談物業(yè)管理中的房屋滲漏維修關(guān)鍵技術(shù)論文
摘要：伴隨著(zhù)物質(zhì)生活水平越來(lái)越高，人們對于各方面的要求變得愈加的嚴格，因此，住宅業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求越來(lái)越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會(huì )在很大程度上對業(yè)主的生活帶去一定的麻煩，還會(huì )給業(yè)主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿(mǎn)意度下降，更會(huì )對物業(yè)的主要結構和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業(yè)管理的日常維護，分析房屋滲漏維修施工各個(gè)階段的要點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房屋滲漏維修；施工技術(shù)
1導致房屋滲漏的原因分析
1.1基礎建設不合格。在施工之前，房屋的保溫層經(jīng)常有一部分的干濕部。當線(xiàn)圈材料附在墻壁時(shí)，熱瀝青會(huì )迅速蒸發(fā)，并蒸發(fā)屋頂水基中的水分。隨著(zhù)建筑環(huán)境溫度的升高，水分會(huì )蒸發(fā)到空氣中，從而導致了線(xiàn)圈鼓起，甚至出現腐爛。如果在房屋建設的過(guò)程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發(fā)的速度，會(huì )使得這類(lèi)問(wèn)題免于發(fā)生。水分的蒸發(fā)影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運動(dòng)，不利于膜的形成，這將會(huì )影響到涂層之間的結合力，導致房屋滲漏的問(wèn)題出現。
1.2屋面結構和接縫問(wèn)題。線(xiàn)圈位置的不恰當，兩線(xiàn)圈的寬度不夠，會(huì )使得一些房屋滲漏問(wèn)題出現。按規定，長(cháng)圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會(huì )疏忽一些碎片(或嚴重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準。屋面頂板的不均勻性和找平層的強度達不到標準，使防水層表面經(jīng)常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個(gè)原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導致了涂層與砂漿之間的粘結力減少。
2物業(yè)管理的日常維護是房屋滲漏的關(guān)鍵
對于沒(méi)有質(zhì)量保證的房屋，工程維修人員應根據房屋的維修規則定期檢查房屋外墻防水，定期與業(yè)主溝通，及時(shí)了解房屋滲漏的基本情況，制定相應的維修方案，并根據具體情況進(jìn)行維修和保養。
2.1防水層失效。當屋面防水層失效后（且滲漏部位面積�。�，應該使用玻璃纖維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、SBS改性瀝青作覆蓋層，兩側粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡(jiǎn)稱(chēng)碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現場(chǎng)成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時(shí)間較長(cháng)，不適合長(cháng)時(shí)間儲存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護和可靠，并且可以降低維護成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒(méi)有出現故障，只有部分產(chǎn)生漏雨情況，主要是施工過(guò)程遺留的問(wèn)題，如滾筒的常見(jiàn)防水層、開(kāi)裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區進(jìn)行切割�？梢蕴钛a特殊防水材料外觀(guān)貼片的裂縫，漏雨的地方恢復加工方法需要精心維護，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對于大面積滲漏的房屋，應進(jìn)行大面積的維護。首先，要除去防水層，如果防水層已經(jīng)嚴重失效，會(huì )造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時(shí)應該使保溫層完全干燥，直到?jīng)]有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發(fā)，不僅影響隔熱效果，而且防水層會(huì )有膨脹和破裂情況發(fā)生。最后，必須使基層清潔。
3房屋滲漏維修施工各個(gè)階段的要點(diǎn)分析
3.1基層處理。民用住宅項目大多在年初開(kāi)工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不適合雨、雪或霧期進(jìn)行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應超過(guò)8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質(zhì)量會(huì )直接影響到施工質(zhì)量。施工的要點(diǎn)是要求在基面上有足夠的強度和剛度，這樣房屋不會(huì )發(fā)生明顯的變形。當屋面防水時(shí)，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅實(shí)、干凈。施工中的含水量應控制在8%左右。砂漿的強度必須有足夠的強度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交點(diǎn)距離，半徑約為15毫米，形成圓弧�；蛑瞥杉s100毫米長(cháng)的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細節處理是關(guān)鍵。根據各房屋滲漏部位的統計，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環(huán)節。若處理不當，會(huì )造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設計要求上加入粘合帶和添加線(xiàn)圈層外，還應注意用密封劑對輥端進(jìn)行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當，碾壓材料固定密封；滾動(dòng)材料應該在80毫米區域的無(wú)組織排水屋檐進(jìn)行填充，并且密封。對于屋面管伸長(cháng)接頭處的滲漏，施工時(shí)將管子周?chē)恼移綄幼龀慑F形臺，在填平層內填滿(mǎn)溝槽填充防水膏，防水層的環(huán)箍應與接縫緊密箍在一起。對于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應小于5%，其周?chē)睆綖?00毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設防水卷材的方法應科學(xué)。防水卷材的鋪裝方向應根據屋面的坡度來(lái)確定。當坡度小于一定數值時(shí)，應與壟平行鋪設，從檐口到兩個(gè)卷材的長(cháng)邊，邊緣應遵循流動(dòng)方向，短邊應導引風(fēng)向，坡度大于15%，軋制材料應垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動(dòng)材料必須越過(guò)脊。
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