huì )出現維修費用，在這個(gè)支付的過(guò)程中，物業(yè)公司的管理者要重視現金交易過(guò)程中是否符合供需平衡;其次，物業(yè)管理中使用的工具可能存在丟失或者損壞的情況，管理人員要定期進(jìn)行檢查，第一時(shí)間了解工具的損壞情況，且進(jìn)行報廢和重置的處理工作，并且進(jìn)行明細的登記。
5.暫收款項未申報營(yíng)業(yè)稅，如向業(yè)主收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復、安全等方面的保證金，未計入營(yíng)業(yè)稅計稅依據，少繳營(yíng)業(yè)稅;代收代付費用的結余款項、手續費收入未申報營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人投資者及其家庭成員將生活費用與公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費用混同扣除，造成成本費用稅前扣除不實(shí)及未扣繳個(gè)人所得稅;個(gè)人投資者從物業(yè)公司借款，年度終了后不歸還，又未用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，未扣繳個(gè)人所得稅。發(fā)放實(shí)物未按規定扣繳個(gè)人所得稅。
三、結語(yǔ)
近幾年來(lái)，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著(zhù)良好的發(fā)展機遇，但同時(shí)也面臨著(zhù)嚴峻的挑戰。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn)，因此財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性。就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各個(gè)項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節占用的資金比例關(guān)系協(xié)調。其次，物業(yè)管理企業(yè)的各項收費的監督不僅來(lái)自企業(yè)自身，還來(lái)自政府有關(guān)部門(mén)以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運作過(guò)程的監督更為全面，物業(yè)公司的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。
參考文獻：
[1]西安錦園物業(yè)管理有限公司――致力打造成為國內知名品牌物業(yè)管理服務(wù)企業(yè).中國物業(yè)管理.2011(07).
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