加強房地產(chǎn)企業(yè)內部財務(wù)管理措施分析與探討經(jīng)濟論文
隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷深化,我國房地產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的發(fā)展,加之我國住宅政策的變化,城市化進(jìn)程的不斷加快,形成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng),成就了一大批房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(cháng),投資周期長(cháng),具有一定的不確定性和高風(fēng)險性。要在眾多、激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展,就必須做好財務(wù)管理工作,提高企業(yè)內部財務(wù)管理水平。
1.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點(diǎn)
1.1 周期長(cháng),籌資難
房地產(chǎn)業(yè)的最大特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、投資大,因此籌資的任務(wù)比較難。房地產(chǎn)企業(yè)往往不只開(kāi)發(fā)一個(gè)項目,而且時(shí)間、地域等跨度大,進(jìn)行項目決算等時(shí)間長(cháng)。企業(yè)文化的建立、知識的積累、對相關(guān)數據的分析等決定著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理、工作運轉的高效性、準確的市場(chǎng)分析、項目的科學(xué)管理。
1.2 財務(wù)關(guān)系復雜,管理難
房屋購買(mǎi)者、材料供應單位、勘察設計單位、土地轉讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權者等,財務(wù)關(guān)系比較復雜,而且還要與稅務(wù)、工商、土地等多個(gè)部門(mén)協(xié)調,因此管理難度大。
1.3 形式多樣
財務(wù)關(guān)系的復雜性使得財務(wù)形式具有多樣性。但就購買(mǎi)房屋而論,有分期付款的,也有一次性現金支付的。在對外支出上,有承包商在建設完工程后進(jìn)行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應。
2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內部財務(wù)管理措施
2.1 強化基礎工作
財務(wù)管理得到加強的前提條件是企業(yè)做好財會(huì )基礎工作。小型房地產(chǎn)企業(yè)要有一名總會(huì )計師,行駛會(huì )計師職責,大中型房地產(chǎn)企業(yè)要建立總會(huì )計師責任制。要建立良好的管理體制,分級管理、分級核算,這對大型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制和核算體制適應的原則,給予不同地區開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位相應的權利,以便其對財務(wù)管理中出現的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的處理。在企業(yè)內部建立崗位責任制,對審核、登記、報表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專(zhuān)人負責各種核算工作。
2.2 提高人員素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的人員對相關(guān)的業(yè)務(wù)知識要了解,還要掌握成本控制、財務(wù)管理、工程管理等相應知識。為了提高人員的素質(zhì),提高其業(yè)務(wù)水平,掌握必要的財務(wù)管理技能和方法,使企業(yè)的財務(wù)管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節省企業(yè)資金,房地產(chǎn)企業(yè)要組織財務(wù)人員定期或不定期開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓,使其了解企業(yè)財務(wù)狀況,應對出現的各種問(wèn)題、情況。財務(wù)人員還要加強職業(yè)道德修養,提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)方面的整體水平。
2.3 加快制度建設
國家有關(guān)單位制定了相應的財務(wù)管理規則,房地產(chǎn)企業(yè)要遵守這些規章制度,另外根據企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員要按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及財務(wù)管理的特點(diǎn),對從征地、搬遷、施工、商品房營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財務(wù)管理制度主動(dòng)積極的進(jìn)行探索,并根據實(shí)際情況進(jìn)行修訂。我國房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒(méi)有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財務(wù)管理體系和方法,所以,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門(mén)要借鑒成功企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗,學(xué)習國外房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法,加快我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度建設的速度。
2.4 對財務(wù)行為進(jìn)行規范
房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的開(kāi)發(fā)能力和自己所服務(wù)市場(chǎng)的需求出發(fā),對開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行合理安排。企業(yè)的財務(wù)行為必須要符合相應的要求、規范,嚴格對投資開(kāi)發(fā)項目的程序做好可行性研究。嚴格按照規定制度進(jìn)行管理資金的運行。例如,對必要的固定資產(chǎn)進(jìn)行購買(mǎi)時(shí),一定要在自身資金做基礎,有一定的還款能力;向購房者預收的買(mǎi)房資金,要在商品房開(kāi)工后用在商品房的建設上,尤其是在開(kāi)發(fā)小區時(shí),要預先進(jìn)行周密的計劃,使收支平衡。
2.5 加強資金管理工作,提高利用率
財務(wù)管理的中心是資金管理。在使用資金的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)要做好統籌安排工作,對資金進(jìn)行合理調度和運用。房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應的資金管理機構,以結算中心的形式進(jìn)行資金的管理,使得使用的資金能夠統籌安排。對資金進(jìn)行合理調度后,能夠使得貨幣的時(shí)間價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái),使資金得到合理的應用。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理時(shí),要將所有資金收支、貨物的轉移和發(fā)送等都記錄填票,并對資金、貨物的使用情況進(jìn)行審核,并記錄下來(lái),定期或不定期的根據經(jīng)濟責任制進(jìn)行清查,一旦發(fā)現有賬目不實(shí)的要盡快找出原因,追究相應個(gè)人或組織的責任,避免出現財務(wù)問(wèn)題,同時(shí)提高資金利用率。
3.結語(yǔ)
總之,房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩運行的前提是有一套有效的財務(wù)管理方法和措施。通過(guò)了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點(diǎn),財務(wù)一系列的措施、方法,加強房地產(chǎn)企業(yè)內部的財務(wù)管理,就能很好的保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行,加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
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