關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的探究論文
成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因為這會(huì )對企業(yè)日后的經(jīng)營(yíng)方向及對策有著(zhù)莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節，對企業(yè)的發(fā)展有著(zhù)極其深遠的作用。
前言
企業(yè)財務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟效益水平，企業(yè)的核心競爭力與財務(wù)成本管理有著(zhù)重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競爭中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設計出能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需要或提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿(mǎn)足消費需求、贏(yíng)得客戶(hù)、占領(lǐng)市場(chǎng)，并在激烈的競爭中立于不敗之地。
1企業(yè)要實(shí)行成本管理的意義
1.1成本管理是保護股東權益的重要手段
企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì )希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅實(shí)的基礎，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報。
1.2成本分析是成本控制的基礎
古諺語(yǔ)提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管理提供的基礎數據是無(wú)法完成的。
1.3成本管理是提高企業(yè)競爭力的有力保證
成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(cháng)遠的目光看待付出的成本對企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰略成本的概念。所謂戰略成本就是企業(yè)對自身情況進(jìn)行系統的評估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷(xiāo)售控制等手段，從企業(yè)整體對成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(cháng)期利益的共贏(yíng)以及企業(yè)的可持續發(fā)展。戰略成本管理將使企業(yè)既能“節流”更能“開(kāi)源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當今世界500強企業(yè)，都是通過(guò)完善的管理制度，實(shí)現自身基礎的穩固和發(fā)展的穩健。反觀(guān)一些微小私人企業(yè)，成本管控意識不強，遇到不景氣的經(jīng)濟大環(huán)境，則無(wú)法依靠管理制度合理調整，最終成為淘汰者。
2房地產(chǎn)項目成本管理的幾個(gè)階段
2.1項目投資階段的成本管理
對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項目投資是成本管理的首要環(huán)節。每個(gè)房地產(chǎn)公司在投資之前都會(huì )有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實(shí)施能力等等同時(shí)也需要對項目自身進(jìn)行分析，例如項目開(kāi)發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項目的利潤回報率等等。另外，還有一個(gè)因素是不得不考慮的，那就是當地政府的相關(guān)房地產(chǎn)調控政策，選擇建設符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)項目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說(shuō)的項目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場(chǎng)調研數據，只有準確的數據才能獲得更全面投資評估。這一階段的成本控制水平會(huì )直接影響項目的最終回報情況。這就類(lèi)似于做一件事情先要找對方向，如果方向錯了，之后投入的越多損失越大。這一階段項目決策需要各部門(mén)人員的共同分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從項目投資的客觀(guān)環(huán)境、工程項目的類(lèi)型和規模、經(jīng)濟技術(shù)指標、原材料市場(chǎng)供應狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行考察；企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場(chǎng)銷(xiāo)售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調查和分析；數據分析人員要立足于科學(xué)的數據、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規模進(jìn)行合理估算；房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過(guò)建設項目的市場(chǎng)需求、財務(wù)評價(jià)、建設標準、設計方案、潛在風(fēng)險等因素制定科學(xué)的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；項目決定實(shí)施后，項目造價(jià)人員還要對房地產(chǎn)建設項目的工程造價(jià)進(jìn)行準確估算。這就進(jìn)入項目規劃設計階段的成本管理。
2.2項目規劃設計階段的成本管理
項目規劃設計階段是對投資項目進(jìn)行必要的設計，以確保后期項目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規劃設計階段的企業(yè)成本，包括設計規劃人員的人工費、材料費、設備維護費，另外還可以降低工程項目建設所需要的設備、原材料、安裝費、施工費等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設計，考慮到個(gè)人容易受思維定勢的影響，適當的引入招標制度是一個(gè)不錯的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設計規劃方案，同時(shí)可以極大程度的節約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項目設計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進(jìn)行項目設計，否則就會(huì )造成投資成本過(guò)高、建設周期更長(cháng)、回收資金更慢，最終影響項目工程的經(jīng)濟效益最大化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì )對項目設計進(jìn)行周密細致的分析，確保成本管理有效實(shí)現。
2.3項目施工階段的成本管理
房地產(chǎn)項目的施工階段其實(shí)就是項目投資的實(shí)施階段。這個(gè)階段的復雜性超過(guò)其他的幾個(gè)環(huán)節，是最為復雜的環(huán)節。這個(gè)階段既要對質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節約工程成本，找到兩方面的平衡點(diǎn)。質(zhì)量好、成本少這是兩個(gè)相互矛盾的方面。雙方的統一方面是能保證按時(shí)按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時(shí)降低人力、財力及物力的支出。通過(guò)對大多數房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過(guò)程中的成本控制措施一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設計
這項工作看似對成本管理沒(méi)有什么幫助，其實(shí)不然。因為施工組織設計體現了承包方和發(fā)包方相應的權利和義務(wù)，同時(shí)也是雙方處理分歧的依據。施工組織設計一般都會(huì )包含項目質(zhì)量、施工進(jìn)度、建設成本控制目標、處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問(wèn)題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會(huì )起到極大的推動(dòng)作用，避免出現問(wèn)題相互推諉扯皮的情況出現。這從某種意義上講是對施工工程成本進(jìn)行了管理。
2.3.2物資采購方面要做到比價(jià)
物資采購對工程的成本及質(zhì)量有相當大的影響作用。物資采購過(guò)程對質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行把關(guān)，同時(shí)對不同的供應商進(jìn)行此價(jià)。這樣才能做到物美價(jià)廉，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本。
2.3.3嚴格管理工程變更
工程出現變更必然會(huì )造成預算成本的增加，所以應盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴格審核成本計劃和工作流程圖，管理好設計圖紙和施工圖紙。
2.3.4加強管理相關(guān)合同，做到有章可循
這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛等隱患的出現。這樣也可以為項目結算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。
2.4引入價(jià)值鏈管理理念，樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)戰略成本管理思想
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項目實(shí)施離不開(kāi)資金流轉。傳統項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金預算往往根據工程預算結合進(jìn)度節點(diǎn)安排使用計劃，在實(shí)際操作中還會(huì )脫離預算被動(dòng)支付，超預算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價(jià)值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對消費者（業(yè)主）提供滿(mǎn)意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項目開(kāi)發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對象，制定和提供與企業(yè)品牌和項目開(kāi)發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標準，確保項目周期內任何一個(gè)階段、任何一個(gè)單位都能采用統一的管理、技術(shù)和服務(wù)標準，嚴格執行并得到有效控制，最終滿(mǎn)足消費者的需求。
3結語(yǔ)
綜上所述，成本管理對于企業(yè)而言有著(zhù)非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
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