商品房銷(xiāo)售中明碼標價(jià)問(wèn)題的法律思考的論文

　　摘要：商品房市場(chǎng)中的不明碼標價(jià)行為已經(jīng)成為當前商品房?jì)r(jià)格高居不下的重要原因之一。不明碼標價(jià)行為的主要表現為明碼標價(jià)的方式不合理、采用虛假的或引人誤導的價(jià)格廣告、歧視性的價(jià)格欺詐等。針對這些問(wèn)題，一方面應當具體規定商品房明碼標價(jià)的方式，另一方面對因欺詐而造成的消費者機會(huì )損失也應當予以賠償。

　　1、商品房銷(xiāo)售中的明碼標價(jià)問(wèn)題

　　對商品和服務(wù)實(shí)行明碼標價(jià)，是經(jīng)營(yíng)者必須履行的法定義務(wù)。對此問(wèn)題，很多國家和地區的立法都有所規定。如歐洲議會(huì )頒布了《明碼標價(jià)法》，并且還規定了明碼標價(jià)的具體準則，其中規定：商人提供給消費者的產(chǎn)品必須標明賣(mài)價(jià)和單價(jià)，使消費者能夠更好地來(lái)了解信息，更有助于價(jià)格比較。英國的《消費者保護法》和《價(jià)格標示法令》也對零售商與消費者之間在商品、服務(wù)、膳宿供應或者便利設施等方面的明碼標價(jià)作了明確而細致的規定；我國《價(jià)格法》和《消費者權益保護法》對明碼標價(jià)的問(wèn)題也有規定，而國家發(fā)展計劃委員會(huì )2000年10月31日發(fā)布的《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標價(jià)的規定》更明確規定了明碼標價(jià)的概念。根據該規定，明碼標價(jià)是指經(jīng)營(yíng)者收購、銷(xiāo)售商品和提供服務(wù)時(shí)公開(kāi)標示商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況的行為。按照這一要求，實(shí)行明碼標價(jià)的商品和服務(wù)應包括實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)或者政府定價(jià)的商品和服務(wù)。經(jīng)營(yíng)者不僅要標明商品和服務(wù)的價(jià)格，還要標明與價(jià)格有關(guān)的其它情況，如商品的品名、產(chǎn)地、規格、等級、計價(jià)單位或者提供服務(wù)的項目等。經(jīng)營(yíng)者違反規定，不標、錯標、漏標或不按規定方式標價(jià)，不能稱(chēng)作為明碼標價(jià)，必須承擔相應的法律責任。

　　根據《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標價(jià)的規定》，凡在我國境內收購、銷(xiāo)售商品或者提供服務(wù)的價(jià)格行為，均應明碼標價(jià)。商品房作為關(guān)系到消費者重大利益的消費品，其明碼標價(jià)的問(wèn)題更應引起重視。目前，我國很多地方已經(jīng)對商品房市場(chǎng)的明碼標價(jià)問(wèn)題制定了專(zhuān)門(mén)的立法，如《江蘇省商品房?jì)r(jià)格管理規定》、《廣東省城鎮新建商品房交易價(jià)格行為規則》等�！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)明碼標價(jià)的實(shí)施細則》甚至明確規定了房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標價(jià)的概念，即房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標價(jià)，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，買(mǎi)賣(mài)、有償轉讓、租賃房屋和提供服務(wù)，依法公開(kāi)標示商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況的行為，該規定還對買(mǎi)賣(mài)、租賃房屋、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等的明碼標價(jià)提出了具體的要求。不可否認的是，以上這些規定對規范我國商品房市場(chǎng)價(jià)格行為、保護消費者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不夠完善和執法的不到位，現實(shí)中經(jīng)營(yíng)者不明碼標價(jià)的行為仍然普遍存在，這也助長(cháng)了商品房?jì)r(jià)格的居高不下，不明碼標價(jià)的現象已經(jīng)成為當前商品房市場(chǎng)的一個(gè)嚴重問(wèn)題。

　　2、商品房銷(xiāo)售中不明碼標價(jià)行為的表現

　　目前我國商品房市場(chǎng)中不明碼標價(jià)行為的主要表現有：

　　1.明碼標價(jià)的方式不合理

　　有些經(jīng)營(yíng)者不向消費者明示商品房的價(jià)格或公告虛假的價(jià)格，在銷(xiāo)售場(chǎng)所，商品房?jì)r(jià)格往往由銷(xiāo)售人員內部掌握，消費者無(wú)法得知每套商品房的具體價(jià)格，更無(wú)從比較已經(jīng)售出的商品房與待售商品房的價(jià)格；有些商品房經(jīng)營(yíng)者對外公布有少量的價(jià)格優(yōu)惠的商品房，以吸引消費者與其交易，而實(shí)際上這些優(yōu)惠的房屋并不存在，或者在締約時(shí)附加了十分苛刻的條件；也有些經(jīng)營(yíng)者對商品房本身明碼標價(jià)，但對售房相關(guān)的收費項目、收費標準及售后環(huán)節的配套收費項目、收費標準，故意隱瞞不予以明碼標價(jià)，使消費者在消費信息不全的情況下，被迫接受不必要的附加項目和附加費用。

　　2.采用虛假的或引入誤導的價(jià)格廣告

　　商品房銷(xiāo)售中違反明碼標價(jià)規定的虛假廣告行為主要有：商品房經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，故意使用欺詐性或誤導性的語(yǔ)言、文字、圖片、計價(jià)單位等標識，誘導他人與其交易。常見(jiàn)的欺詐性或誤導性的用語(yǔ)有“起價(jià)”、“均價(jià)”、“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等。經(jīng)營(yíng)者慣用的手段是，在商品房的預售或所謂“內部認購”環(huán)節時(shí)，利用這些模糊性的用語(yǔ)以較低的價(jià)格誘導消費者與其簽約并預交部分價(jià)款，而最后真正確定房?jì)r(jià)時(shí)其價(jià)格卻遠遠高于消費者的預期，而此時(shí)消費者要解除預購合同則須付出大量的時(shí)間成本和機會(huì )成本。

　　3.歧視性的價(jià)格欺詐行為

　　有的經(jīng)營(yíng)者準備了多份的價(jià)格表，按照不同的需要提供給不同的消費者，這樣從表面看雖然是向消費者明示了價(jià)格，但卻給予不同的消費者以不同的待遇，這是一種歧視性的價(jià)格欺詐行為，同樣違反了明碼標價(jià)的規定。

　　3、商品房銷(xiāo)售中不明碼標價(jià)行為的法律對策

　　首先，應當具體規定商品房明碼標價(jià)的方式。在這一方面，某些發(fā)達地區的的立法經(jīng)驗值得推薦。如《江蘇省物價(jià)局關(guān)于改進(jìn)住宅商品房?jì)r(jià)格管理的通知》規定：“切實(shí)落實(shí)住宅商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)制度，銷(xiāo)售企業(yè)必須在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置標明每套商品房的區位、面積、價(jià)格及相關(guān)資料，讓購房人明明白白消費�！薄渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)明碼標價(jià)實(shí)施細則》也規定了“一房一價(jià)”的價(jià)格標示方式，即“買(mǎi)賣(mài)或有償轉讓的房屋按室號逐一明碼標價(jià)，標明包括地址或樓盤(pán)室號、暫測的或實(shí)測的房屋建筑面積及其中套內建筑面積、公用分攤建筑面積、單價(jià)、計價(jià)單位、總價(jià)以及可否議價(jià)、有效時(shí)段等。經(jīng)營(yíng)者應當說(shuō)明其它事宜的，另加備注�！钡�是目前大多數地方的商品房管理法規規章尚無(wú)這類(lèi)具體規定。以上兩個(gè)法規也各有不足，如《江蘇省物價(jià)局關(guān)于改進(jìn)住宅商品房?jì)r(jià)格管理的通知》中關(guān)于明碼標價(jià)的內容還不夠具體，而《上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標價(jià)實(shí)施細則》則沒(méi)有規定應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置公示。筆者認為，在各地的商品房管理法規規章中應當明確以下幾點(diǎn)：(1)強制性地規定商品房銷(xiāo)售企業(yè)必須以套為單位公布與所銷(xiāo)售的商品房?jì)r(jià)格有關(guān)的重要信息，(2)與所銷(xiāo)售的商品房?jì)r(jià)格有關(guān)的重要信息，不僅包括商品房本身的價(jià)格信息，如商品房的地址或樓盤(pán)室號、暫測的或實(shí)測的房屋建筑面積及其中套內建筑面積、公用分攤建筑面積、單價(jià)、計價(jià)單位、總價(jià)以及可否議價(jià)、有效時(shí)段等，還應包括與商品房銷(xiāo)售相關(guān)的收費項目、收費標準及售后環(huán)節的配套收費項目、收費標準等方面的信息，(3)同一樓盤(pán)同期所銷(xiāo)售所有商品房的價(jià)格必須同時(shí)公布，同一樓盤(pán)同期已經(jīng)銷(xiāo)售的商品房的實(shí)價(jià)與待售商品房的定價(jià)也應同時(shí)對所有的銷(xiāo)售者公布，(4)應當規定商品房銷(xiāo)售企業(yè)必須在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置標明以上信息，(5)對違反這一規定的行為應當規定具體的處罰措施。

　　其次，針對虛假的或引人誤導的價(jià)格廣告，有學(xué)者認為這種經(jīng)營(yíng)者利用虛假廣告進(jìn)行的價(jià)格欺詐不能認定為欺詐，理由是“訂立合同時(shí)購房者即可知道真實(shí)價(jià)格，購房者有權拒絕簽訂合同，經(jīng)營(yíng)者實(shí)施的這種欺騙行為不足以掩蓋真實(shí)價(jià)格”。對此筆者不能茍同。因為一方面經(jīng)營(yíng)者的行為確實(shí)采用了欺詐性的手段，另一方面這一手段又是一種不正當的價(jià)格手段，此外即使消費者最后沒(méi)有簽訂合同，這一欺詐行為也已經(jīng)給消費者造成了損失，當然應當認定其為價(jià)格欺詐行為的一種。如果不對這一類(lèi)行為進(jìn)行規制，無(wú)疑會(huì )放縱不法經(jīng)營(yíng)者，不利于維護商品房市場(chǎng)的秩序。在目前的立法中，有些地方的規定對這一問(wèn)題已經(jīng)有所反映，如《上海市物價(jià)局關(guān)于規范商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為的若干規定》第四條對房?jì)r(jià)用語(yǔ)規定“凡以商品房立項開(kāi)發(fā)的，不得使用安居工程、解困房、平價(jià)房等名稱(chēng)。未經(jīng)市、區縣物價(jià)部門(mén)審核，不得使用成本價(jià)房、微利房等提法�！钡�是這一規定對目前在商品房銷(xiāo)售領(lǐng)域廣泛使用的“起價(jià)”、“均價(jià)”、“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等用語(yǔ)也沒(méi)有規范。這些用語(yǔ)從其字面意義上看本來(lái)就不是內涵清晰的專(zhuān)業(yè)性詞語(yǔ)，在日常生活中及其他領(lǐng)域也常被使用，對其是否有明確化、專(zhuān)業(yè)化的必要也許還存在爭議。但筆者認為，鑒于這些用語(yǔ)在商品房銷(xiāo)售中使用已經(jīng)十分廣泛，而且現實(shí)中確實(shí)存在誤導消費者的問(wèn)題，應該適當加以規范。為使不同的樓盤(pán)的價(jià)格具有可比性，對其中的“起價(jià)”、“均價(jià)”的含義，應根據多層、高層、小高層等不同的樓盤(pán)性質(zhì)規定不同的計價(jià)公式，而對 “實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等用語(yǔ)，可以就采用其作為日常用語(yǔ)的字面意思。

　　此外，在目前商品房?jì)r(jià)格只漲不跌的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇不簽訂正式合同往往不利于消費者，因為此時(shí)消費者已經(jīng)不可能在市場(chǎng)上以當初簽訂預購合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格再買(mǎi)到同樣品質(zhì)的商品房了。消費者在這種情況下遭受的損失在經(jīng)濟學(xué)上被稱(chēng)為機會(huì )成本的損失，由于沒(méi)有法律的直接依據及計算上的困難，我國法律上對機會(huì )成本的損失一般是不予賠償的，這對消費者而言顯然不公平。筆者認為，對機會(huì )成本的損失完全不予賠償的做法違反了我國民法的公平原則和損害賠償法中的全面賠償的原則。按照損害賠償法的基本理論，財產(chǎn)損失分為直接損失和間接損失，而間接損失中又包括預期利益的損失。機會(huì )損失就是一種間接損失。對間接損失的賠償，原則上也是有損失就應該有賠償，機會(huì )成本的損失也不應例外。在很多歐洲國家，對機會(huì )喪失的賠償責任得到了法律的確認，這一賠償的范圍甚至已經(jīng)擴展到了精神損害賠償領(lǐng)域。對于機會(huì )喪失的賠償，應當適用比例賠償原則，即視機會(huì )損失的可能性而確定具體賠償的比例。而在價(jià)格持續上漲的市場(chǎng)環(huán)境中，因商品房經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為而造成消費者機會(huì )損失可能性應該比較容易得到認定。對購房消費者機會(huì )喪失賠償額的計算，可以采取由違法的經(jīng)營(yíng)者給消費者彌補同期房?jì)r(jià)上漲差價(jià)的方法來(lái)確定。對這種損害賠償的性質(zhì)，如果預購合同有約定的，應為違約責任；如果沒(méi)有約定的，應是締約過(guò)失責任。

　　最后，關(guān)于歧視性的價(jià)格行為，一般認為并不一定屬于欺詐行為，如在《價(jià)格法》中就是將價(jià)格歧視行為作為一種單獨的不正當價(jià)格行為與價(jià)格欺詐行為并列規定的。但如果歧視性的價(jià)格行為采用了欺詐的手段，應當也可認定為價(jià)格欺詐行為。筆者認為，歧視性的價(jià)格欺詐行為可能同時(shí)侵犯了消費者的知情權、自主選擇權和公平交易權，對這種不正當的價(jià)格行為的規制一方面可以要求經(jīng)營(yíng)者對同一樓盤(pán)的同一期所銷(xiāo)售的所有商品房的價(jià)格都必須公示，無(wú)論是否已經(jīng)售出，另一方面應當落實(shí)商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案制度，讓消費者對每一樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度有真實(shí)的認識。

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