資產(chǎn)評估報告的制作步驟
資產(chǎn)評估報告的制作步驟是怎么樣的?怎么樣寫(xiě)資產(chǎn)評估報告才準確，試試下面的方法吧!
資產(chǎn)評估報告的制作步驟【1】
資產(chǎn)評估報告書(shū)的制作步驟:
(1)整理工作底稿和歸集有關(guān)資料。
(2)評估明細表的數字匯總。
(3)評估初步數據的分析和討論。
(4)編寫(xiě)評估報告書(shū)。
(5)資產(chǎn)評估報告書(shū)的簽發(fā)與送交。
編寫(xiě)評估報告書(shū)又可分兩步：
第一步，在完成資產(chǎn)評估初步數據的分析和討論，對有關(guān)部分的數據進(jìn)行調整后，由具體參加評估各組負責人員草擬出各自負責評估部分資產(chǎn)的評估說(shuō)明，同時(shí)提交全面負責、熟悉本項目評估具體情況的人員草擬出資產(chǎn)評估報告書(shū)。
第二步，將評估基本情況和評估報告書(shū)初稿的初步結論與委托方交換意見(jiàn)，聽(tīng)取委托方的反饋意見(jiàn)后，在堅持獨立、客觀(guān)、公正的前提下，認真分析委托方提出的問(wèn)題和建議，考慮是否應該修改評估報告書(shū)，對評估報告中存在的疏忽、遺漏和錯誤之處進(jìn)行修正，待修改完畢即可撰寫(xiě)出資產(chǎn)評估正式報告書(shū)。
股權轉讓資產(chǎn)評估報告模板【2】
****評報字(20XX)第114號
北京證券資產(chǎn)評估有限公司
二○XX年六月十日
目 錄
評估師聲明... 1
資產(chǎn)評估報告書(shū)摘要... 2
資產(chǎn)評估報告書(shū)... 4
一、緒言... 4
二、委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他報告使用者... 4
三、評估目的... 8
四、評估對象和評估范圍... 8
五、價(jià)值類(lèi)型及其定義... 9
六、評估基準日... 9
七、評估依據... 10
八、評估方法... 11
九、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況... 14
十、評估假設... 16
十一、評估結論... 16
十二、特別事項說(shuō)明... 18
十三、評估報告使用限制說(shuō)明... 19
十四、評估報告日... 20
資產(chǎn)評估報告書(shū)附件... 21
評估師聲明
北京證券資產(chǎn)評估有限公司接受證券*88的委托，根據國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規定，本著(zhù)獨立、客觀(guān)、科學(xué)、公正的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，以證券*股權轉讓為目的，對證券*88所持有的證券*21%的股東權益價(jià)值進(jìn)行了評估。
對于本報告的出具及使用，我們有以下聲明：
1、注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀(guān)和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則的規定，并承擔相應的責任;
2、評估報告使用者應當關(guān)注評估報告特別事項說(shuō)明和使用限制;
3、評估報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到本評估報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制;
4、本項目評估師與相關(guān)當事方?jīng)]有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)，評估工作未受任何人為干預并獨立進(jìn)行;
5、評估師對評估涉及的各類(lèi)資產(chǎn)及負債進(jìn)行了合理的抽查、核實(shí)。
6、本評估報告使用權依法歸委托方，委托方應按有關(guān)法律、法規及評估約定的要求正確、恰當地使用本評估報告。
任何不正確或不恰當的使用本評估報告將由報告使用者自行承擔責任。
下列行為(但不限于此)，均被認為是沒(méi)有正確使用本評估報告：
�、� 將本報告用于其他目的的資產(chǎn)交易;
�、� 將本報告用于任何報價(jià)或其他公開(kāi)文件中;
�、� 未關(guān)注“特別事項說(shuō)明”、“評估結論的瑕疵事項”及“評估報告使用限制說(shuō)明”等。
注冊資產(chǎn)評估師：
注冊資產(chǎn)評估師：
北京證券資產(chǎn)評估有限公司
20XX年6月10日
資產(chǎn)評估報告書(shū)摘要
***評報字[20XX]第114號
謹提請本報告的使用者注意
本摘要內容摘自***評報字[20XX]第114號《資產(chǎn)評估報告書(shū)》正文，欲了解本評估項目全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告書(shū)全文。
本摘要如單獨使用可能會(huì )導致對評估結果的誤解。
北京證券資產(chǎn)評估有限公司接受證券*88的委托，根據國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對證券*88所持有的證券*21%的股東權益價(jià)值進(jìn)行了評估，對其在20XX年12月31日這一評估基準日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映。
鑒于本次資產(chǎn)評估目的，本次評估選用現行市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型，以確定評估對象及其所指向的企業(yè)主體凈資產(chǎn)公允價(jià)值，為委托方股權轉讓提供價(jià)值參考。
在評估過(guò)程中，我公司對指定評估范圍內的資產(chǎn)和負債進(jìn)行了實(shí)地勘察核實(shí)，對證券*提供的法律性文件、財務(wù)記錄等相關(guān)資料進(jìn)行了查閱記錄，實(shí)施了必要的資產(chǎn)評估程序。
現評估工作已結束，特將評估結果報告如下：
截止評估基準日20XX年12月31日，在持續經(jīng)營(yíng)及現行市場(chǎng)價(jià)值前提下，運用成本法和收益法分別計算得出證券*88所持有的證券*21%的股東權益價(jià)值，并選取收益法結果作為評估結果，即：
證券*88所持有的證券*21%的股東權益價(jià)值為1,255.60萬(wàn)元。
大寫(xiě)：壹仟貳佰伍拾伍萬(wàn)陸仟元整。
(此頁(yè)無(wú)正文)
評估機構法定代表人： 中國注冊資產(chǎn)評估師：
北京證券資產(chǎn)評估有限公司 中國注冊資產(chǎn)評估師：
二○XX年六月十日
資產(chǎn)評估報告書(shū)
***評報字[20XX]第114號
一、緒言
北京證券資產(chǎn)評估有限公司接受證券*88的委托，根據國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對證券*88所持有的證券*21%的股東權益的公允價(jià)值進(jìn)行了評估，對其在20XX年12月31日這一評估基準日所表現的價(jià)值作出公允反映。
現謹將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：
二、委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他報告使用者
本次資產(chǎn)評估行為的委托方為證券*88，資產(chǎn)占有方(或產(chǎn)權持有者、被評估單位)為證券*。
(一)委托方概況
1、企業(yè)信息：
企業(yè)名稱(chēng)：證券*88
注冊號：110104001503810
住所：北京市宣武區宣武證券***8大街證券證券證券證券***號
法定代表人：證券*
注冊資本：15000萬(wàn)元
成立日期：1986年3月12日
公司類(lèi)型：有限責任公司(國有獨資)
2、經(jīng)營(yíng)范圍：
許可經(jīng)營(yíng)項目：證券****;證券證券**。
一般經(jīng)營(yíng)項目：證券證券****。
(二)資產(chǎn)占有方概況
1、企業(yè)信息：
企業(yè)名稱(chēng)：證券*(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“證券證券證券”)
注冊地址：證券證券****工業(yè)開(kāi)發(fā)區
法定代表人：證券證券**
注冊資本：5000萬(wàn)人民幣
實(shí)收資本：5000萬(wàn)人民幣
經(jīng)濟性質(zhì)：其他有限責任公司
經(jīng)營(yíng)期限：1996年10月23日-2049年10月22日
2、經(jīng)營(yíng)范圍：
許可經(jīng)營(yíng)項目：無(wú)。
一般經(jīng)營(yíng)項目：證券證券證券**。
注冊號：證券證券證券*
建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)編號：證券證券證券*
建筑資質(zhì)等級：房屋建筑工程施工總承包**級
3、企業(yè)簡(jiǎn)介
證券*(原北京證券證券**有限公司)位于北京市證券證券*工業(yè)開(kāi)發(fā)區。
評估基準日企業(yè)投資方出資及占股比例如下：
|
序號 |
出資方名稱(chēng) |
出資額（萬(wàn)元） |
占股比例% |
|
1 |
北京證券*有限公司 |
563.23 |
11.26 |
|
2 |
證券*職工持股會(huì ) |
1,446.77 |
28.94 |
|
3 |
北京市證券***開(kāi)發(fā)總公司 |
1,050.00 |
21.00 |
|
4 |
證券證券（北京）投資有限公司 |
854.00 |
17.08 |
|
5 |
證券 |
543.00 |
10.86 |
|
6 |
證券 |
543.00 |
10.86 |
|
|
合計 |
5,000.00 |
100.00 |
證券*是國家資質(zhì)一級建筑施工企業(yè)，可承擔工業(yè)與民用建筑、鋼結構、市政道路、高級裝飾裝潢、智能化系統、弱電集成等工程建設施工。
證券*自創(chuàng )業(yè)以來(lái)，依靠科學(xué)的組織管理、一流的人才隊伍、雄厚的資金實(shí)力和超前的發(fā)展戰略，在激烈的市場(chǎng)競爭中脫穎而出，并迅速壯大，贏(yíng)得了上級領(lǐng)導及社會(huì )各界的廣泛贊譽(yù)。
公司奉行“追求卓越，塑造精品”的經(jīng)營(yíng)宗旨，視質(zhì)量為生命，以運用標準化管理、全面質(zhì)量管理、系統目標管理、計算機網(wǎng)絡(luò )技術(shù)管理等科學(xué)手段，先后建成了首都機場(chǎng)航站樓、北環(huán)中心、時(shí)代風(fēng)帆大廈、奧運村運動(dòng)員公寓、利樂(lè )包裝工業(yè)廠(chǎng)房(瑞典)、發(fā)那科廠(chǎng)房(日本)、中共中央文獻檔案館、泰山飯店康會(huì )中心、萬(wàn)商大廈、北京科技大學(xué)留學(xué)生宿舍樓、北苑住宅小區、易亨大廈、河南許多中功國家糧食儲備庫、旭日嘉園小區等數十項國家、北京市重點(diǎn)工程、外資工程，獲北京市優(yōu)質(zhì)工程獎、市優(yōu)質(zhì)群體工程獎、結構“長(cháng)城杯”和竣工工程“長(cháng)城杯”及魯班獎等國家、省市優(yōu)質(zhì)工程獎多項。
公司現有職工889人，管理人員有經(jīng)濟管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員602人，其中，中高級職稱(chēng)202人，公司組織結構如下：
評估基準日證券*的長(cháng)期投資企業(yè)及占股比例如下(金額單位萬(wàn)元)：
|
長(cháng)期投資單位名稱(chēng) |
注冊資本 |
實(shí)收資本 |
出資額 |
占股比例 |
|
北京證券證券**有限公司 |
|
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|
北京城建證券***有限公司 |
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北京證券***有限公司 |
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北京證券****有限公司 |
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北京證券***有限公司 |
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北京證券**有限公司 |
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|
北京證券**有限公司 |
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|
北京證券***有限公司 |
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4、公司資產(chǎn)、負債及財務(wù)狀況
截止評估基準日20XX年12月31日，證券*的資產(chǎn)總額為87,861.50萬(wàn)元，負債總額為80,229.67萬(wàn)元，凈資產(chǎn)7,631.82萬(wàn)元，證券*評估基準日會(huì )計報表由安衡(北京)會(huì )計師事務(wù)所有限責任公司審計。
2007~2008年及評估基準日的資產(chǎn)及財務(wù)狀況如下表所示。
證券*資產(chǎn)及財務(wù)狀況表
單位：人民幣萬(wàn)元
|
項目 |
2007年 |
2008年 |
截止20XX年12月 |
|
總資產(chǎn) |
43,897.06 |
88,440.16 |
87,861.50 |
|
負債 |
34,573.38 |
76,686.54 |
80,229.67 |
|
凈資產(chǎn) |
9,323.68 |
11,753.62 |
7,631.82 |
|
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 |
53,849.29 |
62,974.35 |
104,030.11 |
|
利潤總額 |
627.77 |
816.12 |
-112.21 |
|
凈利潤 |
428.39 |
583.82 |
-140.36 |
5、主要會(huì )計政策
1)會(huì )計制度：公司執行中華人民共和國財政部頒發(fā)的企業(yè)會(huì )計準則和《企業(yè)會(huì )計制度》及其補充規定。
2)會(huì )計年度：1月1日起12月31日止為一個(gè)會(huì )計年度。
3)記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。
4)記賬基礎和計價(jià)原則：會(huì )計核算以權責發(fā)生制為記賬基礎，資產(chǎn)以歷史成本為計價(jià)原則。
三、評估目的
此次評估目的是確定證券*88所持有的證券*21%的股東權益的公允價(jià)值，為委托方證券*88轉讓證券*股權提供價(jià)值參考。
四、評估對象和評估范圍
評估對象為證券*88所持有的證券*21%的股東權益價(jià)值。
此次評估范圍為經(jīng)安衡(北京)會(huì )計師事務(wù)所有限責任公司審計的證券*截止20XX年12月31日整體資產(chǎn)、負債，明細見(jiàn)下表：
證券*資產(chǎn)負債表
人民幣：元
|
序號 |
科 |
賬面價(jià)值 |
序號 |
科 |
賬面價(jià)值 |
|
1 |
流動(dòng)資產(chǎn)合計 |
812,321,934.80 |
12 |
流動(dòng)負債合計 |
802,296,711.91 |
|
2 |
貨幣資金 |
97,622,137.46 |
13 |
短期借款 |
20,000,000.00 |
|
3 |
應收賬款 |
350,672,440.77 |
14 |
應付賬款 |
506,139,339.92 |
|
4 |
預付賬款 |
56,808,102.36 |
15 |
預收賬款 |
123,201,607.06 |
|
5 |
其他應收款 |
136,255,454.06 |
16 |
應付職工薪酬 |
3,962,316.59 |
|
6 |
存貨 |
170,963,800.15 |
17 |
應交稅費 |
9,372,720.62 |
|
7 |
非流動(dòng)資產(chǎn)合計 |
66,293,022.31 |
18 |
應付股利 |
12,929,357.33 |
|
8 |
長(cháng)期股權投資 |
25,034,811.64 |
19 |
其他應付款 |
126,691,370.39 |
|
9 |
固定資產(chǎn) |
32,295,252.02 |
|
|
|
|
10 |
無(wú)形資產(chǎn) |
8,962,958.65 |
|
|
|
|
11 |
資產(chǎn)總計 |
878,614,957.11 |
20 |
負債合計 |
802,296,711.91 |
納入評估范圍的資產(chǎn)、負債以證券*提供給北京證券資產(chǎn)評估有限公司的“資產(chǎn)清查評估明細表”為準。
五、價(jià)值類(lèi)型及其定義
本次評估選用的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。
現行市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產(chǎn)在基準日進(jìn)行正常公平交易時(shí)所表現的價(jià)值。
買(mǎi)賣(mài)雙方對委估資產(chǎn)及市場(chǎng)，以及影響委估資產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)因素均有合理的知識背景。
相關(guān)交易方將在不受任何外在壓力、脅迫下，自主、獨立地決定其交易行為。
六、評估基準日
評估基準日是確認資產(chǎn)、評估價(jià)格的基準時(shí)間，本次評估的作價(jià)標準均為評估基準日正在執行或有效的價(jià)格標準。
確定本次評估基準日的理由為：
(一)在征求委托方及產(chǎn)權持有者意見(jiàn)的基礎上，根據此次經(jīng)濟行為的性質(zhì)，以有利于保證評估結果有效地服務(wù)于本次評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調整事項為原則而選定的。
(二)在資產(chǎn)評估中所采用的價(jià)格均以評估基準日的現行公允市場(chǎng)價(jià)格作為取價(jià)標準。
該基準日后，人民幣存貸款利率無(wú)變動(dòng)，匯率和國內物價(jià)指數平穩，國家政策或行業(yè)政策無(wú)大變動(dòng)，國際國內政治經(jīng)濟形勢基本穩定,因此確定該評估基日對評估結果無(wú)明顯影響。
(三)本項目所選取的評估基準日為一特定會(huì )計期間的終止時(shí)點(diǎn)，能夠較全面反映評估對象的情況，盡可能接近評估目的的實(shí)現。
本次資產(chǎn)評估基準日是二○**年十二月三十一日。
七、評估依據
在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法律法規以及參考的文件資料主要有：
(一) 行為依據
委托評估協(xié)議
(二) 法規依據
1、《中華人民共和國公司法》(2005年10月27日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十八次會(huì )議修訂);
2、國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;
4、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)(試行)》;
5、《財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強資產(chǎn)評估監督管理工作的意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2001]102號，2001年);
6、《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國資委產(chǎn)權[2006]274號);
7、中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》的通知(會(huì )協(xié)[2003]18號);
8、《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)(試行)》;
9、中國資產(chǎn)評估準則(2007);
10、《企業(yè)會(huì )計準則》(2006)。
(三) 產(chǎn)權依據
1、《產(chǎn)權持有者關(guān)于資產(chǎn)產(chǎn)權聲明》;
2、設備購置發(fā)票、重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
3、其他有關(guān)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件。
(四) 取價(jià)依據
1、委托方(產(chǎn)權持有者)提供的各類(lèi)《資產(chǎn)評估清查申報明細表》;
2、委托方(產(chǎn)權持有者)提供的原始會(huì )計報表、原始會(huì )計憑證、財務(wù)會(huì )計經(jīng)營(yíng)方面的資料、企業(yè)提供的銀行對帳單及余額表，以及有關(guān)協(xié)議、合同書(shū)、發(fā)票等財務(wù)資料;
3、國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的統計資料和技術(shù)標準資料及價(jià)格信息資料，以及本機構平時(shí)所積累的市場(chǎng)信息和取價(jià)參數資料等;
4、國務(wù)院令[2000]第294號《中華人民共和國車(chē)輛購置稅暫行條例》;
5、原國家經(jīng)濟貿易委員會(huì )國經(jīng)貿[1997]456號“汽車(chē)報廢標準”;
6、原國家經(jīng)濟貿易委員會(huì )國經(jīng)貿貿資源[2000]1202號《關(guān)于調整汽車(chē)報廢標準若干規定的通知》;
7、中國機械電子工業(yè)出版社20XX年《中國機電產(chǎn)品報價(jià)目錄》;
8、國家國庫券利率、銀行貸款利率等價(jià)格資料;
9、《慧聰商情》辦公自動(dòng)化市場(chǎng)報價(jià);
10、《資產(chǎn)評估手冊》、《資產(chǎn)評估常用數據與參數手冊》。
八、評估方法
根據國有資產(chǎn)評估的有關(guān)法規和《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》(試行)，依據本次評估目的及委估資產(chǎn)類(lèi)型，結合證券*近幾年經(jīng)營(yíng)狀況選擇評估方法。
該企業(yè)屬非上市公司，目前同類(lèi)企業(yè)也無(wú)交易資料可供參考，故無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估;證券*經(jīng)營(yíng)成果可以計量和預測，故可采用收益法評估;被評估企業(yè)有完整的財務(wù)會(huì )計資料，故可采用成本法進(jìn)行評估。
本次評估選擇成本法和收益法對證券*整體資產(chǎn)進(jìn)行評估。
(一)收益法
此次評估工作中，我們采用收益法對證券*的股權價(jià)值進(jìn)行評估，即以未來(lái)若干年度內的企業(yè)股權自由現金流量作為依據，采用適當折現率折現后加總計算得出股權自由現金流量折現值，然后再加上溢余資產(chǎn)價(jià)值、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值得出股東全部權益價(jià)值，用股東全部權益價(jià)值乘以擬轉讓股權比例則得出股東部分權益。
本次收益法評估模型選用企業(yè)股權自由現金流量模型。
在股權自由現金流量折現法模型下，股東全部權益資產(chǎn)價(jià)值的計算公式為：
股東全部權益資產(chǎn)價(jià)值=營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值
在此模型下，營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)即為企業(yè)未來(lái)各期股權自由現金流量的折現值之和。
(二)成本法
成本法的基本思路是從投入的角度，即從資產(chǎn)購建的角度將被估企業(yè)視為一個(gè)生產(chǎn)要素的組合體，在對各項資產(chǎn)清查核實(shí)的基礎上，逐一運用不同的方法進(jìn)行評估，最后加和確認為評估結果。
證券*各項資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)，負債為流動(dòng)負債。
1、流動(dòng)資產(chǎn)
流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨。
(1) 貨幣資金
對貨幣資金，評估人員對庫存現金進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，根據盤(pán)點(diǎn)后現金金額和現金出入庫記錄，倒推評估基準日庫存現金余額，以核實(shí)無(wú)誤后的金額確認為評估值。
對銀行存款賬面價(jià)值進(jìn)行核實(shí)，并結合銀行對帳單金額和余額調節表，以核實(shí)無(wú)誤后的金額確認為評估值。
(2)應收賬款
應收賬款：評估人員在對應收賬款項核實(shí)無(wú)誤的基礎上，借助于歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時(shí)間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現狀等。
根據各單位的具體情況采用個(gè)別認定法，對評估風(fēng)險損失進(jìn)行估計。
以賬面值減去評估風(fēng)險損失作為評估值。
(3) 預付賬款
評估人員在對預付賬款核實(shí)無(wú)誤的基礎上，借助于歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時(shí)間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現狀等。
根據各單位的具體情況采用個(gè)別認定法，對評估風(fēng)險損失進(jìn)行估計。
以賬面值減去評估風(fēng)險損失作為評估值。
(4) 其他應收款
其他應收款：評估人員在對應收款項核實(shí)無(wú)誤的基礎上，借助于歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時(shí)間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現狀等。
根據各單位的具體情況采用個(gè)別認定法，對評估風(fēng)險損失進(jìn)行估計。
以賬面值減去評估風(fēng)險損失作為評估值。
(5) 存貨的評估
納入此次評估范圍的存貨主要包括建筑原材料、存貨-在產(chǎn)品(工程施工)以及周轉材料，分布在各項目地。
評估人員核實(shí)各種費用清查評估明細表與明細賬余額是否一致，取得原始入賬憑證，在核對無(wú)誤的基礎上分析存貨價(jià)值。
2、固定資產(chǎn)
納入此次評估范圍的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、機器設備、電子設備和運輸設備。
評估人員根據企業(yè)委托評估的資產(chǎn)范圍和資產(chǎn)類(lèi)型，明確評估范圍和對象，擬定評估工作計劃和實(shí)施方案，制定評估工作方案;根據委托方提供的評估申報表及相應的權屬材料，確定具體的評估計算方法，分資產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行分析，確定適用的評估方法;與委托方的技術(shù)人員、資產(chǎn)管理人員，深入現場(chǎng)實(shí)地勘察、鑒定，了解掌握現實(shí)狀況;將勘察鑒定結果詳細記入鑒定表中作為評估計算的重要依據。
核查資產(chǎn)賬面價(jià)值，做到賬表相符，賬實(shí)相符，向公司管理人員調查了解建設基本情況，查詢(xún)并收集相關(guān)權屬、合同資料。
整理匯總，撰寫(xiě)評估情況詳細說(shuō)明并整理工作底稿。
3、無(wú)形資產(chǎn)
證券*現持有兩塊土地。
其中***辦公基地未辦理土地使用權證，該土地系證券*與當地證券簽訂協(xié)議租賃所得、證券**已辦理土地使用權證。
土地使用權證號：證券(***出)第**號。
對無(wú)形資產(chǎn)清查核實(shí)，評估人員調查了解了無(wú)形資產(chǎn)的具體內容，賬面價(jià)值構成要素，核對財務(wù)的入賬金額和其他有關(guān)的財務(wù)憑證，核查資產(chǎn)賬面價(jià)值，做到賬表相符，賬實(shí)相符，查詢(xún)并收集相關(guān)權屬。
整理匯總，撰寫(xiě)評估情況詳細說(shuō)明并整理工作底稿。
4、長(cháng)期股權投資
長(cháng)期股權投資是指通過(guò)投資取得被投資單位的股份。
企業(yè)對其他單位的股權投資，通常是為長(cháng)期持有，以及通過(guò)股權投資達到控制被投資單位，或對被投資單位施加重大影響，或為了與被投資單位建立密切關(guān)系，以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
評估人員調查了解了長(cháng)期股權的具體內容，對被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)清查，并對被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)評估。
用被投資單位的全部權益價(jià)值乘以所持股權比例則得出長(cháng)期股權投資權益價(jià)值。
5、流動(dòng)負債
對企業(yè)負債的評估，主要是進(jìn)行審查核實(shí)，以將來(lái)應由評估目的實(shí)現后的產(chǎn)權持有者實(shí)際承擔的負債金額作為負債的評估值，對于將來(lái)并非應由評估目的實(shí)現后的產(chǎn)權持有者實(shí)際承擔的負債項目，按零值計算。
對于流動(dòng)負債項目中的應付賬款、其他應付款、應交稅費等項目的評估，根據企業(yè)提供的各項明細表，以產(chǎn)權持有者實(shí)際承擔的債務(wù)作為其評估值。
九、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況
我公司接受評估委托后，即選派評估人員于20XX年3月17日開(kāi)始前期工作，配合企業(yè)進(jìn)行評估前期準備工作，制訂資產(chǎn)評估工作計劃，隨后進(jìn)駐現場(chǎng)并于20XX年4月30日完成現場(chǎng)勘察工作。
此后，評估人員經(jīng)歷2個(gè)多月的詢(xún)價(jià)、估算工作，于20XX年6月10日出具了資產(chǎn)評估報告書(shū)。
我們根據資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規定，對評估范圍內的資產(chǎn)進(jìn)行了評估，整個(gè)評估工作分為四個(gè)階段：
(一)前期準備階段
1、對委托項目進(jìn)行前期調查，聽(tīng)取委托方關(guān)于被評估資產(chǎn)的范圍、類(lèi)別、評估目的和時(shí)間進(jìn)度要求的介紹，并深入現場(chǎng)，對委估資產(chǎn)做初步了解，在此基礎上，與委托方商定評估基準日并簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)。
2、根據資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)，結合評估項目的具體情況，擬訂初步的評估工作計劃，包括各類(lèi)資產(chǎn)擬采用的評估方法、人員配備及時(shí)間安排進(jìn)度，在此同時(shí)，根據評估工作的需要，提請委托方做好資產(chǎn)評估前的各項準備工作，包括：資產(chǎn)清查核實(shí)、填寫(xiě)各類(lèi)資產(chǎn)評估申報表及準備與評估有關(guān)的各種資料。
(二)現場(chǎng)評估階段
根據資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規定，對評估范圍內的資產(chǎn)進(jìn)行了評估和產(chǎn)權界定，具體步驟如下：
1、聽(tīng)取有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現狀的介紹;
2、根據委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類(lèi)資產(chǎn)的具體評估方法;
3、將產(chǎn)權持有者提供的資產(chǎn)評估申報明細表與企業(yè)的財務(wù)賬冊進(jìn)行核實(shí);
4、核實(shí)設備數量、運行維修等情況，查閱產(chǎn)權證明文件如設備購置合同、發(fā)票等資料;勘察實(shí)物資產(chǎn)的現狀和權屬情況，查閱和收集有關(guān)資料，擬定實(shí)物資產(chǎn)評估思路;
5、了解各項資產(chǎn)的性質(zhì)、內容并查看收集相關(guān)合同、憑證和單據;
6、對遇到的問(wèn)題與審計人員及產(chǎn)權持有者溝通;
7、開(kāi)展市場(chǎng)調研、詢(xún)價(jià)工作。
(三)評定估算
評估現場(chǎng)工作結束，轉入評定估算階段。
評估人員根據收集的價(jià)格資料及每項資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，對債權債務(wù)類(lèi)資產(chǎn)負債主要通過(guò)核實(shí)、分析等手段進(jìn)行評估;對實(shí)物類(lèi)主要采用成本法進(jìn)行評估，根據掌握的交易實(shí)例等，計算各單項資產(chǎn)評估結果。
(四)匯總評估結果階段
主要工作：對專(zhuān)業(yè)組分類(lèi)資產(chǎn)的初步評估結果進(jìn)行匯總、分析、調整并編寫(xiě)分項資產(chǎn)評估說(shuō)明及主要資產(chǎn)評估案例，確認評估工作中沒(méi)有發(fā)生重評和漏評的情況。
項目負責人撰寫(xiě)資產(chǎn)評估報告書(shū)及資產(chǎn)評估說(shuō)明，并按“三級復核”程序，逐級進(jìn)行復核，根據復核意見(jiàn)，修正和完善評估結果及報告。
(五)提交報告階段
主要工作：起草資產(chǎn)評估報告書(shū)，向委托方提交評估報告書(shū)初稿，與委托方交換意見(jiàn)，進(jìn)行必要的修改，經(jīng)委托方確認后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書(shū)。
十、評估假設
本次評估是依據下列評估假設前提下進(jìn)行的，只有在以下評估假設下，評估結論方可成立。
1、利益主體變動(dòng)假設
利益主體變動(dòng)假設是指資產(chǎn)評估以被評估資產(chǎn)利益主體變動(dòng)為前提。
2、資產(chǎn)持續經(jīng)營(yíng)假設
資產(chǎn)持續經(jīng)營(yíng)假設是指進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，需根據被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用方式、規模、頻度、環(huán)境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用。
3、有效市場(chǎng)存在假設
有效市場(chǎng)存在假設是指資產(chǎn)評估選取的作價(jià)依據和評估結論有一個(gè)有效的市場(chǎng)存在。
4、理性評估行為假設
理性評估行為假設是指資產(chǎn)評估的當事人都是理性的，因而他們的評估行為也是理性的。
十一、評估結論
在實(shí)施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，證券*于評估基準日20XX年12月31日的整體資產(chǎn)評估結論如下：
1、成本法結果
資產(chǎn)賬面價(jià)值合計為878,614,957.11元，評估值為878,999,395.04元，評估增值384,437.94元，增值率為0.04%;
負債賬面價(jià)值合計為802,296,711.91元，評估值為802,296,711.91元，評估增值0元，增值率為0%;
凈資產(chǎn)賬面值合計為76,318,245.20元，評估值為76,702,683.13元，評估增值384,437.94元，增值率為0.50%。
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科目名稱(chēng) |
賬面價(jià)值 |
評估價(jià)值 |
增減值 |
增值率% |
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一、流動(dòng)資產(chǎn)合計 |
812,321,934.80 |
759,395,183.46 |
-52,926,751.34 |
-6.52% |
|
97,622,137.46 |
97,622,137.46 |
|
|
|
|
350,672,440.77 |
352,434,613.84 |
1,762,173.07 |
0.50% |
|
|
56,808,102.36 |
56,808,102.36 |
|
|
|
|
136,255,454.06 |
136,940,154.83 |
684,700.77 |
0.50% |
|
|
170,963,800.15 |
115,590,174.97 |
-55,373,625.18 |
-32.39% |
|
|
二、非流動(dòng)資產(chǎn)合計 |
66,293,022.31 |
119,604,211.58 |
53,311,189.28 |
80.42% |
|
25,034,811.64 |
23,530,676.07 |
-1,504,135.56 |
-6.01% |
|
|
32,295,252.02 |
89,940,085.51 |
57,644,833.49 |
178.49% |
|
|
8,962,958.65 |
6,133,450.00 |
-2,829,508.65 |
-31.57% |
|
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三、資產(chǎn)總計 |
878,614,957.11 |
878,999,395.04 |
384,437.94 |
0.04% |
|
四、流動(dòng)負債合計 |
802,296,711.91 |
802,296,711.91 |
|
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20,000,000.00 |
20,000,000.00 |
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506,139,339.92 |
506,139,339.92 |
|
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123,201,607.06 |
123,201,607.06 |
|
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|
|
3,962,316.59 |
3,962,316.59 |
|
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|
9,372,720.62 |
9,372,720.62 |
|
|
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|
12,929,357.33 |
12,929,357.33 |
|
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|
|
126,691,370.39 |
126,691,370.39 |
|
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五、負債合計 |
802,296,711.91 |
802,296,711.91 |
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六、凈資產(chǎn) |
76,318,245.20 |
76,702,683.13 |
384,437.94 |
0.50% |
證券*全體股東權益價(jià)值為76,702,683.13元，其中19,193,926.29元系批準核銷(xiāo)的稅款，計入“資本公積—國家獨享資本公積”。
(京國資[2005]***號)由于北京市宣武區城市綜合建設開(kāi)發(fā)總公司持有證券*21%的股權，則北京市宣武區城市綜合建設開(kāi)發(fā)總公司持有證券*的股權價(jià)值為：
(76,702,683.13—19,193,926.29)×21%=12,076,838.94(元)
取整1,207.68萬(wàn)元
2、收益法評估結果：
證券*全體股東權益價(jià)值為78,984,382.23元，其中19,193,926.29元系批準核銷(xiāo)的稅款，計入“資本公積—國家獨享資本公積”。
(京國資[2005]**號)由于北京市宣武區城市綜合建設開(kāi)發(fā)總公司持有證券*21%的股權，則北京市宣武區城市綜合建設開(kāi)發(fā)總公司持有證券*的股權價(jià)值為：
(78,984,382.23—19,193,926.29)×21%=12,555,995.75(元)
取整1,255.60萬(wàn)元
北京市宣武區城市綜合建設開(kāi)發(fā)總公司持有證券*的股東權益價(jià)值為1,255.60萬(wàn)元。
3、評估結果：
我們知道，成本法結果為單項資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加和而未反映企業(yè)整體資產(chǎn)的綜合效用，而收益法結果體現為企業(yè)未來(lái)整體效益及經(jīng)營(yíng)期間收益的實(shí)現，更能反映投資者的意愿，另外本次股權轉讓是以持續經(jīng)營(yíng)為前提，因此我們采用收益法結果為本次評估結論，即：
證券*88所持有的證券*21%的股東權益價(jià)值為1,255.60萬(wàn)元。
大寫(xiě)：壹仟貳佰伍拾伍萬(wàn)陸仟元整。
評估結論根據以上評估工作得出。
十二、特別事項說(shuō)明
(一)本評估報告僅是注冊評估師對評估對象的公平市場(chǎng)價(jià)值發(fā)表的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，評估師依據評估有關(guān)規范意見(jiàn)的規定，對委估資產(chǎn)的產(chǎn)權權屬證明文件給予了關(guān)注和查驗。
但評估機構不是法定的資產(chǎn)權屬鑒證機構，評估對象法律權屬的確認不在注冊評估師執業(yè)范圍之內，我們不能對委估資產(chǎn)產(chǎn)權權屬的真實(shí)性、合法性和完整性提供任何保證。
(二)本評估公司及參加本次資產(chǎn)評估的工作人員與擬進(jìn)行資產(chǎn)交易的雙方企業(yè)之間均無(wú)任何利害關(guān)系，不受各方企業(yè)利益的影響，本次資產(chǎn)評估收費與資產(chǎn)評估價(jià)值無(wú)關(guān)。
(三)本評估報告中與被評估資產(chǎn)有關(guān)的由產(chǎn)權持有者提供的資料其真實(shí)性由產(chǎn)權持有者負責并承擔相關(guān)的法律責任。
(四)上述評估結果中的評估價(jià)值，建立在委托方提供給評估師的產(chǎn)權依據及其他有關(guān)資料客觀(guān)、真實(shí)、準確、完整的基礎上。
如委托方和產(chǎn)權持有者提供的上述資料中存在重大虛假或隱瞞事實(shí)真相行為，本評估結果無(wú)效，由此引起的相關(guān)后果出委托方和產(chǎn)權持有者負責。
(五)本評估結論未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力的影響。
(六)本評估結論未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。
(七)本評估報告包含若干備查文件，這些備查文件亦構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等的法律效力。
(八)本次評估中所采用的各項收入以及相關(guān)成本等均是評估機構依據產(chǎn)權持有者提供的歷史數據為基礎，在盡職調查后所做的一種專(zhuān)業(yè)判斷，評估機構判斷的合理性等將會(huì )對估值結果產(chǎn)生一定的影響。
(九)本評估結論中，評估人員未對各種設備在評估基準日時(shí)的技術(shù)參數和性能做技術(shù)檢測，評估人員在假定產(chǎn)權持有者提供的有關(guān)技術(shù)資料和運行記錄是真實(shí)有效的前提下，通過(guò)實(shí)地勘察作出的判斷。
(十)本評估報告所揭示的評估結論系根據本報告所闡明的原則、依據、前提、方法和程序，對所評估資產(chǎn)在評估基準日之現有用途、狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境保持不變的前提下，所提出的公允價(jià)值意見(jiàn)。
當前述原則、前提等發(fā)生變化時(shí)，評估結論一般會(huì )失效。
十三、評估報告使用限制說(shuō)明
(一)本評估報告書(shū)只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
(二)本評估報告書(shū)只能用于委托方為本次評估目的和送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用。
(三)未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定除外。
(四)按照國家現行規定，評估結果自評估基準日起一年內有效。
本資產(chǎn)評估結果的有效期為：20XX年12月31日至20XX年12月30日。
(五)本報告評估所揭示的評估結論是對二○**年十二月三十一日這一基準日所評估資產(chǎn)價(jià)值的客觀(guān)公允反映，并對相關(guān)重大事項和風(fēng)險進(jìn)行了披露和提示。
除報告中已經(jīng)考慮事項之外，我公司對評估基準日以后產(chǎn)權持有者資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負任何責任。
(六)本評估報告包含若干備查文件及評估明細表，所有備查文件及評估明細表亦構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等的法律效力。
(七)本報告的評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現行公允市價(jià)，沒(méi)有考慮下屬情況的發(fā)生：
1、將來(lái)可能承擔的抵押、擔保事宜;
2、特殊交易可能追加付出的價(jià)格對評估結果的影響;
3、國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化;
4、遇有自然力和其他不可抗力。
當上述情況以及評估中遵循的持續經(jīng)營(yíng)原則等其他情況發(fā)生變化時(shí)，評估結果一般會(huì )失效。
十四、評估報告日
本報告書(shū)的報告日為二○**年六月十日。
評估機構法定代表人： 中國注冊資產(chǎn)評估師：
北京***資產(chǎn)評估有限公司 中國注冊資產(chǎn)評估師：
資產(chǎn)評估報告書(shū)附件
1、 證券*出具的《被評估單位關(guān)于資產(chǎn)產(chǎn)權聲明》;
2、 證券*出具的《企業(yè)重大事項聲明書(shū)》;
3、 有關(guān)產(chǎn)權權屬證明;
4、 委托方承諾函、營(yíng)業(yè)執照復印件;
5、 產(chǎn)權持有者承諾函、營(yíng)業(yè)執照復印件;
6、 資產(chǎn)評估機構營(yíng)業(yè)執照復印件;
7、 資產(chǎn)評估機構和資產(chǎn)評估人員資格證書(shū)復印件;
8、 資產(chǎn)評估人員和評估機構的承諾函;
9、 證券*2007年、2008年及20XX年12月31日會(huì )計報表(復印件);
10、 評估人員名單。
附件：實(shí)物照片(固定資產(chǎn))
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