影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析論文

　　從20世紀90年代以來(lái)，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，無(wú)論是商品房的供給量、施工量、投資額，還是商品房銷(xiāo)售量等方面都取得了長(cháng)足的發(fā)展。但近年北京市商品房的空置量卻不斷上漲，一方面是無(wú)效供給的不斷增加；另一方面是居民有效需求相對不足，這一對矛盾?chē)乐氐刂萍s了北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因而，研究影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素以及各因素的相對重要性顯得尤為必要。

　　1影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素的選取及

　　1.1影響市場(chǎng)需求因素的選取

　　就目前的研究而言，通常將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素，表示為3種形式。其一為

　　式中D為住房需求量；m為人口總數；n為住房總數；I為居民收入J為居民儲蓄；R為住房租金；1為整體經(jīng)濟發(fā)展速度^為各種政策法規[2]。其二為Q<=f(P,I,N,E,w),(2)

　　式中0<為一定時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量；P為房地產(chǎn)價(jià)格；I為消費者收入；N為人口數量；E為房地產(chǎn)預期價(jià)格變化；w為政策因素和其它因素。

　　而文獻中，則將房地產(chǎn)本身的價(jià)格、消費者收入水平和消費結構、城市化水平、消費者對未來(lái)的預期、國民經(jīng)濟發(fā)展水平、國家有關(guān)部門(mén)經(jīng)濟政策作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素。

　　1.2影響市場(chǎng)需求因素的分析

　　式（1)(2)和文獻闡述大致相似。作者通過(guò)對上述3種表示方法的歸納、綜合和演繹，并且考慮到指標量化難易程度，選取房地產(chǎn)價(jià)格、居民人均收入、城鎮人口數量、國民經(jīng)濟發(fā)展水平、城鎮人均居住面積5個(gè)改進(jìn)的代表性因素對其進(jìn)行分析，用商品房實(shí)際銷(xiāo)售量代表居民對商品房的實(shí)際需求。

　�。朔康禺a(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格一直是影響居民購房的主導因素，由于北京市商品房?jì)r(jià)格居全國各城市之首，因而需求者對價(jià)格的敏感程度更加明顯，據一項專(zhuān)業(yè)調查顯示，在近兩年內有購房意向的購房者中，有83.5%的被訪(fǎng)者準備購買(mǎi)5000元/m2以下的住房。但現實(shí)中北京市除經(jīng)濟適用房外，商品房?jì)r(jià)格一般多在5000元/m2以上，這與居民所期望的價(jià)格水平相距甚遠。因而商品房?jì)r(jià)格可能直接影響商品房的銷(xiāo)售面積。

　�。坛擎偩用袢司�收入。人均收入體現了居民的實(shí)際購買(mǎi)力，購買(mǎi)行為是購買(mǎi)欲望和購買(mǎi)能力的統一體。居民收入的逐漸提高必然會(huì )增加可支配收入，隨著(zhù)消費結構逐漸改變以及福利分房制度的取消，居民在住房方面的投資越來(lái)越大，對居住需求越來(lái)越高，因而居民的收入以購買(mǎi)力的形式直接影響居民的需求能否實(shí)現。

　�。捅本┦腥丝诳倲�。理論上，居民的總居住面積=人口總數X人均居住面積，因而即使在人均居住面積不變的情況下，人口的增加也會(huì )增大對住房總量的需求。北京作為大都市，人口的基數較大，新增的人口對住房銷(xiāo)售影響重大。

　�。螄�民經(jīng)濟發(fā)展水平。國民經(jīng)濟發(fā)展水平直接影響社會(huì )各行業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟水平高必然會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展和各個(gè)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的需求，同時(shí)會(huì )增強居民對未來(lái)的預期，從而增加對房地產(chǎn)的需求。作者用北京市每年GDP完成額代表北京市國民經(jīng)濟發(fā)展水平，盡管具有片面性，但它從總體上體現了北京市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢。

　�。铣擎側司�居住面積。隨著(zhù)人們生活水平的提高，人們開(kāi)始對居住條件提出更高的要求。截止到1999年，北京市城鎮人均居住面積只有14.3m2,與發(fā)達國家人均居住60?70m2相距甚遠。伴隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和各種政策法規的相繼出臺，居民購房、換房的欲望愈來(lái)愈強烈。在具備購買(mǎi)能力的前提下，假設人口不變，人均居住面積的提高必然會(huì )增大對住房的需求。

　　2房地產(chǎn)需求影響因素的關(guān)聯(lián)度分析

　　2.1灰色關(guān)聯(lián)分析法

　　灰色關(guān)聯(lián)分析法是一種比較客觀(guān)的分析方法，對樣本量的多少和樣本有無(wú)規律同樣適用，而且計算量小，比較方便。其基本思想是根據序列曲線(xiàn)幾何形狀的相似程度判斷其聯(lián)系是否緊密，曲線(xiàn)越接近，相應序列之間的關(guān)聯(lián)度越大；反之就越小。

　　灰色關(guān)聯(lián)分析法具體步驟為：

　　2.2灰色關(guān)聯(lián)實(shí)例分析

　　用灰色關(guān)聯(lián)分析法對北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行分析，運算過(guò)程敘述如下。

　　2.2.1因素選取

　　根據上面的分析，北京市房地產(chǎn)需求系統影響因素X,如表1所示，因素個(gè)數,'=0,1,~,5,各因素的樣本數^=1,2,…，9。

　　3結果分析

　　由上述結果可知綜合關(guān)聯(lián)度004>001>002>003>005，即影響商品房實(shí)際銷(xiāo)售量的各因素的重要性依次為。也就是說(shuō)，在影響北京市房地產(chǎn)需求的5個(gè)主要因素中，人口總數對商品房實(shí)際銷(xiāo)售影響最大，其他因素影響的程度由大到小依次為全市GDP~商品房銷(xiāo)售價(jià)格、城市人均居住面積和城鎮居民的人均年收入，這為政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的決策提供了依據。由于北京市人口基數大，因而人口對房地產(chǎn)需求影響突出�，F階段北京市實(shí)行嚴格的計劃生育和外地人員進(jìn)京政策，以限制人口急劇增長(cháng)，這在一定程度上限制了對房地產(chǎn)的需求，但通過(guò)快速發(fā)展經(jīng)濟合理地指導商品房銷(xiāo)售價(jià)格，進(jìn)而帶動(dòng)對房地產(chǎn)的需求不失為一良策。

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