經(jīng)濟L型走勢下的房地產(chǎn)供給側結構性改革論文
國民經(jīng)濟L型走勢新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)出現了一些新情況、新變化，這是此次房地產(chǎn)行業(yè)供給側結構性改革的基礎和原點(diǎn)，本文結合行業(yè)實(shí)際情況和發(fā)達國家經(jīng)驗，針對這些新情況、新變化提出了五項供給側改革的具體方向和措施，涉及到房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，涵蓋土地、設計、施工和物業(yè)等多個(gè)環(huán)節。
當前，中國經(jīng)濟進(jìn)入換擋期，經(jīng)濟總體呈現L型走勢。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，也相應進(jìn)入調整期，呈現出很多新特征，一是住房市場(chǎng)總量滿(mǎn)足，局部短缺;二是住房的需求層次和居住觀(guān)念發(fā)生了變化;三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內涵發(fā)生了很大變化。這些新的變化和趨勢，是此次房地產(chǎn)行業(yè)供給側結構性改革的基礎和原點(diǎn)，本論文結合行業(yè)實(shí)際情況和發(fā)達國家經(jīng)驗，提出了5項具體的供給側改革方向和措施，涵蓋土地、設計、施工和物業(yè)等多個(gè)上下游相關(guān)環(huán)節。
1、優(yōu)化地區間土地供應結構，減少人口流出地區的土地供應，增加住房緊張地區的供應。
當前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出“總量滿(mǎn)足，局部短缺”的特點(diǎn)，大量的中西部、東北、非城市群三四線(xiàn)城市住宅存量很大，而一線(xiàn)城市、重點(diǎn)二線(xiàn)城市，及其周邊地區的住宅缺口仍然很大。這些表現在市場(chǎng)上，就是深圳、南京和東莞、燕郊等地房?jì)r(jià)持續快速上漲，首次置業(yè)比例高達60%以上，中小戶(hù)型熱銷(xiāo)，住房租售比持續偏高;而在普通三四線(xiàn)城市，多為改善型需求，100m2以上戶(hù)型成為市場(chǎng)主體，房屋租賃市場(chǎng)長(cháng)期低迷。在這種行情下的房地產(chǎn)行業(yè)供給側結構性改革，必然要求調整開(kāi)發(fā)思路，優(yōu)化區域供應結構，在住房供求關(guān)系緊張地區適度增加用地規模，對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應。此外，還可以采取多種方式靈活供地，除了一次性出讓土地，還可采取租賃、先租后讓、租讓結合等新方式，提高土地配置效率。
2、調整土地供應種類(lèi)，與世界接軌，增加住宅土地供應。
中國的新增建設用地中的住宅用地比例一直偏低，長(cháng)期在20%以下，遠低于國際上通行的45%。地方政府更加看重工商業(yè)，把城市定位為本地區的工業(yè)中心和商業(yè)中心，偏離了集中居住屬性，大量新增建設用地被低效用于建廠(chǎng)房、蓋商廈、蓋寫(xiě)字樓，這造成：一是工業(yè)園區招商困難，沒(méi)有工業(yè)資源稟賦的城市也上馬工業(yè)園區，招商時(shí)除了土地低價(jià)或免費，還要再提供其它優(yōu)惠和補貼。二是商業(yè)用房嚴重過(guò)剩，庫存1.5億平米，一些地方需要二、三十年的去化周期，商業(yè)用地的使用年限才40年。這其中尤以商業(yè)綜合體為甚，全國存量4億m2，在大中城市里人均1m2，全市所有男女老少同時(shí)都站在里面也不擁擠。再加上這幾年電子商務(wù)和物流大發(fā)展，網(wǎng)上購物日益普及，經(jīng)濟發(fā)展對實(shí)體商鋪的需求大大減少，大量的空置商鋪在中小城市多有出現，商業(yè)用地在未來(lái)會(huì )更加過(guò)剩。
3、優(yōu)化住宅的設計和質(zhì)量，生產(chǎn)綠色低碳、諧宜居的好住宅。
在全國城鎮人均居住面積達到了35m2的大環(huán)境下，全國很多地區，特別是居住了4億多人口的三四線(xiàn)城市，基本的住房需求已得到滿(mǎn)足，改善性需求成為市場(chǎng)主體，以前是有房住，現在是住好房。相應的，在這些地區房地產(chǎn)也率先告別了高速發(fā)展，進(jìn)入了中低速平穩階段，呈現出L型走勢。在此形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向也應相應調整，不再著(zhù)力于多拿地、快蓋房的高速開(kāi)發(fā)建設，而應更加注重匠人精神，建造低碳環(huán)保的百年好房子：一是優(yōu)質(zhì)的全裝修，裝修游擊隊的施工質(zhì)量毫無(wú)保障，一直在消費者投訴中占有很高比例，現在全裝修逐漸被市場(chǎng)認可。二是推廣綠色零排放技術(shù)，打造環(huán)保社區。相關(guān)成熟技術(shù)主要有新風(fēng)系統、太陽(yáng)能照明和熱水、垃圾分類(lèi)回收、中水灌溉處理、廚余垃圾粉粹機等。三是創(chuàng )建“互聯(lián)網(wǎng)+”智能社區，包括家庭遠程控制/監控、小區人工智能識別門(mén)禁、保潔機器人等。四是引入高水平創(chuàng )新型物業(yè)服務(wù)公司，應用APP，再造物業(yè)服務(wù)流程。物業(yè)公司還可以自營(yíng)裝修、充電汽車(chē)租賃、家庭照顧等新業(yè)務(wù)，發(fā)揮在最后1公里上的優(yōu)勢。
4、推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住房質(zhì)量，降低建造成本。
當前住宅產(chǎn)業(yè)化的大部分建筑設計、施工技術(shù)和產(chǎn)品研發(fā)已經(jīng)比較成熟，逐步建立了技術(shù)支持和部品部件供應體系。開(kāi)發(fā)建設中遇到的主要問(wèn)題有：一是中小城市大多缺少配套企業(yè)，建筑裝配部品通常具有體積大、銷(xiāo)售半徑小的特點(diǎn)，異地采購會(huì )大幅增加不確定性和運輸費用;二是設計、施工單位對此技術(shù)不熟練，邊干邊學(xué)，容易出差錯、交學(xué)費。這些都是新技術(shù)推廣期不可避免的情況，隨著(zhù)高校和科研院所、設計單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、部品部件企業(yè)通力合作，改進(jìn)完善全產(chǎn)業(yè)鏈上下游銜接，住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)在工期、質(zhì)量和經(jīng)濟方面的優(yōu)勢就會(huì )快速顯現。
5、發(fā)展養老、旅游等新的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，及時(shí)適應社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展變遷。
大陸65歲以上老人家庭戶(hù)數約為9000萬(wàn)戶(hù)，占全部家庭戶(hù)數的比例超過(guò)20%，到2025年老年人口將達到3億，房地產(chǎn)行業(yè)必須看到養老設施、養老服務(wù)、大健康產(chǎn)業(yè)迅猛崛起的現實(shí)和潛在需求。通過(guò)這幾年的發(fā)展和探索，養老主要分為：居家養老、社區養老、機構養老等三種模式，其中居家養老要占90%左右。因此，養老地產(chǎn)不是必須另起爐灶，它就在開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)之中，就在適老化改造的成熟社區里，新舊小區都要考慮適老化設施和配套的養老服務(wù)，滿(mǎn)足老齡化社會(huì )的需要。
2015年，中國城鎮居民年均可支配收入達到31000元，旅游需求持續高速增加，當年國內旅游突破40億人次，旅游業(yè)產(chǎn)值達到4萬(wàn)億，旅游業(yè)井噴式高速增長(cháng)對旅游地產(chǎn)不但提出了巨大的數量需求，而且出現了很多新的種類(lèi)需求，旅游地產(chǎn)呈現出從單一的酒店、主題公園轉向游樂(lè )設施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢。如果所在地區缺少風(fēng)景名勝，不具備休閑度假的良好條件，也不要放棄，德國也遇到過(guò)類(lèi)似問(wèn)題，緯度偏高，氣候寒冷，比如柏林在北緯52度，與漠河同一維度，德國的古建筑也在二戰空襲中嚴重損毀，只剩下一些遠離城市的古堡、教堂和小村鎮。但德國創(chuàng )新出了工業(yè)旅游，對已有工廠(chǎng)進(jìn)行改造，增加安全設施和解釋說(shuō)明，游客學(xué)習現代工業(yè)如何從一塊礦石造出齒輪軸承，再造出汽車(chē)飛機。中央經(jīng)濟工作會(huì )提出要“去產(chǎn)能”，落后的工業(yè)產(chǎn)能不是只有拆除一條道可走，改造成工業(yè)旅游資源也是一條成功的國際經(jīng)驗。
結語(yǔ)：
供給側結構性改革正在各行各業(yè)如火如荼的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)人是其中重要而關(guān)鍵的一份子，揚長(cháng)避短、大膽探索才是改革中正確的發(fā)展方向，行業(yè)主管部門(mén)和幾萬(wàn)家開(kāi)發(fā)企業(yè)要找準自身的比較優(yōu)勢，在變革中尋找機遇，在轉型中奮發(fā)有為，把握住新的機遇，闖出一條條新路，通往輝煌的羅馬。
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